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Globalement, le marché fonctionne au ralenti

- Les acheteurs sont à la recherche du bien sans défaut et leur prise de décision est difficile.
Nous observons ce comportement de plus en plus prononcé chez nos clients acheteurs. Les raisons de ce changement de comportement sont un marché moins tendu et la peur de ne pas choisir le bon produit sachant qu'à Paris les prix restent élevés en comparaison des prix immobiliers en province. La conséquence de cette situation est une augmentation de l'offre. Ainsi, nous détectons de nombreux biens avec défauts qui restent sur le « carreau » depuis de nombreux mois.

- Les vendeurs reviennent lentement à la raison et certains commencent même à « craquer ».
Il y a près de 2 mois, nous avons détecté un duplex en vente dans le 16e arrondissement, dont le prix de vente était de 1,2M€. Son prix est aujourd'hui de 1M€, soit plus de 16% de baisse ! Cet exemple illustre bien la tendance à la baisse des prix de l'immobilier à Paris avec des vendeurs qui acceptent maintenant une baisse de prix à double chiffre ce qui était impensable les années précédentes. Autre illustration de ce phénomène : nous observons lors de nos recherches que les prix de mise en vente, souvent plus élevés car intégrant une marge de négociation, sont parfois plus faibles que les prix des ventes passées, dont le prix a déjà été négocié.

- Certains produits ne se vendent plus, même après un an de commercialisation !
En décembre 2012, nous avons estimé un appartement à 647 000€ FAI (frais d'agence inclus). Le client avait souhaité le mettre en commercialisation à 710 000€, suite à l'estimation alléchante d'un autre professionnel. Ce bien est encore en vente aujourd'hui mais à 620 000€, soit plus d'un an après sa mise en vente avec une baisse de -12%... Sa surestimation et sa commercialisation prolongée lui ont été fatales. Ces situations étaient très rares les années précédentes.

Le marché parisien a profondément changé : vendre ou acheter à Paris n'est plus du tout aussi simple. Les biens avec des défauts majeurs (surestimation lors de sa mise en vente, mauvais agencement, étage très élevé sans ascenseur, quartier peu recherché, bruit...) seront les premiers touchés par la baisse des prix de l'immobilier en 2014 à Paris.


Mais les taux bas et la demande soutenue à Paris font éviter le krach

- Les taux resteront bas en 2014
Cela permettra aux acheteurs de rester sur le marché. Le contexte économique incertain et les perspectives de croissance sont faibles, voire inexistantes en France. L'inflation est faible et ne laisse aucune marge de manœuvre à la BCE pour augmenter les taux. Cette situation augmente le pouvoir d'achat des acheteurs et peut amortir la tendance à la baisse des prix. Bien évidemment, cette stabilité sera remise en question si un facteur politique/géopolitique ou tout autre choc économique déstabilise les marchés financiers.

- La demande, bien qu'en baisse, reste soutenue pour les appartements parisiens.
C'est pourquoi certains produits partent toujours à des prix élevés et très vite. En effet, un appartement lumineux, en étage élevé, avec ascenseur, calme avec une vue dégagée, un bon agencement, une bonne qualité de copropriété et correctement valorisé (donc un produit de qualité) peut encore partir en quelques jours. Pas plus tard qu'en décembre 2013, nous avons proposé un appartement à un client qui a été vendu en 2 jours ! Ces produits sont encore rares et se vendent à des prix élevés ; ils amortiront la baisse des prix de l'immobilier à Paris en 2014.



Le prix d'un bien immobilier à Paris en 2014 dépendra de ses qualités

Il n'existe pas un marché parisien, mais DES MARCHÉS PARISIENS.

Le prix d'un bien sera plus ou moins impacté par la baisse selon :

- Sa taille : un appartement de 35m² à un prix de 250 000€ trouvera plus d'acquéreurs qu'un appartement de 280m² à 3 000 000€. Face à une demande qui s'assèche, la décote ne sera donc pas la même.

- Son secteur : un appartement dans le 19e ou le 20e arrondissement, des quartiers qui ne profitent pas d'une bonne réputation (ce qui n'est pas forcément justifié), subira plus facilement les effets de la crise que les biens d'arrondissements abordables et de bonne réputation. De la même manière, des quartiers comme le 6e arrondissement, où l'offre est très faible et profite d'une bonne réputation, mais affiche des prix proches de 12 000€/m², risqueront également de voir leurs prix baisser.

- Sa typologie : les nouvelles lois sont fortement défavorables aux investisseurs et aux grosses fortunes qui commencent à déserter la France. Il y a donc fort à parier que les appartements de plus de 2 millions d'euros risquent de baisser comme nous avons déjà pu le voir ces derniers mois. De la même manière, notamment si la loi ALUR est adoptée dans son état actuel, les prix des petites surfaces risquent de baisser car les investisseurs commencent à fuir les appartements locatifs à Paris.

- Sa cible de clientèle : à la suite des mesures fiscales à l'encontre des plus aisés, nous avons pu observer, depuis un an, que les arrondissements considérés comme les plus « riches » ont été les plus fortement impactés par la baisse des prix en raison des nombreux départs de clients acheteurs fortunés. C'est le cas dans les 16e, 6e ou 8e arrondissements. De la même façon, il y a fort à parier que le plafonnement des loyers à Paris va réduire la demande des clients investisseurs et aura un impact à la baisse sur les prix des petites surfaces. La baisse de la demande de cette cible de clientèle est déjà visible.

