Quels sont les taux immobiliers actuellement pratiqués à Paris ?
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QUELS SONT LES TAUX IMMOBILIERS ACTUELS À PARIS ?

Mise à jour AVRIL 2021
Durée
Taux Moyen
 Tendance (mois précédent)
10 ANS
0.68%
-0.02%
15 ANS
0.90%
-0.01%
20 ANS
1.07%
+0.01%
25 ANS
1.35%
-0.04%
30 ANS
2%
0.00%
Taux moyen île de France hors assurance - Estimation PJC
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ANALYSE DES TAUX IMMOBILIERS ET PERSPECTIVES DES PROCHAINS MOIS

Les taux restent stables malgré la hausse de l'OAT !
En ce mois d'avril 2021, les taux sont stables et continuent de se maintenir à un niveau toujours extrêmement avantageux pour les acquéreurs. L'OAT 10 ans (indice de référence des banques pour calculer les taux immobiliers qu'elles vous proposent), malgré sa récente hausse, ne semble pas avoir impacté les taux proposés par les banques ce qui une situation assez rare ! En effet, les établissements bancaires semblent toujours vouloir soutenir la demande.
 
La situation reste donc toujours très avantageuse pour les acquéreurs actuels. Même si cette situation est une très  bonne nouvelle si vous souhaitez acheter un appartement à Paris, nous vous conseillons toutefois de faire un point précis avec votre banquier avant de vous engager dans une acquisition immobilière car les vendeurs sont de plus en plus regardant avant d'accepter des offres.
 
Même si selon nos estimations les prix de l'immobilier à Paris vont rester globalement stables voire, vont enregistrer une légère baisse, certains produits continueront à se vendre cher alors que d'autres vont subir une décote d'où nos perspectives d'un marché en K.

POURQUOI LE TAUX QUE VOUS PROPOSE VOTRE BANQUE ÉVOLUE DANS LE TEMPS ?

Les taux fixes proposés par les banques évoluent en fonction des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE). La BCE est comparable à un robinet à taux qui ouvre plus ou moins les vannes pour soit relancer l’économie (baisse des taux) ou la ralentir (hausse des taux) lorsqu’il y a un risque de surchauffe.

Le taux principal utilisé par les banques pour déterminer le taux qu’elle va vous proposer est l’OAT TEC 10 ans (Taux d’emprunt d’Etat sur 10 ans). Ce taux évolue dans le temps comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessous.
Taux-OAT-10-ans
Il correspond au taux auquel une banque emprunte auprès de la banque centrale pour ensuite mettre cet argent à votre disposition sous forme d’emprunt immobilier. Pour vivre, la banque va donc ajouter sa marge et le taux final sera le taux auquel vous emprunterez pour faire l’acquisition d’un bien immobilier.

Donc, si l’OAT TEC 10 monte, les taux augmenteront et inversement. Maintenant, ce taux proposé par les banques dépendra de chaque enseigne et de sa politique commerciale. Cette marge sera plus ou moins importante en fonction du risque qu’elle aura à vous prêter, de son besoin de capter de nouveaux clients… D’où des taux différents d’une banque à l’autre et même d’une région à l’autre.

QU’EST-CE QUE LE TAUX NOMINAL, LE TAEG ET LE TAUX D’USURE ?

Avant de parler de taux d’emprunt immobilier, il est important de savoir de quels taux nous parlons. La plupart du temps, les acquéreurs ont tendance à se focaliser sur le taux nominal proposé par les banques. Mais, en réalité, ce n’est pas ce taux qu’il faut avoir en tête lorsque vous comparez les taux des banques auxquelles vous allez faire appel. Le taux à avoir en tête est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Ce taux englobe le taux nominal mais surtout tous les autres frais que les banques mettront à votre charge. Ces frais complémentaires sont le coût de l’assurance, les frais de dossier, le coût de la garantie… A titre de comparaison, le taux nominal correspond au prix de votre voyage à l’étranger comprenant uniquement votre billet d’avion et l’hébergement. En revanche, ne seront pas compris les frais de restauration, les différentes excursions, les cadeaux que vous voudrez ramener de votre voyage… Le taux nominal est donc le premier indicateur pour vous faire une idée des taux du marché comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessus, mais ce n’est pas suffisant pour savoir quelle sera la banque la plus compétitive.

