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Paris immobilier 2023 : Vers une baisse drastique des prix ?

16/11/2022
Durée de lecture : 20 minutes
Face à la légère baisse des prix observée en 2022 (-0.9%), devons-nous nous attendre à une forte baisse des prix à Paris en 2023 ? Pour répondre à cette interrogation, nous avons étudié les principaux facteurs impactant le marché de l’immobilier Parisien (taux, inflation, départ des Parisiens, DPE, hausse de la taxe foncière, comportement des acquéreurs et des vendeurs…). À la suite de cette analyse, nous vous livrerons nos perspectives d’évolution du marché de l’immobilier à Paris en 2023 et nos conseils pour faire les bons choix en fonction de votre projet immobilier, que vous soyez acheteur ou vendeur. Bonne lecture à tous.

BILAN IMMOBILIER 2022 À PARIS : UN RALENTISSEMENT MAIS PAS UN EFFONDREMENT

Comme nous l’avions pressenti fin 2021, les prix de l’immobilier à Paris ont légèrement baissé en 2022 sans pour autant s’effondrer. En effet, selon les données communiquées par Meilleurs Agents au 1er novembre 2022, la baisse n’est que de -0.9% sur 1 an.

Mais pourquoi cette impression de forte baisse des prix à Paris ?

Elle est tout d’abord d’ordre médiatique. Dès que l’évolution des prix de l’immobilier à Paris passe juste en dessous de zéro, les principaux médias titrent que les prix sont en forte baisse induisant ainsi dans l’inconscient collectif l’idée que les prix baissent fortement à Paris.

Ensuite, les acheteurs et vendeurs parisiens n’étaient plus habitués à de telles conditions de marché depuis des années. La hausse des prix entre 2016 et 2020 était comprise entre +5 et +8% par an. Alors qu’à cette époque, les produits se vendaient souvent dans la journée, en 2022, les acheteurs avaient plus de temps pour prendre la décision de se positionner sur un bien ce qui a accentué cette impression de baisse des prix.

Enfin, les négociations ont commencé à devenir de nouveau envisageables en 2022 ce qui était moins fréquent par le passé.

Cette impression généralisée de baisse des prix de l’immobilier à Paris est donc compréhensible, mais le terme en tant que tel n’est aucunement justifié. Nous préférons parler d’un fort ralentissement ou d’une stabilisation à la baisse plutôt qu’une réelle baisse. Nous aurions pu parler d’une réelle baisse en dessous de-3 %, mais nous en sommes loin.

Quels ont été les principaux facteurs de ralentissement en 2022 par ordre décroissant ?

  • 1) Le taux d’usure qui a réduit drastiquement la possibilité d’emprunter des acquéreurs notamment au deuxième semestre 2022.

  • 2) Une baisse de la demande liée à un comportement attentiste des acquéreurs espérant une baisse des prix.

  • 3) La guerre en Ukraine qui a pesé sur le moral des Parisiens et engendré un climat d’incertitude tant économique que géopolitique.

  • 4) L’impact du nouveau DPE notamment pour les petites surfaces destinées majoritairement à la location.

  • 5) La forte hausse des taux bien qu’ils soient restés faibles et nettement inférieurs à l’inflation.

  • 6) Le départ des Parisiens très limité dans les faits.

Cela étant dit, la vraie question est « qu’en sera-t-il de l’évolution de l’immobilier à Paris en 2023 ? ». Pour répondre, nous avons analysé les principaux facteurs qui vont impacter le marché de l’immobilier en 2023 à Paris.

LES TAUX D’EMPRUNT POURRONT DÉPASSER 3.5% SUR UNE DURÉE DE 20 ANS EN 2023 !

Pourquoi les taux vont-ils continuer d’augmenter ? L’OAT est l’indice de référence servant aux banques pour déterminer les taux d’emprunts immobiliers qu’elles proposent aux futurs acquéreurs. En règle générale, cet indice est inférieur de 1 % au taux d’emprunt proposé par les banques sur une durée de 20 ans. 
Pour faire simple, lorsque l’OAT affiche un taux de 1.5 %, généralement les taux à 20 ans avoisinent les 2.5 % (1.5% + 1%).
En cette fin d’année 2022, l’OAT évolue entre 2,5 % et 3 %. En théorie, les taux d’emprunt devraient donc être proposés entre 3,5 % et 4 % ce qui n’est pas encore le cas car les banques préfèrent continuer de prêter que de stopper totalement leur production de crédit. Cela laisse donc encore de la marge pour permettre aux banques de continuer à augmenter leurs taux en 2023.
Evolution-des-taux
S’ajoute à cet effet, l’évolution de l’inflation qui ne devrait pas ralentir en 2023 selon les projections de nombreux économistes. Or, l’inflation impacte généralement l’évolution de l’OAT. Lorsque l’inflation augmente, l’OAT augmente également et par voie de conséquence, les taux d’emprunt augmentent dans la foulée.

