Quelle sera reprise de l'immobilier à Paris le 11 Mai ?
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Immobilier Paris : quelle sera la reprise le 11 mai ?

LES TRANSACTIONS VONT REPRENDRE LENTEMENT MAIS SUREMENT

LES ACQUÉREURS RISQUENT DE NÉGOCIER FORTEMENT LES PRIX 

LES CRITÈRES DES ACQUÉREURS VONT ÉVOLUER APRÈS LE CONFINEMENT

LES VISITES D’APPARTEMENTS VONT ÊTRE PLUS COMPLIQUÉES

NE VOUS ATTENDEZ PAS UNE BAISSE DES PRIX IMMOBILIERS LE 11 MAI !

 VENDEUR OU ACQUÉREUR : QUE FAIRE APRÈS LE CONFINEMENT ?

Financial Times
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Durée de lecture : 5 minutes
Après cette longue période de confinement, beaucoup se demandent si le 11 mai marquera également une reprise de l’immobilier. En effet, beaucoup de choses ont changé depuis le 17 mars 2020 même si les fondamentaux n’ont pas changé. (voir : les prix de l’immobilier vont-ils s’effondrer à Paris ?). Voici donc nos prévisions sur ce à quoi nous pouvons nous attendre à la suite de la reprise du 11 mai à Paris.
Toutes les études le montrent. Les acquéreurs ayant eu un projet d’achat d’un bien immobilier avant le confinement, dans leur grande majorité, n’y ont pas renoncé. Ils sont même encore très motivés pour faire l’acquisition de leur futur bien immobilier. Ils n’attendent plus que la publication des annonces immobilières et le droit de se déplacer pour reprendre les visites. 

Du côté de l’offre, le nombre d’annonces diffusées sur Internet est déjà en forte augmentation comme en témoigne l’étude Yanport (outil professionnel de détection d’annonces immobilières dont nous nous nous servons dans le cadre de notre métier de chasseur immobilier) montrant qu’après une chute record du nombre d’annonces pendant le confinement de 70%, la tendance est de nouveau à la hausse depuis mi-avril 2020. L’objectif pour les agents immobiliers est de préparer les premières visites du 11 mai avec les futurs acquéreurs. 

Selon nos estimations, le nombre de biens disponibles sur le marché devrait être supérieur au nombre d’annonces d’avant confinement. Les acquéreurs secondo-accédant ayant fait l’acquisition d’un bien avant le confinement devront rapidement mettre leurs biens en vente pour éviter une durée excessive d’un éventuel prêt relais. Les vendeurs n’ayant pas vendu avant le confinement et dont les annonces avaient été retirées, vont peu à peu remettre leurs biens sur le marché. Enfin, les vendeurs ayant peur d’une baisse potentielle du prix de leur bien risquent également de se dépêcher de vendre.

Vous me direz que logiquement tous les indicateurs sont au vert pour une reprise forte et rapide de l’activité de la transaction à partir de la reprise du 11 mai. Je dirais qu’en théorie, oui. Toutefois, ce qui va freiner le plus les transactions, ce sont les modalités de visites d’un bien par les acquéreurs potentiels. En effet, les gestes barrières (dont nous parlerons plus loin) seront difficiles à mettre en place lors des visites. Sans compter les éventuels vendeurs qui limiteront le nombre de visites de leur bien afin de réduire les risques de contamination.

Nous serons donc un peu dans la situation d’un conducteur qui appuie à fond sur l’accélérateur tout en appuyant assez fortement sur le frein. Cette situation risque donc de faire baisser le nombre de transactions.
Lorsque le marché de l’immobilier subit un choc, la réaction naturelle des acquéreurs est de se dire que les prix vont fortement baisser et que c’est le bon moment de faire de bonnes affaires. Cette réaction avait déjà été observée lors de la crise financière de 2008. Il est donc fort à parier que les futurs acquéreurs vont vouloir quasi systématiquement négocier le prix des biens qu’ils visiteront dès la reprise des visites.

Toutefois, contrairement aux idées reçues, il n’est pas forcément judicieux de négocier systématiquement le prix d’un bien immobilier. Comme nous l’expliquons dans notre article « Comment négocier un bien immobilier au meilleur prix ? », il s’agit en tout premier lieu d’estimer si le bien est correctement valorisé. Avant le confinement, la valeur subjective avait tendance à exploser à Paris.  Il est fort probable que cette valeur subjective sera revue à la baisse à partir du 11 mai, ce qui sera une bonne nouvelle pour les acquéreurs. Toutefois, dans le lot, d’autres auront toujours des prix exagérément élevés. Tout l’art sera donc de déterminer avec précision le prix de marché du produit dont vous voudrez faire l’acquisition afin de savoir si oui ou non il est judicieux de négocier. 

Deuxièmement, il faudra évaluer l’état d’esprit du vendeur. En effet, certains vendeurs seront pressés de vendre. Ce sera notamment le cas des personnes souhaitant vendre par peur d’une baisse forte des prix ou des personnes qui auront besoin de liquidités pour faire face à la crise. Dans ce cas, une négociation sera possible. En revanche, d’autres seront moins enclins à négocier leur prix à la baisse. Ce sera notamment le cas des secondo-accédants utilisant le fruit de leur vente pour financer leur acquisition ou des vendeurs souhaitant vendre mais sans aucune obligation financière par ailleurs.

