Quel est le prix d’un appartement à Paris (75) à l’achat ?

L’impact fort de l'arrondissement sur le prix d'un appartement à Paris

Le premier critère qui fait une différence majeure sur le prix d’un appartement à Paris est sa localisation. Les arrondissements centraux allant du 1er au 8ème arrondissements sont les plus chers alors que les arrondissements les plus excentrés sont les moins chers. A titre d’exemple, le 6ème arrondissement, dans le cœur touristique de Paris, est l’arrondissement le plus recherché notamment par les étrangers fortunés et donc le plus cher. Dans cet arrondissement, le prix moyen est de 15 000€/m² alors que dans le 19ème arrondissement, plus excentré et nettement moins bourgeois, les prix se négocient en moyenne à 9 500€/m². En milieu de peloton, le prix d’un appartement à Paris 9 se vendra aux alentours de 11 700€/m². Donc, si vous souhaitez acheter un appartement à Paris, il vous faudra dans un premier temps cibler les arrondissements qui sont le plus alignés avec votre budget et vos attentes en termes d’environnement. Pour vous aider, voici un graphique récapitulatif des prix moyens par arrondissement en avril 2023. En dessous de ce graphique se trouve également un lien avec les prix actualisés.

‍

PRIX IMMOBILIER PARIS PAR ARRONDISSEMENT HONORAIRES D'AGENCE INCLUS (HAI) - Avril 2023

‍

‍

‍

ACCÉDEZ AUX PRIX ACTUALISÉS PAR ARRONDISSEMENT

Ensuite, au sein d’un même arrondissement, les prix peuvent varier fortement d’un quartier à l’autre. Nous pouvons prendre comme exemple le 18ème arrondissement. Dans cet arrondissement, les prix avoisinent les 13 000€/m² au cœur des plus belles rues de Montmartre alors que dans le quartier de La Chapelle/Marx Dormoy, faisant également partie du 18ème arrondissement, les prix sont en moyenne inférieurs à 9000€/m². Ce raisonnement peut être poussé à l'échelle d'une rue et même d'un numéro de rue. À titre d'exemple, si un hôtel 4 étoiles s'ouvre par exemple rue du Faubourg Saint-Denis dans le 10ème, la valeur de la rue pourra fortement augmenter le prix des biens à proximité. De la même manière, si nous prenons l’exemple du prix par mètre carré à Paris 7 qui y est en moyenne de 14 500/m², nous pouvons trouver des biens dont le prix le plus bas sera d’environ 9600€/m² alors que les appartements les plus chers se vendront à plus de 35 000€/m². Actuellement, un bien est en vente à 37 300€/m² dans le 7ème sachant que ce dernier est à rénover !

Comme vous l’imaginez, cette première approche très grossière par arrondissement ne suffit pas pour savoir combien coûtera le bien que vous souhaitez acheter à Paris. Ces chiffres ne représentent que des moyennes. Ils intègrent donc à la fois des appartements de 250m², des studios, des derniers étages avec ascenseur ou non et la liste est longue. Lorsque nous estimons le prix d’un appartement pour un acquéreur souhaitant acheter à Paris, nous analysons plusieurs dizaines de critères pour ainsi obtenir une estimation la plus proche possible du prix réel du bien qu’il recherche.

Alors, avant de vous lancer dans la recherche d’annonces, nous vous conseillons d’abord de connaître l’environnement dans lequel vous souhaitez vivre, ensuite de choisir les arrondissements où vous pensez vous sentir le mieux, et enfin de voir si votre budget est en adéquation avec les prix des arrondissements concernés.

La surface n'a pas systématiquement d'impact sur le prix/m² d'un appartement

On a coutume de dire que plus un appartement est petit, plus son prix au mètre carré est élevé. La raison principale est que le nombre d’acquéreurs de petits appartements est nettement plus important que le nombre de personnes pouvant acheter un appartement à 3 millions d’euros. Ainsi, le prix d’un studio à Paris devrait, forcément, être nettement plus cher au mètre carré qu’un 5 pièces. Cependant à Paris, cela n’est pas forcément le cas. Voici trois principales raisons.

La première est la structure du marché parisien. Selon les données de l’INSEE, à Paris, il y a 2 fois plus de studios que de 5 pièces. Ce déséquilibre de l’offre pousse donc les prix des appartements familiaux à la hausse.

