Immobilier off market à Paris : tout comprendre sur le marché caché

À retenir sur l’immobilier off market à Paris

• L'immobilier off market représente 10 à 15 % du marché parisien (5 à 10 % à l'échelle nationale).
• Ces biens sont le plus souvent proposés en début de commercialisation, donc fréquemment au-dessus du prix du marché, parfois de 10 à 15 %.
• Il existe deux grandes catégories : les vrais biens off market (jamais diffusés publiquement) et les biens en avant-première (destinés à passer en open market si non vendus rapidement).
• L'accès au off market requiert un profil d'acquéreur solide : réactivité, financement souvent sans condition suspensive, capacité de décision rapide.
• Les chasseurs immobiliers y accèdent plus facilement grâce à leur réseau de professionnels et à la crédibilité que confère leur processus de sélection des acquéreurs.
• 85 à 90 % des biens parisiens se vendent en open market : négliger ce marché pour se concentrer uniquement sur le off market serait une erreur stratégique.

Définition de l'immobilier Off Market

Un bien est vendu en off market lorsqu’il n’est pas commercialisé sur une plateforme traditionnelle de diffusion d’annonces immobilières donc fait l'objet d'une transaction hors publicité.

Attention, il existe différents types de ventes « off market » :

Les vrais biens off market

Ce sont des biens que vous ne verrez jamais sur le marché traditionnel. Il s’agit de biens rares, souvent de prestige, dont les vendeurs ne souhaitent absolument pas faire connaître au plus grand nombre la commercialisation de leur bien. Il peut s’agir d’hôtels particuliers, de biens disposant d’une terrasse avec une vue exceptionnelle sur tout Paris, d’appartements somptueux bénéficiant d’un niveau de rénovation haut de gamme, ou encore de biens de luxe ou d’ultra-luxe.

Ces propriétés sont généralement détenues par des hommes ou des femmes d’affaires, des personnalités connues comme des acteurs, des chanteurs, des footballeurs ou de grandes familles fortunées. Ces biens se vendent généralement plusieurs millions d’euros.

Mais dans cette catégorie, il n’y a pas que des biens d’exception. Il peut également s’agir de biens vendus à la suite d’un concours de circonstances : un vendeur vient de décider de vendre son bien et en parle au même moment à un acquéreur dont les critères correspondent exactement au produit. La vente se réalise alors totalement en off market, sans qu’aucun autre acquéreur n’ait pu être informé.

Les biens off market en avant-première

À la différence de la catégorie précédente, ces biens sont destinés à être commercialisés en open market (c’est-à-dire sur les plateformes d’annonces) s’ils ne parviennent pas à être vendus durant leur période de commercialisation en avant-première.

Cette phase de commercialisation discrète dure parfois quelques heures et, pour d’autres biens, une ou deux semaines au maximum. Il s’agit alors plus souvent de biens moins prestigieux que ceux du véritable marché off market.

Rappel de ce qu’est l’Open Market

L’open market regroupe tout simplement l’ensemble des biens commercialisés sur les plateformes d’annonces immobilières telles que SeLoger, PAP, Le Bon Coin ou encore Belles Demeures et dont l’objectif est de toucher un maximum d’acquéreur potentiels en un minimum de temps via une diffusion publicitaire la plus large possible.

Qui vend des biens Off-Market ?

Bien sûr, les agents immobiliers sont les plus à même de réaliser des ventes confidentielles. Comme ce sont généralement les premiers professionnels auxquels les vendeurs font appel pour vendre un bien, ce sont également les premiers à être informés et à pouvoir commercialiser des biens off market. Nous verrons plus loin que, même si les agents immobiliers sont informés en premier, cela ne signifie pas pour autant qu’ils commercialiseront systématiquement leurs biens en off market.

Viennent ensuite les particuliers. Avant de diffuser leur annonce sur des plateformes comme PAP, SeLoger ou Le Bon Coin, ceux-ci peuvent effectivement informer leur entourage en faisant fonctionner le bouche-à-oreille (voisins, famille, amis, parents d’élèves) de la future vente de leur bien, avant même d’en informer le plus grand nombre.

Les études notariales peuvent également être pourvoyeuses de biens off market, notamment dans le cadre de ventes lors de successions.

