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Achat sans condition suspensive :

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A Paris, faire une offre sans condition suspensive d'obtention de prêt est de plus en plus fréquent et est un véritable atout lors de la négociation d’un bien immobilier. Mais qu’est-ce qu’une clause sans condition suspensive d’obtention de prêt ? Dans quel cas faut-il l’actionner ? Et surtout, quelles sont les 3 erreurs à éviter lorsque vous rédigez ce type d'offre ?

QU'EST-CE QU'UNE CLAUSE SANS CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PRÊT ?

Une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt est une clause qui sera intégrée dans un compromis ou une promesse lors de l’achat d’un bien immobilier. Elle signifie que l’acquisition d’un bien que vous convoitez ne dépendra pas de l’obtention d’un prêt auprès de votre banque. En d’autres termes, si toutes les autres conditions de la vente sont respectées, il y aura accord entre la chose et le prix et la vente sera alors considérée comme parfaite. Vous serez donc dans l’obligation d’acheter le bien quand bien même vous auriez néanmoins sollicité un prêt qui vous aurait été refusé.

DANS QUEL CAS EST-IL JUDICIEUX D’INTÉGRER UNE CLAUSE SUSPENSIVE DANS VOTRE OFFRE ?

La suppression de clause suspensive d’obtention de prêt est une arme de guerre en négociation immobilière ! Si vous trouvez un bien qui correspond à vos attentes mais que plusieurs autres acquéreurs le convoitent par exemple en même temps, il est fort probable que le vendeur vous demande comment vous comptez financer cette acquisition.

Faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt sera le gage pour le vendeur que la vente ne sera pas conditionnée à un accord de prêt de la banque ce qui augmentera sensiblement la probabilité d’aller jusqu’au terme de la transaction. Si vous êtes en mesure de faire une telle offre, vous serez potentiellement en mesure de négocier le prix du bien ou de passer devant un concurrent acheteur faisant une offre au prix avec une condition suspensive d’obtention de prêt.

Pourquoi est-ce si important pour le vendeur ? Intégrer une clause de renonciation de la condition suspensive d’obtention de prêt dans une négociation permet au vendeur d’écarter le risque que vous n’obteniez pas d’accord de votre banque. De plus, si cette acquisition se fait au comptant, la durée de la transaction sera sensiblement réduite car la question du délai légal d’obtention de prêt ne sera plus d’actualité. Le vendeur pourra donc gagner entre 1 et 2 mois avant de recevoir le montant de la vente.

C’est donc la garantie pour le vendeur qu’une fois l’avant contrat signé la vente aura lieu, l’acheteur ne pouvant se dédire sauf à perdre l’indemnité d’immobilisation (et hors délai de rétractation de dix jours à compter de la signature de l’avant contrat).

Sur un marché très tendu comme c’est le cas actuellement à Paris, afin de multiplier les chances de voir leur offre acceptée par le vendeur, les acheteurs prennent de plus en plus souvent la décision de rédiger des offres sans condition suspensive d’obtention de prêt. Mais ce n’est pas sans risque !
Janvier 2020

FAIRE UNE OFFRE SANS CONDITION SUSPENSIVE N'EST PAS SANS RISQUE

Faire une offre sans condition suspensive ne veut pas dire que vous n'avez pas le droit de faire un prêt. Il est parfaitement possible de faire l’acquisition d’un bien sans condition suspensive d’obtention de prêt même si vous souhaitez emprunter 100% du montant de l’acquisition. Tel est régulièrement le cas de nos clients souhaitant profiter des taux bas, et ce, même pour des montants très élevés. Ainsi certains de nos clients ont acheté des biens à plus de 3M€ en empruntant 100% de la somme tout en faisant une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt. Toutefois, pour se permettre de faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt, vous devez disposer de la totalité des fonds tous frais compris.
 
Les risques pour l’acquéreur :
Perdre l’indemnité d’immobilisation de 10% et même potentiellement être contraint par le vendeur à l’acquisition : Si vous signez un compromis intégrant une clause de renonciation à la condition suspensive d’obtention de prêt, et si par la plus grande des malchances vous n’obtenez pas le prêt, vous prenez le risque de perdre l’indemnité d’immobilisation de 10% du prix du bien, versée à la signature de l’avant contrat, qui sera mentionnée sous le terme « clause pénale » dans le compromis ou la promesse. Ainsi, pour un bien à 1 800 000€, ce montant se portera à 180 000€ ce qui peut être très dangereux si vous ne disposez pas de ces fonds ! Même pire, le vendeur pourra vous contraindre, par voie d’action en justice, à acquérir (même si vous ne disposez pas de la totalité des fonds !).
La condition suspensive d’obtention de prêt se veut avant tout protectrice de l’acquéreur puisque si celui-ci n’obtient pas le prêt tel que décrit à l’avant contrat (attention à la rédaction sur ce point), la vente sera annulée et l’acheteur désengagé sans frais ni pénalité.

Les risques pour le vendeur :
Accepter une offre sans condition suspensive pour le vendeur c’est aussi prendre le risque de vendre le bien sensiblement en dessous du prix de marché :
Si un acquéreur renonce à la condition suspensive et qu’il n’obtient pas son prêt, le vendeur recevra théoriquement en compensation l’indemnité d’immobilisation. Mais ce n’est pas si simple. Dans un premier temps, il est aujourd’hui d’usage de ne verser que 5% des 10% de dépôt de garantie lors de l’avant contrat. Pour récupérer les 5% restants, le vendeur risque de devoir entamer une procédure contentieuse qui peut être longue et très contraignante. Il encourt le cas échéant le risque de voir partir à la baisse la valeur de son bien lorsqu’il le mettra à nouveau sur le marché. De plus, si entre temps, le marché s’effondre, le vendeur risque de réaliser une forte perte. 
Enfin, cela peut également s’avérer très pénalisant si le vendeur s’est, en parallèle lui-même engagé dans une acquisition et qu’il compte sur le prix de la vente pour financer le bien.

