Astuces immobilières

Les clés d’une estimation immobilière précise : le guide complet

L’estimation immobilière est au cœur de la réussite d’une vente ou d’un achat pour un propriétaire, un acheteur ou un investisseur. Toute erreur d’estimation peut coûter cher et mettre un vendeur ou un acquéreur dans une situation financière délicate. Afin de vendre dans les meilleurs délais et au meilleur prix ou acheter un bien immobilier au juste prix, il est alors indispensable qu’une estimation soit réalisée avec précision. Contrairement aux idées reçues, l’estimation est un exercice complexe. Dans cet article, notre objectif sera d’essayer de répondre à toutes vos interrogations relatives à l’estimation immobilière pour vous aider à prendre la bonne décision lors de la vente ou l’achat d’un bien immobilier.

Peter-Jorgensen-chasseur-immobilier
PETER JØRGENSEN
Chasseur immobilier
Bonne-estimation-immobilière-précise

Avant tout : quelle est la définition d’une estimation immobilière ?

Pour bien appréhender ce qui va suivre, il est important de comprendre ce qu’est réellement une estimation immobilière.

Une estimation immobilière est le résultat du travail d’un évaluateur dont l’objectif est de déterminer avec précision la valeur d’un bien immobilier à un instant T donnant lieu à un accord entre un acheteur et un vendeur dans un délai raisonnable.

Une estimation s’obtient à partir de différentes méthodes de calcul choisies en fonction de la spécificité du bien à évaluer. La qualité d’une estimation immobilière dépend principalement des capacités de l’évaluateur à choisir la ou les méthodes les plus pertinentes, mais aussi à choisir des données fiables et connaître les tendances du marché de l’immobilier au moment de son évaluation.

La meilleure estimation est celle d’un évaluateur qui saura vous démontrer que son prix est le plus juste.

La restitution d’une estimation s’effectue via un avis de valeur ou un rapport d’expertise.

L’avis de valeur n’a qu’une valeur informative. Il est généralement rédigé par un conseiller en immobilier (un agent immobilier dans le cadre d’une vente ou un chasseur immobilier dans le cadre d’un achat).

Une expertise immobilière est généralement rédigée par un expert en immobilier, qui, en remettant son rapport, engage sa responsabilité civile professionnelle. Un rapport d’expert immobilier est donc opposable et peut être utilisé devant les tribunaux.

Quels sont les documents à préparer pour une estimation immobilière ?

Pour qu’une estimation soit la plus précise possible, il est important de fournir à l’évaluateur toutes les informations dont vous disposez sur votre bien. Plus cette liste de documents sera complète, plus l’estimation sera fine, car l’évaluateur pourra détecter tous les critères qui impacteront positivement ou négativement le prix du bien.

Ainsi, avant même de faire estimer votre bien, nous vous conseillons de préparer les documents suivants :

  • Votre titre de propriété avec son prix
  • Les 3 derniers PV d’assemblée générale de votre copropriété
  • Votre dernier appel de charges
  • La taxe foncière
  • Les diagnostics immobiliers de votre bien
  • La superficie Carrez pour un bien en copropriété
  • La liste et le montant des travaux que vous avez réalisés dans votre bien (idéalement avec les factures)
  • Le règlement de copropriété de l’immeuble et tous ses modificatifs
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Et tous les éléments qui vous paraissent importants concernant votre bien pouvant potentiellement impacter son prix

De nombreux documents sont généralement disponibles sur l’intranet de votre syndic donc n’hésitez pas à aller les récupérer. Pour vous connecter à votre espace, il vous suffit de consulter votre dernier appel de charges où généralement se trouvent votre identifiant et mot de passe. Une fois votre dossier le plus complet possible, communiquez tous les éléments à votre évaluateur. Au-delà de lui faire gagner un temps précieux, vous en gagnerez également, car vous devrez lors de la vente de votre bien communiquer tous ces éléments à votre notaire. Vous réduirez ainsi le délai de signature d’une éventuelle promesse, ce qui limitera les risques de rétractation de votre acquéreur.

Une estimation doit-elle être net vendeur ou honoraires d’agence inclus ?

Tout expert immobilier vous dira que la valeur d’un bien doit se calculer en net vendeur. C’est tout à fait juste puisque ce que nous voulons estimer est sa valeur intrinsèque. Les honoraires d’agence qui s’ajoutent au prix du bien ne font effectivement pas partie de la valeur du bien, mais cette approche est théorique. Pourquoi ? Car le prix réel d’un bien est avant tout celui sur lequel s’entendront un acheteur et un vendeur. Dans la grande majorité des cas, le prix affiché est celui que devra payer l’acheteur final. Si le bien est commercialisé par une agence, les honoraires y seront donc inclus. Concernant les particuliers qui vendent leur bien en direct, leur prix est bien souvent égal, et même parfois supérieur, à celui qu’aurait pu proposer un agent immobilier. Par conséquent, l’estimation immobilière d’un bien doit se calculer à partir de données de prix incluant les honoraires d’agence. Une fois obtenu, il sera alors facile, notamment pour un vendeur particulier, de calculer le prix net vendeur qu’il obtiendra une fois son bien vendu en défalquant le montant des honoraires de l’agence à qui il l’aura confié.

