1. Préparez rigoureusement votre plan de financement
Notre premier conseil avant d’acheter un appartement à Paris est de vérifier quelle enveloppe financière globale (prix d'acquisition, frais de notaire, travaux, charges de copropriété, coussin financier après achat...) vous pouvez allouer à votre acquisition. Vous allez vous dire que c’est évident. Pourtant, cette étape est souvent bâclée par la plupart des acquéreurs. Evitez donc la simple simulation sur des sites internet de courtage en ligne.
Privilégiez un rendez-vous en personne avec votre banquier ou votre courtier. Lui seul sera en mesure de vous dire combien vous pouvez emprunter au regard de vos revenus, vos primes, votre patrimoine, votre reste à vivre, votre situation professionnelle, votre âge, votre état de santé, etc… A ce stade, ne négociez pas forcément le taux car en cas de hausse de taux et de plafonnement du taux d'usure entre le début de votre recherche et le moment de votre achat, si au départ vous étiez juste financièrement et que les taux venaient à remonter, vous risqueriez de ne plus pouvoir acheter le jour venu.
En occultant cette première étape, vous risquez de perdre beaucoup de temps, d’être stressés lors d’une négociation ou pire encore, une fois l’appartement trouvé, essuyer un refus de crédit.
Aucune visite ne doit être réalisée tant que vous n’avez pas réalisé cette étape !
En qualité de chasseur immobilier, nous sommes en mesure de vous aiguiller vers un courtier de notre réseau pour faire réaliser une faisabilité financière de votre projet immobilier. Nous ne commençons jamais une recherche pour nos clients sans que cette étape soit validée. Il en va de la réussite de la recherche et de l’optimisation de la négociation du bien.
2. Listez précisément vos critères de recherche
Si vous achetez en couple, vérifiez que vos attentes sont pleinement partagées par votre moitié. Si ce n’est pas le cas, parlez ensemble de ces critères en amont pour voir quelles concessions faire pour satisfaire votre moitié.
Pour gagner du temps, nous vous conseillons de prendre 1 ou 2 heures pour préparer votre recherche dans les moindres détails en amont des futures visites.
En chasse immobilière, nous avons coutume de dire à nos clients qu’un projet immobilier se construit comme une maison. La phase de réflexion sur vos critères de recherche correspond aux fondations de la maison. La recherche du bien correspond à sa construction. La phase de finition correspond à la partie administrative une fois votre offre acceptée.
Pourquoi 1 ou 2 heures ? En règle générale, on se dit que l’on souhaiterait bien déménager. Ensuite, on se dit que l’on souhaiterait une chambre de plus, tel ou tel quartier et à peine cette réflexion faite, on se rue sur les annonces immobilières pour voir ce qui existe sur le marché. En agissant de la sorte, vous allez perdre plusieurs dizaines d’heures à visiter des biens qui ne correspondront pas à vos attentes en raison d’une réflexion préalable pas assez fouillée. Alors que consacrer 1 ou 2h de réflexion en amont vous fera gagner beaucoup de temps par la suite. En ne parlant que de votre projet pendant 2 heures, vous serez obligé de vous poser toutes les bonnes questions pour affiner vos attentes. Cet échange peut se faire en couple, en famille ou avec une personne proche lorsque l’on est célibataire. Si vous êtes célibataire, attention de choisir la bonne personne. Elle devra vous accompagner dans votre réflexion et non vous imposer ses propres attentes qui peuvent être différentes des vôtres.
Durant cette phase, vous allez devoir vous interroger sur votre mode de vie et trouver les critères que votre futur bien devra remplir pour que vous vous y sentiez heureux, et les points absolument rédhibitoires. Pour vous donner un exemple, concernant votre séjour, interrogez-vous sur votre façon d’y vivre.
« Lorsque je reçois des amis à dîner, combien de personnes ai-je l’habitude de recevoir ? »
« Est-ce que je reçois des amis à dîner 1 à 2 fois par semaine ou 1 à 2 fois par mois ? »
« Est-ce que je préfère déjeuner ou dîner de préférence dans ma cuisine ou dans mon séjour ? »
L’analyse de toutes ces informations, vous permettra de dessiner votre appartement idéal.
Si vous êtes en famille, pourquoi ne pas le faire sous forme de jeu avec les enfants ?
