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Paris immobilier 2018
L’année 2017 aura été pour
l’immobilier parisien une année record. Le prix de l’immobilier à Paris devrait
rapidement atteindre les 9 200€/m² en moyenne soit une hausse proche de +10%
sur un an. Le nombre de transactions est en hausse de près de +9% sur 1 an.
Mais pourquoi cette tendance à la hausse devrait se poursuivre en 2018 ?
Quels sont les vrais indicateurs de l’immobilier à Paris ? Quels sont les
produits susceptibles d'être le plus impactés par cette hausse ?
Rédaction : De Peter Jorgensen
Membre de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers
Co-gérant et formateur d'un organisme de formation immobilière
Cité dans le Financial Times d'Août 2015
Assurance en Responsabilité Civile Professionnelle et garantie financière Galian
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LA CONFIANCE, VÉRITABLE INDICATEUR DE L’IMMOBILIER, EST AU VERT !
Contrairement aux idées reçues, le taux des prêts immobiliers n'est pas forcément l'indicateur le plus pertinent concernant l'immobilier à Paris actuellement ! Le premier indicateur est en effet la confiance en l'avenir. Pour bien comprendre, mettez-vous à
la place d’un acquéreur. C’est même peut-être déjà votre cas. Si vos
perspectives professionnelles sont moroses, que votre entreprise prévoit des
licenciements, ou que vous savez que votre secteur d’activité n’est pas
porteur, il vous sera très difficile de prendre la décision de vous endetter
sur 20 ou 25 ans pour acheter un bien immobilier. N’est-ce pas ?
En revanche, si votre entreprise se
remet à embaucher, vous accorde une petite augmentation et que les
perspectives économiques vous semblent porteuses, l'un de vos premiers reflex sera soit de devenir propriétaire, soit, si vous l'êtes déjà, d'acheter plus grand pour votre famille, ou encore d’investir dans l'immobilier pour assurer votre retraite.
Le deuxième cas de figure correspond exactement à ce
que nous vivons depuis 2015. En effet, le marché de l’immobilier est reparti
progressivement depuis 2015 ainsi que… l’indice de confiance des consommateurs en
France (voir le graphique ci-dessous).
Indicateur de confiance des consommateurs en France depuis 2015
(Source : OCDE)
LA LÉGÈRE HAUSSE DES TAUX RISQUE DE BOOSTER LE MARCHE
Même si, à mon sens, la confiance est le premier
indicateur de l’immobilier actuellement, en deuxième position arrivent les taux immobiliers. Mais attention encore une fois aux idées reçues ! Une
hausse des taux ne veut pas nécessairement dire une baisse des prix. Selon
l’accélération de la hausse des taux, ces derniers peuvent même avoir un effet
booster ! C’est exactement ce que nous avons vécu lors de la dernière
hausse de taux entre janvier et mai 2017. Au cours de cette période, 4 personnes sur 5 faisaient appel à nos services de chasseur immobilier souhaitant conclure une acquisition très rapidement par crainte de ne pas profiter des taux historiquement bas avant une
éventuelle forte hausse qui n’est bien sûr jamais arrivée. Il est évident que
ce facteur a été l'un des éléments majeurs de la hausse des prix à Paris en 2017.
Pour 2018, les courtiers s’accordent à dire qu’une légère hausse des taux est à prévoir.
Rien de pire pour la hausse des prix ! En effet, bien qu’en hausse, les
taux restent à un niveau historiquement bas. On a oublié qu’en 2011 on
empruntait à 4% et que, durant cette même année, la hausse des prix a Paris a atteint des records. Aujourd’hui, sur 20 ans, le taux moyen proposé par les banques
est en moyenne de 1.42% ! Autant vous dire qu’il y a encore beaucoup de
marge avant que les taux deviennent un obstacle à l'acquisition sur le marché de
l’immobilier parisien. Si cette légère hausse se confirme, comme semble déjà l'indiquer l’évolution de l’OAT 10 ans, les acquéreurs risquent de reproduire le comportement de 2017 et faire continuer à faire flamber les prix du marché.
LE DOUBLE
EFFET KISS COOL : LE BREXIT MAIS AUSSI L’EFFET MACRON !
93% des français à l’étranger ont
voté pour Emmanuel MACRON. Même si certains ont voté à contrecœur pour faire
barrage à Marine LE PEN, une grande majorité a voté pour le nouveau président
en âme et conscience. De plus, l’arrivée d’un jeune président dépoussiérant le
système politique français donne envie aux expatriés de revenir en France. A
titre d’exemple, nous comptons parmi nos demandes de chasse les plus récentes celle d'un client français
établi à New York souhaitant acquérir rapidement un bien qu'il pourra louer avant son retour en
France dans 2 ou 3 ans craignant que les prix ne s’envolent à la suite de la reprise
économique française. Côté BREXIT, un autre client français établi à Londres prévoit de rentrer à Paris en juillet 2018 face au constat d'une très nette perte de régime qu'enregistre la Grande Bretagne à la suite du BREXIT. Cet afflux de français, souvent
aisés, risque de faire flamber les prix des appartements familiaux et de luxe à
Paris en 2018 notamment dans les arrondissements les plus cotés (7ème,
8ème, 16ème, 17ème, …).