Quelles méthodes de calcul sont utilisées en estimation immobilière ?

Méthode par comparaison : la plus connue et la plus utilisée

La méthode par comparaison, ou la méthode des comparables, est celle qui est la plus utilisée tant par les particuliers que par les professionnels de l’immobilier. Le principe est de déterminer la valeur d’un bien en fonction d’autres biens présentant les mêmes caractéristiques (localisation, type d’immeuble, étage, agencement, état général ou encore état de la copropriété). Cette comparaison se fait à la fois sur la base des prix des biens actuellement en vente, mais aussi des biens vendus. Même si, sur le principe, cette méthode semble relativement facile à appliquer pour se faire une idée précise d’un bien, lorsque l’on rentre dans le détail, elle devient nettement plus complexe et risquée qu’on ne l’imagine. Nous vous expliquons pourquoi dans la suite de cet article.

Méthode par les revenus : très utilisée par les investisseurs

Cette méthode, aussi connue sous le nom de méthode par le rendement, est principalement utilisée dans le cadre d’un investissement locatif. Elle consiste à déterminer le prix d’un bien en fonction des revenus locatifs qu’il peut générer. Elle est tout particulièrement adaptée pour l’estimation des biens destinés principalement à la location comme les studios ou les deux-pièces.

Méthode par la valeur antérieure : utile, mais peu précise

Cette méthode permet de déterminer la valeur d’un bien en fonction de l’évolution du marché l’immobilier dans son secteur depuis sa dernière mutation (la dernière fois qu’il a été vendu). À ceci s’ajoutent les éventuels travaux que le propriétaire aurait pu réaliser tout en y appliquant éventuellement une obsolescence des travaux réalisés. Même si cette méthode est intéressante sur le papier, elle comporte de nombreux biais qui impliquent d’effectuer une comparaison avec les autres méthodes : ce n’est donc pas une méthode d’estimation principale. En effet, le prix d’achat de l’ancien propriétaire qui aura pu être sous-payé ou surpayé pourra être un des facteurs de déviation importants de cette méthode, au même titre que la précision de la donnée sur l’évolution des prix à une adresse précise.

Méthode par la vétusté : pertinente pour les biens avec travaux

Cette méthode, aussi appelée méthode par les coûts, est très utilisée pour des biens nécessitant des travaux. Elle consiste à déterminer le prix d’un appartement ou d’une maison en fonction de l’état de rénovation dans lequel il ou elle se trouve. En d’autres termes, l’objectif est de déterminer le prix d’un bien en partant de son prix maximum s’il était en parfait état de rénovation lors de sa vente et ensuite de lui soustraire le coût estimé des travaux. Vous vous êtes certainement déjà dit avant de faire une offre : « Mais si je rajoute le prix des travaux au prix de vente, ce sera trop cher ! » Eh bien sachez que cette méthode est parfaitement représentative de la mécanique intellectuelle de tous les acheteurs lorsqu’il s’agit de faire une offre sur un bien nécessitant des travaux.

Les autres méthodes d’estimation existantes sur le marché

De nombreuses autres méthodes permettent d’estimer un bien immobilier comme la méthode hédoniste utilisée pour déterminer sa valeur vénale dans le cadre d’une expertise immobilière, mais aussi la méthode sol et construction lors de l’évaluation d’une maison, la méthode discounted cash flow notamment pour l’estimation d’un immeuble, et la liste est longue !

Comme vous l’imaginez, à partir de chaque méthode, vous obtiendrez un prix différent. Tout l’art sera alors d’évaluer l’importance que vous donnerez à chaque méthode et la méthode que vous utiliserez en fonction des données de marché dont vous disposez et du type de bien à estimer. Seule vos connaissances immoblières vous permettront de réaliser cette pondération entre les méthodes.

Cela étant dit, le plus important est d’utiliser les bonnes données pour réaliser une estimation fiable et objective, ce que nous allons à présent étudier.

Quelles données prendre pour une bonne estimation ?

calcul-estimation-immobilière

Les clés d’une estimation fiable d’un bien résident dans la qualité des informations que vous utiliserez pour la réaliser. Si vos données sont erronées, votre estimation sera forcément fausse ! C’est pourquoi il faudra retraiter certaines données récupérées sur Internet ou ailleurs avant de les utiliser pour votre valorisation.