Tous ces éléments montrent donc que nous sommes loin d’un ralentissement de la hausse des taux en 2023, sauf en cas de ralentissement de l'inflation, ce qui commence à être observé aux Etats Unis.

Toutefois, cette hausse n’empêchera pas, pour encore beaucoup d’acquéreurs parisiens, d’emprunter en 2023. En effet, bien que les taux soient en forte augmentation, beaucoup de futurs candidats à l’acquisition seront encore en mesure de payer ce niveau de taux.

En revanche, le facteur qui peut potentiellement bloquer le marché du crédit sera le taux d’usure.

SI LE CALCUL DU TAUX D’USURE NE CHANGE PAS, LES REFUS DE PRÊT EXPLOSERONT EN 2023

Comme nous l’expliquons dans notre article détaillant le fonctionnement du taux d’usure, la Banque de France a, directement ou indirectement, bloqué l’accès au crédit de nombreux acquéreurs souhaitant acheter un bien immobilier à Paris. Au second semestre 2022, le relèvement limité du taux d’usure a été à l’origine de 45 % de refus de prêt (soit quasi un acquéreur sur deux) alors qu’ils n’étaient en règle générale que de 5 à 10 % !

Même si elles sont nombreuses, les deux principales raisons de ces refus liés au taux d'usure sont : 

  • Une méthode de calcul trimestrielle du taux d’usure incohérente avec l’évolution mensuelle ou hebdomadaire des taux d’emprunt bancaires.

  • La hausse limitée du taux d’usure comparativement à de l’évolution des taux nominaux proposés par les banques.

Si le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau ne change pas sa politique, en janvier 2023, les refus de prêts risquent de monter en flèche et auront pour effet potentiel de bloquer le marché de l’immobilier parisien.

Toutefois, les choses vont peut-être évoluer dans le bon sens. En effet, tous nos espoirs reposent sur une rencontre qui a eu lieu le 3 novembre 2022 entre le ministre du logement Olivier Klein et le gouverneur de la Banque de France, pour échanger sur cette méthode de calcul afin de la faire évoluer.

Si le mode de calcul évolue, nous pouvons espérer que la situation se débloquera et que l’accès au crédit sera alors facilité ce qui relancera le marché de l’immobilier à Paris en 2023.

Si ce n’est pas le cas, nous vivrons une situation de crédit crunch.

Les prix baisseront alors de façon conséquente face à la pénurie d’acquéreurs sur le marché. Contrairement aux idées reçues, cette baisse de prix ne sera pas une bonne nouvelle pour les acquéreurs, car ils seront confrontés à deux cas de figure :

  • Il y aura tout d’abord les acquéreurs qui ne pourront pas profiter de l’éventuelle baisse de prix puisqu’ils ne pourront plus emprunter.

  • Pour ceux qui pourront emprunter, ils gagneront sur la baisse de prix, mais perdront en empruntant à un taux plus élevé. L‘un dans l’autre, ils ne seront pas forcément gagnants.

L’INFLATION PESERA FAIBLEMENT SUR L’IMMOBILIER PARISIEN EN 2023

Le marché de l’immobilier parisien est un marché à part. Compte tenu du niveau des prix, les acquéreurs sont très souvent des personnes aisées ou disposant d’un apport conséquent. Leur reste à vivre est donc très souvent important. La hausse de l’inflation qui ne semble pas ralentir, voir même, qui devrait s’accélérer en 2023 selon Michel Edouard Leclerc qui compare l’inflation en 2023 à un tsunami à 2 chiffres, ne sera pas forcément un frein économique pour les prétendants à l’acquisition à Paris. En revanche, la hausse de l’inflation risque malgré tout de peser sur le moral des acquéreurs, mais ce facteur aura un impact mineur sur le marché tout comme le soi-disant exode des Parisiens de la capitale, car cette impression n’est pas totalement vraie comme nous allons vous le démontrer.

