Le taux d'usure va-t-il bloquer le marché de l'immobilier ? Rien n'est moins sûr !
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Tout savoir sur le taux d’usure : fonctionnement, impacts, solutions

05/10/2022
Durée de lecture : 15 minutes
Taux-d'usure-blocage-marché-immobilier
Vous entendez régulièrement parler du taux d’usure dans la presse et dans votre entourage. Vous ne comprenez pas vraiment ses différences avec les autres taux et son impact sur votre projet immobilier. Dans cet article, nous allons essayer de répondre à vos nombreuses interrogations et surtout, nous allons vous proposer des solutions pour éviter de vous voir refuser votre crédit à cause du taux d'usure.

QU’EST-CE QUE LE TAUX D’USURE : DÉFINITION ET FONCTIONNEMENT

Lorsque vous allez souscrire un crédit immobilier, la banque ne peut pas vous prêter au-delà d’un taux imposé par l’État. Il s’agit du fameux taux d’usure. En cas de dépassement de ce taux d’usure, la banque est dans l’interdiction totale de vous prêter et refusera donc votre demande de prêt.

Mais quel est ce taux qui ne doit pas dépasser le taux d’usure ?

Le taux qui ne doit pas dépasser le taux d’usure est le TAEG. Mais de quoi est-il composé ?

Lorsque vous souhaitez emprunter auprès de votre banque, celle-ci va vous proposer un taux qui correspond à sa rémunération pour vous prêter de l’argent. Ce taux s’appelle le taux nominal. En vulgarisant, il s’agit du taux dont tout le monde parle quand on parle de prêt dans nos dîners mondains.

Mais à ce taux nominal s’ajoutent différents frais comme le coût de l’assurance emprunteur, les frais de garantie de prêt, les frais de dossier et les frais de courtage. En additionnant tous ces frais, nous obtenons alors un taux appelé le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). C’est donc ce taux qui ne doit pas dépasser le taux d’usure et non le taux nominal qui est inférieur.

Voici un exemple pour illustrer nos propos. Un couple souhaite emprunter pour une acquisition immobilière. Le taux d’usure du moment est de 3.05% pour un prêt à taux fixe supérieur à 20 ans. La banque leur propose un taux nominal de 2.10% sur cette période (donc inférieur au taux d’usure). Mais à ce taux nominal s’ajoute le taux de l’assurance emprunteur de 0.40% auquel s’ajoute les frais de garantie et les frais de dossier. Le TAEG alors obtenu en additionnant tous ces frais complémentaires est 3.06%. Il dépasse donc le taux d’usure de 0.01%. Le couple se voit alors refuser son crédit !

Existe-t-il plusieurs taux d’usure ? OUI

Selon la durée de votre prêt ou le type de prêt que vous souhaitez, le seuil du taux d’usure est différent. Voici les principaux taux d’usure réglementaires des prêts les plus utilisés lors d’un achat immobilier :
CATEGORIE DE PRÊT
Taux d’usure 1er Juillet 2022
Taux d’usure 1er Octobre 2022
Prêts à taux fixe de 10 à 20 ans
2.60%
3.03%
Prêts à taux fixe sup. à 20 ans
2.57%
3.05%
Prêts à taux variable
2.45%
2.92%
Prêts relais
2.99%
3.40%
Mais il existe encore de nombreux autres taux d’usure comme les prêts à la consommation, les prêts aux personnes morales…

Bilan, en fonction de la durée et du type de prêt que vous souhaitez souscrire auprès de votre banque, il sera très important de comparer le TAEG que vous propose votre banquier avec le taux d’usure du moment à ne pas dépasser.

Comment se calcule le taux d’usure ?

Le taux d’usure est calculé par la Banque de France (BDF) tous les trimestres. Pour le déterminer, la BDF calcule pour chaque type de prêt le taux effectif moyen (donc réalisé) pratiqué pendant le dernier trimestre par les établissements financiers et augmente ce taux d’un tiers.

Prenons l’exemple suivant. Lorsque la Banque de France décide que le taux d’usure sur un prêt supérieur à 20 ans est de 3.05%, cela signifie qu’elle considère que le taux effectif moyen proposé par les établissements de crédit sur le dernier trimestre était de 2.29% + un tiers soit 0.76%. N’oublions pas qu’ici, les 2.29% correspondent au TAEG donc au taux proposé par votre banque, plus l’assurance, plus les frais de dossier…

A quoi sert le taux d’usure ?