Les marchands de biens peuvent eux aussi commercialiser certains biens en off market avant même d’avoir terminé les travaux d’un immeuble ou d’un bien dont ils ont fait l’acquisition.

Certains biens peuvent également être vendus par des institutionnels souhaitant se défaire de certains de leurs actifs.

Les chasseurs immobiliers, quant à eux, ne commercialisent pas directement de biens off market. En revanche, les vendeurs dont nous venons de parler les informent régulièrement de la mise en vente de biens off market. Les chasseurs immobiliers peuvent ainsi en faire profiter leurs acquéreurs qualifiés sous mandat de recherche.

Quelle est la part de biens commercialisée en off-market ?

Nous estimons que la part des biens commercialisés en off market sur le marché parisien est de l’ordre de 10 à 15 %. À l’échelle nationale, cette part est plus faible, de l’ordre de 5 à 10 %.

Ce chiffre est globalement partagé par l’ensemble des chasseurs immobiliers du marché, notamment ceux de la FCI. Nous le confirmons également, en notre qualité de chasseur immobilier à Paris, à travers nos propres recherches et notre expérience de terrain.

Même si, au final, les biens achetés par les clients de Peter Jorgensen Consulting proviennent dans 15 à 20 % des cas du marché off market, la part des biens que nous leur proposons est effectivement de l’ordre de 10 à 15 %, comme le constatent également nos homologues chasseurs immobiliers.

Il convient toutefois de nuancer cette moyenne, car la part du marché off market varie fortement selon les secteurs et les arrondissements de Paris. Dans les quartiers où la tension immobilière est particulièrement élevée, le recours au off market est nettement plus fréquent. C'est notamment le cas des arrondissements centraux, comme les 6ᵉ et 7ᵉ arrondissements, ou encore de certains secteurs du 17ᵉ arrondissement, où la demande d'appartements familiaux bénéficiant d'une bonne sectorisation scolaire est très importante. Les vendeurs étant pleinement conscients de l'attractivité de ces biens et de la forte demande qu'ils suscitent, ils sont souvent plus enclins à privilégier une commercialisation discrète, sans diffusion sur les portails immobiliers. Dans ces micro-marchés particulièrement tendus, la proportion de biens proposés en off market peut ainsi être sensiblement supérieure à la moyenne parisienne de 10 à 15 %.

À l'inverse, dans les secteurs où le marché est moins tendu, le recours au off market est beaucoup plus limité et peut même être marginal.

Mais ce qu’il est important de retenir de ce chiffre, c’est que, par conséquent, environ 85 à 90% des biens accessibles sur le marché sont vendus en open market.

Cette donnée est importante car, contrairement à ce que l’on peut parfois entendre ou lire, les biens vendus en open market ne sont pas uniquement des biens que les agents immobiliers peinent à vendre en raison d’un manque de qualité. Cela reviendrait à considérer que 85 % des biens du marché présentent des défauts, ce qui serait totalement aberrant.

C’est notamment pour cette raison que, dans le cadre de nos chasses immobilières, nous évitons parfois d’orienter certains clients vers des biens off market. En fonction de leur profil, nous préférons leur proposer des biens en open market, voire des biens « grillés » présentant un fort potentiel.

Comment trouver des biens Off Market à Paris ?

Vous allez devoir disposer d’un important réseau de contacts vendeurs afin de les informer de votre souhait d’acheter. Idéalement, il vous faudra tout d’abord les rencontrer physiquement afin de créer une relation de confiance, présenter votre projet et démontrer votre motivation. Il pourra s’agir d’agents immobiliers, de marchands de biens, de notaires ou plus généralement de tous les professionnels susceptibles de commercialiser des biens immobiliers.

Une autre source de sourcing immobilier pour accéder à des biens off market réside dans les réseaux sociaux. En effet, même si les réseaux sociaux sont des médias et que la communication autour d’un bien pourrait, dans ce cas, s’apparenter à de l’open market, leur force de frappe demeure malgré tout bien inférieure à celle des plateformes d’annonces immobilières traditionnelles. C’est pourquoi nous classons généralement ce type de communication dans le marché off market.