LE DÉPART DES PARISIENS AURA UN IMPACT LIMITÉ SUR LE MARCHÉ EN 2023

Depuis le Covid, la presse n’a cessé d’afficher des titres chocs comme « Les parisiens fuient la capitale », « Paris se vide de ses habitants », « Les raisons de l'exode des Parisiens », ... Même si effectivement, la population parisienne baisse depuis 2012 comme en témoigne le graphique ci-dessous issu des données de l’INSEE, nous sommes très loin d’un exode des Parisiens !
Evolution-nombre-habitants-Paris-depuis-1994
Effectivement, la baisse est constante mais limitée. Sur 2 250 000 habitants, seuls 110 000 ont quitté Paris en 10 ans soit environ 11 000 habitants par an.

Nous observons même que cette tendance de départs ne cesse de ralentir depuis 2017 et même la crise du covid ne l’a pas impactée de façon marquée. En effet, même si effectivement le nombre de départs a légèrement augmenté en 2021 par rapport à 2020, son niveau est comparable au nombre de départs d’avant Covid.
Evolution-nombre-d'habitants-Paris-2023
Ce qui est toutefois à noter, c’est que la tendance se confirme en ce qui concerne les familles qui quittent davantage Paris même si leur nombre n’explose pas par rapport aux années précédentes. Les personnes qui ont tendance à repeupler Paris sont en revanche les personnes âgées au pouvoir d’achat important et les jeunes trentenaires très recherchés par les banques.

Au regard de ces statistiques, nous estimons que l’impact du départ des Parisiens sur le marché de l’immobilier sera plus limité que ce que l’on peut entendre ou penser.

LES APPARTEMENTS AVEC DES TRAVAUX DE RÉNOVATION SUBIRONT UNE BAISSE DE PRIX EN 2023

Avec la forte hausse des prix de rénovation en 2022, les acquéreurs sont de plus en plus attentifs aux travaux à réaliser dans leur future acquisition. En effet, la hausse du coût des matières premières et l’augmentation des durées de livraison des matériaux poussent aujourd’hui les acquéreurs à privilégier les biens déjà rénovés ou à négocier fortement les biens à rénover. Il est donc fort probable qu’en 2023, cette tendance se poursuive et impacte fortement les prix des biens à rénover. En revanche, les biens déjà rénovés pourront potentiellement prendre de la valeur.

Toutefois, attention ! Le nombre de biens à rénover est de moins en moins important à Paris et le nombre d’acquéreurs en capacité de se projeter dans un bien avec des travaux de rénovation ou de rafraîchissement est limité. Le nombre de biens de ce type dont les prix baisseront sera donc relativement limité.

LE NOUVEAU DPE VA AVOIR UN IMPACT SUR LES PETITES SURFACES LOCATIVES EN 2023

Les vendeurs de petites surfaces avec un DPE classé F ou G devront revoir leurs prétentions de prix à la baisse en 2023 pour 2 raisons :

  • Ces produits sont très souvent destinés à la location. Or, selon cette classification, les appartements classés G ne pourront plus être loué à partir de 2025. Viendra ensuite le tour des appartements classés F en 2028. Pour que la location soit à nouveau possible, il faudra y réaliser des travaux pour améliorer leur note ce qui pourra, pour certains biens, engendrer des coûts importants. Compte tenu de l’inflation sur les matériaux de construction, ce point va devenir un argument de négociation pour les futurs acquéreurs qui ne manqueront pas de l’utiliser pour faire baisser les prix

  • Les banques regardent de plus en plus le DPE avant d’accorder un crédit immobilier lors de l’acquisition d’une petite surface. Il sera donc de plus en plus difficile pour les acquéreurs d’obtenir un crédit pour ce type de biens ce qui limitera la demande. Les vendeurs devront donc accepter, si tel est le cas, de baisser leur prix pour faciliter la vente de leur bien dans des délais raisonnables.

