Ne choisissez pas votre stratégie uniquement en fonction de critères financiers
Notre premier conseil, et peut-être le plus important à avoir en tête pour faire le meilleur choix, c’est de ne pas acheter une résidence principale comme on peut faire un investissement immobilier locatif. Votre principal objectif pour ce type d’achat est de vous sentir bien dans votre futur logement et non de réaliser une opération financière. Même si le critère financier doit être pris en compte, il faut autant que possible éviter que ce soit votre critère principal.
Le deuxième point à connaître pour déterminer la meilleure stratégie d’achat/vente de votre résidence principale, c’est que le gain financier ne sera pas forcément aussi important que vous l’imaginez quelle que soit la stratégie envisagée. Pour illustrer nos propos, voici deux exemples de situations auxquelles vous pouvez être exposé :
Exemple 1 : vous vendez en premier alors que les prix de l’immobilier baissent
Votre premier réflexe sera de vous dire que vous vendrez plus cher que vous n’achèterez. Grâce à cette stratégie, vous aurez potentiellement gagné de l’argent. Mais on a tendance à oublier qu’entre la vente et l’achat, il faudra certainement louer un logement qui aura un coût, faire deux déménagements et payer un garde-meuble… Ainsi, le prix de votre futur achat devra être nettement inférieur à votre prix de vente pour que vous soyez gagnant ce qui ne sera pas forcément le cas.
Exemple 2 : vous vendez avant d’acheter alors que les prix de l’immobilier augmentent
Vous risquez de perdre de l’argent puisque vous achèterez plus cher que vous n’aurez vendu. En revanche, si vous faites un crédit, vous aurez potentiellement gagné sur le coût du crédit du fait du taux avantageux proposé par votre banque grâce à l’apport issu de la vente de votre résidence principale.
Comme vous pouvez le constater, le gain financier obtenu, quel que soit la stratégie adoptée, ne sera pas forcément flagrant. Pour faire le bon choix, vous devrez donc réfléchir à de multiples autres critères que nous vous présentons ci-dessous.
Pensez au logement temporaire si vous vendez avant d’acheter
Si vous vendez avant d’acheter, il est fort probable que vous ayez un délai de plusieurs mois avant de pouvoir emménager dans votre futur logement. Il est donc important de déterminer en amont où vous logerez durant cet intervalle. Trois cas de figure s’offrent à vous :
- La location de transition : Même si cette solution peut paraître simple, louer devient de plus en plus difficile en France. L’offre locative ne fait que diminuer. Le nouveau DPE en est en partie la cause notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille. Mais cet assèchement de l’offre de location est aussi dû au ralentissement des acquisitions immobilières en France. En effet, comme de nombreux acquéreurs ne peuvent plus acheter pour des raisons de hausse du crédit, beaucoup se reportent sur la location, ce qui augmente la demande locative. Ce double effet engendre aujourd’hui de grandes difficultés pour trouver une location. Ainsi, si vous optez pour la solution de louer après avoir vendu, organisez-vous à l’avance, car vous pourriez vous retrouver sans logement entre la vente et l’achat.
- Emménager chez des amis ou la famille : Le deuxième cas de figure est d’emménager chez des amis ou membres de la famille le temps de trouver votre futur bien. Cette situation est bien sûr la solution la moins onéreuse. Vous devez toutefois être prêt à supporter vos hôtes, ce qui n’est pas forcément évident surtout lorsque l’on a été habitué à vivre dans son propre logement. Ceci sera d’autant plus difficile si vous êtes en couple ou avec des enfants.
- La vente longue : La troisième solution consiste à prévoir une vente longue. En d’autres termes, lors de la vente de votre bien, vous négociez avec le futur acquéreur une signature de l’acte authentique au bout de 6 mois par exemple. Cela vous laisse le temps de trouver votre futur logement, mais attention, cette stratégie peut être risquée tant d’un point de vue financier que de l’organisation. En effet, vous pourriez passer à côté d’acquéreurs pressés qui souhaitent emménager au plus vite. La probabilité de vendre votre bien cher sera également plus limitée puisque le nombre d’acquéreurs potentiels acceptant cette condition sera plus limité. De plus, si la vente dépasse les 6 mois, vous serez dans l’obligation de déménager et vous vous retrouverez dans les situations citées précédemment.