Dans le même esprit, certaines agences décident de commercialiser leurs biens uniquement via leur propre site internet, sans passer par les plateformes d’annonces, ou sous la forme de ventes privées. Si vous recherchez des biens off market, il peut donc être pertinent de consulter régulièrement les sites des agences immobilières. Comme pour les réseaux sociaux, ce mode de commercialisation peut, dans une certaine mesure, s’apparenter à du off market.

Nous entrons ensuite dans des techniques principalement accessibles aux professionnels, notamment aux chasseurs immobiliers. Ceux-ci disposent d’outils payants leur permettant de surveiller automatiquement et en temps réel les sites des agences, sans avoir à les consulter quotidiennement.

À cela s’ajoutent les particuliers qui contactent directement les chasseurs immobiliers afin que nous puissions proposer leur bien à nos clients avant sa publication sur PAP, Le Bon Coin ou d’autres plateformes d’annonces.

Par ailleurs, nos visites quotidiennes sur le terrain nous permettent régulièrement d’être informés de futures mises en vente de biens encore au stade de l’estimation, de la préparation du dossier de vente ou même des séances photos.

Enfin, la Fédération des Chasseurs Immobiliers a développé une marketplace destinée aux professionnels de l’immobilier, permettant d’être informés en avant-première ou en total off market des biens qu’ils commercialisent.

Cet outil appelé APIC, constitue une véritable force à la fois pour les chasseurs immobiliers et pour les agences. En une seule communication, ces dernières ont la capacité de toucher un véritable réseau d’acquéreurs qualifiés en informant l’ensemble des chasseurs de la Fédération de la commercialisation d’un nouveau bien en quelques clics seulement.

Le matching vendeur-acquéreur devient alors particulièrement efficace puisque les chasseurs peuvent immédiatement croiser les nouveaux biens reçus avec les recherches en cours de leurs clients.

Une autre de nos méthodes, au-delà du réseau des chasseurs immobiliers, consiste à proposer gratuitement l’estimation d’un bien à un particulier afin qu’il puisse ensuite le proposer à nos clients acquéreurs. Toutefois, cette pratique reste relativement marginale.

Il est beaucoup plus fréquent que des particuliers proposent directement leur bien à des chasseurs immobiliers avant de le publier sur les plateformes d’annonces ou de le confier à une agence immobilière.

Les biens off market sont-ils nettement plus chers ?

Dans la très grande majorité des cas, la réponse est OUI.

La raison est simple : les biens vendus en off market sont généralement des biens en tout début de commercialisation. Or, tous les vendeurs, à quelques rares exceptions près, souhaitent avant tout vendre leur bien au prix le plus élevé possible. Malheureusement pour nos clients acquéreurs, cette réalité s’applique également au marché off market.

Seuls les vendeurs ayant besoin d’une vente très rapide ou n’ayant pas besoin du produit de leur vente peuvent accepter de céder leur bien en dessous du prix du marché. Mais ces situations restent rares. Surtout, pour ce type de bien, il n’y a généralement aucun intérêt à vendre en off market un produit proposé sous sa valeur de marché puisque celui-ci trouverait facilement preneur en open market, et souvent plus rapidement.

Ainsi, il n’est pas rare de voir des biens commercialisés en off market à un prix supérieur de 10 à 15 % à leur valeur de marché. Les vendeurs tentent alors leur chance avec cette stratégie de commercialisation discrète. Ils cherchent parfois à savoir si un acquéreur est prêt à payer davantage pour accéder à un bien rare ou à une opportunité immobilière inaccessible au grand public.

Si aucun acquéreur ne se positionne, ils décident généralement, après quelques jours ou quelques semaines, de commercialiser leur bien en open market, mais cette fois à un prix davantage en phase avec le marché.

L’intérêt du marché off market n’est donc généralement pas de réaliser une bonne affaire. Son principal intérêt réside dans l’accès à des biens rares, parfois uniques, dont certains acquéreurs sont prêts à accepter la surcote afin d’éviter plusieurs mois de recherches supplémentaires.

Article à lire : Pourquoi les vendeurs parisiens baissent difficilement leur prix ?

Pourquoi certains acquéreurs ne devraient-ils pas chercher du off market ?

