Immobilier à Paris : Vers une reprise immobilière en K !
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Une reprise immobilière en K à Paris !

Mais qu'est-ce qu'une reprise immobilière en K ? Et pourquoi nos perspectives s'orientent vers ce type de reprise ? Dans cet article, nous allons essayer de vous répondre aux questions suivantes :
Est-ce que les prix vont s’effondrer à Paris ? Est-il utile d’attendre avant d’acheter ? Nous allons ainsi dessiner les orientations qui, comme vous le verrez dans la suite de cet article, pointent vers une reprise immobilière en K à Paris.

QU'EST-CE QU'UNE REPRISE IMMOBILIÈRE EN K ?

Depuis les deux derniers confinements liés au Covid 19, les pronostics vont bon train pour savoir dans quel sens va s'orienter le marché de l’immobilier à Paris. Alors qu'en 2020, il était difficile de se projeter et de présenter des perspectives précises, aujourd’hui, tout porte à croire que le premier semestre 2021 va s'orienter vers une reprise de l’immobilier en K à Paris. Mais qu’est-ce qu’une reprise en K ?

Pour bien comprendre, voici les 3 types de reprises les plus connus dans notre cas :
La reprise en V : Ce type de reprise suit un effondrement : après avoir atteint l’extrême le plus bas, on enregistre une reprise est forte et fulgurante, à l’image de la baisse qui a précédé. 
La reprise en U : Cette reprise signifie qu’après une forte baisse, le marché est flat pendant une période relativement limitée mais plus longue que la reprise en V, pour ensuite repartir en flèche. 
Enfin la repris en K : Ce type de reprise signifie que certains produits vont continuer à voir leur prix fortement augmenter au détriment d’autres produits dont le prix va fortement baisser.

Selon les indicateurs les plus récents, le marché de l’immobilier à Paris devrait s’orienter vers ce troisième scénario. C’est d’ailleurs celui que nous avons pu observer à la suite de la crise financière de 2008. Mais pour quelles raisons la reprise devrait emprunter ce chemin ?

LES CONDITIONS D'EMPRUNT SE DÉTENDENT MAIS PAS TOTALEMENT

Les banques restent plus frileuses qu'avant la crise du Coronavirus pour accorder un emprunt immobilier à un particulier. Toutefois, les conditions d'emprunt se sont assouplies à la suite de la réduction des contraintes du HCSF permettant aux acquéreurs d’emprunter sur 27 ans avec un taux d'endettement de 35 %. Et les taux immobiliers à Paris restent bas. Même s’il est toujours plus difficile d'emprunter qu'avant la crise, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. Nous sommes loin d'un crédit Krunch des banques qui paralyserait le marché.

Sachez toutefois que le dossier des acquéreurs ne doit comporter aucun grain de sable sans quoi ils risquent de se faire refuser leur crédit. En d’autres termes, si votre apport est trop faible (inférieur à 10 %), si vous travaillez dans un secteur fortement impacté par la Covid 19 (Restauration, hôtellerie, …), si vous êtes indépendant, si vous présentez des découverts sur les derniers mois, si vous êtes en période d’essai, si votre taux d’endettement est supérieur à 35%…, les risques de vous voir refuser votre prêt seront élevés. Aux autres profils les moins risqués, les banques proposent en revanche toujours des ponts d’or avec des taux très attractifs.

Ce comportement des banques engendre un marché à deux vitesses. Les produits de très bonne qualité et rares sur le marché continuent de voir leur prix progresser car les clients les moins risqués et souvent les plus aisés peuvent y accéder en empruntant à bon prix. Et de l’autre, les produits les moins qualitatifs, présentant souvent des défauts majeurs, dont les profils les plus risqués font le plus souvent l’acquisition, voient leur prix baisser. D’où notre scenario de reprise en K. Le robinet bancaire distribuant d’un côté de l’eau froide et de l’autre de l’eau chaude, à notre avis, les prix risquent d’être tièdes et se stabiliser ou légèrement baisser au cours des prochains mois. En tout état de cause, nous ne croyons aucunement à l’éclatement d’une bulle immobilière à Paris.
IL EXISTE AUJOURD'HUI DEUX TYPES DE VENDEURS À PARIS
Les prix de biens immobiliers à Paris proposés par les vendeurs nous permettent de valider notre scénario de reprise en K. En effet, ceux dont la vente du bien ne s’accompagne pas d’une acquisition ou qui prédisent une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris ont tendance à revoir leur prix à la baisse (cas typique des vendeurs dont le bien est sur le marché depuis plusieurs mois). À quelques exceptions près, ce prix de présentation en baisse ne fait toutefois que se rapprocher du prix de marché, lesdits biens ayant été très souvent surévalués avant le début de la crise. Pour les autres vendeurs, leurs prix affichés restent très élevés comme avant la Covid, s’agissant notamment des biens de bonne qualité. Encore une fois, cet effet ciseau aura certainement un effet de stabilisation sur les prix à Paris à court terme. En revanche, profiter de belles opportunités va redevenir possible ce qui n’était plus le cas depuis bien longtemps à Paris. 