Les prix des biens actuellement en vente : attention à la négociation

Comme vous le savez, les prix que vous trouvez sur les sites d’annonces immobilières sont des prix affichés et non des prix après négociation. Si vous les utilisez sans les retraiter, il y a de fortes chances que l’estimation de votre bien soit surévaluée. Afin de réaliser une analyse comparative précise, il vous faudra donc appliquer à ces valeurs une décote estimée de négociation, ce qui permettra de déterminer le prix réel estimé après négociation.

Mais comment trouver des biens immobiliers comparables au bien que vous souhaitez vendre ou acheter ? Ce premier travail est assez simple. Il vous suffit d’aller consulter les sites d’annonces en ligne (SeLoger, PAP, Leboncoin par exemple) et de sélectionner les biens qui vous semblent comparables en termes de surface, de type de construction et qui se vendent dans le secteur de votre bien. À partir de cet échantillon, vous devrez détecter l’adresse précise des biens pour ne sélectionner que ceux qui se trouvent à proximité du bien à estimer. Ceci est assez complexe, car peu d’agences ou de particuliers donnent cette information. Une fois cet échantillon déterminé, vous devrez sélectionner uniquement les biens qui présentent les mêmes caractéristiques que le vôtre en termes d’étage, d’état de rénovation… Ce n’est qu’une fois votre échantillon précis réalisé que vous pourrez enfin retraiter les chiffres comme nous l’avons vu précédemment.

Les prix des biens vendus : attention aux frais d’agence

La plupart des prix provenant de sources de données de biens vendus sont affichés en net vendeur. Pour déterminer le prix HAI après négociation d’un bien à vendre sur le marché, il vous faudra donc ajouter les honoraires d’agence estimés. Dans certaines bases de données, le montant du mobilier peut être également défalqué du prix final qui vous est communiqué. Il faudra donc potentiellement le rajouter pour affiner votre estimation.

La date de mise à jour des prix est primordiale pour une bonne estimation

Pour illustrer nos propos, prenons l’exemple des données des notaires. Leurs chiffres sont publiés trimestriellement. Dans un marché très actif, les prix peuvent évoluer assez rapidement en quelques mois. Ainsi, si la dernière publication des notaires date de 3 mois, vous risquez soit de sous-évaluer le bien si le marché est porteur ou de le surévaluer si les prix baissent dans l’intervalle. Le problème est le même si vous décidez de prendre les données de la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) publiées par l’État. Cette base publie les transactions réalisées en France avec 6 mois de décalage. Si vous ne retraitez pas ce biais, votre estimation risque d’être erronée. Il vous faudra par conséquent actualiser ces chiffres pour obtenir une valeur actuelle qui vous servira de base de calcul.

Attention à l’impact de l’état d’un bien sur les sources de données de biens vendus

Les bases de données des biens vendus sont généralement pauvres en descriptions. En effet, il est par exemple difficile de savoir si le bien était ou non en bon état lors de sa vente. Pour affiner votre estimation, il est nécessaire de disposer de bases de données professionnelles pourvues d’un historique d’annonces immobilières (n’étant donc plus disponibles sur Internet) qui vous permettent de savoir sur la base des photos des biens vendus s’ils étaient ou non en bon état.

Les valeurs locatives : attention aux charges et aux prix affichés

Ici aussi, les prix des annonces de biens en location peuvent être surévalués. De plus, certains sont affichés charges comprises ou hors charges. Vous pouvez également obtenir les valeurs locatives dans un secteur via des bases de données, mais vous devrez également les corriger en fonction du type d’estimation que vous utiliserez pour évaluer votre bien.

Les coûts de rénovation : dépendent du lieu du bien à estimer

Si vous souhaitez utiliser la méthode par la vétusté pour estimer un bien, vous devrez estimer le plus précisément possible les travaux à réaliser pour que le bien soit considéré comme étant sans travaux pour la majorité des acquéreurs. Dans ce cas, vous devrez valider votre estimation avec un artisan pour ne pas trop le décoter ou surcoter. Le prix des travaux peut varier d’un secteur à l’autre. En effet, à Paris par exemple où le fait de se garer est très difficile pour un artisan, le prix des travaux sera nettement plus élevé qu’en région où le prix des matériaux peut être moins cher et où les artisans ne sont pas confrontés à des problèmes de livraison de matériel. Le coût de la rénovation énergétique pour améliorer le DPE devra également être pris en compte.