En fonction de ces deux éléments, il sera alors possible de savoir si oui ou non il est judicieux de négocier. Toutefois, nous vous déconseillons de négocier systématiquement malgré la forte tentation.

Dans le cadre de notre activité de chasseur immobilier à Paris, nous réalisons systématiquement une expertise du prix des biens que nous proposons à nos clients. Nous récupérons ensuite de l’information sur la situation du vendeur afin de mettre en place la stratégie de négociation optimale pour nos clients. Si nous estimons que le bien est correctement valorisé, nous recommandons une offre au prix. Si, en revanche, le bien est très nettement survalorisé, nous nous occupons de le négocier à la place de nos clients acquéreurs. 

01/05/2020
Face au confinement, les parisiens on eut deux réactions. Soit s’expatrier dans leur maison de famille ou dans leur résidence secondaire, ce qui a été le cas d’environ 1 million de personnes, soit rester confinés dans leur appartement à Paris pour ceux qui n’avait pas de solution de replis ou qui préféraient vivre leur confinement dans leur propre appartement. 

Pendant cette situation inédite, chacun a donc pu voir les avantages et les inconvénients de rester enfermé dans son logement. 

Le premier critère qui sera certainement recherché sera celui de disposer dans son appartement d’un espace de travail dédié. En effet, 20% des confinés ont pratiqué le télétravail. Cette façon de travailler convient de plus en plus aux salariés et il est fort à parier que les entreprises, dans un souci de baisse de charges, vont adopter de plus en plus ce mode de fonctionnement. Toutefois, il s’agira d’être bien installé pour travailler dans son propre logement. Comme nous en parlions dans notre article « Acheteur immobilier : vos critères de recherche évoluent ! », outre avoir un espace vélo dans la copropriété, avoir un bureau dédié ou un agencement permettant de travailler confortablement, fera certainement partie des futurs critères des acquéreurs.

Le deuxième critère sera un espace extérieur. Déjà très demandés avant le confinement, les appartements qui prendront beaucoup de valeur sont ceux avec balcon ou terrasse permettant de prendre l’air sans avoir à sortir de son immeuble. Le manque de liberté imposé par le confinement et la crainte d’autres épidémies et d’autres phases de confinement dans le futur, sont autant de paramètres gravés dans la tête de nombreux acquéreurs. Ce critère risque donc de faire désormais partie des attentes dès le 11 mai.

Le dernier comportement attendu consistera tout simplement à quitter Paris pour vivre en région. L’attrait de la verdure, du calme et du peu de pollution va peut-être s’accentuer. Toutefois, nous estimons que le nombre de parisiens faisant le choix d’aller vivre à la campagne sera limité. En effet, même si le télétravail a prouvé qu’il était possible de travailler à distance les pieds dans l’herbe, beaucoup ont rencontré des problèmes de connexion internet et d’autres ont rapidement eu le mal de la capitale.
Les gestes barrières imposés par le gouvernement vont pousser les professionnels de l’immobilier à mettre en place des protocoles de visite drastiques, à la fois pour protéger les futurs acquéreurs qui visiteront des biens mais aussi les vendeurs qui vont voir défiler dans leurs appartements des personnes potentiellement porteuses du coronavirus.

Pour pallier cette situation, les recommandations suivantes ont été proposées aux professionnels de l’immobilier :

  • Il sera préférable que le nombre de personnes présentes lors d’une visite soit limité. Seuls les acquéreurs-décideurs, limités au nombre de deux, et le professionnel en charge de la vente du bien ou le particulier vendeur en direct, pourront être présents. Cette première contrainte imposera donc aux futurs acquéreurs de venir seuls, sans être accompagnés de leur famille ou de leurs amis lors de la visite. De la même manière, compte tenue de la difficulté d’organisation des visites, peu d’agents immobiliers accepteront que dans le cas d’un couple d’acquéreurs, Monsieur visite dans un premier temps et Madame dans un second temps. Il faudra donc venir à deux dès la première visite !

  • Les propriétaires de biens devront idéalement être absents lors des visites de leur bien ou seule une personne du foyer maximum pourra être présente. Ceci pourra donc être difficile notamment pour des familles avec des enfants en bas âge nécessitant une sieste, par exemple. S’il est présent, le propriétaire devra également disposer de la tenue imposée complète pour respecter les gestes barrière.

  • Le propriétaire, le professionnel, ainsi que les visiteurs, devront porter évidemment un masque, mais aussi des surchaussures et des gants et proposer du gel hydroalcoolique pour désinfecter les mains. Le professionnel devra être en mesure de fournir cette panoplie gratuitement à ses clients acquéreurs et vendeurs lors des visites.

