Qu'est-ce qu'une étude de faisabilité de projet d'achat immobilier ?
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ÉTUDE DE FAISABILITÉ PROJET D'ACHAT
pour structurer votre recherche immobilière
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Qu’est-ce qu’une étude de faisabilité d’un projet d’achat immobilier ?

L’étude de faisabilité d’un projet d’achat immobilier est une analyse approfondie de votre projet d’achat d’appartement ou de maison. Elle est réalisée en amont de la recherche. L’objectif de cette étude est de déterminer si un projet d’acquisition est réalisable ou non au regard du marché. Ce travail préparatoire est un véritable accélérateur du temps de recherche d’un bien immobilier et le divise par 2 ou 3. Alors, concrètement, en quoi consiste une étude de faisabilité d’un projet d’achat immobilier ? Nous allons vous le faire découvrir dans cet article.

POURQUOI FAIRE UNE ÉTUDE DE FAISABILITÉ EN AMONT D’UNE RECHERCHE IMMOBILIÈRE ?

Très souvent, lorsque l’on souhaite acheter un appartement, le premier réflexe est de s’imaginer dans les grandes lignes l’appartement idéal, ensuite de se faire une idée de son budget en réalisant une simulation de crédit sur internet et tout de suite après, de commencer à regarder les annonces immobilières sur les sites d’annonces. Sur la base de cette première approche, vous sélectionnez quelques biens qui semblent vous plaire et vous contactez l’agence ou le particulier en charge de sa commercialisation pour le visiter.

C’est à partir de ce moment-là que la perte de temps commence. L’appartement qui vous semblait sympa en photo ne correspond pas du tout à vos attentes et ainsi, les visites s’enchainent jusqu’à ce que vous soyez épuisés. Lorsqu’ils nous contactent pour nous confier une recherche, il n’est pas rare que nos clients aient visité plusieurs dizaines de biens sans jamais aboutir à une offre. Si une étude de faisabilité avait été réalisée en amont, le nombre de biens visités aurait été divisé par 2 ou 3 et surtout, il aurait certainement abouti à une offre d’achat.

L’étude de faisabilité a pour objectif d’éviter de faire perdre un temps inutile. Pour réaliser cette étude, il faut analyser deux piliers de la recherche. Le premier est la cohérence entre le prix et vos critères de recherche et le deuxième, tout aussi important, sera la probabilité de trouver le bien sur le marché, même si le couple budget/critère est cohérent. L’étude de faisabilité est là pour évaluer ces deux facteurs et d’y trouver des solutions.

À titre d’exemple, vous disposez de 25 000€/m² pour acheter un appartement à Paris. Avec un tel budget, il y a peu de risque que vous n’ayez pas les moyens de vous payer l’appartement de vos rêves compte tenu du prix moyen d’un appartement à Paris. En revanche, si vous souhaitez un appartement haussmannien avec une terrasse (ce qui dans 99.9% des cas n’existe pas), dans une rue très précise de la capitale ce qui limite considérablement le périmètre de recherche, avec une rénovation répondant déjà parfaitement à vos goûts, même si en théorie, vous avez le budget pour acheter ce bien, la probabilité de le trouver sur le marché sera proche de 0 et dans ce cas, la recherche ne sera pas faisable.

QUI EST EN MESURE DE RÉALISER UNE ÉTUDE DE FAISABILITÉ DE PROJET D’ACHAT ?

Même si dans les grandes lignes, vous êtes tout à fait en mesure de réaliser par vos propres moyens une étude de faisabilité (comme vous pouvez estimer vous-même un bien immobilier), rien ne vaudra l’intervention d’un professionnel de l’immobilier, tel qu’un chasseur d’appartement pour réaliser cette étude. Sa connaissance du marché de l’immobilier, sa compréhension des besoins des acquéreurs, ses connaissances techniques… lui permettront de décortiquer dans les moindres détails votre projet d’acquisition. Il pourra ensuite croiser ces différentes informations pour enfin déterminer si votre projet d’acquisition est réalisable ou non.

