Faut-il vraiment attendre une baisse des prix immobilier à Paris pour acheter ?

Acheter tôt sa résidence principale est le meilleur des investissements

Pour commencer cet article, nous avons à cœur de vous rappeler les bases de l'investissement à travers un parallèle entre la pyramide de Maslow (illustration très connue qui représente la hiérarchie des besoins) et l’épargne. La base de cette pyramide représente les besoins indispensables à satisfaire dont fait partie la résidence principale tandis que le sommet reflète ce qui relève du désir comme les actions, l’immobilier papier ou encore les autres produits financiers comme la cryptomonnaie.

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Au travers de cette pyramide, nous pouvons conclure différents éléments relatifs à la résidence principale :

• La résidence principale est le premier investissement à réaliser dans une vie. Le plus tôt est le mieux. Plus cet investissement est réalisé tôt, plus il vous permettra de passer rapidement aux étapes suivantes.
• La résidence principale doit satisfaire un besoin primaire qui est de se loger, ce qui n’est pas en soi un facteur financier, au-delà de l’investissement qu’elle représente.

Partant de ce principe, attendre trop longtemps pour acquérir votre résidence principale alors que vous en avez les moyens ne fera que vous faire perdre du temps dans la réalisation de prochains investissements permettant de développer votre patrimoine.

Pourquoi une forte baisse des prix à Paris est peu probable ?

Si vous souhaitez attendre avant d’acheter votre résidence principale, vous partez donc du principe que les prix vont fortement baisser et qu’il sera plus rentable pour vous d’attendre pour acheter plus grand, pour moins cher.

Malheureusement, l’historique d’évolution des prix de l’immobilier à Paris montre que les prix ne s’y sont jamais effondrés. Mais pourquoi le marché parisien est-il aussi résilient et peu volatil ?

Tout d’abord, l’offre de biens à Paris ne peut pas augmenter dans de fortes proportions, car il n’existe que très peu de terrains à construire. Sans un afflux massif de nouveaux produits sur le marché, par principe, les prix ne peuvent donc pas s’effondrer.

De plus, il faudrait que les propriétaires actuels vendent en masse. Cette situation est improbable car le marché de l’immobilier parisien est essentiellement composé de propriétaires secundo-accédants. Si ceux-ci attendent une baisse des prix pour acheter leur résidence principale, ils ne vendent pas non plus leur bien, ce qui ne fait pas augmenter le stock de produits à vendre et limite mécaniquement la baisse des prix.

La demande a quant à elle effectivement ralenti à Paris depuis le dernier trimestre 2022 comparativement aux années précédentes, notamment en raison dans un premier temps du taux d’usure, et ensuite de la hausse vertigineuse des taux d’intérêt. Toutefois, ne nous méprenons pas. Cette demande ne s’effondre pas non plus, car les Français gardent un vrai attachement à la propriété. Selon l’étude Procivis-Harris Interactive réalisée en 2023, 55 % des Français consultent les annonces immobilières, et près d’un tiers de la population a engagé des démarches actives (visites, simulation de crédit…) au cours des derniers mois.

Enfin, le marché parisien n’est pas spéculatif. Généralement, les marchés où les prix de l’immobilier peuvent s’effondrer sont principalement des marchés d’investisseurs qui, voyant le vent tourner, n’hésitent pas à vendre leur bien à toute vitesse, ce qui entraîne rapidement une baisse des prix du marché. C’est pour cette raison que même aujourd’hui, alors que les prix ont tendance à baisser, Paris ne fait pas face à une bulle immobilière.

Voici une illustration de l’évolution des prix à Paris qui montre qu'ils ne se sont jamais effondrés pendant une longue période. Ils se sont tout au plus stabilisés à la baisse :

C’est pour toutes ces raisons, et bien d’autres encore, que le marché de l’immobilier parisien est si résilient et que même si les prix baissent, cela restera dans des proportions limitées et pour une durée qui sera également limitée. Par conséquent, si vous souhaitez attendre que les prix baissent pour acheter, le risque d’attendre pour rien, et longtemps, reste fort probable.

‍A lire également : Evolution des prix de l’immobilier à Paris en 2025

L’achat d’une résidence principale est un investissement sur le long terme

Contrairement aux marchands de biens dont l’objectif est d’acheter un bien à rénover pour ensuite le revendre en dégageant une plus-value dans le délai le plus court possible, votre achat immobilier de votre habitation principale est très souvent réalisé dans un objectif long terme et non dans un objectif d’achat/vente.

