Faut-il attendre que les prix baissent à Paris avant d’acheter ?

Préambule : pourquoi les prix à Paris ne vont pas s'effondrer ?

Si vous souhaitez attendre avant d’acheter, vous partez donc du principe que les prix vont fortement baisser et qu’il sera plus rentable d’attendre pour acheter plus grand pour moins cher. Pour que cette stratégie soit gagnante, il faudrait que les prix baissent fortement.  

N’oublions pas que même au moment de la crise financière de 2008 ou l’économie mondiale était au bord du précipice, les prix de l’immobilier à Paris ne se sont jamais effondrés. Ils se sont tout au plus stabilisés à la baisse. Mais pourquoi le marché parisien est-il aussi résilient et peu volatil ? 

Tout d’abord, l’offre à Paris ne peut pas augmenter dans de fortes proportions car il n’existe que très peu de terrains à construire. L’offre évolue donc au rythme des ventes. Pour que les prix baissent fortement, il faudrait que les propriétaires actuels vendent en masse ce qui n'est pas du tout le cas aujourd’hui. De plus, les propriétaires secondo accédant comme vous l’êtes peut-être, attendant une baisse de prix de l’immobilier à Paris, ne vendent pas leur bien ce qui limite mécaniquement l’offre de bien sur le marché parisien.

Du côté de la demande, elle a effectivement ralenti à Paris depuis le dernier trimestre 2022 notamment en raison de la limitation de la hausse du taux d’usure et de la hausse vertigineuse des taux d’intérêt. Toutefois, ne nous méprenons pas. Cette demande ne s’effondre pas pour de nombreuses raisons.

• Paris reste l’une des capitales les plus attractives du monde. Les acheteurs étrangers, même s’ils ne représentent qu’une petite partie des acheteurs parisiens, restent intéressés pour acheter de l’immobilier à Paris.
• De nombreux parisiens travaillent à Paris et ne souhaitent pas forcément partir de Paris pour des raisons de temps de trajet dans les transports. Même si effectivement beaucoup de familles, notamment pour des raisons de prix, ont quitté Paris, les Parisiens restent encore très nombreux à vouloir vivre dans la capitale.
• Même si la vie à la campagne est très agréable et attire des Parisiens en mal de verdure, de plus en plus se rendent compte que la vie au calme sans restaurants, théâtres, cinémas n’est finalement pas forcément adaptée à leur mode de vie et décident finalement de revenir peu à peu à Paris.
• Enfin, même si le télétravail s’est fortement développé à la suite de la crise du Covid, beaucoup d’entreprises se rendent compte que le 100 % télétravail n’est pas aussi productif et épanouissant sur le plan humain qu’ils l’espéraient et imposent à leurs salariés de revenir quelques jours par semaine en Flex office au bureau. Ainsi, beaucoup de Parisiens réfléchissent à deux fois avant de prendre la décision de quitter Paris tout en sachant qu’ils devront faire des allers-retours à Paris 2 à 3 fois par semaine.

Le dernier point important est que le marché parisien n’est pas spéculatif. Généralement, les marchés où les prix de l’immobilier peuvent s’effondrer sont principalement des marchés d’investisseurs qui, voyant le vent tourner, n’hésitent pas à vendre leur bien à toute vitesse, ce qui fait baisser rapidement les prix du marché. Comme nous l’expliquons dans notre article, Paris ne fait pas face à une bulle immobilière, la majorité des acquéreurs à Paris sont des personnes recherchant une résidence principale et sont secondo accédants ce qui limite la baisse des prix car ce type d’acquéreurs ont besoin de revendre pour acheter et ne peuvent pas donc trop baisser leur prix de vente.

Avec l'inertie du marché, la baisse sera lente et longue

Pour que les prix baissent, il faut que les vendeurs prennent conscience de la baisse des prix et ensuite revoient leur prix à la baisse lors de la vente de leur bien. Cependant, beaucoup espèrent toujours pouvoir réaliser une importante plus-value et mettent des mois avant d’accepter de revoir leurs prétentions à la baisse lors de la négociation. 

Prenons l’exemple actuel des prix de l’immobilier à Paris. La presse titre en ce moment « Paris entame un cycle de baisse », ou « Paris immobilier : ça baisse à Paris ! ». Même si la thèse avancée n’est pas fausse, elle est toute relative. La baisse est actuellement d’environ 2 % alors que les prix ont progressé à Paris de 35 % en 5 ans ! Lorsqu’un vendeur entend ou lit que les prix baissent de 2 %, pensez-vous qu’il sera ouvert à négocier 10 ou 15 % sur le prix de son bien ? Ce qui est sûr, c’est qu’il leur faudra du temps avant de l’accepter.