Toutefois, attention, car pour que cette étude soit bien réalisée, le chasseur en charge de ce travail devra disposer de nombreuses années d’expérience. Grâce à aux différentes situations vécues sur le terrain, il saura rapidement déterminer les facteurs qui permettront d’accélérer sensiblement la recherche. Nous estimons qu’au moins 3 ans de chasse immobilière sont nécessaires pour réaliser une bonne étude de faisabilité car elle nécessite des compétences multiples et également un grand sens de l’empathie qui n’est pas donné à tous.

COMMENT SE DÉROULE UNE ÉTUDE DE FAISABILITÉ CONCRÈTEMENT ?

L’étude de faisabilité se déroule en 3 étapes.

La première étape se fait généralement par téléphone ou en visio et ne prend que quelques minutes. Le chasseur immobilier vous interroge dans les grandes lignes sur votre projet pour réaliser une préfaisabilité de votre projet. Grâce à ces premières informations, il sait rapidement si votre projet est réaliste, s’il nécessite quelques ajustements ou si vos critères sont trop éloignés de la réalité du marché et donc, s’il est, à ce stade, infaisable. Si vous voulez essayer, il vous suffit de remplir le questionnaire en fin d’article qui nous permettra de réaliser cette première étape.

Si, sur la base de ce premier contact, le chasseur immobilier juge que votre recherche est cohérente, il vous propose alors un entretien soit physique à votre domicile, ce qui est l’idéal pour savoir ce que vous aimez et n’aimez pas dans votre bien actuel, soit à distance, en visio si vous habitez loin de votre lieu de recherche. Dans ce cas, la visite de votre appartement se fera avec la caméra de votre ordinateur ou de votre téléphone. Durant cet entretien de 45mn à 1h30 selon les cas, le chasseur va vous interroger sur tous les critères liés à votre recherche et fera une analyse à 360° de vos besoins.

Vient ensuite la phase de l’analyse. Son travail consistera alors à compiler toutes les informations que vous lui aurez communiquées pour déterminer quels critères sont cohérents, sur quels critères il vous faudra potentiellement faire des concessions et enfin, quels critères sont totalement irréalistes et pour lesquels il vous faudra évoluer pour trouver le bien de vos rêves dans un délai raisonnable. Cette étude prend en général une demi-journée de travail pour le chasseur avant de vous présenter et vous remettre son dossier d’analyse.

QUEL INTÉRÊT DE FAIRE FAIRE UNE ÉTUDE DE FAISABILITE DE PROJET D’ACHAT ?

L’intérêt majeur pour vous est de vous faire gagner du temps. Vous pouvez vous dire que passer 45mn à 1h30 avec un chasseur est très long pour un premier rendez-vous. Mais si vous réalisez 2 à 3 fois moins de visites pour trouver l’appartement idéal, sachant qu’une visite vous prend à minima 1h à 2h, sur la base de 10 visites inutiles, au-delà de tout ce qu’apporte un chasseur immobilier, vous aurez déjà gagné 10 à 20h de votre temps. Nous ne comptons pas ici le temps de la sélection des annonces qui représente les deux tiers de la recherche d’un bien immobilier.

Grâce à cette étude, au regard de votre profil, votre chasseur pourra également vous proposer des secteurs de recherche auxquels vous n’auriez peut-être jamais pensé. Il en sera de même pour des styles d’appartements dans lesquels, à priori, vous ne vous seriez jamais projeté alors qu’ils correspondent parfaitement à vos attentes. Si votre chasseur ne vous connait pas parfaitement, il n’aura jamais l’idée de vous proposer ces produits, d’où l’intérêt de ce type d’étude. 