LES ACHETEURS ÉTRANGERS VONT CONTINUER DE FAIRE MONTER LES PRIX DES PRODUITS HAUT DE GAMME EN 2023

Les acheteurs étrangers ont été frustrés ces dernières années de ne plus pouvoir acheter de biens immobiliers dans la ville lumière en raison de la fermeture des frontières. C’est ainsi qu’en 2022, nous avons pu voir revenir en masse les étrangers à Paris et notamment les Américains. Au-delà de leur envie d’acheter, ceux-ci ont en plus profité d’une hausse de leur pouvoir d’achat grâce à l’affaiblissement de l’Euro face au Dollar. Ainsi, ces derniers ont acheté entre autres, des pied-à-terre à Paris, ce qui a eu pour effet de faire grimper les prix des 2 et 3 pièces par exemple dans le 5ème arrondissement. Mais qu’en sera-t-il en 2023 ?

Nous pensons que cette tendance va perdurer en 2023. De plus, ces acquéreurs profitent d’un avantage de taille. La plupart d’entre eux paient cash leur acquisition. Ils ne sont donc pas exposés à un éventuel refus de prêt lié au taux d’usure comme cela peut être le cas des acquéreurs français empruntant en France.

Compte tenu du ralentissement économique observé dans de nombreuses régions du monde, nous pourrions imaginer que l’achat de biens immobiliers à Paris par des étrangers ralentirait en 2023. Mais selon nous, tel ne sera pas le cas. En effet, la majorité de ces acquéreurs étrangers sont fortunés et seront moins impactés par une potentielle récession. Ils continueront donc d’acheter des biens immobiliers à Paris et feront monter les prix des biens notamment situés dans les quartiers les plus touristiques et les biens les plus luxueux de la ville.

LA HAUSSE DE LA TAXE FONCIÈRE AURA UN IMPACT LIMITÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ PARISIEN EN 2023

La mairie de Paris a annoncé vouloir augmenter la taxe foncière de 52 % pour les propriétaires Parisiens. Cette hausse aura un impact limité sur les prix du marché parisien pour 2 raisons :

  • Beaucoup de Parisiens seront en mesure d’absorber financièrement cette hausse. A titre d’exemple, pour un appartement de 130m² dans le 10ème arrondissement avec une taxe foncière de 1340€ en 2022, la hausse de cette taxe sera d’environ 700€ par an soit 58€/mois. Même si cette hausse semble très importante, beaucoup de Parisiens aux revenus élevés pourront facilement l’absorber sans réellement grever leur budget.

  • Pour les investisseurs, cette hausse aura également un impact marginal sur le rendement qu’ils pourront attendre de leur bien locatif. Prenons l’exemple d’un bien de 30m² avec une taxe foncière de 310€. La hausse de la taxe foncière de 52 % représentera une baisse de revenus de 13.40€ par mois. Si le bien est loué 810€ et génère un rendement de 3.5 %, cette hausse fiscale impactera le rendement du bien de 0.06 % ce qui est finalement assez faible.

LA MOROSITÉ ÉCONOMIQUE POURRA EN PARTIE FIGER LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER À PARIS EN 2023

Ce facteur ne sera pas celui qui fera le plus baisser les prix de l’immobilier à Paris mais qui risque le plus de le figer. En effet, la confiance est le critère le plus important pour prendre la décision de se lancer dans un projet d’acquisition immobilière. Même si le marché de l’emploi en 2022 s’est très bien comporté, il est fort probable qu’il se détériore en 2023 à la suite de très nombreuses mesures visant à faire baisser l’inflation (hausse des taux directeurs, baisse des aides financières et du « quoi qu’il en coûte », …). Si les entreprises viennent à réduire leurs effectifs, la crainte de licenciements des salariés risque de freiner l’envie d’acheter en 2023. En effet, il est difficile de se lancer dans un emprunt immobilier sur 20 ou 25 ans lorsque l’on s’inquiète de perdre son poste les prochains mois. Si tel est le cas, les Parisiens ne vendront pas leurs biens, mais resteront tout simplement dans leur logement actuel ce qui figera le marché et donc les prix de l’immobilier.

