Immobilier à Paris : Vers une reprise immobilière en K !
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Immobilier à Paris : Vers une reprise immobilière en K !

A la suite du déconfinement, le nombre de transactions a fortement augmenté à Paris. Même si ce redémarrage en fanfare a été bien plus fort qu’espéré, il ne compensera pas un marché à l’arrêt pendant 2 mois. À présent la question est de savoir comment va se passer la reprise immobilière à Paris et ce à quoi nous pouvons nous attendre d’ici la fin de l’année 2020 et potentiellement au premier semestre 2021 ? Est-ce que les prix vont s’effondrer ? Est-il utile d’attendre avant d’acheter ? En répondant à ces questions, nous dessinons les orientations qui, comme vous le verrez dans la suite de cet article, pointent vers une reprise de l’immobilier à Paris en K.

QU'EST-CE QU'UNE REPRISE IMMOBILIÈRE EN K ?

Depuis la fin du confinement lié au Covid 19, les pronostics vont bon train sur le marché de l’immobilier à Paris. Lors du confinement, nous avons rédigé un article sur les perspectives du marché de l’immobilier à Paris. Notre vision du marché présentée en mars 2020 n’a pas changé. Toutefois, certains facteurs n’étant pas connus à l’époque, il était difficile de se projeter et de présenter des perspectives précises. Aujourd’hui, tout porte à croire que nous nous orientons vers une reprise de l’immobilier en K à Paris. Mais qu’est-ce qu’une reprise en K ?

Pour bien comprendre, voici les 3 types de reprises les plus connus dans notre cas :
La reprise en V : Ce type de reprise indique qu’après un effondrement et après avoir atteint un point bas, la reprise est forte et rapide. Aussi rapide que sa baisse. 
La reprise en U : Cette reprise signifie qu’après une forte baisse, le marché est flat durant une période relativement limitée mais plus longue que la reprise en V, pour ensuite repartir en flèche. 
Enfin la repris en K : Ce type de reprise signifie que certains produits vont continuer à voir leur prix fortement augmenter au détriment d’autres produits dont le prix va fortement baisser.

Selon les indicateurs les plus récents, le marché de l’immobilier à Paris devrait s’orienter vers ce troisième scénario. C’est d’ailleurs celui que nous avons pu observer à la suite de la crise financière de 2008. Mais pour quelles raisons la reprise devrait emprunter ce chemin ?

LES BANQUES ORIENTENT LE MARCHE VERS UNE REPRISE EN K

Comme nous pouvions le pressentir, même si pendant la crise les banques ont prêté sans limites aux entreprises par le biais des prêts garantis par l’état, il semblerait que les particuliers n’auront pas droit au même traitement. En effet, tous les indicateurs montrent que les banques sont en train de resserrer les conditions de crédit. Les taux restent toujours aussi bas, voire recommencent à baisser, mais là n’est pas le problème. Le plus difficile aujourd’hui pour un acquéreur d’un bien immobilier est de se voir accorder un crédit quel que soit le taux proposé par sa banque. Aussi, le nombre de refus de crédit accordé par les banques a doublé par rapport à l’année dernière pour atteindre aujourd’hui environ 10%. Même si cette tendance est clairement perceptible, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. Nous ne faisons pas encore face à un crédit Krunch qui paralyserait le marché.

Le dossier des acquéreurs ne doit donc comporter aucun grain de sable sans quoi ils risquent de se faire refuser leur crédit. En d’autres termes, si votre apport est trop faible (inférieur à 20%), si vous travaillez dans un secteur fortement impacté par la Covid 19 (Restauration, hôtellerie, …), si vous êtes indépendant, si vous présentez des découverts sur les derniers mois, si vous êtes en période d’essai, si votre taux d’endettement est supérieur à 33%…, les risques de vous voir refuser votre prêt seront élevés. Aux autres profils les moins risqués, les banques proposent en revanche des ponts d’or avec des taux très attractifs.

Tant que le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF) ne desserre pas les conditions qu’il a imposées aux banques, à savoir, ne plus prêter à des emprunteurs dont le taux d’endettement est supérieur à 33% ou dont la durée d’emprunt est supérieure à 25 ans, la tendance actuelle ne risque pas de s’améliorer. La prochaine réunion du HSCF qui devrait se tenir au cours des prochaines semaines sera à notre avis décisive quant au comportement des banques envers les particuliers emprunteurs.

