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Loi ALUR : impact sur votre achat immobilier

Avril 2014
Un délai plus long pour la signature d'une promesse

Les documents suivants doivront être fournis avant la promesse de vente (en sus du dossier de diagnostic technique), dans le cas d'une vente d'un lot de copropriété :

- Le règlement de copropriété
- L'état descriptif de division et les actes les modifiants
- Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel acquittées par le vendeur (à l'exception des syndicats de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000€)
- Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur
- Les sommes qui seront dues par l'acquéreur au syndicat
- L'état global des impayés de charges et de la dette auprès des fournisseurs
- Le montant de la part des fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fond.
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
- Le diagnostic technique global
- Le plan pluriannuel des travaux s'ils ont été réalisés


Impact sur le délai de rétractation de 7 jours

Avant la loi ALUR : Le délai de rétractation commençait le lendemain de la date de réception par courrier de votre promesse signée chez le notaire ou à l'agence.
Après la loi ALUR : Si l'un de ces documents n'est pas annexé au dossier à la date de signature de la promesse, le délai de rétractation ne commencera à courir que le lendemain de la date de réception de ces documents par l'acquéreur.


Intérêt pour un acheteur immobilier

Disposer de l'ensemble de ces documents avant la signature de la promesse est une véritable avancée en termes de transparence. Grâce à ces informations, vous serez en mesure de davantage négocier votre achat immobilier si vous détectez des problèmes liés à la copropriété. Jusqu'à présent, ces informations n'étaient communiquées qu'à la signature de l'acte authentique, donc après négociation, ce qui était illogique.


Risques que ces nouvelles mesures présentent pour un acheteur immobilier

  • Le délai de signature d'une promesse sera sensiblement plus long ce qui n'est pas forcément idéal lorsque l'on est pressé d'acheter ou de vendre. A titre d'exemple, nous avons trouvé un bien pour l'un de nos clients mi-mars 2014 et nous n'avons toujours pas signé la promesse alors que nous sommes le 22 avril 2014!

  • Les charges de copropriété risquent d'augmenter. La charge de travail visant à rassembler ces documents par les syndics de copropriété est colossale! Au-delà de cette activité complémentaire, les syndics se voient imposer, via la loi ALUR, de nombreuses autres obligations qui pourraient les inciter à augmenter leurs tarifs. Certains parlent d'une augmentation de l'ordre de +20%!

  • Tous les particuliers ne sont pas forcément en mesure de déchiffrer l'ensemble de ces informations. Pour nous, chasseur immobilier, ces informations seront très importantes car elles nous permettront d'encore mieux protéger nos clients acquéreurs avant une signature de promesse.

  • Nous saluons cette obligation car nous pensons que l'image de la profession a été ternie par un certain nombre de personnes qui s'improvisaient professionnel de l'immobilier sans réellement connaître ce métier et sans disposer des compétences minimales pour l'exercer.

  • Nous espérons que les vendeurs feront davantage confiance aux professionnels de l'immobilier comme c'est le cas dans de nombreux pays, et que le nombre de transactions entre particuliers diminuera au profit des professionnels pour mieux sécuriser vos transactions. Selon une étude ANIL réalisée en 2000, le taux de contentieux est de 0.6% pour les transactions réalisées par des professionnels contre 16.67% pour celles réalisées entre particuliers.


  • Encore mieux vous conseiller : L'accès à une plus grande source d'informations sur le bien acheté par nos clients nous permettra d'encore mieux les conseiller pour acheter en toute sérénité.

  • Augmenter notre pouvoir de négociation dans l'intérêt de l'acheteur : Grâce à ces nombreuses informations, nous serons en mesure de négocier davantage dans votre intérêt sur la base des documents fournis avant la signature de la promesse.

  • Consolider le rôle de notre organisme de formation MA FORMATION CHASSEUR IMMO Peter Jorgensen Consulting dispense depuis cette année en partenariat avec le chasseur immobilier lyonnais Change Your Home, une formation destinée aux nouveaux chasseurs immobiliers. Cette formation est un gage de notre niveau de compétence dans l'exercice de notre activité de chasseur immobilier.