La deuxième raison est le déséquilibre de la demande. Prenons l’exemple d’une famille avec deux enfants. La surface estimée pour répondre à ses attentes est d’environ 100m² permettant de disposer de trois chambres, d’un double séjour, d’une cuisine et d’une ou deux pièces d’eau. A plus de 10 000€/m² en moyenne, il lui faudra compter à minima un budget de 1 000 000€ ! Comme vous l’imaginez, tout le monde n’est pas en mesure de s’offrir un appartement à ce prix. Les familles qui, compte tenu de leur statut social peuvent se le permettre, investissent les beaux arrondissements où les écoles sont de bonne qualité, où ils peuvent trouver des espaces verts en abondance, dont l’accessibilité au centre de Paris est facilitée… Le 16ème Nord et le 17ème répondent à ces critères. A titre d’exemple, dans le cadre de nos chasses immobilières dans le 17ème arrondissement, nos clients nous demandent très souvent ces mêmes critères à savoir un appartement dont la surface dépasse les 110 à 130m² à proximité du Parc Monceau, un accès rapide au centre de Paris, une architecture typiquement parisienne avec de beaux immeubles haussmanniens, des commerces de proximité comme la rue de Levis et de bonnes écoles pour leurs enfants. Ainsi, le prix au mètre carré des grands appartements s’envole dans le 17ème et peut facilement dépasser le prix au mètre carré des deux pièces dans ce même arrondissement, alors que le prix au mètre carré d’un appartement équivalent dans le 20ème, moins prisé des familles bourgeoises, sera nettement inférieur.

La troisième raison est l’impact des acquéreurs les plus fortunés sur le prix des appartements parisiens de grande surface. Paris fait partie des villes les plus attractives au monde ! Cet attrait pour la capitale attire les plus grandes fortunes mondiales qui souhaitent y investir. Le plus souvent, ces personnes visent des biens de très grande qualité et leur mode de vie impose d’acheter des biens parfois de plus de 200m². Souvent situés dans les quartiers les plus prisés de Paris, le prix de ces appartements peut s’envoler et dépasser très largement le prix au m² des studios ou des deux pièces.

Au regard de ces éléments, si votre objectif est d’acheter une grande surface pour la payer le moins cher possible au m², cette stratégie ne vous vous permettra pas forcément d’atteindre votre objectif. Tout dépendra de la localisation, de la structure de l’offre et de la demande pour la surface recherchée.

Le style architectural fait grimper ou baisser le prix d'un appartement à Paris

A Paris, les immeubles des années 70 peuvent être 10 à 20% moins chers qu’un immeuble haussmannien. Mais pourquoi de tels écarts ? Les principales raisons sont au nombre de 3.

Les immeubles des années 70 n’offrent pas le cachet de l’ancien que la plupart des acquéreurs recherchent en achetant un appartement à Paris. En effet, un appartement disposant d’un parquet point de Hongrie, de cheminées anciennes en marbre et de moulures fait rêver la plupart des acquéreurs. L’absence de ces éléments de décoration dans les immeubles des années 70 fait que ces biens sont souvent délaissés par les acquéreurs et donc moins chers.

La deuxième raison est le montant des charges des immeubles des années 70. En effet, ils disposent très souvent d’un ascenseur, d’un gardien, d’un chauffage collectif et même parfois d’un jardinier pour s’occuper des espaces verts dans les cours intérieures. Ces différentes prestations ont un coût qui fait souvent monter le prix des charges mensuelles et fait fuir bon nombre d’acquéreurs.

La dernière raison est que les immeubles des années 70 sont souvent concentrés dans les quartiers périphériques de Paris alors que les appartements anciens de type haussmanniens sont principalement dans le cœur de Paris. Cet éloignement du centre fait que les prix y sont plus abordables.

C’est pourquoi le prix d’un appartement haussmannien à Paris peut allègrement dépasser celui d’un appartement situé dans un immeuble récent.

Donc, si votre budget est restreint, nous vous conseillons de viser l’achat d’un appartement dans un immeuble des années 70 comme nous pouvons en trouver beaucoup dans le sud du 12ème arrondissement. En revanche, pour les autres types d’immeubles comme l’haussmannien, les années 30, la pierre de Paris, prévoyez de payer votre appartement un peu plus cher au m².

Le prix d'un appartement avec travaux n'est pas forcément moins cher !

Les deux raisons principales à l’origine de cette affirmation sont les suivantes :

1 – Beaucoup d’acquéreurs préfèrent acheter un appartement à rénover afin de le transformer de façon à ce qu’il réponde à leurs exigences précises en termes d’agencement et de décoration. Comme beaucoup d’appartements parisiens sont juste à rafraîchir (refaire les peintures, moderniser une cuisine ou une salle de bain), et l’offre étant limitée, les appartements avec travaux de rafraîchissement ne sont pas systématiquement moins chers que les appartements sans travaux.

2 – Bon nombre d’acquéreurs disent accepter des travaux dans leur futur appartement en espérant le payer moins cher. Malheureusement, ce n’est pas forcément le cas à Paris. En effet, si l’appartement dispose des principaux critères recherchés par la plupart des acquéreurs, à savoir, une bonne localisation, un étage élevé avec ascenseur, dans un secteur calme, dans une bonne copropriété, et si après travaux l’agencement peut répondre à leurs attentes, ce critère passera en dernière position par rapport aux premiers. Dans ce cas, les travaux impacteront peu le prix du bien. Le montant des travaux fera alors partie des concessions que les acquéreurs accepteront de faire pour obtenir le bien.