LES FACTEURS DIFFICILES À ÉVALUER POUVANT IMPACTER À LA HAUSSE COMME À LA BAISSE LES PRIX DU MARCHÉ IMMOBILIER EN 2023

Les tensions géopolitiques ont atteint un niveau jamais vu depuis la Seconde Guerre mondiale. À ce jour, il est impossible de savoir comment va évoluer la guerre en Ukraine. Tous les scénarios sont possibles. En effet, si la guerre s’arrête, les tensions sur les matières premières pourront s’atténuer fortement ce qui fera mécaniquement baisser l’inflation et par voie de conséquence les taux d’emprunt ce qui pourra relancer rapidement le marché de l’immobilier. Dans le cas d’une généralisation du conflit, nous préférons ne pas imaginer la suite…

Une crise financière comme en 2008 n’est pas à exclure. En effet, après avoir injecté en masse des liquidités dans l’économie mondiale ayant en partie contribué à la hausse généralisée de l’inflation, la majorité des États et des banques centrales font maintenant machine arrière pour limiter la hausse de l’inflation. Ces différentes mesures visant à juguler l’inflation en augmentant les taux directeurs, en réduisant les aides financières… vont un jour ou l’autre avoir un impact sur les entreprises. Cet effet boomerang pourra potentiellement faire rentrer les économies en récession et faire plonger les bourses mondiales. Dans ce cas, deux situations pourront être envisagées. Soit l’immobilier deviendra une valeur refuge, ce qui fera potentiellement augmenter les prix de l’immobilier parisiens comme nous avons pu l’observer en 2011, soit l’impact sera trop fort ce qui figera le marché et stabilisera les prix à la baisse.

NOS PERSPECTIVES 2023 DES PRIX DE L’IMMOBILIER À PARIS

Après vous avoir dressé un tableau assez négatif de la situation actuelle, nous pourrions imaginer que les prix de l’immobilier à Paris vont s’effondrer en 2023. En réalité, nous estimons qu’il n’en sera rien. Comme nous l’expliquons en détail dans notre article sur la faible probabilité qu’une bulle immobilière éclate à Paris, les prix vont baisser à Paris en 2023, mais de façon limitée. En voici les principales raisons :

1- L’offre de biens immobiliers disponibles augmentera faiblement en 2023

Le marché parisien est en partie composé de secundo-accédants. Ce critère est essentiel ! En effet, pour que les prix s’effondrent à Paris, il faut que l’offre de biens à vendre augmente dans de grandes proportions. Dans de nombreux cas, les biens mis en vente à Paris le sont par des secundo-accédants ayant trouvé un nouveau bien à acheter. Mais si ces mêmes personnes n’achètent pas, soit pour des raisons de refus de crédit, soit en espérant une baisse de prix, elles ne mettront pas leur bien en vente. De facto, l’offre restera relativement stable.

Parmi ces secundo accédants, certains ayant des moyens financiers importants préféreront acheter un nouveau bien et conserver leur bien actuel pour le mettre en location en attendant des jours meilleurs ce qui réduira mécaniquement l’offre disponible.

2- Les vendeurs baisseront lentement leurs prix de vente en 2023

Les vendeurs mettent très souvent beaucoup de temps à accepter de baisser leur prix de vente. Cette acceptation est d’autant plus longue s’ils ne sont pas dans l’obligation de vendre leur bien pour des raisons financières. Le pouvoir d’achat des propriétaires parisiens est souvent élevé. Beaucoup préféreront donc attendre pour obtenir le prix le plus élevé possible pour leur bien plutôt que le brader et le vendre au plus vite. Ce processus de baisse est généralement compris entre 6 mois et 1 an. Si réelle baisse il y a, elle ne se produira pas avant 2024.

3- L’attractivité de l’immobilier Parisien ne faiblira pas en 2023

Même si, comme nous venons de l’expliquer, beaucoup d’indicateurs seront au rouge en 2023, le désir d’acheter un bien à Paris ne faiblira pas. Comme nous avons pu le constater en 2022, les acheteurs étaient toujours présents. Toutefois, nous avons pu constater un changement de comportement de consommation à savoir :

  • Des exigences plus élevées en termes de critères. Le moindre défaut était sujet à négocier.

  • Une prise de décision plus lente que par le passé avant de faire une offre d’achat.

  • Des négociations plus fréquentes.

Mais malgré ces modifications de comportement, nous sommes convaincus que l’envie d’acheter un bien immobilier à Paris restera toujours aussi forte en 2023.

Compte tenu de cet équilibrage entre ces 3 facteurs, nous estimons que les prix vont baisser entre -1 % et -3 % globalement à Paris en 2023. Mais tous les produits ne seront pas logés à la même enseigne. Certains produits prendront de la valeur, notamment les produits les mieux placés avec un niveau de prestations de qualité, et les produits les moins bien placés avec des défauts verront leur prix baisser au-delà de -3 %.

