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Coronavirus : Vers une baisse des prix de l’immobilier à Paris ?

RAPPEL HISTORIQUE DE LA CRISE DE 2008 SUR L’IMMOBILIER À PARIS

QUEL COMPORTEMENT POUR LES ACQUÉREURS À LA SUITE DU COVID ?

QUEL SERA LE COMPORTEMENT DES VENDEURS FACE AU CORONAVIRUS ?

LES PRIX DE L’IMMOBILIER VONT-ILS BAISSER À PARIS À CAUSE DU CORONAVIRUS ?

CONCLUSION SUR L’IMPACT DU CORONAVIRUS SUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER À PARIS

Financial Times
Membre de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers
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Durée de lecture : 6 minutes
Prix immobilier Paris
Force est de constater que dans un climat de tension généralisé depuis maintenant plus d’un an (gilets jaunes, grèves contre les retraites, tensions géopolitiques, …), nous n’avions pas anticipé la crise sanitaire que nous sommes en train de traverser en raison du Coronavirus. Beaucoup de nos clients en chasse immobilière se demandent quel impact ce phénomène planétaire aura-t-il sur les prix de l’immobilier à Paris à la sortie du confinement. Nous vous livrons ci-après notre analyse…
Contrairement aux marchés financiers, le marché de l’immobilier profite d’une forte inertie. A titre d’exemple, en 2008, lorsque le CAC 40 perdait -42.68% sur l’année, le marché de l’immobilier parisien perdait environ -5%. L’immobilier fonctionne donc comme un véritable amortisseur.

Ensuite, l’immobilier a toujours été une valeur refuge des marchés financiers. À la suite du krach de 2008, les prix de l’immobilier ont flambé de 2009 à 2011 avec une hausse fulgurante des prix de +38% ! Dans le même temps, le CAC 40 gagnait +2% ! Échaudés par les marchés boursiers, les investisseurs ont préféré se tourner vers l’immobilier que ce soit pour placer leurs économies dans le secteur de l’immobilier locatif ou en achetant leur résidence principale.

Enfin, après cette première vague de hausse des prix de l’immobilier à Paris, la période 2012-2015 fut marquée par un marché de l’immobilier atone, dit en tôle ondulée (Hausse et baisse des prix d’un trimestre à l’autre sans que l’on observe une réelle baisse des prix dans l’ensemble). D’un côté, pour faire leur acquisition, certains acheteurs attendaient une baisse des prix qui ne s’est jamais réellement produite, d’un autre côté, ceux qui avaient un réel besoin de se loger ont continué à acheter. Enfin, les vendeurs disposant de bons produits (étage élevé, calme, lumineux, bien placés…) n’avaient pas besoin de baisser leurs prix pour vendre, contrairement à ceux disposant des produits de moindre qualité, qui n’avaient finalement pas d’autres choix que de baisser leur prix pour vendre. En gros, un jeu à somme nulle.

Les 3 enseignements que nous pouvons tirer de cette crise financière majeure sont les suivants :

  • Malgré l’ampleur de la crise, les prix de l’immobilier à Paris n’ont pas réellement baissé.
  • Le temps de réaction du marché de l’immobilier est relativement long, surtout lorsque nous ne faisons pas face à une bulle immobilière à Paris comme nous l’expliquons dans cet article.
  • Le marché de l’immobilier reste une excellente valeur refuge.

Mais qu’en sera-t-il de l’évolution des prix de l’immobilier à Paris à la suite de la crise du Coronavirus ? Pour cela, il est important de comprendre le comportement qu’adopteront potentiellement les acquéreurs et les vendeurs lorsque nous serons sortis du confinement que nous vivons depuis le 17 mars 2020.
Pour les besoins de cette analyse, un rappel du comportement des acquéreurs depuis le début de l’année 2020 s’impose. L’envie des futurs acquéreurs d’acheter à Paris n’a pas faibli. Bien au contraire. Elle s’est accentuée à la suite de la réforme des retraites. Conscients du fait que les pensions allaient inexorablement baisser, les futurs retraités ont compris que l’investissement dans l’immobilier était un bon moyen de dégager une rente future pouvant compenser cette baisse. C’est ainsi que depuis le début de l’année 2020, la demande en investissement locatif a fortement augmenté à Paris, tout comme l’achat de résidences principales.

A la sortie du confinement, il est fort à parier que les acquéreurs adopteront différents comportements.

Il y aura ceux qui vont continuer à vouloir acheter, à savoir, tout d’abord ceux dont le mode de vie ne leur permet plus de vivre sereinement dans leur bien actuel. Je pense ici aux familles venant d’avoir ou attendant un enfant. Ceux qui voient leurs enfants grandir et ne supportent plus la promiscuité d’un logement trop petit. Il y aura aussi les personnes qui seront suffisamment confiantes en l’avenir, disposant des réserves financières suffisantes et ne craignant pas particulièrement le licenciement.

Les personnes qui décideront d’arrêter leur projet d’acquisition seront celles dont les perspectives économiques sont les plus incertaines, dont le dossier financier était bancal aux yeux de la banque même avant le Coronavirus et dont la probabilité d’obtenir le crédit sera encore plus faible après.

Enfin, il y aura ceux qui voudront attendre que les prix de l'immobilier à Paris baissent pour augmenter leur pouvoir d’achat immobilier. Notons toutefois que cette stratégie a fait perdre beaucoup de temps à de nombreux acquéreurs à la suite de la crise de 2008 avec des prix qui sont restés stables pendant plus de 4 ans. Notons aussi que les secondo accédants qui peuvent se permettre d’attendre achèteront moins cher leur futur bien mais vendront également moins cher leur bien actuel.