‍S’ajoutent à ces vendeurs ceux qui sont dans l’obligation de vendre leur bien à un prix élevé car ils sont en train d’acheter un bien dont le prix est probablement tout aussi élevé. Ils hésiteront longtemps avant de baisser leur prix par crainte de perdre de l’argent.

‍Avant de voir une baisse suffisamment forte des prix de l’immobilier à Paris, il vous faudra donc attendre longtemps.

C’est pourquoi nous estimons que les prix de l’immobilier vont continuer de baisser à Paris en 2023 mais cette baisse ne dépassera pas 3 % comme nous l’expliquons dans notre article sur les perspectives du marché de l’immobilier Parisien en 2023.

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En même temps, les taux vont continuer d'augmenter en 2023

Pour savoir s’il est judicieux d’attendre que les prix baissent pour acheter à Paris, il est également judicieux de s’interroger sur l’évolution des taux. En effet, même si vous gagnez sur une éventuelle baisse de prix de l’immobilier, vous risquez de perdre sur la hausse des taux. Malheureusement, tous les indicateurs nous incitent à penser que les taux vont continuer d’augmenter fortement en 2023.

Tout d’abord, l’inflation n’a pas encore recommencé à refluer poussant ainsi la Banque Centrale Européenne à continuer d’augmenter ses taux d’intérêts. Ensuite, même si l’OAT 10 ans, servant d’indice de référence pour les banques pour calculer le taux d’intérêt qu’elle propose à leurs clients, a tendance à se stabiliser depuis la fin de l’année 2022 et reste à un niveau élevé compris entre 2.5 % et 3 %. Ce que nous avons pu constater par le passé, c’est que les taux d’emprunt immobiliers sur 20 ou 25 ans proposés par les banques sont en général supérieurs d’environ 1 %à celui de l’OAT. Il est donc fort probable que les taux continuent d’augmenter tout au long de l’année 2023 pour atteindre 3.5 % à 4 %.

Secondo accédant : Vous n'avez aucun intérêt d'attendre

En tant que secondo accédant, vous souhaitez certainement déménager car votre appartement est trop petit pour accueillir un nouveau-né, ou vos 2 enfants partagent la même chambre et voudraient avoir chacun la sienne, ou encore vous n’avez tout simplement plus de place dans votre appartement et vous n’aimez plus y vivre. En prévision d’une baisse des prix, malgré cette situation, vous préférez attendre que les prix baissent pour acheter ce qui est une réaction tout à fait normale. Malheureusement, cette stratégie risque de vous coûter très cher et de vous faire perdre du temps pour rien. Pire, en optant pour cette stratégie, vous risquez même de ne plus pouvoir acheter ! En voici la démonstration en prenant l’exemple d’un couple de secondo accédants souhaitant s’agrandir.

À noter : nous avons intentionnellement arrondi les chiffres pour faciliter la lecture de cet exemple. Pour les taux, nous avons fait nos calculs sur la base des taux nominaux sans prendre en compte le coût de l’assurance et des autres frais.

Situation actuelle d’un couple et son projet d’acquisition

M. et Mme Dupont sont propriétaire d’un appartement à Paris estimé aujourd’hui à 500 000€ et entièrement remboursé. Ils veulent s’agrandir et acheter un appartement à Paris. Le prix des biens répondant à leurs attentes est de 1 000 000€ HAI. En voyant les prix de l’immobilier à Paris baisser, ils se disent qu’attendre un an leur permettra d’accéder à un appartement plus grand pour moins cher.

En attendant 1 an, ils risquent de perdre plus de 18 000€ !

Cas N° 1 : Ils achètent maintenant et les taux sur 25 ans sont à 3 %

Le prix d’achat de leur futur bien est de 1 000 000€ HAI auquel s’ajoute 7 % de frais de notaire soit un total de 1 070 000€.Nous partons de l’hypothèse que leur bien actuel se vendra à 500 000€. Leur emprunt devra donc être de 1 070 000€ - 500 000€ soit 570 000€. Partons maintenant du principe que les taux actuels sur 25 ans sont à 3 %. Le coût de leur emprunt sera donc de 237 000€.

Cas N°2 : Ils attendent 1 an que les prix baissent mais les taux augmentent durant cette période de 0.5%

Partons d’une hypothèse d’une baisse des prix de l’immobilier à Paris de -3 % sur un an. Le prix du bien recherché sera donc d’environ 970 000€ soit un gain d’environ 30 000€ par rapport à aujourd’hui. À cela s’ajoute une baisse du coût des frais de notaire puisque l’assiette de calcul est moindre soit 68 000€ au lieu de 70 000€ soit 2000€ de gains supplémentaires. Le gain sera donc de 32 000€ et fera passer le coût global d’acquisition de 1 070 000€ à 1 038 000€.