Si aucun de ces trois cas de figure ne vous correspond, vous n’aurez pas d’autre choix que d’acquérir le nouveau logement avant de céder votre bien immobilier.
Les frais cachés si vous vendez avant d’acheter
Lorsque les prix baissent, comme nous l’avons expliqué plus haut, beaucoup se disent que vendre en premier sera la solution financière la plus avantageuse. Si cette stratégie peut effectivement être gagnante, il est important d’avoir à l’esprit que vous devrez également faire face à de nombreux frais cachés :
- Le coût de la location : Bien évidemment, il faudra estimer le montant de votre location entre la vente de votre bien et l’emménagement dans votre futur logement. À titre d’exemple, pour la location d’un appartement familial de 100 m² à Paris, il faudra compter 25 à 30 €/m² par mois, soit un coût mensuel de 2 500 € à 3 000 €. Ce montant pourra être plus élevé dans certains arrondissements comme le 6e.
- Les frais de garde-meuble : À la remise des clés, vous devrez vider l’appartement pour le remettre totalement vide à votre acheteur. N’étant pas encore propriétaire, vous serez contraint de stocker vos meubles jusqu’à la remise des clés de votre future résidence principale. La solution est alors de mettre vos meubles dans un garde-meuble. Le coût de cette opération est très variable en fonction de sa localisation (les prix sont nettement plus élevés à Paris qu’en région par exemple). Ils dépendent également du niveau de prestation attendu. À Paris, le coût mensuel pour un espace de 1 à 5 m2 (l’équivalent d’un volume de 2,5 à 14 m3) varie généralement de 70 € à 140 €. En comparaison, en province, le tarif pour une surface similaire se situe entre 45 € et 95 € par mois. Le coût du garde-meuble pourra être d’autant plus élevé si votre nouvel appartement nécessite des travaux, car vous ne pourrez pas déménager vos meubles tant que les travaux n’auront pas été finalisés.
- Le doublement des frais de déménagement : Comme vous l’imaginez, si vous vendez avant d’acheter, il vous faudra faire un premier déménagement vers le garde-meuble et ensuite un second du garde-meuble vers votre nouvel appartement. On estime que le coût d’un déménagement avec garde-meuble représente le double d’un déménagement classique.
- La casse éventuelle durant les déménagements : Même si vous bénéficiez d’une assurance lors de votre déménagement, vous augmentez le risque de casse en déménageant deux fois. Ce coût aléatoire sera également à prendre en compte si l’assurance ne couvre pas les dégâts occasionnés.
En résumé, avant de faire votre choix, nous vous conseillons d’estimer l’ensemble de ces coûts pour décider de la meilleure stratégie à adopter.
Acheter ou vendre en premier : quel impact psychologique ?
Votre choix d’acheter avant d’avoir vendu ou de vendre avant d’avoir acheté peut également avoir des effets psychologiques, notamment sur les enfants. En effet, si vous décidez de vendre en premier, vous devrez déménager en attendant votre futur bien. Vos objets personnels ainsi que ceux de vos enfants se trouvant au garde-meuble, vous serez dans l’obligation de louer un appartement meublé. Vos enfants perdront potentiellement leurs repères. De plus, ils devront s’habituer à une nouvelle habitation et faire le deuil de leur ancienne chambre. Si vous mettez 6 mois avant de déménager dans votre logement définitif, ils devront à nouveau subir un deuxième déménagement alors même qu’ils commenceront à s’habituer à leur logement de transition. Il est donc important de ne pas négliger cette phase, car elle pourra avoir des effets conséquents sur vos enfants.
