Les moyens faciles pour réduire vos charges de copropriété.
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Comment réduire ses charges de copropriété ?

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(février 2021)
Durée de lecture : 5 minutes
Vous estimez que vos charges de copropriétés sont trop élevées et vous souhaitez les réduire ? Si tel est le cas, cet article est fait pour vous. Pour faire gagner jusqu’à plusieurs milliers d’euros à votre copropriété, des solutions existent. Pour ce faire, il va falloir procéder étape par étape. Dans un premier temps, vous allez devoir détecter les postes les plus onéreux et y concentrer vos efforts. Ensuite détecter les écarts avec les charges de copropriété moyenne pour le même type de prestation. Une fois ces postes détectés, et uniquement après avoir fait ce travail, vous serez en mesure de mettre en place nos techniques pour réduire sensiblement vos charges de copropriété. Suivez le guide…

ETAPE 1 : DÉTÉCTEZ LES POSTES DE DÉPENSES LES PLUS CHERS

Les dépenses d’une copropriété sont très variables d’un poste à l’autre. Rien ne sert de vous focaliser sur des postes pour lesquels vous allez dépenser beaucoup d’énergie pour finalement ne faire que peu d’économies. La première chose à faire consiste donc à vous procurer le décompte de charges de votre copropriété auprès de votre syndic. Une fois ces informations récupérées, essayez de regrouper les montants des principaux postes de dépenses. Rien ne sert à ce stade d’éplucher en détail ces comptes. Vous pourrez le faire dans un second temps. Dans l’idéal, ne vous limitez pas à la dernière année. Essayez de récupérer les charges des 3 ou 5 dernières années. Vous pourrez ainsi déterminer à la fois les postes qui sont les plus onéreux dans vos dépenses de copropriété et voir leur évolution dans le temps. En règle générale, les gros postes sont les suivants, par ordre décroissant du montant de la dépense : le chauffage, le gardien, le syndic, l’entretien, l’eau froide, l’assurance, l’ascenseur, le parking, les impôts.
 
Grâce à ce travail préparatoire, vous allez pouvoir identifier très rapidement les postes sur lesquels vous allez devoir concentrer vos efforts mais aussi de faire ressortir les postes pour lesquels la hausse des charges de copropriété a été anormale d’une année sur l’autre. Toute hausse ou baisse anormale d’un poste est explicable pour de nombreuses raisons que nous verrons plus tard dans cet article. À ce stade, il sera nécessaire, dans un premier temps, de comprendre ces chiffres et d’essayer de les expliquer. Les moyens pour réduire les charges de copropriété viendront dans un second temps.

ETAPE 2 : COMPAREZ VOS CHARGES À LA MOYENNE DU MARCHÉ

On l’oublie souvent mais le montant des charges de copropriété varie fortement en fonction des postes de votre copropriété. De toute évidence, les charges d’un immeuble avec un gardien, chauffage collectif, un ou plusieurs ascenseurs, une place de parking, seront nettement plus élevées que celles d’un bien ne bénéficiant pas de ces services. La véritable question à se poser est la suivante : « à immeuble équivalent en termes de prestations, mes charges de copropriétés sont-elles vraiment trop élevées ? ».
 
Grâce au travail réalisé en amont, vous allez pouvoir comparer chaque poste de dépenses à la moyenne du marché. L’ARC (Association des Responsables de Copropriété) publie tous les ans la moyenne des charges de copropriété par poste et par région. En comparant vos chiffres à ces moyennes, vous serez en mesure de déterminer sur quels postes vous allez devoir concentrer votre énergie pour baisser vos charges de copropriété. Toutefois attention ! Les moyennes de dépenses d’une copropriété peuvent varier fortement d’une région à l’autre. A titre d’exemple, l’écart entre le montant des charges de copropriété entre un bien situé en région PACA et un bien situé en île de France peut être considérable. En effet, les dépenses énergétiques relatives aux biens situés en copropriété dotés d’un chauffage collectif sous un climat plus clément seront moindres que dans le nord de la France où les températures en hiver sont plus basses. 