L’exemple le plus frappant que nous ayons vécu était un couple qui nous demandait de lui rechercher un appartement typiquement haussmannien dans le 17ème arrondissement. A la suite de l’étude de faisabilité, nous avons compris que ce que recherchait avant tout notre client était de la verdure comme à la campagne, du calme, que le style du bien n’était pas aussi important pour lui et que l’importance du standing du quartier était finalement minoritaire dans ses critères de recherche. Nous lui avons donc proposé une maison à la Mouzaïa dans le 19ème arrondissement avec un jardin et où le seul bruit gênant était celui des oiseaux. Nos clients en sont complètement tombés amoureux alors que ce produit ne répondait pas du tout à leurs critères, tels qu’exprimés avant l’étude de faisabilité.

QUELS SONT LES CRITÈRES D'ANALYSE D'UNE ÉTUDE DE FAISABILITÉ D’ACHAT ?

Lorsque nous réalisons une étude de faisabilité, près de 80 critères sont étudiés pour obtenir l’analyse la plus fine possible. Sans vous dresser une liste exhaustive de ces critères, pour réaliser cette étude de faisabilité, un chasseur immobilier doit connaître ce qui est important pour vous dans le lieu où vous souhaitez vivre (types de commerces, transports, école, …). C’est avant tout sa capacité à vous comprendre qui permettra d’optimiser sa recherche sur le terrain. Comme nous le disons toujours à nos clients, lorsque l’on visite un bien pour eux, nous le regardons avec leurs yeux. C’est pourquoi nous devons parfaitement les connaître, même concernant certains critères personnels.

Ensuite, sur la base de votre mode de vie, le chasseur détermine l’agencement idéal pour ensuite évaluer la surface idéale du bien à rechercher. Il croisera ensuite ces informations pour savoir si votre budget est en adéquation avec les prix du marché. Il essaie également de comprendre si votre recherche n’aboutit pas pour des raisons de freins psychologiques notamment lorsque vous vous trouvez dans l’un des 6 cas de figure de blocage d’une recherche immobilière. Enfin, il croise ces différents éléments avec l’offre du marché actuel pour déterminer la cohérence des critères de recherche avec la réalité du marché.

INTÉRÊT POUR UN CHASSEUR DE FAIRE UNE ÉTUDE DE FAISABILITÉ GRATUITE

Comme l’impose la loi Hoguet, un chasseur immobilier n’est rémunéré que s’il trouve l’appartement que ses clients recherchent. S’il échoue et s’il ne trouve pas le bien convoité, sa rémunération sera alors de 0€. Alors quel serait son intérêt de trouver un appartement introuvable ? Aucun !

Il a donc tout intérêt à réaliser une étude de faisabilité de qualité pour ne pas perdre son temps et, par conséquent, celui de ses clients, d’où la gratuité de ce travail. Au-delà même du côté financier, si un chasseur accepte une recherche qui est irréalisable, il s’épuisera rapidement à l’effectuer et la mettra donc de côté. La conséquence sera qu’il ne proposera aucun produit à son client. Le client sera déçu et la réputation du chasseur immobilier sera entachée ainsi que celle de la profession. Il ne sera donc pas recommandé et perdra l’opportunité de travailler avec de futurs clients qui lui auraient été recommandés par ses anciens clients.

Donc avant de choisir un chasseur immobilier, la qualité de son étude de faisabilité devra être le principal critère auquel vous devrez être attentif. Ce sera pour vous le moyen d’évaluer son professionnalisme, sa capacité d’écoute de vos besoins, sa transparence … Lors de ce premier contact, attention de ne pas vous faire embarquer dans un discours commercial alléchant risquant de vous faire aller droit dans le mur lors du choix de votre chasseur. L’étude de faisabilité est donc ce qu’est l’estimation d’un bien pour un agent immobilier.