A ce stade du confinement, il est impossible de dire quel comportement sera prépondérant. Voyons maintenant quel comportement seront susceptibles d’adopter les vendeurs à la sortie du confinement.
20 mars 2020
Comme nous avons pu l’observer par le passé, les vendeurs mettent souvent beaucoup de temps avant d’accepter de baisser réellement le prix des biens qu’ils vendent.

Cette disposition psychologique naturelle des vendeurs immobiliers, s’accompagne des raisons objectives qui les empêchent de baisser leur prix. Ceci est particulièrement vrai chez les secondo-accédants. En effet, un secondo-accédant venant de faire l’acquisition d’un bien et comptant sur le fruit de la vente de son bien pour financer son nouvel achat sera peu enclin à baisser son prix de vente.

Quant aux autres vendeurs, nous nous attendons à deux attitudes face à la situation présente.

Ceux qui vont préférer attendre que la tempête passe avant de mettre en vente leur bien ce qui aura pour impact la raréfaction de l’offre, et ceux qui penseront que les prix vont baisser et qui vont s’empresser de vendre leur bien par peur de perdre de l’argent.
Comme nous vous l’avons expliqué précédemment, une éventuelle forte baisse des prix à Paris, ne se fera pas sentir tout de suite (au moins les premiers mois après le déconfinement). De plus, pour avoir un impact sur les prix, au point de provoquer leur baisse significative, la crise liée au Coronavirus devra être d’une forte ampleur (à savoir, pire que la crise de 2008).
Si vous souhaitez attendre que les prix baissent à Paris, vous allez donc devoir faire des paris sur la future ampleur de cette crise sanitaire.

2 cas de figure sont donc possibles :

Cas N°1 : La contagion par le Coronavirus prend de l’ampleur et dure encore 2 ou 3 mois avant la reprise économique sans remettre en cause l’ensemble du modèle économique mondial. Nous vivrons alors une situation comparable à celle de 2008 avec une première phase de hausse des prix pendant une période limitée, allant de 6 mois à 1 an), suivie de la crispation des futurs acquéreurs due aux éventuels licenciements liés à la crise. Ces derniers seront alors trop frileux pour se lancer dans une acquisition. Seuls les acquéreurs les plus stables sur le plan professionnel franchiront le pas. Nous vivrons alors une période d’une relative stabilité, éventuellement une légère baisse des prix sans réel décrochage. Les produits de bonne qualité se vendront toujours cher et les autres pourront subir de fortes baisses de prix. Cette situation risque de persister quelques années avant une réelle nouvelle hausse des prix.

Cas N°2 : Dans notre scénario le plus noir, le pire qui puisse arriver dans l’immobilier est un crédit crunch. En d’autres termes, les banques ne prêtent plus pour faire votre acquisition immobilière. Si cette situation est doublée d’une hausse massive des licenciements, nous verrons alors une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris.

A ce stade du confinement, il est très difficile de savoir quel sera l’impact du Coronavirus sur la baisse des prix de l’immobilier à Paris. N’oublions pas que les dernières tendances s’orientaient vers une hausse des prix à Paris en 2020 au moins équivalente à celle de 2019 !
Chasseur-immobilier-Paris-Peter-Jorgensen-Consulting
En conclusion, si vous êtes dans la situation de vouloir acheter pour des raisons inhérentes à votre mode de vie (arrivée d’un enfant, appartement trop petit et envie de plus de confort et de bien -être …), et si vous êtes financièrement en mesure d’acheter, rien ne sert d’attendre une baisse des prix sauf en cas de scenario noir. Là encore, si ce dernier devait se confirmer, ainsi qu’une baisse des prix qui en serait le corolaire, n’oubliez pas que vous ne serez peut-être plus en mesure d’acheter !

Si vous êtes primo-accédant et que vous souhaitez attendre une baisse des prix pour acheter, préparez-vous à attendre longtemps avant de devenir propriétaire compte tenu de l’inertie du marché de l’immobilier expliqué précédemment. Notez également que durant cette période, si vous êtes locataire, vous devrez continuer à payer un loyer qui sera donc à fond perdu.

Enfin, si vous êtes investisseur et que vous êtes dans une logique d’achat-revente, il est à notre avis préférable d’attendre afin de voir comment évolue la situation.

En revanche, si vous souhaitez investir à Paris pour générer une rente financière et ainsi compléter votre retraite, rien ne sert d’attendre (encore une fois si vous en avez la capacité financière et si les banques vous prêtent), car vous serez dans une logique d’investissement sur le long terme. Comme nous l’avons expliqué, si vous souhaitez profiter d’une éventuelle baisse des prix pour optimiser la rentabilité de votre investissement, l’attente peut potentiellement s’avérer longue. Est-ce que les taux auront remonté en flèche pendant ce temps ? Est-ce que vous pourrez encore emprunter ?... Toutes ces inconnus nous poussent à vous conseiller de ne pas attendre pour investir dès que nous serons sortis du confinement.

A l’heure actuelle, les 2 derniers scénarios expliqués ci-dessus semblent envisageables. La situation dans laquelle nous sommes est inédite, aussi, il serait bien prétentieux d’affirmer avec certitude quelle sera l’impact de cette crise sur les prix du marché parisien. En revanche, nous espérons que cette analyse vous permettra de mieux comprendre le fonctionnement de l’immobilier parisien et surtout, qu’elle vous aidera à décider si vous souhaitez ou non vous lancer dans une acquisition immobilière à Paris.

Si tel est le cas, nous serons heureux de vous accompagner dans votre projet. Si vous ne connaissez pas notre profession, n’hésitez pas à regarder cette vidéo présentant notre métier et nos services de chasseur immobilier.
Rédaction : De Peter JØRGENSEN
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