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3 astuces pour réduire les frais de notaire dans l'ancien

(maj le 07/01/2021)
Les frais de notaire dans l’ancien représentent une part importante du budget à consacrer à votre projet d’achat immobilier. Même s’il est difficile de les réduire de manière considérable, il existe quelques astuces vous permettant de faire des économies sans pour autant fournir d’énormes efforts. A titre d’exemple, pour une acquisition de 1 000 000€ HAI, l’économie peut aller jusqu’à près de 6500€ soit près de 9% des frais de notaire. Suivez le guide pour savoir comment faire pour réduire les frais de notaire…

LES FRAIS D'AGENCE DOIVENT ÊTRE À LA CHARGE DE L'ACQUÉREUR

Comme vous avez pu le constater, les honoraires d’agence, ou honoraires de commercialisation, peuvent être à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur. Cette notion est très souvent difficile à comprendre pour les vendeurs comme pour les acheteurs et c’est tout à fait normal. En effet, pourquoi un acheteur devrait payer les frais de commercialisation d’un bien vendu par un vendeur qui en a fait la demande auprès d’une agence immobilière ? Aussi illogique qu’elle soit, cette subtilité française ne change rien pour le vendeur. Qu’il signe un mandat charge vendeur ou charge acquéreur, il empochera le net vendeur (Prix HAI – honoraires d’agence). En revanche, si vous achetez un bien immobilier, cette particularité juridique a un impact non négligeable.
 
Pour bien le comprendre, il nous semble utile de vous expliquer en détail cette différence qui, en réalité, est purement comptable, entre les honoraires charge vendeur et charge acquéreur. Elle a son importance au moment de la signature définitive chez le notaire, car si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, d’un point de vue comptable, ils sont réputés devoir être payés à l’agence par l’acquéreur. S’ils sont à la charge du vendeur, ces honoraires seront à payer à l’agence par le vendeur. Ce n’est pas plus compliqué que cela. Tout porte alors à croire que l’un dans l’autre, le résultat est le même. C’est effectivement le cas pour le vendeur mais pas pour l’acquéreur.
 
En effet, les frais à la charge de l’acquéreur vous permettent de réduire les frais de notaire de façon non négligeable. Voici comment cela fonctionne.
 
Si les honoraires sont charge vendeur, le calcul de droits d’enregistrement et de sécurité immobilière se fera sur le montant total de l’acquisition (honoraires d’agence inclus). En revanche, si les honoraires sont charge acquéreur, l’assiette de calcul de ces taxes se fera sur le net vendeur donc hors honoraire d’agence.
 
Voici une petite démonstration :
Prenons l’exemple d’un bien dont le prix HAI est de 1 000 000€ et partons du principe que les honoraires d’agence sont de 40 000€ TTC.
Si les honoraires sont charge acquéreur vous pourrez faire une économie de près de 2800€ !
 
Exemple chiffré : 
CHARGE VENDEUR
CHARGE ACQUEREUR
GAINS
Assiette de calcul
1 000 000€
960 000€
Droits d'enregistrement
58 000€
55 680€
2 320€
Sécurité immobilière
1 000€
960€
40€
Emoluments du notaire
9 717€
9 397€
320€
TVA sur émoluments
1 773€
1 709€
64€
Frais annexes
400€
400€
Total
70 890€
68 146€
2 744€
Plusieurs points important à noter :

Cette stratégie est, avec le mobilier que nous verrons plus loin, le meilleur moyen de faire des économies sur les frais de notaire car vous gagnez bien sûr sur les droits d’enregistrement mais aussi sur les émoluments du notaire et sur la TVA.

Pourquoi, si vous achetez votre bien immobilier auprès d’un particulier, vous risquez de payer plus de frais de notaire ? Dans la plupart des cas, les particuliers interrogent leur agence pour estimer leur bien avant de le mettre en vente. Ensuite, ils commercialisent leur bien via le PAP ou Le Bon Coin au prix HAI recommandé par l’agence. Même si nous ne la cautionnons pas, nous observons cette pratique régulièrement sur le marché dans le cadre de notre métier de chasseur immobilier. Acheter à ce prix équivaut donc à acheter le bien via une agence au prix frais d’agence inclus charge vendeur. Vous ne pourrez donc pas défalquer le montant des honoraires de l’agence et vous pairez donc les frais de notaire plein pot !

Dans le cas où un bien est vendu au même prix HAI par deux agences mais que l’une est charge vendeur et que l’autre est charge acquéreur, vous aurez tout intérêt à aller visiter le bien avec celui qui sera charge acquéreur pour gagner sur les frais de notaire.

Point très important ! Jusqu’à l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières, beaucoup d’agences, pour faire profiter de frais de notaire réduits à leurs clients acquéreurs, basculaient leur mandat de vente de charge vendeur en charge acquéreur au moment de la signature du compromis de vente. Cette pratique est depuis totalement prohibée et aujourd’hui considérée comme une pratique commerciale trompeuse comme l’indique la DGCCRF.

DÉDUISEZ LE MONTANT DU MOBILIER DU LOGEMENT

Tout comme les frais d'agence, les biens mobiliers (équipements intérieurs de la maison ou de l'appartement) peuvent être payés séparément de l'achat immobilier. Ainsi, le montant de l’acquisition de ce mobilier vient diminuer le montant sur lequel se basera le notaire dans le calcul de ses frais.
 
Exemple de mobilier pouvant être déduit : la cuisine équipée, l'électroménager, le meubles dont le propriétaire souhaite se séparer comme un lit, un canapé, les meubles de salle de bain...
 
