Recherchez les postes de dépenses les plus chers de votre copropriété
Les dépenses d’une copropriété sont très variables d’un poste à l’autre. Rien ne sert de vous focaliser sur des postes pour lesquels vous allez dépenser beaucoup d’énergie pour finalement ne faire que peu d’économies. La première chose à faire consiste donc à vous procurer le décompte de charges de votre copropriété auprès de votre syndic. Une fois ces informations récupérées, essayez de regrouper les montants des principaux postes de dépenses. Rien ne sert à ce stade d’éplucher en détail ces comptes. Vous pourrez le faire dans un second temps. Dans l’idéal, ne vous limitez pas à la dernière année. Essayez de récupérer les charges des 3 ou 5 dernières années. Vous pourrez ainsi déterminer à la fois les postes qui sont les plus onéreux dans vos dépenses de copropriété et voir leur évolution dans le temps. En règle générale, les gros postes sont les suivants, par ordre décroissant du montant de la dépense : le chauffage, le gardien, le syndic, l’entretien, l’eau froide, l’assurance, l’ascenseur, le parking, les impôts.
Grâce à ce travail préparatoire, vous allez pouvoir identifier très rapidement les postes sur lesquels vous allez devoir concentrer vos efforts mais aussi de faire ressortir les postes pour lesquels la hausse des charges de copropriété a été anormale d’une année sur l’autre. Toute hausse ou baisse anormale d’un poste est explicable pour de nombreuses raisons que nous verrons plus tard dans cet article. À ce stade, il sera nécessaire, dans un premier temps, de comprendre ces chiffres et d’essayer de les expliquer. Les moyens pour réduire les charges de copropriété viendront dans un second temps.
Comparez vos charges à la moyenne du marché
On l’oublie souvent mais le montant des charges de copropriété varie fortement en fonction des postes de votre copropriété. De toute évidence, les charges d’un immeuble avec un gardien, chauffage collectif, un ou plusieurs ascenseurs, une place de parking, seront nettement plus élevées que celles d’un bien ne bénéficiant pas de ces services. La véritable question à se poser est la suivante : « à immeuble équivalent en termes de prestations, mes charges de copropriétés sont-elles vraiment trop élevées ? ».
Grâce au travail réalisé en amont, vous allez pouvoir comparer chaque poste de dépenses à la moyenne du marché. L’ARC (Association des Responsables de Copropriété) publie tous les ans la moyenne des charges de copropriété par poste et par région. En comparant vos chiffres à ces moyennes, vous serez en mesure de déterminer sur quels postes vous allez devoir concentrer votre énergie pour baisser vos charges de copropriété. Toutefois attention ! Les moyennes de dépenses d’une copropriété peuvent varier fortement d’une région à l’autre. A titre d’exemple, l’écart entre le montant des charges de copropriété entre un bien situé en région PACA et un bien situé en île de France peut être considérable. En effet, les dépenses énergétiques relatives aux biens situés en copropriété dotés d’un chauffage collectif sous un climat plus clément seront moindres que dans le nord de la France où les températures en hiver sont plus basses.
Sélectionnez les postes de charges que vous pouvez réduire
Lorsque les anomalies de charges ont été détectées (montant supérieur à la moyenne, hausse ou baisse sensible d’une année sur l’autre), vient le temps de l’analyse. Il vous faut alors comprendre les raisons de ces anomalies. Parfois, les raisons sont facilement détectables comme par exemple un contrat d’assurance n’ayant jamais été renégocié depuis de nombreuses années, une chaudière collective ancienne défectueuse, un contrat d’ascensoriste nettement supérieur au marché, une fuite d’eau froide dans la copropriété qui n’a pas été réparée, une isolation insuffisante de l’immeuble et la liste est longue. Cependant, certaines anomalies sont difficiles à détecter et vous demanderont de vous plonger dans les comptes détaillés du poste en question.
Voici un exemple d’un client pour qui nous avons trouvé un appartement en chasse immobilière. Avant d’en faire l’acquisition, nous avons détecté que les charges de chauffage étaient très nettement supérieures à la moyenne du marché. Dans un premier temps, nous avons regardé si les coûts d’achat du fuel étaient supérieurs à la moyenne du marché mais ce n’était pas le cas. Après de nombreuses recherches, nous avons compris que chaque appartement de l’immeuble disposait d’un compteur individuel. Nous avons donc épluché les comptes de chauffage de chaque copropriétaire en fonction de l’âge des occupants et de la composition du foyer. A la suite de cette analyse approfondie, nous avons compris que les compteurs individuels étaient tout simplement défectueux alors que ce problème perdurait depuis de nombreuses années et qu’aucun propriétaire de s’en était rendu compte. Lorsque notre client est devenu propriétaire, tous les compteurs individuels de la copropriété ont été changés et les charges de chauffage ont fortement baissée pour être aujourd’hui conformes à la moyenne du marché.
Réalisez vous-même les devis de votre copropriété
En choisissant vos propres fournisseurs, vous pourrez choisir vous-même les intervenants en qui vous avez confiance et vous pourrez plus facilement faire jouer la concurrence. Les syndics ont très souvent leurs propres fournisseurs. Afin de proposer un service de qualité et éviter d'éventuels futurs litiges, ils ne proposent pas forcément les fournisseurs les moins chers. Nous vous conseillons donc de créer un cahier des charges précis et standardisé pour réaliser vos devis, surtout lorsqu'il s'agit de travaux importants. En communiquant ce cahier des charges type à chaque artisan, vous serez en mesure d'exposer le détail de vos attentes et surtout de comparer aisément les devis effectués. Ce travail est intéressant surtout pour des travaux de ravalement de façade, la mise aux normes d'ascenseurs, la rénovation de cage d'escalier, 3 à 5 devis ne seront pas de trop. Plus vous avez de devis, plus la comparaison sera aisée et la qualité de service des fournisseurs optimale. Cela vous permettra de connaître les prix du marché et de choisir le fournisseur dont le rapport qualité/prix est le meilleur et vous permettra de faire baisser vos charges de copropriété. Pour réduire encore plus la facture, vous pouvez également vérifier si vous ne pouvez pas profiter d'aides aux copropriétés si vous êtes éligible.
