Les moyens faciles pour réduire vos charges de copropriété.
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Comment réduire ses charges de copropriété ?

Durée de lecture : 8 minutes
En plus du crédit que vous avez souvent contracté pour acquérir votre bien immobilier, le montant des charges de copropriété peut également venir alourdir la note. Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, il est donc essentiel de savoir si vous allez pouvoir supporter le paiement des charges de copropriété. Dans cet article, nous vous aidons à vous poser les bonnes questions pour effectuer la bonne analyse mais aussi à évaluer si ces charges correspondent bien à la moyenne du marché.*
*Toutes nos données sont issues des chiffres de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) qui fournissent les données les plus fiables du marché en la matière. https://arc-copro.fr/ 

LOCALISATION DU BIEN DONT VOUS SOUHAITEZ RÉDUIRE LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ?

En effet, les différences de prix entre un bien situé dans la zone méditerranéenne et un bien situé à Paris sont considérables. A titre d’exemple, selon les données de l’ARC sur les charges de copropriétés relevées en 2017, le montant des charges est de 52.5€/m²/an tous postes confondus par rapport à 35€/m²/an dans la zone méditerranéenne. Mais pourquoi une telle différence ? Le poste du chauffage représente pour une copropriété dotée d’un chauffage collectif 28% de la totalité des charges. Dans le sud de la France, bien plus ensoleillé donc moins chauffé, ce poste représente forcément un pourcentage nettement inférieur à celui de Paris dont les températures sont plus basses en hiver. C’est en partie pour cette raison qu’en 2014, les charges ont été revues sensiblement à la baisse à l’échelle de la France, soit de -4.9%, l’hiver ayant été particulièrement doux cette année-là.

COMMENT SONT RÉPARTIES VOS CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ?

On l’oublie souvent mais le montant de vos charges varie fortement en fonction des postes que vous offre votre copropriété. De toute évidence, les charges d’un immeuble avec un gardien, chauffage collectif, un ou plusieurs ascenseurs, une place de parking, seront nettement plus élevées que celles d’un bien ne bénéficiant pas de ces services. Si nous prenons l’exemple de ces quatre postes en plus des charges classiques comme l’entretien, les frais de gestion, l’assurance…, à l’échelle de la France, selon les données de l’ARC en 2017, le montant des charges était de 47.60€/m²/an par rapport à moins de 25€/m²/an pour une copropriété ne proposant pas ces quatre services. Donc, près de 2 fois moins cher ! Pour savoir si vous payez trop de charges de copropriété, interrogez-vous d’abord sur le type de services dont bénéficie votre copropriété.

L'IMPACT DE LA COPROPRIÉTÉ POUR RÉDUIRE VOS CHARGES

Vous connaissez tous la notion d’économies d’échelle ! Les charges de copropriété n’échappent pas à cette règle. Si votre copropriété est composée de 5 logements, il est fort probable que vos charges dépassent largement les charges moyennes identifiées dans votre secteur par rapport à une copropriété constituée de 25 logements. En effet, à Paris, il n’est pas rare de voir des copropriétés dont le montant des charges est nettement supérieur à la moyenne. Ce cas est fréquent dans des secteurs composés de petits immeubles comme à Montmartre. Dans ce cas, si vous constatez que les charges sont particulièrement élevées, il ne faudra pas forcément s’étonner. Ce sera le prix à payer pour la rareté des appartements « cosy » d’un des quartiers les plus typiques de Paris.

QUEL POSTE DÉPASSE LE MONTANT MOYEN DES CHARGES DU SECTEUR ?

Même si la taille de la copropriété a son importance, ce n’est pas le seul facteur. Pour savoir si vous payez trop de charges de copropriété, analysez le montant en €/m²/an de chaque poste par rapport à la moyenne identifiée par l’ARC dans votre secteur. Si l’un des postes dépasse très largement le montant moyen, interrogez-vous quelle en est la raison. Il est fort probable qu’un problème soit à l’origine de cet écart. Ce sera alors à vous d’identifier, sur la base du décompte de charges, le problème qui peut avoir de nombreuses origines : une fuite d’eau non traitée dans la copropriété depuis de nombreux mois, une police d’assurance dont le prix n’a pas été révisé depuis de nombreuses années, une chaudière collective ancienne défectueuse, une mauvaise isolation de l’immeuble et la liste est longue. Lors de nos chasses immobilières, lorsqu’un client s’intéresse à un produit, nous effectuons l’analyse de ces postes et sommes à même de le conseiller et de l’informer de l’ensemble des problèmes rencontrés quant à la gestion des charges de la copropriété.

ÉTUDIEZ LES COMPTES DE VOTRE COPROPRIÉTÉ

L'étude des comptes de votre copropriété vous permettra de cibler les postes à réduire. Vous serez également en mesure d'identifier les postes dont l'augmentation a été la plus forte. Les charges de copropriété varient selon le type de bâtiment et les prestations proposées par la copropriété.

A titre d'exemple, voici le montant des charges pour un appartement de 100m² à Paris (coût moyen mensuel) :
  • Immeuble récent avec chauffage collectif, gardien, ascenseur : 400€ à 450€/mois
  • Immeuble ancien avec chauffage individuel, sans ascenseur et sans gardien : 200€ à 230€/mois
(Ces montants incluent les charges classiques telles que l'entretien courant, les impôts, l'assurance de l'immeuble.)