DÉTÉCTEZ LES POSTES DE CHARGES QUE VOUS POUVEZ RÉDUIRE

Lorsque les anomalies de charges ont été détectées (montant supérieur à la moyenne, hausse ou baisse sensible d’une année sur l’autre), vient le temps de l’analyse. Il vous faut alors comprendre les raisons de ces anomalies. Parfois, les raisons sont facilement détectables comme par exemple un contrat d’assurance n’ayant jamais été renégocié depuis de nombreuses années, une chaudière collective ancienne défectueuse, un contrat d’ascensoriste nettement supérieur au marché, une fuite d’eau froide dans la copropriété qui n’a pas été réparée, une isolation insuffisante de l’immeuble et la liste est longue. Cependant, certaines anomalies sont difficiles à détecter et vous demanderont de vous plonger dans les comptes détaillés du poste en question.
 
Voici un exemple d’un client pour qui nous avons trouvé un appartement en chasse immobilière. Avant d’en faire l’acquisition, nous avons détecté que les charges de chauffage étaient très nettement supérieures à la moyenne du marché. Dans un premier temps, nous avons regardé si les coûts d’achat du fuel étaient supérieurs à la moyenne du marché mais ce n’était pas le cas. Après de nombreuses recherches, nous avons compris que chaque appartement de l’immeuble disposait d’un compteur individuel. Nous avons donc épluché les comptes de chauffage de chaque copropriétaire en fonction de l’âge des occupants et de la composition du foyer. A la suite de cette analyse approfondie, nous avons compris que les compteurs individuels étaient tout simplement défectueux alors que ce problème perdurait depuis de nombreuses années et qu’aucun propriétaire de s’en était rendu compte. Lorsque notre client est devenu propriétaire, tous les compteurs individuels de la copropriété ont été changés et les charges de chauffage ont fortement baissée pour être aujourd’hui conformes à la moyenne du marché.

POUR RÉDUIRE VOS CHARGES, DEVENEZ MEMBRE DU CONSEIL SYNDICAL

Les copropriétaires et le conseil syndical jouent un rôle crucial dans la réduction des charges de copropriété. Dans notre métier de chasseur immobilier à Paris, nous nous rendons compte que les copropriétés les mieux gérées et où les charges sont les moins élevées sont celles dans lesquelles les copropriétaires sont le plus impliqués. Grâce à votre implication, vous serez en mesure de comprendre le fonctionnement de la copropriété et de déterminer les facteurs qui freinent la réduction de vos charges de copropriété. Les raisons les plus fréquentes sont des copropriétaires laxistes ne faisant pas attention à la vie de l'immeuble, des syndics qui ne cherchent pas à vous faire faire des économies (C'est normal, ce n'est pas leur rôle !) ou des travaux proposés par le syndic alors qu'ils sont inutiles ou qu’ils ne changeront pas de manière considérable la qualité de vie de l'immeuble.
 
Une véritable cohésion entre les membres du conseil syndical est indispensable. La diversité des compétences au sein du conseil syndical est la bienvenue car elle permet de répartir les tâches. En cas de négociation avec un artisan, un conseil syndical soudé sera toujours plus fort que des copropriétaires qui se déchirent entre eux. Nous recommandons souvent à nos clients de faire partie du conseil syndical, surtout la première année de leur arrivée dans l'immeuble ou lorsqu'il s'agit d'une première acquisition de résidence principale.

RÉALISEZ VOUS-MÊME LES DEVIS DE VOTRE COPROPRIÉTÉ

En choisissant vos propres fournisseurs, vous pourrez choisir vous-même les intervenants en qui vous avez confiance et vous pourrez plus facilement faire jouer la concurrence. Les syndics ont très souvent leurs propres fournisseurs. Afin de proposer un service de qualité et éviter d'éventuels futurs litiges, ils ne proposent pas forcément les fournisseurs les moins chers. Nous vous conseillons donc de créer un cahier des charges précis et standardisé pour réaliser vos devis, surtout lorsqu'il s'agit de travaux importants. En communiquant ce cahier des charges type à chaque artisan, vous serez en mesure d'exposer le détail de vos attentes et surtout de comparer aisément les devis effectués. Ce travail est intéressant surtout pour des travaux de ravalement de façade, la mise aux normes d'ascenseurs, la rénovation de cage d'escalier, 3 à 5 devis ne seront pas de trop. Plus vous avez de devis, plus la comparaison sera aisée et la qualité de service des fournisseurs optimale. Cela vous permettra de connaître les prix du marché et de choisir le fournisseur dont le rapport qualité/prix est le meilleur et vous permettra de faire baisser vos charges de copropriété.