Dans cette attente, le comportement des banques risque d’engendrer un marché à deux vitesses. Les produits de très bonne qualité et rares sur le marché continueront de voir leur prix progresser car les clients les moins risqués et souvent les plus aisés pourront y accéder en empruntant à bon prix. Et de l’autre, les produits les moins qualitatifs, présentant souvent des défauts majeurs, dont les profils les plus risqués font le plus souvent l’acquisition, verront potentiellement leur prix baisser. D’où notre scenario de reprise en K.
Le robinet bancaire distribuant d’un côté de l’eau froide et de l’autre de l’eau chaude, à notre avis, les prix risquent d’être tièdes et se stabiliser au cours des prochains mois. En tout état de cause, nous ne croyons aucunement à l’éclatement d’une bulle immobilière à Paris.

QUEL EST LE COMPORTEMENT DES VENDEURS ?

Les prix proposés par les vendeurs de biens immobiliers à Paris nous permettent de valider notre scénario de reprise en K. En effet, ceux dont la vente du bien n’est pas liée à une acquisition ou qui prédisent une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris ont tendance à revoir leur prix à la baisse (cas typique des vendeurs dont le bien est sur le marché depuis plusieurs mois). À quelques exceptions près, ce prix de présentation en baisse ne fait toutefois que se rapprocher du prix de marché, lesdits biens ayant été très souvent surévalués avant le confinement. Pour les autres vendeurs, leurs prix affichés restent très élevés comme avant la Covid, s’agissant notamment des biens de bonne qualité. Encore une fois, cet effet ciseau aura certainement un effet de stabilisation sur les prix à Paris à court terme. En revanche, profiter de belles opportunités va redevenir possible ce qui n’était plus le cas depuis bien longtemps à Paris.

POUR LE MOMENT, LES ACQUÉREURS SOUHAITENT TOUJOURS ACHETER

Force est de constater que la demande de biens immobiliers à Paris est toujours forte en cette rentrée de septembre 2020. Même si durant la période estivale elle a ralenti comme tous les ans, en cette rentrée scolaire, nous pouvons affirmer que la demande repart même si nous sommes incapables d’estimer si elle est plus ou moins forte par rapport à septembre 2019. Le fait que la demande soit toujours là confirme la motivation des acquéreurs à acheter, ce qui est une bonne nouvelle. Reste à savoir de quelle ampleur sera l’impact économique de la crise sur leur motivation au cours des prochains mois. 

QUID DU MARCHE DE L'IMMOBILIER A PARIS EN 2021 ?

Aujourd’hui, de très nombreuses incertitudes planent sur le marché Parisien. La crise économique va-t-elle déboucher sur des licenciements en masse et sur une baisse de la confiance et donc du nombre potentiel d’acquéreurs ce qui, à son tour fera baisser les prix ? Est-ce que la chute des marchés financiers aura pour impact d’orienter les investisseurs sur le marché de l’immobilier et donc de faire à nouveau décoller les prix comme nous avons pu le voir entre 2009 et 2011 ? Est-ce que Paris va être reconfiné, ce qui pourrait entraver la dynamique de reprise ? Toutes ces questions en suspens font qu’il est aujourd’hui impossible de savoir précisément à quel scénario nous attendre en 2021. En revanche, nous sommes convaincus que fin 2020 la tendance de fond commencera à se dessiner, nous serons alors en mesure d’affiner nos prévisions.
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Rédaction : De Peter Jorgensen
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FAUT-IL ATTENDRE QUE LES PRIX BAISSENT AVANT D'ACHETER ?

Si vous êtes investisseur ou primo-accédant, nous vous recommandons d’attendre la fin du dernier trimestre 2020 pour vous lancer. En effet, trop d’incertitudes planent sur le marché. Même si celui-ci ne va pas s’effondrer, il n’est pas impossible que les opportunités d’achat à bon prix augmentent avec le temps. Ce dont nous sommes convaincus, c’est que le marché ne va pas s’envoler à Paris pour le moment. La vraie question à vous poser en ce moment est de savoir si les banques accepteront de vous prêter.

Si vous souhaitez acheter une résidence principale ou que vous êtes secondo accédant, rien ne sert d’attendre. En cas de baisse, le prix du bien que vous achèterez sera moins cher mais le prix du bien que vous vendrez sera aussi moins cher. Votre interrogation principale doit donc être « Faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter votre résidence principale à Paris ? ».

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07/09/2020
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