Selon plusieurs études réalisées sur le sujet, il ressort que le premier achat immobilier se réalise en moyenne à l’âge de 32 ans et qu’en moyenne, une personne change 5 fois de logement dans une vie. En partant du principe que l’espérance de vie en France est de 80 ans, nous pouvons dire qu’un propriétaire de résidence principale reste près de 10 ans dans chaque logement dont il aura fait l’acquisition.

Même si ce calcul n’est pas forcément réaliste, car un jeune acquéreur restera nécessairement moins longtemps dans son premier logement pour des raisons de taille notamment pour des raisons familiales, il n’en reste pas moins que l’achat d’un bien immobilier ne se fait pas pour une durée de 2 ans sauf exception (déménagement pour des raisons professionnelles, problèmes financiers, divorce…).

Partant de ce constat, nous avons calculé la croissance des prix sur 10 ans par période glissante à Paris. Il en ressort que depuis plus de 20 ans, l’acquéreur d’un bien immobilier à Paris gardant son bien 10 ans a toujours dégagé une plus-value par rapport à son prix d’achat. Même si ce gain a tendance à diminuer, acheter une résidence principale restera donc dans la majorité des cas un placement rentable sur le long terme à Paris.

Dans l’histoire des prix de l’immobilier à Paris, la seule période pendant laquelle les prix ont baissé sur 10 ans était dans les années 90. À cette époque, les prix ont baissé pendant 10 ans environ. Notons toutefois que les taux avoisinaient les 12% ce qui n’est plus du tout le cas aujourd’hui.

Ainsi, à moins de faire le pari que les prix baisseront à Paris pendant 10 ans ou que votre projet soit de partir de Paris dans un délai restreint, il ne sert aujourd’hui à rien d’attendre que les prix baissent pour acheter votre résidence principale.

L’achat d’une résidence principale n’est pas uniquement une opération financière

L’achat d’une résidence principale va au-delà de l’aspect financier.

Nous pourrions comparer cet achat au choix d’un emploi. Les équipes de l’entreprise, les missions qui vous seront confiées, l’éthique de l’entreprise, auront autant voire plus d’importance que votre salaire. Ces éléments sont d’autant plus vrais pour les jeunes générations.

De la même manière, l’achat d’une résidence principale répond également à des plaisirs qui vont au-delà de l’aspect financier. En effet, elle répondra à votre désir de vous sentir bien chez vous après une longue journée de travail, d’exprimer vos goûts avec sa décoration, de faire en sorte que votre famille et vos enfants s’y sentent bien pour y grandir dans les meilleures conditions. Compte tenu de ces éléments, votre motivation financière doit passer au second plan lorsque vous décidez d’acheter votre résidence principale.

Prenons l’exemple d’une famille composée d’un couple et de 2 enfants. Lors de leur arrivée dans l’appartement familial, ce couple n’avait qu’un enfant et 2 chambres. À l’arrivée du deuxième enfant, les 2 petits ont été dans l’obligation de vivre dans la même chambre avec tous les inconvénients qui en résultent comme le bruit lorsqu’ils y font leurs devoirs, le manque d’intimité… Si ce couple en a les moyens, ne pensez-vous pas qu’il serait préférable qu’il déménage le plus vite possible sans attendre une éventuelle baisse de prix au risque d’en faire pâtir leurs enfants, et cela, uniquement dans un objectif de rentabilité financière ? Je pense que vous connaissez déjà la réponse.

En résumé, pour savoir s’il faut attendre une baisse de prix pour acheter votre résidence principale, interrogez-vous d’abord sur les raisons profondes pour lesquelles vous souhaitez acheter un nouveau bien au-delà du côté financier.

N’ayez pas peur de vous lancer pour acheter votre résidence principale

La question d’attendre une baisse de prix pour acheter fait partie des très nombreuses questions que vous vous posez avant d’acheter. Mais est-ce que le fait d'attendre n’est pas tout simplement un moyen d’éviter de vous lancer, car vous avez peur de faire une erreur ?

En effet, l’acquisition d’un bien immobilier est, pour la très grande majorité des Français, l’achat le plus important de leur vie en termes de coût. Même une voiture à 50 000€ coûtera toujours moins cher qu’un appartement à Paris. Ainsi, prendre la décision d’acheter n’est pas toujours simple et le meilleur moyen de ne pas passer le cap est de se trouver des excuses. Même si ces excuses sont très souvent tout à fait justifiées, c’est aussi un moyen d’éviter de prendre le risque de faire une erreur.