Contrairement à une idée reçue, le marché off market n’est pas adapté à tous les profils d’acquéreurs. Nous allons même plus loin : dans certains cas, nous déconseillons à nos clients de concentrer leurs recherches sur ce type de biens.

Les acquéreurs disposant d’un budget serré

Un acquéreur dont le budget est limité n’a généralement aucun intérêt à cibler prioritairement des biens off market.

Comme nous venons de le voir, les biens off market sont fréquemment proposés à un prix supérieur à leur valeur de marché. Non seulement leur accès lui sera plus difficile financièrement, mais il lui sera souvent plus avantageux de concentrer ses recherches sur des biens visibles en open market.

En effet, certains biens commercialisés depuis plusieurs semaines ou plusieurs mois offrent davantage de marge de négociation. Dans certains cas, il est même possible d’acquérir un bien en dessous de sa valeur de marché, ce qui reste beaucoup plus rare dans l’univers du off market.

Les acquéreurs qui considèrent qu’il est indispensable de négocier fortement un bien avant de l’acheter trouveront donc généralement davantage d’opportunités sur le marché traditionnel.

Les acquéreurs qui ont besoin de temps pour prendre une décision

Les véritables pépites se vendent parfois en quelques heures. Or, certains acquéreurs ont besoin d’effectuer plusieurs visites, de consulter un architecte, un proche ou encore un expert en bâtiment avant de se positionner. Cette démarche est parfaitement compréhensible mais elle est parfois difficilement compatible avec le fonctionnement du marché off market.

Lorsqu’un bien suscite un fort intérêt, le vendeur privilégiera souvent l’acquéreur capable de prendre une décision rapidement.

En off market, le plus rapide remporte souvent la mise.

C’est également pour cette raison que les acquéreurs vivant en province ou à l’étranger peuvent rencontrer davantage de difficultés pour accéder à certains biens. Le simple délai nécessaire pour organiser un déplacement peut parfois suffire à laisser passer une opportunité.

Certains de nos clients étrangers ou résidant en région parviennent néanmoins à contourner cette difficulté en nous déléguant les visites et en étant prêts à se positionner rapidement sur la base de nos comptes-rendus détaillés et de la confiance en nos recommandations.

Les acquéreurs disposant d’un apport limité

Le financement joue également un rôle majeur.

Lorsqu’un vendeur reçoit plusieurs offres en off market, il ne cherche pas uniquement à obtenir le meilleur prix. Il cherche également à sécuriser sa vente.

À Paris, lorsqu’un bien suscite un fort intérêt, les acquéreurs sans condition suspensive d’obtention de prêt disposent souvent d’un avantage considérable. À défaut, les vendeurs privilégient généralement les acquéreurs présentant l’apport personnel le plus important.

Dans l’esprit du vendeur, pourquoi prendre le risque d’un refus de prêt alors qu’il sait qu’il pourra probablement trouver un acquéreur plus solide financièrement ?

Comment les professionnels sélectionnent-ils les acquéreurs off market ?

Les biens off market étant souvent commercialisés auprès d’un nombre limité d’acquéreurs, les professionnels de l’immobilier effectuent naturellement une sélection des profils auxquels ils les proposent.

Si un agent immobilier comprend que votre financement est limité, que vos attentes sont irréalistes ou que vous souhaitez avant tout réaliser une bonne affaire, il sera naturellement plus réticent à vous présenter un bien off market qu’à un acquéreur dont le projet lui paraît plus réaliste.

De la même manière, s’il sent que vous souhaitez systématiquement négocier, il sait déjà que son vendeur, en début de commercialisation, sera peu enclin à accepter une baisse de prix.

S’il estime que vous avez besoin d’effectuer plusieurs visites avant de vous positionner, il préférera généralement présenter son bien à un acquéreur plus réactif, surtout s’il sait que celui-ci risque de plaire à un grand nombre de ses contacts acquéreurs.

Typiquement, si, à chaque fois qu’un professionnel vous propose un bien, vous trouvez toujours un défaut sans jamais vous positionner, vous risquez progressivement d’être écarté de certaines opportunités. L’agent immobilier réfléchira alors davantage avant de vous proposer un nouveau bien en off market.

