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Une baisse au premier semestre qui devrait être compensée par une hausse au second 
Selon l'indicateur avancé par les notaires*, le prix immobilier à Paris devrait passer la barre des 7900€ (net vendeur) en février 2015 soit une baisse de -2.2% sur 3 mois ! Toutefois, nous pensons que ce trou d'air sera compensé par une remontée des prix au second semestre 2015 et même peut-être avant pour deux raisons :
- Les indicateurs économiques sont en train de se redresser (voir explication ci-après).
- L'activité immobilière est en forte accélération depuis janvier 2015 (tant côté acheteurs que côté vendeurs)
* http://www.paris.notaires.fr/presse/communiques-mensuel/volumes-et-prix-fin-octobre-2014

Les taux resteront faibles en 2015
Les perspectives de croissance économique en Europe ne sont pas suffisantes pour permettre des estimations à la hausse des taux directeurs de la banque centrale Européenne. Toutefois, il n'est pas impossible qu'une hausse progressive mais très modérée soit amorcée en 2015.

Toutefois, contrairement aux idées reçues, une hausse progressive et légère des taux d'emprunt immobilier risque de booster les prix pour les raisons suivantes :
1) Une hausse des taux sera le signe d'une reprise économique qui est une source de confiance.
2) Les taux ayant atteint des niveaux historiquement bas, même avec une légère remontée, resteront toujours très attractifs.

N'oublions pas qu'entre 2009 et 2011, les prix immobiliers à Paris ont progressé de près de 40% alors que les taux étaient nettement supérieurs à ceux d'aujourd'hui. Ces taux élevés de l'époque n'ont pas freiné l'envie des acheteurs de devenir propriétaires et de faire grimper les prix en flèche !


De plus en plus d'indicateurs économiques passent au vert annonçant une reprise
Les perspectives de croissance pour 2015 sont d'environ 1%. Cela ne suffit peut-être pas pour inverser la courbe du chômage mais peut redonner confiance aux acheteurs. Les prix du pétrole sont en chute libre ce qui augmente le pouvoir d'achat des Français. L'Euro est en baisse ce qui contribue à augmenter les capacités d'exportation de la France. Les taux d'emprunt sont faibles, ce qui laisse une marge de manœuvre pour mener une politique de relance au sein du pays.


La confiance des ménages s'améliore et sera le moteur de la reprise du marché de l'immobilier à Paris
Malgré le caractère encourageant de ces quelques indicateurs, les entreprises parisiennes poursuivent leur politique de réduction d'effectifs et l'avenir professionnel des salariés parisiens reste incertain. Ce manque de visibilité contribue considérablement à la stabilité des prix de l'immobilier. Toutefois, en cas de reprise économique en 2015, même si celle-ci reste faible, ce sentiment d'insécurité risque de s'estomper et les parisiens auront de nouveau l'envie de se lancer dans un nouveau projet immobilier. À ce titre, nous observons une hausse régulière de l'indice de confiance des ménages depuis janvier 2014. Le nombre de ménages qui considère opportun de faire un achat important a augmenté de +4 points en janvier 2015. En revanche, le moindre grain de sable risque d'enrayer la machine (forte hausse des taux, mauvais indicateurs économiques, choix politiques...).

Les acheteurs sont las d'attendre une baisse des prix
Voilà maintenant 3 ans que les acheteurs attendent une baisse significative des prix immobiliers à Paris sans que celle-ci se profile à l'horizon. Les familles, qui, au cours de ces 3 dernières années, ont eu un enfant, auront inévitablement besoin d'un logement plus grand. De plus, malgré les prix de l'immobilier, les parisiens amoureux de Paris, ont du mal à passer le périphérique. Pour ces derniers, la seule solution consiste à acheter le même appartement avec une pièce en plus, comme nous le demandent la plupart de nos clients secondo-accédants.

L'encadrement des loyers à Paris va-t-il être abandonné ?
L'encadrement des loyers n'est pas encore effectif à Paris. En novembre 2014, l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) a communiqué ses premières estimations du loyer médian dans 80 secteurs parisiens. Toutefois, ces chiffres ne sont pas définitifs. Ils le deviendront à la date de leur validation par la Préfecture de Paris. Selon l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement), cette validation n'aura pas lieu avant la fin du 1er trimestre 2015. Compte tenu de la complexité du calcul des loyers médians, des nombreuses exceptions en termes de qualité des produits (terrasse, vue exceptionnelle...), la mise en application de cette loi risque de s'avérer très difficile. A ce stade, il est justifié de s'interroger sur un abandon éventuel de cette loi ou un mode de calcul moins désavantageux pour les bailleurs. Si tel est le cas, les investisseurs qui attendent depuis des mois risquent d'investir à nouveau le marché de l'immobilier locatif parisien ce qui fera remonter les prix.

Recommandations

ACHETEURS : Profitez des taux faibles et sélectionnez bien vos produits. Négociez les biens uniquement si vous pensez qu'ils sont survalorisés. Analysez bien l'ensemble des documents relatifs au bien que vous souhaitez acquérir pour éviter toute erreur (vous avez plus de temps que par le passé pour prendre une décision d'achat, alors profitez-en !).

VENDEURS : Acceptez la négociation. Ne survalorisez pas le prix de votre bien et privilégiez la vente via une agence si votre bien comporte des défauts. Si vous n'avez pas de visites, ne vous entêtez pas à maintenir un prix élevé. Cela risque de vous coûter cher.

Prix immobilier Paris 2015 - Perspectives

Rédaction : De Peter Jorgensen
Assistance rédactionnelle : Muriel Bourgeois
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Une légère hausse n'est pas à exclure mais rien de comparable avec les années de hausse vécues jusqu'en 2011.

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