Le problème est que le risque 0 lors d’un achat immobilier n’existe pas comme pour tous les investissements. Même en passant par un chasseur immobilier qui aura le rôle, au-delà de trouver la perle rare, de sécuriser votre acquisition immobilière, rien n’empêchera que 6 mois après votre acquisition, vous appreniez une mauvaise nouvelle : une famille très bruyante qui emménage au-dessus de votre tête ou votre voisin de palier qui découvre qu’il a des punaises de lit dans son appartement, ce qui peut contaminer le vôtre.

De la même manière, l’évolution des prix du marché de l’immobilier à Paris, au-delà de toute prévision, reste malgré tout toujours incertaine. Même si dans le cadre de notre métier de chasseur immobilier, nous nous devons d’anticiper ces évolutions, nous pouvons mettre au défi n’importe quel professionnel de l’immobilier d’être sûr à 100% de ses prévisions.

En effet, comme nous avons pu le voir, qui aurait pu imaginer en 2021 que les taux allaient passer de 1% à près de 5% en seulement 2 ans ? Qui aurait pu imaginer que l’inflation allait passer en 1 an de 2% à près de 6% ? Qui aurait pu imaginer que la Russie allait attaquer l’Ukraine ? Qui aurait pu prédire que le taux d’usure allait exclure de l’emprunt autant d’acquéreurs et bloquer en partie le marché parisien ?

Partant de ce constat, tout peut arriver et si vous avez peur constamment de l’avenir, jamais vous ne vous lancerez. Nous pourrions comparer cette situation à un saut à l’élastique ! Oui, le câble peut lâcher en sautant. Oui, le câble peut être trop long et vous vous écraserez. Oui, par peur, vous pouvez faire une crise cardiaque et mourir. Mais vous pouvez aussi vous dire que le saut sera un moment extraordinaire qui marquera votre vie, que ce saut va vous procurera un bonheur intense, que vous serez fier de l'avoir fait...

Donc, pour vous rassurer, sachez qu’en achetant une résidence principale, vous pourrez également la revendre. Vous ne perdrez donc pas tout. Le plus important dans un achat de résidence principale n’est pas de faire une opération financière, mais de s’y sentir bien pour y vivre de bons moments. Au final, vous constituez indirectement une épargne alors que vous en profitez au jour le jour ce qui n’est pas le cas lorsque vous achetez des actions en bourse.

Vous n’avez donc que des intérêts à acheter votre résidence principale et devenir propriétaire à Paris et très peu d’inconvénients. Pour cet achat, le côté financier ne doit pas être votre principale motivation. Le plus important est que le bien soit dans votre budget et qu’il réponde à vos attentes pour vous y sentir bien après une longue journée de travail. Peu importe si vous avez fait ou non une bonne affaire.

Comment savoir si vous devez attendre une baisse des prix pour acheter ?

Plutôt que de vous donner notre avis sur cette question, nous avons préféré illustrer notre démonstration avec 2 exemples. Celui d’un couple secundo-accédant souhaitant déménager et celui d’un célibataire primo-accédant actuellement en location souhaitant également acheter un appartement à Paris. L’objectif de cet exercice est de vous permettre de vous interroger et de trouver seul la réponse à la question : devez-vous ou non attendre que les prix baissent à Paris pour acheter ?

Pour illustrer ces exemples, nous sommes partis du principe que les prix à Paris baisseront de -3% sur 1 an et que les taux resteront stables à 4.5% sur 25 ans. Nous avons intentionnellement arrondi les chiffres et nous avons fait nos calculs sur la base des taux nominaux sans prendre en compte le coût de l’assurance et des autres frais.

Cas d’un couple secundo-accédant :

M. et Mme Dupont sont propriétaires d’un appartement à Paris estimé aujourd’hui à 500 000€ et entièrement remboursé. Ils veulent s’agrandir et acheter un nouvel appartement à Paris. Le prix des biens répondant à leurs attentes est de 1 000 000€ HAI. En voyant les prix de l’immobilier à Paris baisser, ils se disent qu’attendre un an leur permettra d’accéder à un appartement plus grand pour moins cher.

Situation N°1 : Ils achètent maintenant sans attendre

Au prix d’achat du bien répondant à leurs attentes à 1 000 000€ HAI s’ajoutent 7 % de frais de notaire soit un total de 1 070 000€. Nous partons de l’hypothèse que leur bien actuel vaut et se vendra 500 000€. Leur emprunt devra donc être de 1 070 000€ - 500 000€ soit 570 000€. La mensualité de leur emprunt sera donc de 3 140€.