DEVENEZ MEMBRE DU CONSEIL SYNDICAL

Les copropriétaires et le conseil syndical jouent un rôle crucial dans la réduction des charges de copropriété. Dans notre métier de chasseur immobilier à Paris, nous nous rendons compte que les copropriétés les mieux gérées sont celles dans lesquelles les copropriétaires sont le plus impliqués.

Grâce à votre implication, vous serez en mesure de comprendre le fonctionnement de la copropriété et de déterminer les facteurs qui freinent la réduction de vos charges de copropriété.

Les raisons les plus fréquentes sont :
  • Des copropriétaires laxistes ne faisant pas attention à la vie de l'immeuble,
  • Des syndics qui ne cherchent pas à vous faire faire des économies. C'est normal, ce n'est pas leur rôle !
  • Des travaux proposés alors qu'ils sont inutiles ou qui ne changeront pas de manière considérable la qualité de vie de l'immeuble

Une véritable cohésion entre les membres du conseil syndical est indispensable. La diversité des compétences différentes au sein du conseil syndical est la bienvenue car elle permet de répartir les tâches. En cas de négociation avec un artisan, un conseil syndical soudé sera toujours plus fort que des copropriétaires qui se déchirent entre eux.

Nous recommandons souvent à nos clients de faire partie du conseil syndical, surtout la première année de leur arrivée dans l'immeuble ou lorsqu'il s'agit d'une première acquisition.

RÉALISEZ VOUS-MÊME LES DEVIS DE VOTRE COPROPRIÉTÉ

En choisissant vos propres fournisseurs, vous pouvez ainsi choisir vous-même les intervenants en qui vous avez confiance et vous pourrez plus facilement faire jouer la concurrence.

Les syndics ont très souvent leurs propres fournisseurs. Afin de proposer un service de qualité et éviter d'éventuels litiges futurs, ils ne proposent pas forcément les fournisseurs les moins chers.

Créez un devis type, surtout lorsqu'il s'agit de travaux importants. En communiquant un devis type à chaque artisan, vous serez en mesure d'exposer le détail de vos attentes et surtout de comparer aisément les devis effectués. Ce travail est intéressant surtout pour des travaux de ravalement de façade, la mise aux normes d'ascenseurs, la rénovation de cage d'escalier.

3 à 5 devis ne seront pas de trop. Plus vous avez de devis, plus la comparaison sera aisée et la qualité de service des fournisseurs optimale. Cela vous permettra de connaître les prix du marché et de choisir le fournisseur dont le rapport qualité/prix est le meilleur.

NÉGOCIEZ VOS CONTRATS

N'hésitez pas à négocier par vous-même vos contrats ou devis travaux. Les syndics touchent le plus souvent un pourcentage sur les travaux réalisés. Ils n'ont donc aucun intérêt à faire baisser la facture. N'oubliez pas que leur rôle est avant tout de veiller à la bonne réalisation des travaux votés et de gérer à votre place la copropriété, notamment ses aspects comptables, juridiques et administratifs.

Le membre du conseil syndical le plus « doué pour la négociation » pourra jouer ce rôle. Vous pourrez dans certains cas diviser par 2 vos devis.

Faites appel à un courtier si vous n'avez pas le temps ou les compétences pour mener la négociation. Négocier et choisir le meilleur prestataire est leur métier. Des sites spécialisés pour les particuliers commencent à émerger comme fioulreduc.com et fioulmarket.fr. Leur objectif est de grouper des commandes de fioul afin de réduire l'addition. De nombreux courtiers en assurance multirisques d'immeuble vous offrent également leurs services pour vous proposer l'assurance la plus adaptée à votre immeuble au meilleur prix.

L'ÉCOLOGIE POUR RÉDUIRE VOS CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

2 exemples pour illustrer ce sujet :

  • L'électricité de votre cage d'escalier : Si votre cage d'escalier s'éclaire grâce à une minuterie, réglez-la sur la durée strictement nécessaire à son utilité tout en veillant à la sécurité des habitants. Vous pouvez également investir dans des détecteurs de présence dont le prix est très abordable. Les constructeurs communiquent souvent sur un gain d'énergie pouvant aller jusqu'à 25%. Même si ce n'est que 10%, c'est déjà ça !

  • Remplacez par du double vitrage les anciennes fenêtres des parties communes : Grâce à cette isolation, votre appartement sera indirectement mieux isolé. Vous réduirez ainsi vos charges de copropriété si vous avez un chauffage collectif et indirectement si vous vous chauffez par chauffage individuel.

ENTRETENEZ RÉGULIÈREMENT VOTRE COPROPRIÉTÉ

Dans la majorité des cas, les copropriétaires repoussent les travaux de leur immeuble pour réduire les charges de copropriété. Ce n’est pas un bon calcul ! Certains travaux dont vous repoussez l’échéance risquent de vous coûter plus cher à terme. De plus, même si vous payez moins de charges sur l’année en cour, vous dégradez la qualité de la copropriété. En procédant de cette façon, vous dévalorisez votre bien en cas de revente. Dans le cadre de notre métier de chasseur immobilier à Paris, l’estimation des biens que nous trouvons pour nos clients dépend aussi fortement de la qualité de la copropriété. Nous utilisons très souvent cet argument pour négocier à la baisse le prix d’un bien.
Rédaction : De Peter Jorgensen
N'hésitez-pas à nous contacter pour en savoir plus sur ce nouveau métier en France.
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