L’évolution des prix du marché à une adresse : des données peu précises

Si vous souhaitez utiliser la méthode par la valeur antérieure, vous devrez estimer ou trouver l’évolution des prix à une adresse donnée la plus exacte possible. Malheureusement, il est aujourd’hui très difficile d’obtenir cette donnée gratuitement. C’est en partie pour cette raison que cette méthode doit être utilisée avec du recul.

En conclusion, ce qui fera la différence lors de l’estimation d’un bien sera avant tout la qualité des données que vous aurez utilisées. La moindre erreur pourra en effet complètement changer le résultat de votre estimation. Voici la liste des questions à vous poser pour corriger les chiffres utilisés :

  • Les valeurs sélectionnées sont-elles HAI ou net vendeur ?
  • Les prix sont-ils avant ou après négociation ?
  • De quand datent les données utilisées ?
  • Le mobilier est-il intégré ou non dans les données que j’utilise ?
  • Les logements que je compare sont-ils vraiment comparables à mon bien, notamment en termes d’adresse ?
  • Les données d’évolution du marché sont-elles pertinentes ?
  • Le coût estimé des travaux de mon bien est-il précisément évalué ?

Ce n’est qu’une fois ces données collectées et retraitées que vous pourrez calculer une fourchette des prix du marché à l’adresse précise du bien estimé.

Qu’est-ce qu’une fourchette des prix de marché à une adresse précise ?

Une fourchette de marché représente le prix maximum, médian et minimum d’un bien à une adresse donnée. À titre d’exemple, nous pouvons imaginer que le prix minimum sera celui d’un appartement à une adresse précise pour un appartement au rez-de-chaussée, face aux poubelles, à rénover et dans le noir quasi complet. Inversement, le prix maximum estimé sera celui d’un bien à la même adresse, situé au dernier étage, avec ascenseur, en parfait état et bénéficiant d’un environnement calme. Pour obtenir cette fourchette, comme nous l’avons expliqué précédemment, vous devrez retraiter toutes vos données afin de les mettre sur une base comparable. Une fois ce travail réalisé, il sera alors nécessaire de prioriser telle ou telle source pour enfin obtenir une fourchette de marché définitive.

Vient ensuite l’analyse de la qualité de votre bien à estimer pour le positionner sur cette fourchette de marché.

Comment estimer la qualité d’un bien immobilier avec précision ?

La qualité de votre bien, et donc le regard global que portera un acheteur sur celui-ci avant de l’acheter, dépendra de ses caractéristiques. Ainsi, chaque critère a une importance plus ou moins élevée selon les acheteurs. À titre d’exemple, l’agencement d’un appartement aura plus d’importance que le fait qu’il dispose d’une alarme. Pour déterminer la qualité d’un bien, il est donc nécessaire de connaître l’importance de chaque critère au regard des acheteurs pour ensuite déterminer avec précision sa qualité et ainsi positionner le bien sur la fourchette de marché calculée précédemment. À titre d’exemple, chez Peter Jorgensen Consulting, nous analysons via notre algorithme plus de 80 critères pour déterminer la qualité intrinsèque d’un bien.

Une fois ce calcul réalisé, il est alors possible de déterminer avec précision le positionnement du bien estimé sur la fourchette de marché et ainsi fixer avec objectivité son prix final. Attention toutefois ! Le travail ne s’arrête pas là, car un bien est composé de deux prix à minima : le prix de marché et le prix de présentation dont nous allons parler maintenant.

Quelle différence entre le prix de marché et le prix de présentation ?

Le prix de marché est celui pour lequel en théorie un acheteur et un acquéreur se mettent d’accord dans un délai raisonnable. Le prix de présentation est celui affiché dans une annonce immobilière qui est souvent supérieur au prix de marché afin de laisser une marge de négociation. La valeur subjective est l’écart entre le prix de présentation et le prix de marché. Ainsi, une fois le prix de marché déterminé, c’est-à-dire ce que vous estimez être le « vrai » prix du bien, il est alors important de déterminer le prix maximum auquel le bien devra être présenté aux futurs acquéreurs. Évaluer ce prix est une opération délicate, car cela est subjectif et dépend essentiellement des conditions de marché lors de la mise en vente. Si la demande est forte et qu’en plus, le produit est rare, il sera possible de le présenter à un prix nettement supérieur à son prix de marché. En revanche, si la demande est faible et que vous souhaitez vendre vite votre bien, il sera préférable de donner un prix d’affichage proche du prix de marché. Tout dépendra du marché et de vos obligations en termes de durée de vente. Le plus important est de ne pas dépasser ce prix maximum pour éviter une surestimation du bien qui pourra être fatale pour sa vente ou pour son acquisition.

Estimez gratuitement votre bien à distance

Offre réservée aux biens non encore commercialisés et dont le prix est à priori supérieur à 300 000€.