Le taux d’usure a été créé pour protéger les emprunteurs de taux trop élevés qui pourraient vous être proposés par votre banque. En plafonnant ce taux, les banques sont alors dans l’obligation de limiter le taux qu’elle vous propose. Même si ce mécanisme est tout à fait louable pour éviter des excès, compte tenu des conditions de marché et de sa méthode de calcul, le taux d’usure se retourne contre certains emprunteurs qui, même solvables, ne peuvent plus emprunter depuis l’été 2022.

POURQUOI LE TAUX D’USURE BLOQUE LE MARCHÉ DU CRÉDIT ?

Plus l’écart entre le taux d’usure et les taux nominaux proposés par les banques est faible, plus la probabilité d’avoir des refus de prêt est élevée (voir graphique ci-dessous). Pourquoi ? Cet écart correspond à la marge permettant d’ajouter l’assurance et les autres frais aux taux nominaux pour calculer le TAEG qui ne doit pas dépasser le taux d’usure. Alors qu’elle était de 1.3% pendant toute l’année 2021, cette marge n’a cessé de fondre en 2022 à la suite de la hausse des taux nominaux comme le montre ce graphique.
Ecart taux d'usure et taux nominaux
Le calcul du taux d’usure se fait de façon trimestrielle alors que les taux nominaux sont généralement calculés de façon hebdomadaire. Cette divergence de méthode est en grande partie à l’origine du blocage du marché du crédit en septembre 2022. En effet, le taux d’usure a été faiblement relevé par la Banque de France le 1er juillet 2022 alors que tous les mois, les taux nominaux des banques augmentaient (+0.30% en moins de 3 mois). En septembre 2022, l’écart n’était plus assez important entre ces deux taux ce qui a été en partie à l’origine de 45 % de refus de prêt comme l’indique un sondage réalisé par Opinion System. Toutefois, une interview du ministre Olivier Klein du 25/10/2022 donne une lueur d'espoir sur le mode de calcul. Celui-ci doit rencontrer prochainement le président de la BDF pour parler du sujet.

POURQUOI LA MÉTHODE DE CALCUL DU TAUX D’USURE EST INCOHÉRENTE ?

La prise en compte de l’assurance est incohérente pour le calcul du taux d’usure. Elle augmente sensiblement le risque de refus de crédit des personnes ayant des soucis de santé ou de plus de 40 ans car son coût peut être particulièrement élevé pour ces profils. L’incohérence de ce mode de calcul réside dans le fait que le taux de l’assurance peut être renégocié à tout moment depuis la loi Lemoine du 1er septembre 2022. Ainsi, une personne dont le crédit était proposé par sa banque avec un taux d’assurance élevé pouvait se voir refuser son crédit à cause du taux d’usure alors qu’elle aurait pu renégocier ce taux d’assurance quelques mois après et ainsi passer en dessous du taux d’usure et se voir accorder son prêt.

De plus, alors que le taux d’usure a pour objectif de protéger les plus faibles des excès des banques, cette méthode de calcul va justement impacter les plus faibles. Pourquoi ? Tant que la méthode de calcul ne changera pas et que les taux seront orientés à la hausse, les profils les plus risqués ne pourront pas emprunter. Pendant ce temps, les taux vont continuer d’augmenter. Lorsqu’ils se stabiliseront, l’écart entre le taux d’usure et les taux nominaux va augmenter de nouveau, ce qui permettra à ces profils de pouvoir à nouveau emprunter. En revanche, ce sera à un taux nettement plus élevé qu’aujourd’hui.

POURQUOI LE BLOCAGE DU CRÉDIT LIÉ AU TAUX D’USURE RISQUE DE DURER ?

Comme nous venons de l’expliquer, la hausse des taux nominaux rapide est propice au blocage du crédit. Or, c’est exactement ce que nous vivons actuellement et ce n’est pas près de s’arrêter. Voici pourquoi.

Pour déterminer le taux nominal qu’elles vous proposent, les banques se comparent à l’évolution de l’OAT 10 ans (Obligations Assimilables au Trésor). Concrètement, les banques vont emprunter sur les marchés financiers de l’argent à un taux proche de l’OAT 10 ans. Est ajouté à ce taux de l’OAT leur marge commerciale pour déterminer le taux qu’elles vous proposeront lors de votre achat immobilier.