Le seul cas pour lequel le prix d’un appartement à Paris pourra être réellement moins cher sera celui qui nécessitera des gros travaux de rénovation. En effet, pour la plupart des acquéreurs il est difficile de se projeter dans ce type de biens. Nous estimons que seuls 10 à 15 % de nos clients acquéreurs en chasse immobilière sont capables de se projeter dans un bien nécessitant un réagencement et dont l’état actuel les empêche de s’y projeter. C’est le cas typique d’un appartement détenu par une personne âgée, aménagé avec des meubles volumineux, dont les tapisseries sont d’origine et dont les pièces d’eau et la cuisine sont encore dans leur jus. Malheureusement, le nombre de biens à Paris dans cet état est assez rare.

Si vous souhaitez acheter un appartement avec travaux à Paris, nous vous conseillons vivement de lire notre article consacré à l’achat d’un appartement avec travaux à Paris avant de vous lancer.

Le prix d'un appartement avec terrasse se valorise 2 à 10% plus cher

Depuis la crise de la Covid, les acheteurs d’appartements parisiens n’en ont que pour les espaces extérieurs. Que ce soit le petit balconnet, le balcon filant ou encore la terrasse, la demande a fortement augmenté pour les biens qui en disposent. Toutefois, l’offre de ce type de biens à Paris est rare. Et comme vous le savez, tout ce qui est rare est cher. Ainsi, si vous souhaitez profiter de ce luxe, préparez-vous à payer le prix fort. Nous estimons qu’un bien avec espace extérieur à Paris se valorise entre 2 et 10 % plus cher qu’un bien sans espace extérieur. Après, tout dépendra de la qualité de cet espace : son orientation, sa surface, sa localisation dans l’appartement (côté séjour ou côté chambre…). Si, en plus, cet espace extérieur dispose d’une vue, le prix de l’appartement pourra même dépasser les 10 % du prix d’un bien n’en disposant pas. Tel est le cas par exemple du prix d’un appartement avec terrasse avec une vue Tour Eiffel.

L’étage et l'ascenseur impacte fortement le prix d'un appartement à Paris

L’agglomération parisienne est densément construite. Ainsi, dans de nombreux cas, les étages inférieurs des immeubles sont sombres sauf si l’appartement donne sur un boulevard, ce qui le rendra alors bruyant. C’est pour cette raison que les appartements en étages élevés sont tout particulièrement recherchés par les acquéreurs. Toutefois, plus on monte dans les étages et plus la demande d’ascenseur se fait sentir. Dans le cadre de nos recherches, la majorité des acquéreurs acceptent de ne pas avoir d’ascenseur jusqu’au 3ème étage mais en souhaitent un dans les étages supérieurs. Ainsi, et tout particulièrement dans les appartements anciens qui n’en disposent pas systématiquement, le prix d’un appartement situé au 4ème jusqu’au dernier étage avec ascenseur sera nettement plus élevé qu’un 1er étage. Cet écart de prix est tout particulièrement notable pour les appartements familiaux nécessitant de monter les courses ou la poussette. En revanche, pour les studios et 2 pièces, les acquéreurs plus jeunes acceptent plus facilement de monter les étages sans ascenseur ce qui limite les écarts de prix. Toutefois, pour vous faire une idée, nous estimons qu’un appartement familial situé au 5ème étage avec ascenseur pourra se vendre jusqu’à 25 % plus cher que le même appartement en rez-de-chaussée.

Comment connaître le prix d'un appartement à Paris avant d'acheter ?

Comme vous avez pu le constater, le prix d’un appartement peut varier fortement. Toutefois, pour connaître plus précisément le prix d’un appartement à acheter à Paris, il vous faudra croiser de très nombreux autres critères et la liste est longue.

Dans le cadre de nos chasses immobilières, avant même de débuter une recherche pour un client, et avant de signer un mandat de recherche, nous réalisons systématiquement une étude de faisabilité dont l’objectif est d’analyser dans les moindres détails ses attentes pour ensuite déterminer le prix le plus précis possible du bien qu’il recherche. Cette étude est gratuite bien qu’elle nécessite du temps et une véritable expertise du marché parisien.

Pour vous donner une idée, une étude de faisabilité est l’équivalent de l’estimation d’un appartement à la différence que nous faisons ce travail à partir de vos critères de recherche et non des caractéristiques d’un appartement existant. Mais pourquoi notre étude est gratuite ? Car nous n’avons aucun intérêt à vous faire signer un mandat de recherche si nous pensons que la probabilité de trouver l’appartement que vous recherchez est proche de zéro. Nous perdrons du temps à chercher un bien qui n’existe pas, nous vous en ferons perdre en ne vous proposant que des biens qui ne répondront pas à vos attentes ou pire encore, nous ne vous proposerons rien !

Alors n’hésitez pas à nous contacter en remplissant notre formulaire de faisabilité d'achat immobilier qui nous servira de base de discussion pour réaliser l’étude de votre projet d’acquisition à Paris.