Dans le cadre d’une chasse immobilière, nous réalisons ce travail avec nos clients en amont de la recherche et les aidons ainsi à définir le bien idéal. Cela nous permet de dégager les critères indispensables ou rédhibitoires, les points pouvant être source de blocage au sein d’un couple… Nous servons ainsi au passage de conseiller conjugal 😉.
Le chasseur va ensuite réaliser une étude de faisabilité de votre recherche. Ce travail a pour objectif d’évaluer la probabilité de trouver le bien au regard de votre budget, de vos attentes et de l’offre du marché. Ce travail est gratuit car un chasseur immobilier n’est rémunéré que s’il vous trouve votre futur bien. Si vous le souhaitez, nous mettons à votre disposition un questionnaire de faisabilité de votre achat immobilier et nous vous rappelons pour vous donner nos premières impressions sur votre recherche par téléphone ou en visio.
Pour acheter pour louer en airbnb ou pour de l'investissement à Paris, la démarche est un peu différente mais nous en parlerons dans un autre article.
3. Les moyens pour trouver l'appartement à acheter à Paris
Différentes possibilités s’offrent à vous.
Vous pouvez rechercher l’appartement à acheter à Paris par vos propres moyens. Dans ce cas, vous allez devoir mettre en place des alertes sur de nombreux sites d’annonces immobilières (Se Loger, PAP, …). Il vous faudra également vous rendre quotidiennement sur les sites des agences immobilières pour identifier les nouveaux produits lancés sur le marché.
Une autre solution sera de faire le tour des agences dans les quartiers ciblés de votre recherche et rencontrer les agents immobiliers pour leur expliquer le détail de vos critères. Il est toutefois important de savoir que les agents immobiliers ne vous proposeront que les biens dont un vendeur leur aura confié la vente. Ils ne vous présenteront donc pas les biens vendus par l’agence voisine ce qui nécessite de rencontrer de nombreuses agences pour avoir des chances qu’elles vous rappellent.
Vous pouvez également en parler à votre entourage pour l’informer de votre recherche. Il n’est pas impossible que l’une de vos relations soit dans une démarche de vente du bien qui serait celui de vos rêves.
Vous pouvez aussi faire appel à un chasseur d’appartement à Paris. Il ne vous proposera alors que des appartements ciblés répondant à vos attentes, négociera pour vous le prix du bien choisi et vous accompagnera jusqu’à l’acte authentique. Si vous ne connaissez pas ce métier, voici les avantages que peuvent vous apporter un chasseur. Un bon chasseur ne vous infligera jamais 30 visites pour trouver le bien de vos rêves !
4. Visitez uniquement les biens répondant à vos critères
L’erreur fatale est de ne visiter que des biens qui vous font rêver. Je sais, c’est tentant ! Généralement, ces produits sont très nettement au-dessus de votre budget. Commettre cette erreur risque de faire durer considérablement votre recherche car lorsque vous visiterez des biens qui correspondent à votre budget, vous les trouverez toujours moins sympas que les biens dépassant de 15 % votre budget.
Dans le même ordre d’idées, visiter 30 biens avant de vous positionner est également un risque énorme de voir la durée de votre recherche considérablement augmentée. C’est d’ailleurs l’une des raisons principales pour lesquelles les acquéreurs parisiens n’arrivent pas à trouver le bien de leurs rêves. Nous appelons cette façon de procéder le « syndrome de la sur-visite » ! En procédant de la sorte, vous allez inconsciemment vouloir agréger tous les meilleurs critères de chaque bien en espérant trouver celui qui les réunit tous. Généralement, ce produit n’existe pas car le produit parfait n’existe pas et surtout, s’il existe, il risque d’exploser votre budget. Donc, ciblez bien vos produits avant de les visiter et ne jouez pas aux touristes.
Lorsque vous tomberez sur un bien pouvant répondre à vos attentes, il vous faudra contacter le vendeur et l’interroger pour avoir toutes les informations indispensables liées à vos critères de recherche qui ne figurent pas forcément dans l’annonce (adresse, orientation du bien, agencement, …).
À titre d’exemple, en chasse immobilière, nous ne ciblons que des biens répondant à vos réelles attentes ce qui évite de nombreuses visites inutiles. Ceci nous permet d’optimiser la recherche et d'obtenir de très bons résultats.