NÉGOCIEZ VOS CONTRATS POUR RÉDUIRE VOS CHARGES

N'hésitez pas à négocier par vous-même vos contrats ou devis travaux. Les syndics touchent le plus souvent un pourcentage sur les travaux réalisés. Ils n'ont donc aucun intérêt à faire baisser la facture. N'oubliez pas que leur rôle est avant tout de veiller à la bonne réalisation des travaux votés et de gérer à votre place la copropriété, notamment ses aspects comptables, juridiques et administratifs. Le membre du conseil syndical le plus « doué pour la négociation » pourra jouer ce rôle. Vous pourrez dans certains cas diviser par 2 le montant de certains postes. Faites appel à un courtier si vous n'avez pas le temps ou les compétences pour mener la négociation. Négocier et choisir le meilleur prestataire est leur métier. Des sites spécialisés pour les particuliers commencent à émerger comme https://www.meilleurecopro.com. De nombreux courtiers en assurance multirisques d'immeuble vous offrent également leurs services pour vous proposer l'assurance la plus adaptée à votre immeuble au meilleur prix ou des courtiers en rénovation d’ascenseur.

L'ÉCOLOGIE POUR RÉDUIRE VOS CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

2 exemples pour illustrer ce sujet :
L'électricité de votre cage d'escalier : Si votre cage d'escalier s'éclaire grâce à une minuterie, réglez-la sur la durée strictement nécessaire à son utilité tout en veillant à la sécurité des habitants. Vous pouvez également investir dans des détecteurs de présence dont le prix est très abordable. Les constructeurs communiquent souvent sur un gain d'énergie pouvant aller jusqu'à 25 %. Même si ce n'est que 10 %, c'est déjà ça de gagné !
 
Remplacez par du double vitrage les anciennes fenêtres des parties communes : Grâce à cette isolation, votre appartement sera indirectement mieux isolé. Vous réduirez ainsi vos charges de copropriété si vous avez un chauffage collectif et indirectement si vous vous chauffez par chauffage individuel.

ENTRETENEZ RÉGULIÈREMENT VOTRE COPROPRIÉTÉ

Dans la majorité des cas, les copropriétaires repoussent les travaux de leur immeuble pour réduire les charges de copropriété. Ce n’est pas un bon calcul ! Certains travaux dont vous repoussez l’échéance risquent de vous coûter plus cher à terme. De plus, même si vous payez moins de charges sur l’année en cours, vous dégradez la qualité de la copropriété. En procédant de cette façon, vous dévalorisez votre bien en cas de revente. Dans le cadre de notre métier de chasseur immobilier à Paris, l’estimation des biens que nous trouvons pour nos clients dépend donc fortement de la qualité de la copropriété. Nous utilisons très souvent cet argument pour négocier à la baisse le prix d’un bien.
LES CHARGES QUE VOUS NE POURREZ PAS RÉDUIRE
Même si de nombreuses charges peuvent être réduites, malgré les meilleurs efforts, il ne vous sera pas possible de faire baisser la facture globale pour différentes raisons. L’une des plus importante est tout simplement celle liée aux économies d’échelle. Les charges de copropriété n’échappent pas à cette règle. Si votre copropriété est composée de 5 logements, il est fort probable que vos charges dépassent largement les charges moyennes identifiées dans votre secteur par rapport à une copropriété constituée de 100 logements. A Paris, il n’est pas rare de voir des copropriétés dont le montant des charges est nettement supérieur à la moyenne comme à Montmartre principalement composé de petits immeubles. Ainsi, même si vous pourrez réduire les charges de certains postes de votre copropriété, il vous sera toujours plus difficile de les faire baisser en dessous de la moyenne du marché dans une petite copropriété. De la même manière, même si vous pouvez renoncer à certains postes comme par exemple celui du gardien, si votre immeuble dispose d’un ascenseur, il sera difficilement concevable que les copropriétaires décident de le supprimer pour faire des économies. Ces charges seront donc incompressibles. Dans ces conditions, si vous êtes sur le point d’acheter un appartement à Paris et que vous espérez une baisse de charges, faites bien attention aux charges qui ne pourront de toute manière pas baisser du fait de la structure même de votre immeuble.
 
J’espère qu’en mettant en place tous ces conseils, vous réussirez à réduire vos charges de copropriété. Si vous souhaitez être conseillé ou que vous recherchez un appartement à Paris, notre service de chasseur immobilier est à votre écoute.
Rédaction : De Peter Jorgensen
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