Je contacte un Chasseur

Quelle surface prendre pour une bonne estimation immobilière ?

La notion de surface a toute son importance pour l’estimation précise d’un appartement ou d’une maison. Quand les prix sont élevés comme à Paris, 2 m2 (représentant la surface d’un WC) peuvent valoir plus de 20 000 €, soit 10 000 € par m² ! Il est donc essentiel de calculer avec précision la surface servant de base de calcul.

Pour un appartement en copropriété, la surface Carrez est un très bon indicateur. Mais attention de ne pas vous limiter à cette surface. Si l’appartement dispose par exemple d’une terrasse, il sera important d’ajouter une partie de sa surface en la pondérant en fonction de ses spécificités. Il en sera de même pour les surfaces plus ou moins utiles non prises en compte dans la surface Carrez.

Pour une maison individuelle, la surface à prendre en compte est nettement plus complexe. Ne disposant pas de surface Carrez comme dans les copropriétés, il vous faudra prendre en compte la surface habitable en faisant attention de bien différencier l’utilité de chaque surface en éventuellement les pondérant. La surface du terrain sera également à prendre en compte dans votre calcul des maisons comparables.

Que ce soit pour une maison ou un appartement, calculer la surface d’un bien pourra être relativement aisé. Cependant, lorsque vous choisirez vos comparables, la tâche sera nettement plus complexe notamment pour les maisons individuelles, car leurs superficies dans les annonces sont rarement détaillées.

Les différentes façons de réaliser une estimation immobilière

Trois solutions s’offrent à vous pour estimer un bien immobilier. L’estimation en ligne, l’estimation à distance et l’estimation avec l’intervention physique d’un évaluateur dans votre propriété. Ces trois méthodes se différencient notamment en fonction du temps dont vous disposez pour obtenir les résultats de votre estimation et de la précision que vous en attendez.

Voici un graphique représentant le temps de réalisation d’une estimation en fonction de la précision et de la qualité attendue.

Mais quelles sont donc les différences entre ces trois approches ? Nous vous les détaillons et vous présentons leurs avantages et inconvénients ci-après.

L’estimation en ligne d’un bien immobilier sur les sites internet spécialisés

Ce type d’estimation est extrêmement rapide et permet d’estimer gratuitement votre bien. Pour ce faire, il suffit de vous rendre sur un site spécialisé, d’entrer les caractéristiques de votre bien et en quelques minutes, vous en obtenez le prix. Sur le principe, cette approche est très alléchante, car elle permet de vous faire gagner un temps précieux. Si vous souhaitez réaliser l’estimation de votre bien, nous vous conseillons de commencer par cette première solution. Pourquoi ? Car même si, au regard de ce que nous vous avons présenté précédemment, il est difficile d’estimer un bien en 2 minutes voire 30 secondes ou 2 clics comme le promettent certains sites, cette façon d’estimer un bien est aujourd’hui utilisée par la plupart des acquéreurs. Le prix ainsi obtenu est potentiellement celui qui servira de référence pour de futurs acquéreurs. Il ne faut donc pas en faire abstraction. En revanche, attention de ne pas prendre l’évaluation du prix de votre bien présenté par ces sites pour argent comptant. Il ne s’agit que d’une approximation. En effet, de nombreux facteurs peuvent totalement fausser votre estimation comme une mauvaise évaluation de la qualité des critères de votre bien ou le manque de précision de l’algorithme utilisé par le site d’estimation en ligne. C’est pourquoi ces sites vous indiquent toujours qu’il est nécessaire de faire appel à un professionnel afin qu’il se déplace chez vous pour estimer votre bien. Pour valider nos propos, n’hésitez pas à estimer votre bien sur plusieurs sites ; vous verrez rapidement que les prix proposés pourront être très différents d’un site à l’autre.

L’estimation avec une visite physique de votre bien par un professionnel de l’immobilier

La deuxième solution est bien sûr l’estimation de votre bien par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, expert ou chasseur immobilier) à la suite d’un rendez-vous physique et d’une visite. Cette approche est celle qui vous permettra d’obtenir l’estimation la plus objective et la plus précise. En effet, lors de cette visite, le professionnel sera en mesure d’estimer sur place les critères subjectifs de votre bien comme son environnement, sa luminosité, mais il sera aussi à même de détecter de petits critères qui pourront avoir un impact non négligeable sur son prix. En revanche, cette approche nécessitera tout d’abord de sélectionner les professionnels qui viendront chez vous, ensuite d’organiser un rendez-vous puis de faire visiter votre bien. Elle est donc nettement plus longue qu’une estimation en ligne, car en plus du rendez-vous, vous devrez attendre souvent quelques jours pour obtenir l’évaluation finale.