POUR LE MOMENT, LES ACQUÉREURS SOUHAITENT TOUJOURS ACHETER

Même si la demande commence à donner des signes de faiblesse, n'oublions pas que, au cours de cinq dernières années le marché de l'immobilier parisien a été totalement déséquilibré entre les acquéreurs et les vendeurs. Le nombre d'acquéreurs était très nettement supérieur à l'offre ce qui a été à l'origine de la très forte hausse des prix à laquelle nous avons assisté. Nous vivons aujourd'hui un rééquilibrage qui permet de plus en plus souvent aux acquéreurs de négocier et de ne plus faire une offre dans l'heure qui suit la visite.

Même si les acquéreurs ne sont plus aussi actifs, n'imaginez pas non plus qu’ils ont tous déserté Paris et qu'ils n'achèteront plus à Paris. La situation actuelle étant fortement aléatoire, il est à notre avis très difficile pour eux de se projeter dans un achat immobilier. Nous sommes convaincus qu’une fois la crise passée, la frénésie acheteuse va reprendre mais sera moins intense qu'avant la Covid, et cela n’est pas sans déplaire aux acquéreurs. Dans ce contexte, la tendance à la baisse que nous vivons en ce début d'année ne va pas, à notre avis, durer. C'est donc le moment pour faire de bonnes affaires à Paris avant le retour de la hausse.

QUID DU MARCHE DE L'IMMOBILIER A PARIS EN 2021 ?

Comme nous le détaillons dans notre article sur l'évolution des prix de l'immobilier à Paris en 2021, beaucoup d'éléments nous incitent à penser que les prix de l'immobilier à Paris vont se stabiliser ou légèrement baisser mais rien n’indique une baisse massive. En effet, Paris n'est pas un marché spéculatif. Beaucoup d'acquéreurs sont des parisiens. Même si le télétravail a changé les attentes immobilières des acquéreurs concernant leur bien immobilier et qu'un certain nombre d'entre eux a passé le cap de partir de Paris, ce n'est pas le cas de la majorité. Les acquéreurs parisiens sont souvent des secondo-accédants. Pour acheter, ils doivent vendre. S’ils attendent avant d'acheter, ils ne vendent pas. Donc l'offre n'augmente pas. Si l'offre n'augmente pas et qu’il en est de même de la demande, les prix restent stables. Bilan, il n'y a pas de raison que les prix baissent fortement à Paris.
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FAUT-IL ATTENDRE QUE LES PRIX BAISSENT AVANT D'ACHETER ?

Fort de ce constat, il n'y a pas lieu d'attendre avant d'acheter. Je dirais même que c'est le contraire. Il est urgent d'acheter à Paris car il est fort probable qu'une fois la crise passée, les acquéreurs reviennent en masse à Paris (tant les résidents parisiens que les étrangers), ce qui aura pour conséquence de refaire partir les prix à la hausse.

Aujourd'hui, la baisse de la demande permet de prendre un peu plus son temps pour acheter et certains produits sont négociables ce qui n'était pas le cas auparavant. Si vous attendez un effondrement des prix, vous risquez d'attendre longtemps. Beaucoup d'acquéreurs parisiens ont fait ce pari à la suite de la crise financière de 2008 et ont mis leur projet d'acquisition de côté. Le pari a été perdu car entre 2008 et 2011, les prix se sont envolés à Paris et entre 2011 et 2015, les prix se sont stabilisés sans enregistrer de baisse notable. A partir de 2015, les prix se sont à nouveau envolés jusqu'à aujourd'hui. Bilan, ces acquéreurs ont attendu près de 10 ans pour rien. Ils ont même perdu de l'argent en ayant continué à payer un loyer sans avoir profité de la hausse des prix d'un bien qu'ils auraient acheté en 2008.
 
Si vous souhaitez acheter une résidence principale ou que vous êtes secondo accédant, vous avez encore moins de raisons d'attendre avant d'acheter. En cas de baisse des prix, le prix du bien que vous achèterez sera plus bas mais le prix du bien que vous vendrez le sera aussi. Votre interrogation principale doit donc être « Faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter votre résidence principale à Paris ? ».
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02/02/2021
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