En d’autres termes, en temps normal, les taux nominaux proposés par les banques sont supérieurs d’environ 1% au taux de l’OAT. C’est ce que nous avons pu observer en 2021 lorsque l’OAT avoisinait les 0% et que les banques prêtaient à environ 1% pour les emprunts immobiliers.

Depuis 2022, la donne a radicalement changé. L’OAT 10 ans s’est littéralement envolée et dépasse très nettement les taux nominaux ! 
Evolution de l'OAT 10 ans
Pourquoi une telle évolution de l’OAT ? La raison est principalement liée à la hausse de l’inflation. Lorsque les taux des emprunts d’État rémunèrent 2.80% et que l’inflation est de 6.2%, la perte de pouvoir d’achat des investisseurs est de -3.4% (2.8%-6.2%). Ceux-ci demandent donc une meilleure rémunération pour à minima compenser cette perte. Donc, tant que l’inflation sera supérieure au taux de l’OAT 10 ans, les taux des emprunts immobiliers ne cesseront d’augmenter.

Étant donné cette situation, en théorie, les banques perdent actuellement de l’argent en vous prêtant pour votre acquisition immobilière puisque le taux de l’OAT est supérieur aux taux qu’elles vous proposent.

POURQUOI LES BANQUES CONTINUENT-ELLES QUAND MÊME DE PRÊTER ?

Il faut savoir que les principales sources de profit des banques ne sont pas les crédits immobiliers, mais les autres produits bancaires. L’emprunt immobilier est davantage un produit d’appel pour conquérir de nouveaux clients. Ainsi, les banques ont accepté de baisser leurs taux nominaux au plus bas pour capter les meilleurs profils financiers. Pour compenser cette perte sur les taux, celles-ci incite fortement à leurs clients de prendre leur assurance groupe pour éviter une délégation d’assurance et ainsi toucher les profits de l’assurance.  Enfin certaines banques ont exclu les courtiers du financement de leur client. La raison était de ne pas dépasser le taux d’usure, car les frais de courtage sont intégrés au TAEG. C’est en partie pour cette raison que les courtiers ont récemment manifesté devant la Banque de France pour relever ce taux d’usure. La conséquence est que les profils les plus risqués (les personnes à la santé fragile ou ayant des antécédents médicaux, les fumeurs, les personnes de plus de 40 ans, les personnes ayant peu d’économies, …) sont exclus du crédit.

POURQUOI LA BANQUE DE FRANCE LIMITE LA HAUSSE DU TAUX D’USURE ?

Il est difficile de répondre précisément à cette question. Nous avons notre avis, mais il ne tient qu’à nous !

Le gouvernement a toujours considéré l’immobilier comme une dépense non-productive des Français. En d’autres termes, lorsque vous allez faire un apport de 200 000€ pour votre achat immobilier, c’est autant d’argent que vous n’aurez pas à disposition pour consommer. Ceci participe donc indirectement à une baisse de la croissance économique.

Ensuite, l’État prévoit un fort ralentissement de l’économie en 2022 voire une récession. Si tel est le cas, le risque de perte d’emploi risque d’augmenter. Si aujourd’hui, vous êtes salarié et que votre salaire vous permet d’emprunter, ce ne sera peut-être plus le cas si vous venez à vous faire licencier. Même si le chômage vous permettra de tenir un certain temps, en cas de trop longue période d’inactivité, vous risquerez de ne plus pouvoir payer votre crédit ce qui risquera de vous mettre en surendettement. Il est possible que l’État fasse ce calcul et préfère limiter les possibilités d’emprunter pour vous éviter demain d’être dans une situation financièrement délicate et sujet à un soulèvement social.

POURQUOI LA HAUSSE DU TAUX D’USURE AU 1er OCTOBRE 2022 EST INSUFFISANTE ET RISQUÉE ?

La Banque de France a annoncé au 1er octobre 2022 une hausse des taux d’usure. À titre d’exemple, le taux d’usure sur une durée d’emprunt supérieure à 20 ans (qui est la durée la plus utilisée pour un emprunt immobilier) a été augmenté à 3.05% (2.57% en juillet 2022). En comparant le taux nominal moyen en octobre 2022 sur 20 ans à 2%, l’écart est donc de 1.05%. Même si cet écart est plus important que celui constaté lors de la hausse du taux d’usure en juillet (0.95%), il reste toujours inférieur au 1.5% constaté en 2021.