  • Tout au long de la visite, les personnes devront respecter la distance de 1,5 m dans l’appartement visité. Tout objet avec lequel un visiteur est entré en contact durant la visite devra être nettoyé. De la même manière, il ne faudra en aucun cas que des acquéreurs différents se croisent dans les parties communes lors des visites ou montent ensemble dans l’ascenseur, par exemple.

Toutes ces contraintes vont imposer aux professionnels de l’immobilier de changer radicalement leurs méthodes de travail. Ils devront sélectionner drastiquement les acquéreurs avant une visite compte tenu du coût de matériel et de temps à les mettre en place toutes ces mesures barrières. Il est donc fort probable que les promeneurs du dimanche seront donc exclus dès la prise de rendez-vous. 

Chez Peter Jorgensen Consulting, chasseur immobilier à Paris, nous fournirons gratuitement à nos clients dès la reprise du 11 mai la tenue exigée lors des visites. Il s’agit en effet d’un argument de poids pour que les professionnels de l’immobilier nous proposent leur bien en off-market. Sous réserve de l’accord du propriétaire, nous réaliserons également une vidéo de l’appartement que nous vous adresserons une fois la visite effectuée pour que vous puissiez vous le remémorer mais surtout pour l’envoyer à un artisan, par exemple, en vue de réaliser une première estimation de travaux. Avant le début de la recherche d’un bien, nous réalisons systématiquement une découverte approfondie de votre projet d’achat. Les agents savent donc que nos clients sont de vrais acheteurs et non des badauds. Cet argument fort les incitera donc à vous faire visiter en premier leur bien à vendre. Enfin, dans le but d’optimiser la négociation et de rassurer les vendeurs, nous validons systématiquement le plan de financement de nos clients. Grâce à ce travail préparatoire, les agents immobiliers sauront que le risque pour l’acheteur de se voir refuser son crédit sera faible. Cela les incitera davantage à nous proposer leurs plus beaux appartements pour nos clients.
Peter Jorgensen est chasseur d'immobilier à spécialiste de Paris
Rédaction : De Peter JØRGENSEN
Mandat-de-recherche-immobilier
Comme nous l’avions expliqué dans notre article « Paris fait-il face à une bulle immobilière ? », il est très peu probable que les prix à Paris s’effondrent drastiquement à la reprise le 11 mai. 

Premièrement, comme nous l’avons déjà expliqué, les acquéreurs, bien que moins nombreux, seront toujours présents sur le marché. Quant aux produits à vendre, leur nombre risque d’augmenter mais pas au point de provoquer un choc d’offre qui aurait pour impact une baisse des prix.

Le marché de l’immobilier étant très lent à réagir, surtout du côté des vendeurs qui ont souvent du mal à baisser leurs prix, si baisse de prix il y a, elle ne devrait pas se produire avant 6 mois, voire 1 an. Le seul véritable frein pouvant faire plonger les prix serait une coupure du crédit des banques aux particuliers, qui pour le moment n’est pas à l’ordre du jour

En revanche, on s’attend dès le 11 mai à observer une baisse des prix de présentation (prix affiché sur les annonces) de certains produits. En effet, il est probable que les vendeurs d’avant confinement, étant dans l’obligation de vendre pour des raisons financières, baissent fortement leur prix de présentation. Vous allez me dire que ce sera une aubaine pour acheter à bas prix. Désolé de vous décevoir mais pas forcément. Prenons l’exemple d’un vendeur qui avait proposé son bien à 13 000€/m² avant le confinement alors que sa valeur réelle était de 11 500€/m² en espérant trouver un « pigeon ». Il est probable que ce même vendeur revienne à la raison et mette son prix de présentation à 12 000€/m². Vous aurez donc l’impression d’une baisse de prix de l’immobilier alors qu’il n’en sera rien puisque sa valeur réelle sera toujours de 11 500€/m². Ce sera juste sa valeur subjective qui aura baissé.
Si vous êtes vendeur, nous vous recommandons de vous rapprocher rapidement d’un agent immobilier pour qu’il puisse dès le 11 mai prochain mettre en vente votre bien et commencer les visites. Comme vous le savez, la phase de préparation d’une vente peut être longue surtout dans les circonstances actuelles. Il faut en effet faire estimer votre appartement. Cette première démarche nécessite le déplacement de l’agent immobilier chez vous. Vous pouvez également faire estimer à distance votre bien immobilier. Il faudra dans ce cas préparer toute la documentation nécessaire à la vente. Et enfin, il faudra faire faire des photos, voire une visite virtuelle, ce qui demandera également du temps. Concernant le prix de vente, vous pourrez potentiellement le fixer encore au-dessus du prix de marché mais ne soyez pas trop gourmand ! 

Si vous êtes acquéreur, nous vous recommandons dès maintenant de prendre connaissance de nos recommandations formulées dans l’article « Confinement : 8 conseils pour préparer votre future acquisition ». Le plus important de ces conseils sera de préparer minutieusement votre plan de financement et de vous rapprocher dès que possible de votre banquier pour savoir s’il est encore enclin à vous prêter. Si vous souhaitez faire appel à un chasseur immobilier, nous vous conseillons de le contacter le plus vite possible si vous voulez démarrer les visites à la reprise le 11 mai.
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