De l’autre côté, concernant leur bien servant d’apport, en théorie, son prix aura également baissé de -3 % sur la période. Son prix au bout d’un an sera donc d’environ 485 000€ soit une baisse de 15 000€. Le montant de l’emprunt sera donc de 1 038 000€ - 485 000€ soit 553 000€ au lieu de 570 000€.

Vous pouvez vous dire que l’emprunt étant moins important, ce couple gagnera également sur le crédit. Malheureusement, ça ne sera pas du tout le cas. En effet, si les taux montent de 0.5 % durant cette période, le coût du crédit sur 25 ans sera passé à 272 000€ contre 237 000€ un an plus tôt. La perte sur le coût du crédit sera donc de 237 000€ - 272 000€ soit -35 000€. Finalement, la perte dépassera 18 000€ (32 000€ - 50 000€)

Ainsi en attendant 1 an que les prix baissent, ce couple aura perdu de l’argent et aura attendu 1 an pour rien dans un bien qui est certainement trop petit pour eux.

Voici un tableau récapitulatif de cette démonstration (chiffres non arrondis)

Une baisse des prix de l’immobilier de -5.42% pour être profitable !

Reprenons ici notre exemple de Mme et Mme Dupont disposant d’un bien à 500 000€ et souhaitant acheter un bien à 1 000 000€. Si les taux augmentent de 0.5 % sur 1 an et que les prix baissent de 5.42 %, ils ne perdront ni ne gagneront d’argent. En revanche, ils auront perdu 1 an à vivre dans leur appartement actuel. Voici l’exemple chiffré :

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Il faudrait donc que les prix baissent à Paris de plus de 5.42 % ce qui est peu probable avec une augmentation des taux de 0.5 % pour que ce couple commence à s’y retrouver financièrement.

Une attente de baisse de prix augmente le risque de refus de prêt

Partons maintenant du principe que M. et Mme Dupont aient aujourd’hui un taux d’endettement à 35 % (taux maximum autorisé pour emprunter) pour leur acquisition à 1 000 000€. Si les prix baissent au bout d’un an de 3 % à Paris et que les taux augmentent de 0.5 %, ils ne pourront plus emprunter, sauf dérogation de la banque, car ils auront dépassé le taux maximum d’endettement. Pour pouvoir passer en dessous de ce taux d’endettement, ils seront alors dans l’obligation d’obtenir une augmentation de leurs revenus, que la hausse des taux soit moindre ou que les prix baissent de plus de 3 %. Voici un exemple pour illustrer cette situation :

Cet impact est similaire sur le taux d’usure. En revanche, à la différence du taux d’endettement, les banques ne peuvent pas dépasser le taux d’usure. En cas de dépassement, elles seront donc dans l’impossibilité de vous prêter.

Conclusion, pour que la stratégie d’attente soit gagnante, il faudrait que la baisse des prix à Paris soit très forte et que les taux augmentent très peu ce qui est peu probable en l’état actuel du marché.

Profitez d'acheter maintenant avant qu'il ne soit trop tard

Comme nous venons de l’expliquer en détail, il est aujourd’hui inutile d’attendre que les prix baissent pour acheter. Au contraire, nous vivons actuellement une situation que nous n’avions pas vécu depuis plus de 5 ans. Ces 5 dernières années, les vendeurs qui étaient en position de force, ne laissaient parfois aux acquéreurs que quelques heures pour se décider, même s’il s’agissait d’engager des dépenses de quelques millions d’euros. Aucune négociation, surtout concernant les biens de qualité, n’était possible. Par ailleurs, de nombreux vendeurs n’acceptaient que des acquéreurs capables de faire des offres sans condition suspensive d’obtention de prêt. Ce marché totalement déséquilibré faisait donc inexorablement grimper les prix. Depuis janvier 2022, les acheteurs sont moins nombreux et prennent davantage leur temps avant de se décider. Cette situation impose aux vendeurs d’accepter de plus en plus de négocier ce qui est une véritable opportunité pour les acquéreurs.

Dans le cadre de nos chasses immobilières, nous arrivons actuellement à négocier les biens que nous trouvons pour nos clients entre 2 et 7% selon la qualité des produits ce qui était très rare les années passées. Attention toutefois car négocier systématiquement peut être une erreur pour les biens de bonne qualité et correctement valorisés.