Le taux d’usure est le taux maximum qu’une banque (ou tout autre établissement de crédit) est autorisé à vous proposer lorsqu’elle vous accorde un crédit. Ce taux est réglementé et ne peut être franchi sous peine d’amende et sous peine d’emprisonnement. Compte tenu des taux actuels extrêmement bas, ce taux d’usure est lui aussi aujourd’hui très bas. Dans ce cas, même si le taux nominal que vous obtenez est bas mais que, par exemple vous avez des problèmes de santé faisant exploser le taux de votre assurance, vous pouvez alors dépasser ce taux d’usure et vous ne pourrez donc pas emprunter.

COMMENT OBTENIR LES MEILLEURS TAUX DE CRÉDIT IMMOBILIER ?

Le taux qu’une banque vous propose va donc dépendre de nombreux paramètres dont voici les principaux :

Elle va tout d’abord évaluer le risque de vous prêter et votre capacité à la rembourser. L’emprunteur qui travaille dans un secteur porteur, avec un revenu élevé se verra donc proposer un taux plus faible qu’une personne dont le risque de perdre son emploi est élevé. De la même manière, si vous gérez mal vos finances et que vous êtes régulièrement à découvert, la banque pourra penser qu’il en sera de même pour rembourser votre crédit. La part du risque endossé par votre banque dépendra de votre apport. Le risque qu’elle endosse est forcément plus faible si votre apport est important. En d’autres termes, plus le risque pour la banque est faible, plus le taux est faible.

Le deuxième paramètre analysé par votre banque sera son intérêt commercial à vous proposer un taux intéressant pour que vous preniez votre emprunt chez elle. En effet, avec des taux d’intérêts historiquement bas et une très forte concurrence, les banque gagnent très peu d’argent lorsqu’elles vous prêtent pour votre acquisition immobilière. Sa marge est nettement plus importante lorsqu’elle vous vend des produits financiers comme des OPCVM, des titres en bourses, des SCPI… Si vous disposez de la trésorerie à placer, elle vous prêtera donc à un meilleur taux qu’une personne qui ne dispose pas d’argent à placer.

Le troisième paramètre analysé par votre banque sera votre taux d’endettement. Le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) a récemment desserré les conditions d’octroi de prêts pour les futurs acquéreurs immobiliers en autorisant un taux d’endettement maximum de 35% et une durée de crédit maximum de 27 ans (33 % et 25 avant le 18/12/2020). Si vous dépassez cette durée et ce taux d’endettement (notamment si vous avez déjà contracté d’autres crédits), il vous sera quasi impossible d’emprunter pour une acquisition immobilière.

Pour résumer, pour obtenir le meilleur taux de crédit, vous devez disposer d’un apport, d’un métier porteur, d’une épargne vous permettant d’investir dans des produits financiers, de bien gérer vos comptes en évitant les découverts bancaires par exemple et ne pas dépasser 35 % d’endettement et 27 ans de durée de crédit.

FAUT-IL PRIVILÉGIER VOTRE BANQUE OU UN COURTIER POUR EMPRUNTER ?