À quel moment faut-il le déclarer ?
Au moment de la signature du compromis, demandez au vendeur d'établir la liste des biens mobiliers qu'il souhaite laisser dans l'appartement. Le prix mentionné doit être celui de l'occasion et exister réellement. À défaut, l'administration pourra effectuer un redressement avec pénalités.
 
Comment estimer ce mobilier déclaré ?
On estime en moyenne que du matériel d'occasion se vend au maximum à 50 % du prix du neuf même s'il n'a jamais servi. Cela étant, rien ne vous oblige d'utiliser cette règle de calcul. En cas de contrôle fiscal, vous devrez toutefois justifier la valorisation de ce mobilier. Il est donc préférable de disposer des factures comportant également la date de l'achat pour que ce montant ne soit pas trop surévalué. Notons également qu’il est préférable de ne pas dépasser un montant de mobilier supérieur à 3% du prix de vente pour limiter les risques d’un contrôle fiscal.
 
En reprenant notre exemple et en partant du principe que les honoraires de l’agence sont charge acquéreur et que vous avez évalué votre mobilier à 30 000€, vous pourrez gagner sur les frais de notaire près de 1800€ supplémentaires.

Exemple chiffré :
MOBILIER INCLUS
MOBILIER EXCLUS
GAINS
Assiette de calcul
960 000€
930 000€
Droits d'enregistrement
55 680€
53 940€
1 740€
Sécurité immobilière
960€
930€
30€
Total
56 640€
54 870€
1 770€
Point important à noter : les émoluments du notaire ne prennent pas en compte cette spécificité et sont basés sur le prix du bien mobilier inclus, comme assiette de calcul.

EST-IL POSSIBLE DE RÉDUIRE LES ÉMOLUMENTS DU NOTAIRE ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord rappeler que les émoluments du notaire sont calculés par tranches. À chacune de ces tranches est appliqué un taux réglementaire. La bonne nouvelle est que le pourcentage appliqué à chacune de ces tranches baisse le 1er janvier 2021 pour tout le monde ! Ainsi pour l’acquisition d’un bien de 960 000€ net vendeur, la baisse des émoluments du notaire est de 161€. Rien de bien extraordinaire mais c’est toujours bon à prendre 😊.

Evolution des pourcentages par tranche des émoluments depuis le 1er janvier 2021 :
Tranches de prix d'acquisition
AVANT le 01/01/2021
APRES le 01/01/2021
0 à 6500€
3,950%
3,870%
6500 à 17 000€
1,627%
1,596%
17 000€ à 60 000€
1,085%
1,064%
60 000€ et plus
0,814%
0,799%
Le calcul des émoluments se fait sur le prix net vendeur si les honoraires sont charge acquéreur et sur le prix HAI si les honoraires sont charge vendeur. Ensuite, à chaque tranche est appliqué le pourcentage correspondant à la part du prix du bien. Voici un tableau illustrant ce calcul pour un bien dont le prix net vendeur est de 960 000€ : 
Tranche
Taux / montant
Assiette de calcul
EMOLUMENTS
0 à 6 500€
3,870%
6 500€
252€
6 500€ à 17 000€
1,596%
10 500€
168€
17 000€ à 60 000€
1,064%
43 000€
458€
60 000€ et plus
0,799%
900 000€
7 670€
Formalités (fixe)
850€
850€
TOTAL
960 000€
9 397€
Toutefois, nous vous rappelons que les émoluments du notaire (comme nous l’expliquons dans notre article sur le fonctionnement des frais de notaire), ne représentent qu’une infime partie des frais de notaire, 87 % desdits frais étant reversés à l’État.

La seconde bonne nouvelle est que vous pouvez réduire encore davantage ces émoluments mais sous certaines conditions. Depuis le 1er mai 2016, les notaires qui le souhaitaient pouvaient appliquer une remise sur leurs émoluments dans une limite 10%. A partir du 1er janvier 2021, cette remise peut aller jusqu’à 20% ! Toutefois, mieux vaut ne pas trop compter sur cette réduction pour différentes raisons.

Cette remise n’est pas systématique et c’est au bon vouloir de votre notaire de vous l’accorder. S’il souhaite vous faire profiter de cet avantage, il sera dans l’obligation d’en faire autant pour tous ses clients et cela peut freiner de nombreux notaires.

La remise de 20 % maximum pouvant être accordée par votre notaire vise uniquement les tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 euros (avant le 31 décembre 2020 étaient concernées les tranches supérieures à 150 000€). En d’autres termes, si le prix du bien que vous souhaitez acheter est inférieur à 100 000€, vous ne pourrez pas en profiter.
 
L’application de cette réduction est strictement encadrée par l’article A444-174 du Code de commerce :
 
En reprenant notre exemple de l’acquisition d’un bien de 1 000 000€ HAI charge vendeur, votre gain pourra atteindre 1 438 €. Le calcul de ce montant se fait de la façon suivante : (1 000 000€ – 100 000€)*0.799%*20%
Même si nous ne disposons pas de données précises, compte tenue de la non-obligation d’appliquer cette remise et de l’obligation de l’appliquer à tous ses clients en cas de remise à un client, il est fort probable que le nombre de notaires acceptant de vous faire profiter de cet avantage soit très limité. Ne comptez donc pas trop sur cette spécificité pour réduire les frais de notaire.

Pour conclure, si vous achetez un bien au prix HAI de 1 000 000€ charge acquéreur, avec 30 000 € de mobilier et que votre notaire vous fait profiter d’une remise de 20%, vous pourrez réduire vos frais de notaire de plus de 6000 € soit près de 9 % ce qui vous permettra de vous payer un beau voyage ou une partie de votre future cuisine. Pensez-y 😉. 
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