Maintenant, comme nous vous le disions, même si les acheteurs sont plus sélectifs, la demande reste encore assez forte. Paris reste Paris et reste une des villes les plus attractives au monde. Les parisiens ne souhaitant pas se délocaliser en banlieue, les personnes souhaitant acheter dans un objectif de retraite, les acquisitions immobilières des expatriés souhaitant revenir s'installer à Paris, les studios achetés par des parents pour les futures études de leurs enfants soutiendront toujours le marché. Les appartements sans défaut majeur répondant aux attentes de cette cible de clientèle se vendront donc encore à des prix très élevés.

Parler d'une baisse généralisée des prix de l'immobilier à Paris en 2014 est une erreur.

Parler d'une tendance à la baisse à Paris de -1 à -3% semble pertinent.


Nos conseils pour ne pas faire d'erreur sur le prix d'un bien en 2014 :

VOUS ÊTES ACHETEUR :
Il arrive fréquemment que des acquéreurs négocient systématiquement le prix d'un bien qu'ils convoitent et le voient se vendre dans la journée en ne comprenant pas puisqu'ils sont persuadés que les prix baissent à Paris !
Paradoxal ? Non en réalité : il est simplement question dans ces cas d'une mauvaise approche du marché.

Nos conseils :
  • Ne négociez pas à n'importe quel prix. Aussi vrai que vous n'achèteriez pas à n'importe quel prix, ne négociez pas à la légère : estimez correctement le prix d'un bien pour ne pas être déçu.
  • Prenez votre temps pour négocier certains appartements et achetez très vite si vous êtes sûr qu'il ne comporte aucun défaut et qu'il répond précisément à vos attentes.
  • Si vous souhaitez investir, des solutions existent à Paris mais pas que...
  • Sachez précisément ce que vous recherchez : l'offre étant plus importante, la difficulté est maintenant de savoir faire le choix sans quoi vous risquez de faire de très nombreuses visites inutiles.

VOUS ÊTES VENDEUR :
Comme pour les acheteurs, avez-vous déjà constaté ce comportement des vendeurs qui se disent « essayons de le mettre à un prix élevé. Si nous arrivons à le vendre à ce prix, nous pourrons ainsi empocher un beau pactole ».
Choisir cette stratégie en 2014 risque de vous être fatale si votre bien comporte un défaut ! Toute la difficulté sera donc de savoir si le défaut est mineur ou majeur.

Nos conseils :
  • Faites extrêmement attention à votre prix de vente : un produit mal estimé peut être une erreur fatale pour sa vente. Dans notre actualité sur l'estimation d'un bien immobilier, nous vous expliquons les erreurs à ne pas commettre.
  • Choisissez le bon mode de commercialisation : vendre un bien de particulier à particulier peut être la bonne option mais selon sa situation et/ou son état, il sera parfois préférable de le vendre via un professionnel ayant une plus grande force de frappe. Toutefois, comme vous le savez, tous les professionnels ne se valent pas. Il est donc important de choisir le bon        « vendeur » de votre bien.
  • Sachez mettre en valeur votre bien à vendre tant dans sa présentation visuelle (photos, rédaction de l'annonce) que dans sa présentation à un acheteur (lors de la visite). Si ce travail est mal réalisé, vous perdrez nécessairement des acheteurs potentiels.


Peter Jorgensen Consulting vous accompagne en 2014 pour faire les bons choix :

En 2014, nous avons développé une offre pour vous accompagner : si vous êtes les vendeurs et vous souhaitez vendre par vos propres moyens ou si vous êtes acheteurs et que vous souhaitez rechercher par vous-même. Cette offre moins onéreuse vous permet de ne profiter que de ce dont vous avez besoin pour acheter ou vendre.

Notre objectif est de vous conseiller pour vous éviter de faire des erreurs parfois irréparables.

Voici ces principaux nouveaux services :
  • Estimation : pour mettre en vente ou acheter au juste prix. N'étant pas intéressé sur le prix de la transaction, nous ne vous dirons que la vérité !
  • Home Staging : nous vous aiderons à mettre en valeur votre bien pour déclencher le coup de cœur indispensable à une vente.
  • Coaching immobilier achat : ce service sur mesure vous guide dans votre recherche et définit la faisabilité de vos projets au regard de vos attentes et de votre budget. Une version « light » est disponible sur notre site. Profitez-en, c'est gratuit !



Si vous voulez en savoir plus, n'hésitez pas à nous contacter
Nous nous ferons un plaisir de répondre à vos questions.

Baisse des prix de l'immobilier en 2014 :  les clés pour en profiter

Rédaction : De Peter Jorgensen
Assistance rédactionnelle : Muriel Bourgeois
Chasseur d'appartement taux 2014.jpg Chasseur d'appartement Prix m2 2013 Paris.jpg
Février 2014
Rédaction : De Peter Jorgensen
Assistance rédactionnelle : Muriel Bourgeois
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Nous nous attendons à une baisse des prix de l'immobilier à Paris en 2014 de -1 à -3%. Mais attention, cette baisse des prix de l'immobilier ne sera pas généralisée.
Tous les appartements ne seront pas logés à la même enseigne.
Explications et conseils pour faire les bons choix...
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