Vous souhaitez savoir si votre profil correspond au marché off market ? Remplissez le questionnaire disponible sur notre page dédiée aux biens off market. Nous vous indiquerons si ce type de marché est réellement adapté à votre situation et si vous avez de réelles chances d’y accéder.

Attention au faux off market !

Ce que nous appelons le faux off market correspond à des biens déjà commercialisés, parfois depuis de nombreux mois.

La difficulté vient du fait que la notion même de « off market » ne fait pas toujours l’objet d’une définition identique selon les professionnels de l’immobilier.

Par exemple, il arrive qu’un vendeur confie son bien à une nouvelle agence tout en lui interdisant de le diffuser sur les plateformes d’annonces immobilières. Cette agence ne peut alors le proposer qu’à son fichier d’acquéreurs ou à son réseau professionnel.

Du point de vue de cette agence, le bien est effectivement traité comme un bien off market puisqu’il ne fait l’objet d’aucune publicité grand public. Pourtant, il est parfois déjà commercialisé depuis plusieurs mois par d’autres intermédiaires ou a déjà été largement exposé au marché.

C’est pourquoi nous faisons la distinction entre un véritable bien off market, qui n’a jamais été présenté au marché, et un bien faisant simplement l’objet d’une nouvelle commercialisation discrète.

Pour éviter toute confusion, il est donc important de vérifier pour chaque bien proposé s’il a déjà été commercialisé auparavant et, le cas échéant, depuis combien de temps.

Pour effectuer ce travail efficacement, les chasseurs immobiliers disposent généralement de bases de données leur permettant de retracer l’historique de commercialisation d’un bien et de déterminer s’il s’agit réellement d’une nouvelle opportunité immobilière ou d’un bien déjà largement exposé au marché.

Pourquoi les chasseurs immobiliers accèdent plus facilement au Off market ?

Les agents immobiliers, notaires et marchands de biens savent qu’avant même de signer un mandat de recherche, nous avons déjà réalisé un travail qu’ils ont rarement le temps d’effectuer eux-mêmes.

En effet, un chasseur immobilier sérieux se doit tout d’abord de valider, au travers d’une étude de faisabilité, la cohérence des critères de recherche de son client ainsi que sa solvabilité. Grâce à ce premier filtre, un agent immobilier sait que, s’il propose un bien à un chasseur pour l’un de ses clients, il ne sera pas confronté à un simple « touriste ».

Ensuite, les agents immobiliers savent que la plupart des clients faisant appel à un chasseur sont des personnes qui cherchent avant tout à gagner du temps. Le temps étant précieux pour eux, ils sont souvent capables de prendre des décisions rapides, ce qui correspond parfaitement aux exigences du marché off market.

Les acquéreurs qui font appel à un chasseur immobilier disposent également, en moyenne, d’un niveau de revenus plus élevé que la moyenne. Ils sont donc parfois davantage en mesure d’accepter de payer un bien plus cher lorsque celui-ci présente des caractéristiques exceptionnelles, comme c’est souvent le cas sur le marché off market.

Enfin, lorsqu’un acquéreur fait appel à un chasseur immobilier, il bénéficie également de son expertise et de sa connaissance du marché. Il est donc généralement moins enclin à solliciter l’avis de nombreuses personnes extérieures avant de prendre sa décision, ce qui lui permet d’être beaucoup plus réactif.

Attention toutefois : un chasseur immobilier n’est pas un magicien. N’attendez donc pas de lui qu’il vous propose exclusivement des biens off market. Son objectif est avant tout de trouver le bien qui vous correspond, adapté à votre budget et à vos critères de recherche, quelle que soit son origine : marché off market, open market ou autre.

Le off market fait-il un bon chasseur immobilier ?

Il convient d’être prudent face à certains discours commerciaux de professionnels mettant fortement en avant l’accès au marché off market.

Il faut reconnaître que le off market fait rêver, et c’est bien normal. Par définition, ce qui est caché, confidentiel ou difficilement accessible suscite davantage de curiosité. Beaucoup d’acquéreurs imaginent alors que le bien parfait qu’ils recherchent se trouve forcément dans ce marché confidentiel auquel seuls quelques initiés auraient accès.