Étant donné la hausse actuelle vertigineuse de l’OAT 10 ans, il est fort à parier que les banques vont rapidement augmenter leurs taux nominaux comme nous avons pu le voir cet été. Même si début octobre 2022, la hausse du taux d’usure risque de réduire sensiblement les refus de prêt des nouveaux acquéreurs, il est fort probable qu’au fil des semaines, à la suite de la hausse des taux nominaux, le nombre de refus s’accélère pour à nouveau nous retrouver dans une situation de blocage entre novembre et décembre 2022.

POURQUOI UNE HAUSSE FAIBLE DU TAUX D’USURE EST ÉCONOMIQUEMENT ET SOCIALEMENT INCOHÉRENTE ?

Cette situation est totalement ubuesque puisque fin septembre 2022, même des personnes dans de bonnes situations professionnelles se voyaient refuser leur crédit soit pour des raisons d’assurance du fait de leur âge alors que leur pouvoir d’achat était le plus fort, soit parce qu’elles demandaient un prêt-relais sec qui n’est plus du tout rémunérateur pour les banques. Le pire est que ce n’est pas le niveau des taux qui freine aujourd’hui les acquéreurs. Même s’ils augmentent, ils restent encore aujourd’hui à des niveaux très faibles comparativement à certaines périodes du passé. De plus, le niveau de l’inflation actuel fait qu’en empruntant de l’argent à un taux inférieur, un acquéreur est aujourd’hui toujours gagnant. Comme nous l’expliquons dans notre article sur l’impact de la hausse des taux sur le marché de l’immobilier parisien, ce n’est pas la hausse des taux qui risque de bloquer le marché, mais la faible hausse du taux d’usure.

Car en effet, la demande est présente. Si la Banque de France persiste à n’augmenter que légèrement le taux d’usure en 2023 et ne modifie pas son mode de calcul (à minima de trimestriel à mensuel), il est fort à parier que nous allons vivre une chute des prix au niveau national. Seules les personnes pouvant acheter cash sans condition suspensive d’obtention de prêt, les plus aisées et les personnes en parfaite santé pourront encore acheter ce qui va considérablement assécher le nombre d’acquéreurs et faire baisser les prix. Nous pourrions dire que cette situation permettra d’assainir le marché dont les prix sont stratosphériques, mais il n’en est rien. Même si les prix baissent dans quelques mois, les taux auront d’ici là augmenté. Cet effet ciseau ne fera rien gagner aux futurs acquéreurs, notamment aux secondo accédants, puisque leur bien servant d’apport aura perdu de la valeur et leur taux d’emprunt sera plus élevé.

Si le nombre de transactions baisse, une grande partie de l’économie sera impactée, et même l’État sera perdant. En effet, le monde de l’immobilier touche le marché de la construction, des artisans, des professionnels de la transaction immobilière, des notaires… Ces marchés représentent des milliards d’euros !

Enfin, l’État et les collectivités locales seront également fortement impactés, car les droits de mutation représentent une part très importante de leurs entrées financières. Une baisse des transactions leur fera donc perdre beaucoup d’argent.

Ce blocage artificiel du marché de l’immobilier, via une hausse limitée du taux d’usure, est donc inefficient.

LES SOLUTIONS POUR CONTOURNER L’IMPACT DU TAUX D’USURE ?

Différentes solutions s’offrent tout de même à vous en fonction de l’état d’avancement de votre projet d’acquisition et du type de taux que vous allez choisir pour limiter l’impact du taux d’usure et vous voir quand même accorder votre crédit.

La première solution est de rechercher votre bien et de le trouver 2 mois avant le relèvement du taux d’usure. Cette stratégie vous permettra de signer votre compromis au moment où le taux d’usure sera augmenté et donc le risque de refus de prêt sera le plus faible.

Exemple : Vous recherchez votre bien en 31 octobre 2022. Vous le trouvez un mois après soit le 30 novembre 2022. Votre offre est acceptée. En règle générale, il faut compter un mois entre votre offre et le compromis. Votre compromis sera donc signé autour du 31 décembre 2022. Le taux d’usure étant relevé au 1er janvier 2023, lorsque vous soumettrez votre dossier de financement aux banques, votre risque de vous voir refuser votre crédit pour cause de dépassement du taux d’usure sera plus faible. Pour avoir le bon timing, il vous faudra donc organiser vos recherches de façon efficiente. Sinon, vous pouvez également recourir aux services d’un chasseur immobilier qui accélérera votre recherche.