NOS CONSEILS SI VOUS SOUHAITEZ ACHETER À PARIS EN 2023

Validez avec votre banquier votre capacité d’emprunt sera d’une importance majeure !

Si vous devez emprunter pour réaliser votre projet d’acquisition, la première chose à faire est de rencontrer votre banquier. Nous parlons ici de le rencontrer réellement et non de faire une simulation de votre capacité d’emprunt sur Internet. Si le taux qu’il vous propose est en ligne avec les taux actuellement pratiqués sur le marché, demandez-lui de refaire la simulation de 0.30 % supérieure à celui qu’il vous propose. En effet, entre le moment où vous allez commencer à chercher et le moment ou vous allez pouvoir faire votre demande de financement après avoir signé un compromis, plusieurs mois se seront certainement écoulés. Comme les taux continueront à augmenter entre temps, en réalisant une simulation avec un taux plus élevé aujourd’hui, vous serez sûr que le moment venu, votre projet d’acquisition sera financièrement réalisable.

Ne partez pas de chez votre banquier sans une simulation écrite. Même si sa valeur est relative et n’engage en rien la banque, elle permettra de pouvoir rassurer votre futur vendeur lorsque vous lui présenterez une offre. Dans le cadre de nos chasses immobilières, nous ne commençons pas les recherches sans que ce travail préparatoire ne soit réalisé.

Dans le cas spécifique d’un achat de résidence principale pour des secundo-accédants avec la vente de votre bien actuel qui servira d’apport, venez avec 2 ou 3 estimations récentes de votre bien pour permettre à votre banquier de simuler un éventuel prêt-relais.

N’attendez surtout pas une baisse des prix si vous êtes secundo-accédant 

Après la crise financière de 2008, beaucoup ont attendu une baisse des prix pour acheter. Ces personnes le regrettent encore ! A cette époque, les Parisiens qui souhaitaient s’agrandir ont attendu pour rien. En effet, entre 2011 et 2015, les prix n’ont baissé que de -4 %. Au-delà de patienter alors que vous avez vraiment besoin de plus de place, vous risquez de perdre de l’argent sur deux tableaux. Tout d’abord sur une éventuelle baisse du prix du bien que vous comptez vendre pour constituer votre apport. Ensuite, vous perdrez du pouvoir d’achat immobilier en raison de l’augmentation des taux qui vous permettra d’emprunter moins alors que vos mensualités seront les mêmes. Donc, si vous êtes dans cette logique de vous agrandir pour disposer d’une chambre de plus, ne perdez surtout pas de temps. Démarrez dès maintenant votre recherche.

Profitez encore des taux bas avant qu’ils n’augmentent trop si vous êtes primo-accédant

Si vous êtes primo accédant et que vous souhaitez acheter votre première résidence principale, notre conseil sera le même que pour les secundo-accédants mais votre risque sera plus limité. En effet, vous aurez l’avantage de ne pas subir une éventuelle baisse de prix de votre bien actuel. En revanche, vous vous exposerez à l’augmentation des taux ce qui en soi ne sera pas non plus négligeable vu leur accélération comme nous avons pu le voir plus haut.

Attendez le premier semestre 2023 si vous payez cash votre acquisition

Si vous êtes par exemple investisseur et que vous souhaitez acheter à Paris en 2023 sans emprunt, nous vous conseillons d’attendre et de voir si les prix baissent. Si cette baisse est supérieure à nos prévisions, il sera préférable d’attendre, car vous ne serez pas impacté par la hausse des taux et vous profiterez de la baisse des prix. Si en revanche, votre projet est de faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt mais que vous souhaitez tout de même emprunter pour profiter des taux encore inférieurs à l’inflation, dans ce cas, comme les primo-accédants et les secundo-accédants, n’attendez pas. Vous serez quoi qu’il arrive impacté par la hausse des taux.

Important : Si votre objectif est de faire l’acquisition d’un bien de qualité (en étage élevé avec ascenseur, calme, bien agencé, dans une bonne copropriété, …), la baisse de prix risque d’être très limitée. Vous risquerez donc d’attendre une bonne affaire inutilement.

NOS CONSEILS SI VOUS SOUHAITEZ VENDRE À PARIS EN 2023

En cette période où la demande est en baisse, la moindre erreur de commercialisation de votre bien risque de vous faire perdre beaucoup d’argent. Même si les conseils que nous allons vous donner sont vrais quel que soit la tendance du marché, ils le sont d’autant plus en 2023.