La première chose à faire avant d’acheter un bien immobilier est de consulter votre banque pour savoir deux choses. Lorsque vous aurez trouvé un bien immobilier, sera-t-elle disposée à vous prêter et combien ? Lorsque vous préparez votre achat immobilier, vous n’avez pas à aller plus loin. N’essayez surtout pas de négocier le taux. Au contraire ! Ce n’est pas votre objectif. Viendra le temps de négocier le taux lorsque vous aurez trouvé le bien qui vous correspond, et pourquoi pas en faisant appel à un chasseur immobilier 😉. Lorsque vous aurez signé un compromis, retournez voir votre banque et ensuite, nous vous conseillons vivement de vous tourner vers un courtier en prêt immobilier. Sauf si toute votre famille est dans cette banque depuis de très nombreuses années, que vous entretenez des rapports privilégiés avec votre banquier ou que vos avoirs sont très importants, il sera dans la plupart des cas difficile d’obtenir un taux plus faible qu’un courtier. Un courtier apporte du volume à une banque ce qui lui permet de bénéficier de taux plus bas que le marché. Mais le rôle du courtier ne s’arrête pas là. Il s’occupera de répondre précisément à toutes vos questions, de préparer le dossier de prêt, de négocier l’assurance emprunteur… Le courtier avec qui nous travaillons depuis plus de 10 ans a toujours obtenu un taux meilleur que celui que nos clients réussissaient à obtenir auprès de leur propre banque.

Pour résumer, interrogez votre banque pour savoir combien vous pouvez emprunter. Lorsque vous avez trouvé, interrogez-la à nouveau et demandez-lui son meilleur taux (pas la peine d’interroger plusieurs banques) et ensuite, consultez votre courtier pour savoir s’il peut mieux faire. Même si un courtier a un coût, le gain sur votre crédit sera sans commune mesure et représentera parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies.

LE CAS SPÉCIFIQUE DES EMPRUNTS DE NON-RÉSIDENTS FRANÇAIS

Les banques françaises sont très frileuses pour prêter à des non-résidents. Comme nous l’avons expliqué précédemment, les banques françaises veulent prendre un minimum de risques lorsqu’elles prêtent pour une acquisition immobilière. Le fait d’être non-résident expose à une variation des revenus pouvant être lié au taux de change, à des contrats de travail parfois plus risqués que les contrats de travail français, à une opacité sur l’origine des fonds pouvant servir d’apport à votre acquisition et la liste est longue. C’est en raison de ces nombreuses incertitudes que les banques françaises sont très frileuses à prêter à des non-résidents même à des Français vivant par exemple aux États-Unis. Nos clients francophones expatriés en chasse immobilière sont souvent démunis face à cette réticence des banques à leurs prêter alors qu’ils souhaitent parfois tout simplement acheter leur résidence principale avant de revenir en France. Chez Peter Jorgensen Consulting, nous recommandons régulièrement à nos clients un courtier spécialisé dans le crédit aux non-résidents que nous avons préalablement sélectionné pour la qualité de ses prestations.

EST-CE PERTINENT DE FAIRE UNE SIMULATION DE CRÉDIT SUR INTERNET ?

Au regard de tous les éléments exposés ci-dessus, vous comprendrez aisément qu’une simulation de prêt immobilier suffisamment fine pour savoir si vous pouvez emprunter pour votre acquisition immobilière et à quel taux nous semble illusoire. Comme nous vous l’avons conseillé, rien ne vaut une analyse précise de votre dossier effectuée par votre banquier ou votre courtier. En revanche, comme nous l’expliquons dans notre article sur la façon d’analyser les prix de l’immobilier dans la presse, les simulateurs de prêt sur internet sont des très bons indicateurs pour vous faire une idée globale des taux qui vous seront en théorie proposés par les banques opérant sur le marché.

Dans le cadre de nos chasses immobilières, nous demandons à nos clients d’effectuer une simulation de prêt avant de se lancer dans la recherche. Ce document est d’une extrême importance à plusieurs niveaux. D’abord, l’argent ne sera pas une source de stress et vous n’aurez pas le souci de vous demander si votre banque vous suivra lorsque vous aurez trouvé l’appartement idéal. Le deuxième avantage est d’avoir déjà préparé toutes les pièces nécessaires à votre demande de crédit lorsque vous aurez signé votre compromis. Enfin, le dernier point le plus important, ce document permettra de rassurer votre vendeur lorsque vous signerez son offre d’achat. Il permettra même dans de nombreux cas de négocier le prix du bien dont vous souhaiterez faire l’acquisition. Même si vous décidez de faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt, et que vous souhaitez quand même faire un prêt, vous aurez tous les éléments pour mener votre projet à bien et dans les meilleures conditions.