LES
INVESTISSEURS SONT DE RETOUR
A la suite de la hausse des prix enregistrée en 2017, l’évolution des prix de l’immobilier à Paris est proche de 10%. A titre
de comparaison, la performance du CAC 40 sur 2017 a été d’environ 11.70%. Donc
à peine plus mais avec une plus forte volatilité.
Au-delà même de l'aspect « investissement
immobilier », les personnes souhaitant acheter de la pierre le font dans
une logique patrimoniale (enfants, retraite, …). Même si les rendements à Paris
sont bien inférieurs à ceux observés dans les autres grandes ou petites villes
françaises, les investisseurs voient dans le marché parisien une valeur sûre moins sujette à fluctuation.
Face à des perspectives économiques au vert (moral
des chefs d’entreprise au plus haut depuis 10 ans, croissance de l’activité
dans tous les secteurs même celui de l’industrie, reprise des exportations…), les
investisseurs, après avoir été montrés du doigt par le dernier gouvernement, reviennent
sur le marché. A cela s’ajoute la fin de l’encadrement des loyers, la demande
en investissement immobilier sur Paris risque d’être forte en 2018 et faire
perdurer la tension déjà observée en 2017 sur les petites surfaces.
Assistance rédactionnelle : http://www.cumfidem-traduction.com/
(janvier 2018)
Les prix vont continuer de grimper lentement
Toutefois, comme vous pouvez le
constater sur ce graphique, nous avons observé une petite baisse de
régime entre juillet et octobre 2017. Conséquence, à Paris, nous avons également pu observer un léger ralentissement de nos
demandes de chasse immobilière pendant cette période. Preuve que la CONFIANCE est L’INDICATEUR de
l’IMMOBILIER ! Depuis la rentrée de janvier 2018, nous observons une
nouvelle hausse de la demande des acquéreurs à Paris. Attendons les nouveaux
chiffres de l’OCDE mais j’ai ma petite idée… 😊
ET L’IFI* DANS
TOUT CA ?
Beaucoup se plaisent à dire que l’IFI présente un sérieux risque pour l’immobilier parisien et que le marché pourrait
même chuter suite à ce nouveau mode d’imposition. Il est donc important à ce stade de
remettre les pendules à l’heure. L’IFI concerne à peine 2% des foyers
fiscaux. Même si le pourcentage de contribuables tenus d'acquitter cet impôt à Paris est plus élevé que dans le reste de la France, il est peu probable que cet impôt pousse les propriétaires à vendre en masse
leurs actifs immobiliers. De plus, n’oublions pas que l’IFI n’est que
le reliquat de l’ISF qui a été très nettement allégé pour les personnes
relevant de cet impôt. Vous trouverez dans le lien "L’IFI :
les experts de la FNCI
décryptent la réforme" le communiqué de
presse de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers dont nous sommes
membre, un article dans lequel la Fédération exprime sa position sur le sujet.
* (Impôt sur la Fortune Immobilière)
SEULS 2
FACTEURS PERMETTRONT D’ÉVITER LA
SURCHAUFFE EN 2018
Le premier facteur est le nombre de transactions à Paris. Depuis la
reprise observée en 2015, le nombre de transactions a été historiquement
élevé. Ainsi, de nombreux acquéreurs ont trouvé à Paris le bien qui leur correspondait. Même si la demande est encore très forte, il est fort probable qu’elle enregistre une légère baisse en 2018 ce qui permettra de calmer un peu le marché. Ce
n’est pas pour nous déplaire au regard de ce que nous avons vécu en 2017. En effet, lors de
certaines chasses, des biens étaient vendus en 1h30 ne permettant même pas à
nos clients de réagir !
Le deuxième facteur est le prix au m². Même si la barrière
psychologique des 10 000€/m² n’est plus un problème pour bon nombre
d’acquéreurs (ils se sont habitués !), le nombre d’arrondissements accessibles au plus grand nombre a considérablement diminué à Paris. Ainsi, près de
la moitié des arrondissements affichent des prix moyens à plus de
10 000€/m². Lors de l’une de nos dernières chasses, le prix du bien trouvé
pour l’un de nos clients s'élevait à près de 18 000€/m² ! Avec la hausse des prix avoisinant les +10% à Paris en 2017, il est fort probable que le nombre potentiel
d’acquéreurs commence à baisser.