L’estimation à distance par un professionnel de l’immobilier

La troisième solution est un entre-deux entre l’estimation en ligne et l’estimation physique. Elle est également réalisée par un professionnel de l’immobilier, mais sans que vous ayez besoin de le recevoir chez vous pour estimer votre bien. Elle peut être idéale si vous ne pouvez pas vous rendre facilement sur le lieu du bien à estimer ou si vous ne souhaitez pas, pour différentes raisons, y faire entrer des personnes étrangères. La différence avec une estimation à distance est que l’estimation sera réalisée non pas uniquement par un algorithme, mais aussi par un être humain qui sera à même d’affiner l’évaluation de votre appartement ou maison au regard de ses spécificités. Toutefois, pour que son travail d’estimation soit le plus précis et réaliste possible, vous devrez lui donner un maximum d’informations. Cette solution étant de plus en plus privilégiée, nous avons rédigé un article expliquant comment procéder pour obtenir une estimation à distance de qualité.

les-differents-types-d-estimation

L’importance du mode de restitution des résultats d’un avis de valeur

Comme nous l’avons expliqué précédemment, le plus important pour l’estimation d’un bien immobilier est de savoir comment l’évaluateur a fait pour obtenir ce résultat. Si un avis de valeur est juste envoyé par mail avec le montant de votre bien sans aucune explication ou avec une démonstration très limitée, il vous sera difficile de savoir si vous pouvez faire confiance à celui qui l’a réalisé. Ainsi, nous vous recommandons d’apporter le plus grand crédit au professionnel qui vous présente en visio ou à votre domicile les fruits de son travail. Au-delà de ses explications, ce sera également pour vous le moyen d’évaluer la confiance que vous pourrez lui accorder et de l’interroger sur toutes les questions qui vous taraudent avant de commercialiser votre bien.

Qui est en mesure de réaliser l’estimation de qualité d’un bien ?

Un particulier peut réaliser lui-même une estimation précise sous certaines conditions

La première condition pour réaliser soi-même une estimation est d’être en mesure de maîtriser les différentes méthodes d’estimation et de savoir retraiter correctement les données. Au-delà du côté calculatoire, vous devrez avoir une parfaite connaissance du comportement des acquéreurs au moment de l’estimation pour ne pas vous tromper, notamment en termes de prix de présentation. La deuxième condition est d’être totalement détaché sentimentalement du bien à évaluer. Lorsque les particuliers estiment un bien, il s’agit dans la plupart des cas de leur propre résidence principale. Le risque d’intégrer une valeur sentimentale dans l’estimation du bien est alors fort. En d’autres termes, si vous avez réalisé vous-même vos travaux, que vous avez vu vos enfants grandir dans l’appartement ou que vous y avez vécu des moments importants, il est fort probable que vous considériez ce bien comme parfait et que vous soyez tenté de le présenter au dessus de sa valeur maximale. Mais l’est-il vraiment aux yeux des acquéreurs ? À titre d’exemple, même les professionnels de l’immobilier qui souhaitent vendre leur résidence principale préfèrent souvent la faire estimer par un confrère pour éviter ce facteur de déviation.

Un expert en immobilier pour tout acte juridique ou fiscal

Un expert est à privilégier pour toute estimation qui sera utilisée dans le cadre d’une succession, d’une donation, d’un divorce ou de n’importe quelle situation relative à un problème juridique ou fiscal. Un rapport d’expertise offre l’avantage d’être difficilement contestable. De plus, l’expert n’est pas intéressé par un éventuel mandat de vente qui pourrait le pousser à surestimer un bien. En revanche, le résultat de son calcul présente souvent un défaut puisqu’il part du principe que l'offre et la demande sont équilibrés ce qui est rarement le cas. De plus, la simplicité de ses méthodes de calcul et les données utilisées n’étant pas retraitées pour être totalement objectives, ce type d’estimation n’est pas forcément en ligne avec la réalité du marché. Néanmoins, elle sera difficilement contestable, ce qui a beaucoup de valeur dans ce type de situation.

Un agent immobilier pour la vente d’un bien via un avis de valeur

Si vous prévoyez de vendre un bien, nous vous conseillons de faire appel à un agent immobilier qui sera à même, au regard de ses connaissances, de connaître également le déséquilibre existant entre l’offre et la demande au moment de la vente. Cette donnée est capitale pour déterminer le prix de vente idéal pour votre bien. En effet, en fonction de la situation, l’agent pourra vous recommander de proposer votre bien à un prix plus élevé que le marché en cas de demande forte ou au plus proche du prix de marché en cas de demande faible. Faire estimer un bien par un agent vous fera donc profiter de sa connaissance du marché et de sa capacité à évaluer la valorisation subjective dudit bien. En revanche, il existe un risque qu’elle soit tentée de gonfler le prix du bien pour obtenir le mandat de vente, car malheureusement, la plupart des particuliers préfèrent choisir le prix le plus élevé proposé par un agent plutôt que le prix le plus réaliste.