Ne survalorisez surtout pas votre bien en 2023

Quel que soit votre projet, nous vous conseillons de ne surtout pas survaloriser votre bien immobilier. Nous comprenons qu’il est aujourd’hui difficile de faire le deuil de cette époque où tous les produits se vendaient au-dessus de sa valeur estimée et parfois en quelques jours, voire quelques heures. Sauf pour de très rares produits exceptionnels, cette période est révolue ! Alors que les délais de vente étaient en moyenne de 38 jours en 2018 à Paris, ils ont aujourd’hui quasiment doublé en passant à près de 70 jours. Cette augmentation des délais de vente est d’autant plus marquée pour les produits survalorisés. En effet, aujourd’hui, un produit trop cher ne se vend plus et reste parfois des mois sur le marché. Cette durée est un élément majeur qui poussera vos futurs acquéreurs à négocier votre bien. Si vous vous trouvez dans l’obligation de vendre pour, par exemple, rembourser votre prêt-relais qui vous coûte trop cher, vous devrez potentiellement le vendre moins cher que si vous l’aviez mis au bon prix en début de commercialisation.

Evitez de vendre de Particulier à Particulier en 2023

Lorsque la demande est forte comme nous avons pu le vivre par le passé, vendre en direct son bien immobilier peut être envisageable. Mais lorsque la demande se raréfie, le risque de rater la vente de votre bien augmente sensiblement. En effet, certains acquéreurs ne passent que par des agences pour acheter un bien et ne regardent pas les annonces des particuliers, qui, entre parenthèse, sont très souvent survalorisés. En excluant la vente de votre bien par une agence, vous risquez de passer à côté de nombreux acquéreurs, surtout à Paris, alors qu’ils seront moins nombreux.

Sélectionnez avec rigueur l’agence qui commercialisera votre bien

Avant de confier votre bien à vendre à une agence, vous allez devoir redoubler de vigilance avant de lui confier un mandat de vente. Il est tout d’abord important d’en rencontrer plusieurs pour pouvoir les comparer. Ensuite, elle devra vous faire une bonne impression. Cette impression sera celle que des futurs acheteurs auront lorsqu’ils visiteront votre bien avec elle. Vérifiez ensuite la cible de clientèle à laquelle elle a l’habitude de vendre des biens. Comparez les services qu’elles proposent et la façon dont elle communique sur son site (qualité des photos, de l’annonce, couverture de diffusion, …). 

Ne confiez pas votre bien à l’agence qui aura proposé l’estimation la plus élevée

Même si ce réflexe est celui de la plupart des vendeurs, et même s’il est tout à fait humain de choisir l’agence qui propose le prix le plus élevé pour votre bien, ce choix a de grandes chances d’être le mauvais. Il sera alors fort probable que votre bien ne génère pas de visite et que vous serez à postériori obligé de baisser son prix après une longue période de commercialisation.

Ne commercialisez surtout pas votre bien dans un grand nombre d’agences

Beaucoup de vendeurs commettent cette erreur en pensant qu’en confiant leur bien à plusieurs agences, le nombre d’acquéreurs sera démultiplié. Au contraire, en choisissant cette stratégie, l’effet inverse va se produire. Chaque agence va communiquer sur votre bien. En le voyant sur de nombreux sites, votre bien donnera l’impression que vous n’arriverez pas à le vendre. Vous lui ferez donc perdre de la valeur automatiquement. Nous vous conseillons vivement de choisir la meilleure agence et de lui confier un mandat de vente exclusif. 

Privilégiez la négociation plutôt que d’espérer d’avoir une offre au prix

Lorsque le marché est porteur et que la demande est forte, il est tentant de ne pas accepter une offre en dessous du prix affiché en espérant le vendre à un plus offrant. Cette stratégie déjà risquée les années passées, le sera d’autant plus en 2023. Dans ces conditions de marché, si vous recevez une offre pour votre bien, privilégiez la négociation et faites preuve de souplesse sur votre prix. Dans les conditions actuelles, il est préférable de vendre rapidement à un prix un peu inférieur à celui que vous aviez en tête plutôt que de prendre le risque d’attendre plus longtemps pour, in fine, vendre à un prix nettement inférieur.
Rédaction : De Peter Jorgensen 
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