Les professionnels de l’immobilier, qu’il s’agisse d’agents immobiliers ou de chasseurs immobiliers, ont bien compris l’attrait exercé par le terme « off market ». Certains l’utilisent donc largement dans leur communication commerciale. Il nous paraissait néanmoins important, tout au long de cet article, de démystifier cette notion. En effet, croire que l’appartement idéal que vous recherchez se trouve forcément dans le off market est une erreur. Comme nous l’avons vu précédemment, la très grande majorité des biens se vendent en open market.

Bien entendu, les chasseurs immobiliers disposent d’un meilleur accès à ce type de biens. Cet accès constitue un véritable avantage pour leurs clients.

En revanche, il est très difficile pour un acquéreur de savoir quelle est réellement la part de biens off market à laquelle un chasseur immobilier a accès. Cette information reste le plus souvent déclarative et il n’existe généralement aucun moyen objectif de vérifier qu’un professionnel reçoit davantage d’opportunités off market qu’un autre.

Il faut également garder à l’esprit qu’un chasseur immobilier a tout intérêt à explorer l’ensemble du marché et non uniquement le marché off market. Limiter volontairement ses recherches aux seuls biens off market reviendrait à réduire considérablement le nombre d’opportunités présentées à ses clients et donc ses chances d’aboutir à une transaction. Or, un chasseur immobilier n’est rémunéré que s’il trouve un bien et mène l’opération jusqu’à son terme. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle aucun chasseur immobilier sérieux ne s’engagera à ne vous proposer que des biens off market. Et même s’il le faisait, cela ne serait probablement pas dans votre intérêt.

Si un professionnel insiste fortement sur sa capacité à vous proposer principalement des biens off market, nous vous invitons à lui demander quelle proportion de biens il estime pouvoir vous présenter sous cette forme et surtout s’il est prêt à formaliser cet engagement dans son mandat de recherche.

Mais surtout, faire du off market le principal critère de choix d’un chasseur immobilier nous paraît être une erreur.

La véritable valeur ajoutée d’un chasseur immobilier ne réside pas uniquement dans sa capacité à accéder à des biens off market. Elle réside surtout dans sa capacité à comprendre votre projet, à valider la cohérence de vos critères, à sélectionner les biens les plus pertinents, à vous faire gagner du temps et à vous orienter vers les meilleures opportunités, qu’elles soient issues du marché off market ou du marché traditionnel.

Au final, la bonne question n’est peut-être pas de savoir combien de biens off market un chasseur immobilier est capable de vous proposer, mais plutôt sa capacité à trouver le bon bien pour vous, quel que soit son mode de commercialisation.

Après plus de 15 ans de chasse immobilière à Paris, nous sommes convaincus que l’accès au marché off market constitue un véritable avantage pour un acquéreur. Nous y consacrons d’ailleurs une part importante de notre travail de prospection et de développement de réseau.

En revanche, nous sommes tout aussi convaincus qu’il serait contre-productif de limiter une recherche immobilière à ce seul marché. La meilleure stratégie consiste à être capable d’explorer simultanément les opportunités off market, les biens nouvellement commercialisés en open market et parfois même certains biens délaissés présentant un fort potentiel.

Notre objectif n’est donc pas de trouver exclusivement des biens off market. Notre objectif est de trouver le bon bien, au bon prix, quelle que soit son origine.

A lire : Quel est le meilleur chasseur d’appartement de Paris

Les idées reçues sur le Off-market

Il n’est pas rare, voire fréquent, d’entendre :

« Je suis sûr que les agences nous cachent des biens »

Aucune agence n’a d’intérêt commercial à cacher des biens. Son objectif est de vendre un bien le plus rapidement possible et au meilleur prix.

La stratégie consistant à vendre un bien en off market provient soit du propriétaire lui-même, pour des raisons de confidentialité, soit de l’agence qui estime qu’une commercialisation discrète est pertinente au regard des caractéristiques du bien et des acquéreurs potentiels dont elle dispose dans son portefeuille.

En revanche, cacher volontairement un bien simplement pour le plaisir de le cacher paraît peu probable.