Cette phase transitoire n’est pas non plus anodine pour le moral des adultes. Si vous décidez de vendre avant d’acheter, vous éviterez le stress de ne pas réussir à vendre une fois le bien acheté. En revanche, vous risquez d’être angoissé de ne pas trouver le bien idéal lorsque vous serez en location. Cette situation sera d’autant plus stressante si les prix montent dans l’intervalle. C’est pourquoi, si vous préférez vendre avant d’acheter, nous vous conseillons de choisir une location qui ne correspondra pas forcément à vos critères idéaux. Vous aurez ainsi envie de la quitter rapidement et d’acheter votre futur chez-vous. Si vous choisissez une location avec des critères si élevés que vous n’arriverez jamais à les payer, vous aurez beaucoup de mal à vous séparer de votre location. Vous risquez d’y rester très longtemps avec le coût que cela représente et regretterez votre statut de locataire alors que vous aviez accédé au statut de propriétaire.
La charge mentale des parents est par ailleurs un autre effet psychologique. Si vos enfants sont scolarisés loin de votre lieu de location en attendant votre futur emménagement, vous devrez potentiellement gérer les allers-retours à l’école. Pire encore, si vous avez plusieurs enfants scolarisés dans différents établissements scolaires, la gestion logistique sera démultipliée. Ainsi, en cas de logement temporaire, il vous faudra veiller à choisir une location à proximité du lieu où vous souhaitez acheter pour éviter un éventuel changement d’école en cours d’année.
L’émergence de tensions avec des amis ou de la famille est aussi à prendre en compte. Si vous décidez de vivre chez vos parents ou chez des amis, il n’est pas impossible qu’avec le temps vos relations se dégradent. Ayant déjà eu votre propre chez-vous, il vous sera effectivement difficile de vivre en cohabitation avec d’autres même si vous les aimez beaucoup.
Par conséquent, avant de prendre une quelconque décision, ayez bien en tête l’impact psychologique que votre choix aura sur vous et vos proches, car il pourra être potentiellement fort.
Les solutions financières pour acheter avant de vendre un bien immobilier
Dans la grande majorité des cas, la vente d’un bien chez les secundo-accédants sert d’apport à leur future acquisition. Si l’acquisition avant la cession du bien actuel est la solution la plus adaptée à votre situation, différentes solutions s’offrent à vous pour financer votre projet.
Le prêt-relais classique pour acheter un bien immobilier sans avoir vendu
Vous souhaitez acheter un bien à 600 000 €, frais de notaire inclus.
Votre bien actuel est estimé à 400 000 € et il vous reste 50 000 € à payer sur votre crédit.
Votre banque vous prêtera 60 à 80 % du montant estimé de la vente de votre bien actuel moins les 50 000 € qu’il vous reste à payer sur votre crédit.
Nous obtenons donc dans ce cas le résultat suivant :
- 70 % x (400 000 € – 50 000 €), soit un prêt-relais de 245 000 €
- Pour atteindre les 600 000 € nécessaires pour l’acquisition, il vous faudra alors contracter un second prêt, appelé prêt principal de 600 000€ - 245 000€ soit 355 000 €.
Imaginons maintenant que vous vendiez votre appartement au prix estimé soit 400 000€ au bout de 5 mois.
Vous rembourserez alors les 245 000€ du prêt relais et le capital restant dû de votre premier prêt (avec d’éventuelles pénalités de remboursement si vous ne les avez pas négociées à la base).
Il restera donc à votre disposition : 400 000€ - 245 000€ - 50 000€ soit 105 000€ sur la vente de votre bien.
Ensuite, libre à vous de réinjecter tout ou partie de cet argent dans le prêt principal (pensez à négocier une absence de pénalité pour cette part de remboursement) pour réduire les mensualités ou la durée du prêt, garder ce montant comme coussin de liquidité ou pour financer par exemple d’éventuels travaux.
Bon à savoir : lorsque vous contractez un prêt-relais, vous pouvez soit rembourser les intérêts du prêt chaque mois (différé partiel), soit rembourser le capital et les intérêts dans la totalité lors de la vente de votre bien (différé total). Cette deuxième solution vous évite de sortir de la trésorerie, mais est plus coûteuse.
