Analyse des écarts entre le marché et les annonces immobilières
Vous l’avez certainement remarqué, lorsque des magazines spécialisés en immobilier communiquent des prix dans une ville ou une région, vous les trouvez souvent inférieurs aux prix observés dans les annonces. C’est normal ! En effet, pour rédiger leurs articles, les journalistes doivent se baser sur des données validées.
Les seules sources de données faisant foi à ce jour en France sont les données émanant des notaires et du gouvernement. Mais pourquoi ces prix sont-ils toujours inférieurs aux prix des annonces ? Ces prix sont communiqués net vendeur dans la majorité des cas alors que les annonces que vous consultez, par exemple sur Seloger, intègrent les honoraires d’agence. De plus, les prix des notaires sont les prix de transaction obtenus après négociation. Dans une annonce immobilière, le prix affiché est celui avant négociation. La valeur subjective d'un bien (écart entre le prix de marché et le prix affiché dans les annonces) peut être très importante à Paris, le prix des annonces étant très souvent supérieur au prix réel du bien.
Si vous voulez savoir comment analyser le marché de l’immobilier, vous devez donc tout d’abord savoir si vous êtes en position de vendeur ou d’acquéreur. Si vous êtes vendeur, ces chiffres seront justes puisqu’ils correspondent au montant que vous empocherez lors de la vente. En revanche, si vous êtes acquéreur, vous devrez ajouter à ces montants celui des honoraires d’agence pour avoir une vision juste du marché.
Vérifiez les dates et le décalage temporel des prix
Beaucoup d’articles que vous trouvez sur Internet ou dans la presse spécialisée consacrés au marché de l’immobilier sont, pour la plupart, rédigés par des journalistes ou des économistes. Ces derniers exploitent des chiffres extraits des statistiques émanant d’organismes officiels et sont ainsi en mesure de vous communiquer des informations fiables. Cependant, ce n’est pas parce qu’ils sont fiables, que ces chiffres ne vous induisent pas en erreur. En effet, ils ont souvent 3 mois de retard sur le marché, voire 6 mois s’agissant de la base de données gouvernementale (DVF). Lorsque le marché est régulièrement en hausse comme nous avons pu le voir à Paris depuis de nombreuses années, vous risquez d’analyser des données immobilières avec un écart qui est proportionnel à la hausse des prix de l’immobilier sur la période. Pour que votre analyse soit pertinente, il vous faudra donc réactualiser vos chiffres pour vous faire une idée des prix actuels.
Faites attention aux sites d'estimation en ligne
Les sites d’estimation gratuite en ligne utilisent des méthodes de calcul pouvant être différentes d’un site à l’autre. Certains sites utilisent les données des annonces de biens actuellement en vente alors que d’autres vont utiliser les données émanant des notaires. D’autres encore font un « mix » des données des notaires et des données internes relatives à leurs propres transactions. A partir de ces informations, chaque site utilise son propre algorithme pour estimer le prix d’un marché.
Compte tenu de ces différentes méthodes propres à chaque site, vous pouvez ainsi observer dans une même rue, des écarts de prix très importants. À titre d’exemple, voici un extrait de prix obtenus à partir de 3 sites d’estimation en ligne différents :
Prix de l’immobilier du de Rennes à Paris 6 sur 3 sites d’estimation en ligne le 05/01/2024
En prenant l’exemple d’un bien de 120m² et en se basant sur le prix médian, l’écart de prix maximum obtenu entre deux valorisateurs en ligne est alors de l’ordre de 190 000€ ! De quoi se payer de beaux travaux !
Avant d’analyser ces différentes données sur le marché de l’immobilier, il vous faudra donc faire votre petite enquête pour connaître la méthode qui a permis d’obtenir ces données. A partir de là, vous serez capable de les corriger et ainsi obtenir une information fiable.
En savoir plus sur les avantages et les inconvénients des sites d'estimation en ligne.