Un chasseur immobilier en amont de la négociation d’un bien que vous souhaitez acheter

Si vous souhaitez vous positionner sur un bien et faire une offre d’achat, il est important de connaître sa juste valeur afin d’en obtenir le meilleur prix. Un chasseur immobilier au service des acquéreurs sera le plus à même de vous recommander de faire une offre au prix ou de négocier le bien, et à quel niveau, pour que votre offre soit acceptée. À titre d’exemple, dans le cadre de nos chasses immobilières, lorsque nous détectons un bien pour nos clients sur lequel ils sont susceptibles de se positionner, nous réalisons systématiquement une estimation. En calculant ce prix, nous avons la capacité de déterminer les critères les plus impactants pour optimiser la négociation auprès du vendeur. Une fois ce prix de marché obtenu, nous réalisons pour le compte de nos clients la négociation afin d’obtenir le prix le plus avantageux.

Quel est le coût d’une estimation immobilière ?

Un avis de valeur est généralement proposé gratuitement par les agences immobilières. Au-delà du côté commercial de ce service se cache également une raison réglementaire. Si un agent immobilier signe avec vous un mandat de vente, il est alors dans l’interdiction de vous facturer son estimation. Seuls les honoraires liés à la vente du bien pourront être touchés par l’agent comme l’impose la loi Hoguet. Ainsi, si son objectif est de se voir confier la vente de votre bien, l’agence vous proposera ce service gratuitement. En revanche, si cette même agence, pour différentes raisons, sait qu’elle ne signera pas de mandat de vente avec vous, elle est alors en droit de vous faire payer ce travail qui, réalisé sérieusement, peut prendre une bonne demi-journée. Dans ce cas, les tarifs sont très variables, mais vous pouvez compter 150 € à 500 € TTC. Plus le coût sera élevé, plus il est probable que le travail sera de qualité. Si en revanche, vous souhaitez réaliser une expertise immobilière de votre bien pour des raisons juridiques ou fiscales, le coût sera alors nettement plus élevé. Tout dépendra bien sûr de la complexité de votre bien, mais partez du principe que le coût avoisinera les 1 000 € ou 2 000 € TTC et parfois plus.

Comment choisir entre plusieurs estimations d’un bien ?

Lorsque vous décidez de mettre en vente votre bien, votre premier réflexe est de faire appel à plusieurs agents immobiliers pour l’estimer. Si les écarts entre chaque estimation sont faibles, il vous sera relativement facile de décider d’un prix de vente. En revanche, en cas d’écarts importants entre chaque estimation, le doute pourra s’installer en vous. Quelle estimation choisir et comment faire votre arbitrage ? L’erreur quasi systématique est de choisir l’agent immobilier qui aura proposé l’estimation la plus élevée et cette réaction est tout à fait humaine. Mais faire ce choix pourra aussi être fatal pour la vente de votre bien. En effet, si la proposition la plus élevée est surestimée et déconnectée de la réalité des prix du marché, vous risquez tout simplement de le vendre bien moins cher que si vous l’aviez mis au bon prix en début de commercialisation. Dans ce cas, quelle estimation choisir ?

Notre premier conseil est tout d’abord, en dehors du prix du bien, de tester le professionnalisme de votre évaluateur. Vous pouvez tout simplement le questionner sur la tendance du marché, sa vision en termes de perspectives et prévisions d’évolution des prix dans votre secteur. La précision et la qualité de ses réponses seront déjà un bon indicateur sur la qualité de son estimation. Une fois ce premier filtre réalisé viendra la présentation de son calcul. Attention ! Nous parlons bien ici de l’évaluation du prix de votre bien et non des services qu’il vous proposera pour le commercialiser. Notre deuxième conseil, qui est le plus important, n’est pas de vous focaliser sur le prix final qui a été proposé par votre évaluateur, mais surtout sur sa façon de vous expliquer comment il a obtenu ce prix. Plus sa démonstration sera détaillée, plus il est probable que son évaluation sera juste. Si l’estimation de votre bien par ce professionnel est plus faible que les autres, ne tombez pas dans le piège de tous les vendeurs, à savoir de prendre malgré tout l’estimation la plus élevée. Vous risqueriez de le regretter.

À quelle fréquence devez-vous mettre à jour une estimation ?