À noter : Avec cette méthode, la banque qui vous prête pour acheter votre nouveau bien, et qui sait très bien que vous avez toujours votre ancien prêt qui court, va mettre en place un différé de remboursement du capital sur le nouveau prêt long-terme. Vous aurez donc votre ancien prêt à assumer + les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur (sur un exemple de prêt sur 25 ans à 4.50 % avec une assurance emprunteur de 0,42 % = 1 455,50 €/mois) sur le nouvel emprunt, en plus donc de votre prêt toujours en cours sur le bien en vente.
Il faut donc avoir la capacité à assumer ces 2 traites de banque.
Nous souhaitons profiter de cet article pour casser l’image du prêt-relais qui est souvent considéré comme très cher. Effectivement, son coût n’est pas anodin (frais de garantie sur le relais, frais de dossier sur le relais et les intérêts et assurances emprunteurs le temps de la vente), mais il est à relativiser si vous préférez vendre avant d’acheter pour éviter de payer le prêt-relais. En plus du côté aléatoire du délai entre la vente et l’achat, n’oubliez pas que vous devrez verser tous les frais cachés présentés précédemment, ce qui représente un montant non négligeable pouvant dépasser le coût de votre prêt-relais.
Cette solution nécessite donc de disposer d’une trésorerie suffisante pour assumer les 2 traites de la banque, surtout si la vente de votre bien s’éternise.
De plus, en cumulant votre ancien prêt et votre nouveau prêt, vous risquez de dépasser allègrement votre taux d’endettement.
Le prêt relais est donc adapté si vous n’avez plus de prêt à rembourser sur votre bien actuel. Sinon, l’autre solution est alors le prêt achat-revente.
Le prêt achat-revente, différent du prêt-relais mais peu connu
Le prêt achat-revente est sensiblement comparable à un prêt-relais, en ce sens qu’il permet d’acheter un bien avant d’avoir vendu celui qui est en votre possession.
Il est même plus simple à calculer dès lors que la banque qui va vous faire le prêt va tout regrouper en 1 :
- Votre nouveau besoin pour l’achat de 600 000 €
- Le rachat du prêt en cours de 50 000 € de capital restant dû soit 650 000 € à financer
- Prêt relais de 70 % de 400 000 € = 280 000 €
- Prêt long-terme de la banque : 650 000 € - 280 000 € = 370 000 € + 1 500 € de remboursement anticipé soit 371 500 €
Ainsi, vous n'avez plus votre ancien prêt à assumer et, dès le passage chez le notaire, une fois votre nouveau bien acquis, vous avez le prêt-relais dont les intérêts sont à rembourser tous les mois (sur cet exemple de 280 000 € = 933 €/mois hors assurance par exemple).
Vous pouvez toujours demander un différé total, mais cela est financièrement moins intéressant pour vous.
Le prêt long-terme de la banque (371 500 € dans notre exemple) avec les remboursements du prêt classique à assumer tous les mois.
La plupart des banques à ce jour préfèrent mettre en place ce type de prêt relais, car ainsi elles maîtrisent l'ensemble du risque du dossier (sur le bien en cours de vente et le bien acheté).
L’avantage de ce crédit par rapport au prêt-relais classique est qu’en annulant le prêt en cours, vous réduisez automatiquement votre taux d’endettement.
Financièrement parlant entre les 2 méthodes et sur une projection de revente au bout de 12 mois, l'écart entre la méthode 1 (prêt-relais) et la méthode 2 (crédit achat-revente), n'est que de 3 708 € sur une durée de 25 ans, soit 150 €/an.
Tableau récapitulatif des deux types de crédit :
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter Edouard LOUBES courtier indépendant depuis 20 ans qui a participé à la rédaction de cette partie financière de l’achat vente en immobilier.
L’apport en cash, la solution la plus simple mais pas pour tout le monde
Tout le monde n’est pas en mesure de pouvoir payer en totalité son acquisition avec de l’apport sans vendre son bien actuel. Toutefois, si tel est votre cas, vous disposez d’un énorme avantage ! En effet, vous n’avez pas l’obligation de vendre avant d’acheter ou de passer par un prêt-relais. Dans ce cas, vous pouvez faire une offre d’achat sans condition suspensive d’obtention de prêt, ce qui est un énorme argument pour négocier le prix d’achat de votre futur bien.