C’est pourquoi le vendeur pourrait être fondé à réclamer à l’acquéreur qui entend renoncer à la clause suspensive d’obtention de prêt de justifier de la disponibilité effective des fonds. 

UNE PRATIQUE ENCADRÉE PAR LA LOI

Contrairement aux idées reçues, il n’est pas donné à tout le monde de faire une offre sans condition suspensive. En effet, cette pratique est encadrée par la loi pour protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur.

Voici ce que dit la loi :

Article L313-40
Modifié par Ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 - art. 3
L'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.
 
Article L313-41
Modifié par Ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 - art. 3
Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. 
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Article L313-42
Modifié par Ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 - art. 3
Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.
En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41
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POINT SUR LES CONDITIONS DE CRÉDIT ACTUELS

Même si les taux ont tendance à légèrement augmenter en ce début d’année 2020, ils restent toujours historiquement bas et permettent d’emprunter à des niveaux de taux particulièrement attractifs. Il est toutefois important de mettre en garde les futurs acquéreurs souhaitant acheter en 2020.

Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) veut mettre fin à l’emballement des crédits immobiliers observés ces dernières années par risque de surendettement des ménages. Ainsi le HCSF recommande aux banques de limiter à 33% max du revenu net de l’emprunteur son taux d’effort et de limiter la durée des emprunts à 25 ans. Si les banques ne suivent pas cette recommandation, le HCSF pourra recourir ultérieurement aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier, ou le 4° ter du même article incluant la possibilité de demander aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes pratiques établies.

Le taux d’usure pourrait également mettre en risque certains emprunteurs souhaitant obtenir un crédit immobilier. Le taux d’usure correspond à un taux plafond imposé par la Banque de France au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter. Ce taux correspond à la moyenne des taux obtenus sur les trois derniers mois, majorée d’un tiers. A titre d’exemple, ce taux plafond est aujourd’hui sur 25 ans de 2.61%. Il ne correspond pas au taux nominal proposé par votre banque mais au TAEG soit le taux nominal auquel s’ajoute les frais de dossiers, les frais de courtage, l’assurance de prêt et la garantie. Ainsi, comme l’illustre l’article du magazine Capital ci-dessous, un couple d’emprunteur totalisant des revenus mensuels de 30 000€ se sont vu refuser leur crédit en dépassant ce taux d’usure.

Au regard de ces éléments, le risque lié à une offre sans conditions suspensive d’obtention de prêt est d’autant plus fort, surtout si vous n’aviez pas prévu de débloquer les fonds dont vous disposez pour faire cette acquisition en cas de refus de prêt. Nous recommandons donc de préparer au maximum votre plan de financement avant de vous lancer dans une telle offre (accord de principe avec votre banque, facilité de déblocage des fonds dont vous disposez, …) afin de limiter au maximum votre risque financier. Cette recommandation vaut autant pour protéger vos intérêts d'acquéreur que les intérêts du vendeur.
Rédaction : De Peter Jorgensen avec la participation de Maître Morgane HANVIC 
(avocat à la cour) du cabinet LEXANCE : https://www.lexance-avocats.com/

3 ERREURS À EVITER SI VOUS FAITES UNE OFFRE SANS CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PRÊT

1) Faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt alors que vous ne disposez pas de la totalité des fonds.
Si vous ne disposez pas de la totalité des fonds, nous recommandons très vivement de ne pas faire d’offre sans condition suspensive pour bloquer un bien et cacher au vendeur que vous recourrez en réalité à l’emprunt. Si tel est le cas, vous prenez alors le risque devant un juge de vous faire condamner ce que nous ne recommandons à aucun de nos clients en chasse immobilière.
 
2) Faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt si vous disposez des fonds et que vous souhaitez quand même emprunter alors que vous avez besoin de vos fonds disponibles.
Vous disposez de la totalité des fonds pour votre acquisition et souhaitez tout de même faire un emprunt auprès de votre banque pour profiter par exemple des taux bas. Si, dans le pire des cas, vous n’obteniez pas votre crédit, vous serez alors dans l’obligation d’acheter le bien convoité en utilisant vos économies. Veillez bien dans ce cas à vérifier que vous n’avez pas réellement besoin de ces fonds ou que vous avez conscience que, si vos économies représentent la totalité de l’acquisition, vous n’aurez plus d’argent de côté.

3) Faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt sans avoir parfaitement validé votre plan de financement avant de faire une offre :
Pour réduire les risques d’un refus bancaire alors que vous avez fait une offre sans condition suspensive, nous vous conseillons, avant de signer une offre de ce type, de rencontrer votre banquier ou votre courtier afin qu’il vous informe sur la probabilité d’un refus de prêt. Si cette probabilité est proche de 0, dans ce cas aucun soucis pour faire une offre sans condition suspensive sous réserve de disposer des fonds. Plus la probabilité d’un refus de prêt est élevée, moins nous vous conseillons de faire ce type d’offre. Idéalement, munissez-vous d’une simulation bancaire de votre projet d’acquisition. Même si ce document n’engage pas la banque, il permet a minima de montrer qu’a priori, votre plan de financement tient la route auprès du vendeur.

IMPORTANT À SAVOIR : Une offre mentionnant que vous ferez un emprunt pour votre acquisition sans apport et que vous renoncez toutefois à la condition suspensive d’obtention de prêt, cette offre sera automatiquement considérée juridiquement comme une offre avec condition suspensive d’obtention de prêt (cf art. L313-42 alinéa 2 cité supra).

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C’est possible mais attention !