Lorsque la vente de votre propriété s’éternise, il est normal de s’interroger sur les raisons qui en sont à l’origine. Même si la raison d’une vente longue n’est pas systématiquement liée à son prix, le problème vient malgré tout très souvent d’une surestimation en début de commercialisation. Si tel est le cas et que le marché est en hausse, mieux vaut attendre, car à un moment donné, les prix du marché rattraperont le prix de commercialisation du bien. En revanche, cette attente sera plus ou moins longue en fonction du niveau de surestimation d’origine du bien. La situation sera plus délicate si les prix baissent, car si votre baisse de prix est inférieure à la baisse du marché, votre bien restera toujours survalorisé. Pour répondre à la question posée, la mise à jour d’une estimation s’effectue surtout à partir du moment où vous n’avez plus du tout de visites. Une baisse de prix, sous réserve qu’elle soit cohérente et justifiée, permettra à votre bien d’être à nouveau attractif et de relancer les visites pour aboutir à une offre.

Cas particulier de l’estimation d’un bien par un chasseur immobilier

Lors de la recherche d’un bien immobilier pour nos clients acquéreurs, lorsque l’un d’eux souhaite se positionner sur un bien et faire une offre, nous réalisons systématiquement un avis de valeur en amont de la négociation. Les objectifs de notre avis de valeur sont multiples.

Tout d’abord, il permet à nos clients de savoir, en toute objectivité, si le bien qu’ils souhaitent acheter est survalorisé ou non. Si le bien est à son juste prix, nous leur conseillons de faire une offre au prix afin d’éviter qu’un concurrent acquéreur averti ne l’achète avant eux. Si en revanche le bien est survalorisé, nous les invitons à le négocier. Grâce à notre outil d’estimation et notre expertise du marché, nous pouvons alors les conseiller sur l’ampleur de la négociation.

Par ailleurs, nous connaissons les critères sur lesquels nous devons orienter notre argumentation auprès du vendeur pour optimiser la négociation du bien.

Pour finir, en cas de survalorisation et si notre client souhaite quand même faire une offre au prix pour être sûr de ne pas perdre le bien, il l’achètera tout en sachant qu’il le paie trop cher.

Autres questions que vous vous posez sur l'estimation immobilière

Quels critères donnent le plus de valeur à un appartement à Paris ?

Les acquéreurs parisiens recherchent le plus souvent un appartement lumineux, en étage élevé avec ascenseur, calme, bien agencé dans un secteur vivant et commerçant, mais pas trop bruyant et dans une copropriété bien gérée. Les appartements pouvant se vendre bien au-dessus du prix de marché disposent en plus d’un caractère exceptionnel comme une vue sur un monument emblématique de Paris, une terrasse avec une vue exceptionnelle ou encore une adresse très rare et très recherchée comme la place de Vosges.

Quels sont les risques d’une mauvaise estimation immobilière ?

La durée de vente peut s’éterniser en cas de mauvaise estimation, ce qui fera immanquablement baisser le prix de vente du bien. Le risque de surpayer un bien dans le cadre d’un achat immobilier est également présent ainsi qu’une potentielle perte financière lorsque la vente est couplée à un prêt-relais. Enfin, une mauvaise estimation peut entraîner un redressement fiscal en cas de sous-valorisation d’un bien.

Est-ce pertinent de faire une estimation notariale d’un bien ?

Si la raison de l’estimation de votre bien est principalement juridique, au même titre qu’un expert en évaluation immobilière, vous pouvez tout à fait faire appel aux services d’un notaire. Si l’objectif est de vendre ou d’acheter un bien immobilier, nous vous recommandons de faire appel à une agence immobilière ou à un chasseur immobilier pour procéder à son évaluation.

Ces articles sont susceptibles de vous intéresser

Paris Immobilier 2024
Marché
Le marché de l'immobilier à Paris en 2024

La baisse des prix à Paris va-t-elle se poursuivre en 2024 ? Découvrez notre analyse du marché, nos prévisions et nos précieux conseils pour faire le bon choix.

Achat-appartement-Paris-Conseils
Conseils acheteurs
Nos conseils avant d'acheter un appartement

Il n’est pas toujours aisé d’acheter un appartement à Paris. Voici quelques conseils de chasseur d’appartement pour acheter dans les meilleures conditions…

Analyser-prix-immobilier-à-Paris
Conseils acheteurs
Attention aux chiffres de la presse immobilière

Découvrez comment analyser les chiffres de l’immobilier dans la presse, les annonces immobilières, les sites internet d'estimation en ligne ...

Vendre-ou-acheter-en-premier
Conseils acheteurs
Vendre ou acheter : comment ne pas se tromper

Acheter ou vendre un bien immobilier en premier va dépendre de nombreux paramètres et peu avoir un impact lourd sur votre projet immobilier. Voici...