Situation N°2 : ce même couple attend 1 an pour acheter

Rappel : hypothèse d’une baisse de prix de -3% et des taux stabilisés à 4.5% sur 25 ans

Le prix du bien recherché sera donc d’environ 970 000€ environ, soit un gain de 30 000€ par rapport à aujourd’hui. À cela s’ajoute une baisse du coût des frais de notaire puisque l’assiette de calcul est moindre soit 68 000€ au lieu de 70 000€ soit 2000€ de gains supplémentaires. Le gain sera ainsi de 32 000€ et fera passer le coût global d’acquisition de 1 070 000€ à 1 038 000€.

Quant au bien servant d'apport, son prix aura en théorie également baissé de -3 % sur la période et sera donc d'environ 485 000€ au bout d'une année, soit une baisse de 15 000€. Le montant de l’emprunt sera donc de 1 038 000€ - 485 000€ soit 553 000€ au lieu de 570 000€. Sur la base de taux stables, la mensualité sera de 3 045€ soit un gain mensuel de 95€.

Vous me direz que le gain sur 25 ans est de 28 500€, ce qui n’est pas négligeable. Mais la question que vous devrez alors vous poser est la suivante :

Est-ce que pour gagner 95€ par mois, je suis prêt à attendre ou pas un an de plus sans aucune certitude sur cette évolution du marché ? Si la réponse est oui, nous vous conseillons effectivement d’attendre pour acheter. Si après réflexion, votre envie de déménager est plus forte que 95€ par mois, n’attendez pas pour acheter.

Reprenons maintenant le même exemple mais au lieu de nous attarder sur le gain financier, essayons d’estimer les bénéfices en termes de m² d’attendre une année de plus.

Partons du principe que le prix au m² du bien convoité est de 10 000€/m². La surface du bien recherché sera donc de 100m². Si la baisse des prix est de -3%, pour le même montant d’acquisition, vous aurez gagné 3m².

De la même manière, la question à vous poser est la suivante : « Est-ce que je suis prêt à attendre une année de plus pour gagner 3m² ou pas pour un appartement de 100m² ? ». Si la réponse est oui, nous vous conseillons d’attendre. Si ce n’est pas le cas, il ne sert à rien d'attendre.

Cas d’une personne célibataire primo-accédante en location

Mme Martin est aujourd’hui locataire d’un appartement de 40m² qu’elle paie 1000€/mois et dans lequel elle ne supporte plus de vivre (trop sombre, trop bruyant…). Elle souhaite donc acheter sa RP pour, en plus de faire un placement qui lui servira d’apport quand elle s’agrandira, ne plus perdre les 1000€/mois de loyer. Mais elle se demande s’il est pertinent d'attendre une année de plus que les prix baissent avant d’acheter.

Dans cet exemple, nous partirons également du principe que les prix/m² à Paris sont de 10 000€, que les taux se stabiliseront et que les prix baisseront de -3%.

Si Mme Martin achète un bien aujourd’hui de 40m² à 10 000€, soit un prix d’achat de 400 000€, auquel s’ajoutent les frais de notaire de 30 000€ soit un total de 430 000€, ses mensualités pour un emprunt sur 25 ans à 4.5% seront de 2 370€.

Partons maintenant du principe qu’elle préfère attendre que les prix baissent de 3% pour acheter au bout d’un an. Le montant global de son emprunt sera donc de 417 000€ soit une mensualité de 2296€. Sa perte mensuelle sera alors de 74€/mois. Nous mettrons de côté que Mme Martin aura également perdu au passage 12 000€ du montant de sa location.

Comme le couple de secundo-accédant, la question à se poser est si, pour gagner 74€/mois, elle préfère supporter son appartement un an de plus sachant que sa mensualité est d’environ 2 300€ ou si elle préfère gagner ces 74€/mois en y vivant un an de plus tout en sachant que cette baisse de 3% est incertaine ?

Ce que nous avons essayé de vous démontrer au travers de ces 2 exemples est que même si vous gagnez un peu financièrement en attendant 1 an, il est fort probable qu’après quelques mensualités, vous ayez rapidement oublié que vous payez 70 ou 90€ de plus par mois par rapport au plaisir que vous aurez à vivre dans votre nouvel appartement.

Nous espérons que cet article vous a convaincu, en toute objectivité et avec des chiffres à l’appui, qu’il ne sert à rien d’attendre pour acheter une résidence principale à Paris quelles que soient les conditions de marché. Cette réflexion peut en revanche être pertinente si vous achetez un bien dans le cadre d’un investissement locatif ou d’une opération de marchand de biens. Si ce n’est pas le cas, foncez ! Vous avez plus à y gagner qu’à perdre.