La seconde solution est de négocier, négocier, négocier, négocier ! Il ne faudra pas négocier que le taux nominal proposé par votre banque, mais aussi le taux de l’assurance, les frais de garantie, les frais de dossier. Pour obtenir les meilleurs résultats, il vous faudra avoir à la fois des arguments, rassurer la banque et faire jouer la concurrence. En réalisant ce travail seul, ceci vous demandera beaucoup d’énergie. Si vous manquez de temps et d’expérience en négociation, il sera alors préférable de faire appel à un courtier. Toutefois, attention. Au regard de la situation actuelle (hausse de taux et taux d’usure bas), plusieurs banques refusent les clients des courtiers ce qui est à double tranchant. Il vous faudra alors choisir un bon courtier avec un bon réseau.

La troisième solution sera potentiellement de choisir un emprunt à taux variable. Toutefois, ce choix comporte des risques. Le taux variable, comme son nom l’indique est un taux qui évolue en fonction de l’évolution du marché de taux. Ainsi, si en début de période, votre taux est de 1.5% et que pendant la période, les taux augmentent de 2%, vos mensualités vont augmenter en proportion. Mais pourquoi choisir un taux variable ? Les taux variables sont généralement inférieurs en début de période aux taux fixes. Leur écart avec le taux d’usure est actuellement plus important que celui observé pour les taux fixes. Vous limitez donc le risque de vous voir refuser votre crédit pour cause de dépassement du taux d’usure. Ensuite, les taux variables sont généralement capés. Ce qui veut dire que le taux ne pourra pas être supérieur par exemple de 1 ou 2% au taux obtenu au début du crédit. Si vous souscrivez aujourd’hui un taux variable, comme les taux sont en forte hausse, il est probable que le taux max obtenu dans quelques mois sera équivalent au taux fixe actuel. Vous n’aurez donc rien perdu et vous aurez pu obtenir votre crédit.

La quatrième solution est de souscrire à votre emprunt au travers d’une SCI. L’avantage est que le taux d’usure des SCI est nettement plus élevé qu’un emprunt classique. À titre d’exemple, au 1er octobre 2022, le taux d’usure d’un emprunt à taux fixe sur plus de 20 ans est de 3.43% alors qu’il est de 3.05% pour un emprunt classique de même période. Toutefois, pour en profiter, il vous faudra à la fois respecter les spécificités de la SCI et trouver une banque qui accepte de vous financer via cette formule, car toutes ne le font pas.

NOS CONSEILS SI VOUS SOUHAITEZ ACTUELLEMENT ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Si vous êtes secondo accédant, commencez par faire estimer le prix de vente de votre bien. Si vous comptez acheter avant de vendre, ne prenez surtout pas comme référence l’estimation la plus élevée. Une surévaluation de votre bien vous ferait prendre des risques. Cette estimation servira à votre banquier pour estimer le montant du prêt-relais.

Ensuite, avant même de regarder les annonces immobilières, rapprochez-vous de votre courtier ou de votre banquier. Faites-lui faire une simulation au regard de votre apport. Comparez le taux qu’il vous propose en regardant les taux du moment sur des sites de courtiers en ligne. Si ce taux est comparable aux taux actuellement pratiqués sur le marché, demandez-lui de la refaire. Pourquoi ? Si vous êtes au début de votre recherche, il est fort probable que vous ne trouviez votre bien que dans deux mois ou trois mois. D’ici trois mois, les taux auront augmenté et si votre taux d’endettement était proche de 35 %, vous risquez de ne plus avoir les moyens de vous acheter le bien pour lequel vous avez fait une offre. Nous vous conseillons donc de refaire la simulation avec au moins 0.30 % à 0.50% de plus par rapport au taux nominal proposé. N’oubliez surtout pas de demander à votre banquier une simulation écrite. Elle vous sera utile pour la montrer à votre futur vendeur prouvant votre solvabilité ce qui optimisera votre négociation. Avant de commencer une recherche de bien immobilier pour nos clients, nous ne signons aucun mandat sans avoir effectué ce travail préparatoire.

Si vous procédez de cette manière, vous réduirez considérablement le risque d’avoir une mauvaise surprise le jour où vous trouverez le bien de vos rêves.

Notre dernier conseil, sans prêcher pour notre paroisse de chasseur immobilier, est d’acheter le plus vite possible surtout si vous êtes secondo accédant. Sans quoi, vous risquez à la fois de perdre sur la vente de votre bien en cas de baisse du marché et de perdre sur la hausse des taux d’intérêt à venir.
Rédaction : De Peter Jorgensen 
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