Notre avis :

Cette obligation est une véritable avancée en termes de transparence et pourra avoir un réel impact sur la négociation. En revanche, l'extension du délai de signature d'une promesse de vente risque d'avoir un impact fort à la fois sur les vendeurs et sur les acheteurs. Seule une industrialisation informatique visant à fournir ces documents de façon automatisée permettra de réduire ce délai. L'obligation imposée aux syndics à compter du 1er janvier 2015 (sauf décision contraire de l'assemblée générale), de proposer un accès en ligne aux documents relatifs à la gestion de l'immeuble va dans ce sens. Toutefois, encore une fois, ce travail aura un coût et la probabilité de respecter ce délai pour les syndics est faible. Nous pensons que la situation reviendra à la normale dans plusieurs années.


Des professionnels mieux formés pour vous conseiller

Les titulaires de la carte professionnelle, y compris les agents commerciaux non-salariés, seront soumis à une obligation de formation continue. Un décret déterminera la nature des activités susceptibles d'être validées au titre de l'obligation de formation continue.

Intérêt pour un acheteur immobilier
Nous pouvons espérer que cette obligation va permettre d'accroître le niveau de connaissances des professionnels de l'immobilier, et contribuer à améliorer l'image de la profession. Grâce à cette obligation de formation, nous pouvons espérer que la qualité du service rendu sera supérieure à celle fournie aujourd'hui.

Risques que ces nouvelles mesures présentent pour un acheteur immobilier
L'obligation de formation sera une charge supplémentaire pour les professionnels de l'immobilier, qui, contrairement aux idées reçues, ne roulent pas tous sur l'or. Espérons que les frais, déjà élevés, n'augmenteront pas pour couvrir cette nouvelle charge.


Notre avis :

  • Nous saluons cette obligation car nous pensons que l'image de la profession a été ternie par un certain nombre de personnes qui s'improvisaient professionnel de l'immobilier sans réellement connaître ce métier et sans disposer des compétences minimales pour l'exercer.

  • Nous espérons que les vendeurs feront davantage confiance aux professionnels de l'immobilier comme c'est le cas dans de nombreux pays, et que le nombre de transactions entre particuliers diminuera au profit des professionnels pour mieux sécuriser vos transactions. Selon une étude ANIL réalisée en 2000, le taux de contentieux est de 0.6% pour les transactions réalisées par des professionnels contre 16.67% pour celles réalisées entre particuliers.



BILAN : La loi ALUR présente une véritable avancée en termes de transparence et permet de protéger les futurs acquéreurs mais le coût indirect de cette loi risque de faire baisser leur pouvoir d'achat immobilier. Le temps et la pratique sur le terrain nous le diront!


Pourquoi ces 2 mesures de la loi ALUR renforcent notre rôle de chasseur immobilier ?

  • Encore mieux vous conseiller : L'accès à une plus grande source d'informations sur le bien acheté par nos clients nous permettra d'encore mieux les conseiller pour acheter en toute sérénité.

  • Augmenter notre pouvoir de négociation dans l'intérêt de l'acheteur : Grâce à ces nombreuses informations, nous serons en mesure de négocier davantage dans votre intérêt sur la base des documents fournis avant la signature de la promesse.

  • Consolider le rôle de notre organisme de formation MA FORMATION CHASSEUR IMMO   Peter Jorgensen Consulting dispense depuis cette année en partenariat avec le chasseur immobilier lyonnais Change Your Home, une formation destinée aux nouveaux chasseurs immobiliers. Cette formation est un gage de notre niveau de compétence dans l'exercice de notre activité de chasseur immobilier.



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Rédaction : De Peter Jorgensen
Assistance rédactionnelle : Muriel Bourgeois
Quel est le véritable impact de la loi ALUR sur votre achat immobilier ? Le plafonnement des loyers et la GUL ont fait la une des journaux lors de l'adoption de la loi ALUR. Mais qu'en est-il des mesures qui auront un réel impact sur votre futur achat immobilier ?

Voici 2 mesures essentielles à retenir, relatives à votre achat immobilier, parmi les 177 articles qui composent la loi ALUR :
Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers Ma Formation Immobilière - centre de formation Financial Times
Membre de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers
Co-gérant et formateur d'un organisme de formation immobilière
Cité dans le Financial Times d'Août 2015
NOS REFERENCES
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Image Frais de notaire Négociation immobilière.jpg Acheter avant de vendre
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