« Si je ne trouve pas mon bien idéal sur les plateformes d’annonces, il est forcément vendu dans un portefeuille caché de biens off market »

Notre expérience de plus de 15 ans dans la recherche de biens pour nos clients acquéreurs est sans appel.

Lorsqu’un acquéreur ne trouve pas son bien, le problème est rarement lié à une insuffisance de l’offre ou à l’absence d’un accès privilégié à des opportunités immobilières que seul le marché off market permettrait d’obtenir.

Le plus souvent, la difficulté provient d’une définition imparfaite des critères de recherche au regard de l’offre réellement disponible sur le marché. Bien d’autres raisons peuvent être à l’origine de ne pas trouver votre bien idéal.

Notre rôle de chasseur immobilier consiste alors à identifier ce qui bloque afin de parvenir parfois à trouver en quelques semaines un bien que nos clients recherchaient depuis plusieurs mois.

« Les biens vendus sur les plateformes d’annonces en open market ne sont que des biens invendables »

Comme nous l’avons expliqué précédemment, plus de 80 % des biens immobiliers à Paris sont vendus en open market.

Faire l’impasse sur cette offre considérable en partant du principe qu’elle ne serait composée que de biens de mauvaise qualité constituerait une erreur stratégique importante dans le cadre d’un projet d’acquisition.

Comme nous l’avons indiqué précédemment, même si environ 15 à 20% des biens que nous trouvons chez Peter Jorgensen Consulting proviennent du marché off market, cela signifie également que 80 à 85% sont visibles sur les plateformes d’annonces traditionnelles.

Notre valeur ajoutée en matière d’accès à l’offre immobilière ne repose donc pas uniquement sur notre capacité à accéder à des biens off market. Elle repose surtout sur notre capacité de sélection, notre rapidité d’intervention sur les nouveaux biens commercialisés et notre aptitude à vous aider à identifier vos véritables critères de recherche en un minimum de temps.

Est-il systématiquement pertinent de vendre un bien en off-market

La réponse est définitivement NON !

La vente en off market séduit de nombreux propriétaires grâce à la confidentialité qu'elle offre et à la possibilité de s'adresser directement à une sélection d’acquéreurs qualifiés. Cette stratégie peut être particulièrement pertinente pour certains biens rares, atypiques ou destinés à une clientèle spécifique.

En revanche, elle présente également certaines limites. En réduisant l’exposition du bien au marché, le vendeur se prive potentiellement d’une partie de la demande et de la mise en concurrence entre acheteurs, deux éléments qui contribuent souvent à l’obtention du meilleur prix.

Le recours au marché off market doit donc être envisagé au cas par cas, en fonction des caractéristiques du bien, du contexte du marché et des objectifs du vendeur.

Pour une analyse plus détaillée des avantages et des inconvénients de cette stratégie de commercialisation discrète, je vous invite à consulter l’excellent article publié par Fairway Luxury Real Estate. Celui-ci expose de manière très claire les situations dans lesquelles le off market constitue une véritable opportunité et celles où il peut, au contraire, limiter le potentiel de vente.

Expérience vécue de Peter Jorgensen Consulting avec du Off Market

Lors d’une de nos chasses immobilières pour l'un de nos clients parisiens, nous avons visité un appartement situé au premier étage d’un immeuble dont l’agencement ne correspondait pas parfaitement à ses attentes. En revanche, après quelques travaux, il était possible d’obtenir les deux chambres qu’il recherchait.

Au cours de notre échange avec le vendeur, nous avons appris qu’un voisin du quatrième étage avait déjà réalisé ce type de transformation. Nous avons donc pris contact avec ce propriétaire afin de découvrir le résultat de ce nouvel agencement.

Lors de notre discussion, nous avons également appris qu’il envisageait de vendre son appartement, sans avoir toutefois pris de décision définitive.

Après plusieurs échanges et une longue négociation, nous sommes finalement parvenus à convaincre ce propriétaire de vendre son bien à notre client.

Bilan : cet appartement n’a jamais été commercialisé, ni sur les plateformes d’annonces, ni auprès d’autres acquéreurs. Notre client a été le seul à avoir eu accès à cette opportunité immobilière.

Du vrai Off Market.