POURQUOI FAIRE VOTRE ÉTUDE DE FAISABILITÉ AVEC PETER JØRGENSEN CONSULTING

La première raison est notre très grande expérience en chasse immobilière. Depuis plus de 10 ans que nous exerçons ce métier, nous avons pu réaliser des centaines d’études de faisabilité qui nous permettent de comprendre très rapidement les besoins de nos clients. Nous pouvons ainsi savoir en quoi nous pouvons leur apporter une véritable plus-value mais aussi comprendre les facteurs de blocages de leur projet et surtout les solutions à y apporter. 

Ensuite, grâce à nos outils de screening du marché, nous pouvons au moment même de l’étude de faisabilité, détecter les biens qui pourront répondre à vos attentes et savoir rapidement si, au regard du marché, votre projet d’acquisition est réalisable. Si tel n’est pas le cas, nous pourrons vous conseiller de déterminer ensemble les critères sur lesquels il sera nécessaire de faire des concessions pour que votre projet d’achat devienne réalité. 

Un autre point très important est que la personne qui réalise chez nous votre étude de faisabilité est la personne qui se chargera de votre recherche. Ce point est extrêmement important car, comme nous vous l’avons expliqué, pour optimiser une chasse immobilière, votre chasseur devra connaître parfaitement vos attentes pour vivre les mêmes émotions que vous lors de la visite d’un bien. Si la personne qui réalise l’étude de faisabilité n’est pas celle qui fera la recherche, la première devra décrire vos critères à la deuxième qui, par ailleurs, ne vous connaît pas car vous ne l’aurez jamais rencontrée. Il y aura donc une déperdition d’informations ce qui aura pour conséquence un temps de recherche plus long.

Nos études de faisabilité sont objectives. En d’autres termes, nous vous disons toute la vérité sur votre projet même si certains points ne sont pas forcément faciles à entendre. En effet, nous n’avons aucun intérêt de vous faire croire que votre recherche est réalisable si elle ne l’est pas. Si vous décidiez de travailler avec un chasseur qui vous fait rêver (comme une agence qui vous promet de vendre votre appartement 20 % au-dessus de son prix), vous signerez alors un mandat de recherche qui vous bloquera pendant 3 mois avec le risque de ne vous voir proposer aucun bien ou uniquement des biens ne répondant pas à vos attentes. Vous aurez alors perdu beaucoup de temps pour rien.

Nous espérons donc vous avoir convaincu et nous tenons à votre disposition pour échanger avec vous sur votre projet.
QUELS SONT VOS ARRONDISSEMENTS PRÉFÉRÉS ?
1er
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17ème
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19ème
20ème
QUELS SONT LES 3 CRITÈRES INDISPENSABLES DANS VOTRE QUARTIER ?
Commerces de proximité
Proximité des transports
Proximité d'un espace vert
Cinémas/Théâtres
Qualité des écoles / crèches
Bars/Restaurants
QUEL EST VOTRE MOYEN DE TRANSPORT HABITUEL ?
Métro/Bus
Vélo
Voiture
Moto
Marche à pied
QUEL STYLE D'IMMEUBLE PRÉFÉREZ-VOUS ?
Ancien (de type Haussmannien, Pierre de Paris, années 30...)
Récent de type années 70/80
Atypique de type Loft, plafond cathédrale,...
Neuf ou années 2000
QUEL AGENCEMENT RECHERCHEZ-VOUS ?
Nombre de chambre
Séjour/salle à manger
Cuisine
Nombre de salle d'eau/salle de bain
WC
Surface que vous estimez pour votre futur bien (en m²) ?
CRITÈRES COMPLÉMENTAIRES
Etage minimum
Ascenseur
Espace extérieur
Parking
Cave
Local vélo/poussette
SOUHAITEZ-VOUS RÉALISER DES TRAVAUX ?
Travaux de rénovation possibles
Rafraîchissement possible
Aucun travaux à prévoir
Quel montant est prévu pour votre acquisition (hors frais de notaire) ?
Avez-vous prévu de faire un emprunt ?
Pourrez-vous faire une offre sans condition suspensive ?
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