Faut-il en premier vendre ou acheter un bien immobilier ?

Nous avons rédigé cet article afin de vous aider à prendre les bonnes décisions car vos choix peuvent être lourds de conséquences, et ce, à la fois d’un point de vue financier que personnel.

Avez-vous un endroit où vous loger entre la vente et l'achat ?

Si vous vendez avant d’acheter, il est fort probable qu’avant de pouvoir emménager dans votre futur logement un délai pouvant parfois durer plusieurs mois soit à prévoir. Il faut donc penser où vous allez vous loger durant cet intervalle. Trois cas de figure s’offrent alors à vous.

Vous avez tout d’abord la possibilité de louer un bien, auquel cas vous devrez prévoir un garde meuble. Il faudra également avoir en tête que vous aurez à payer deux déménagements ce qui peut avoir un impact sur votre plan de financement. Enfin, si votre objectif est, par exemple, d’acheter un bien nécessitant des travaux importants pouvant durer plusieurs mois, vous ne pourrez pas y couper.

Une autre solution consiste à prévoir une vente longue. En d’autres termes, lors de la vente de votre bien, vous négociez avec le futur acquéreur une mise à disposition du bien dans 6 mois au lieu de 3 mois en général. Toutefois, attention à cette stratégie. Elle peut être risquée car, pendant le temps de la vente, vous risquez de passer à côté des acquéreurs pressés qui souhaitent emménager au plus vite et donc ne pas attendre pour acheter. Si vous êtes sur un marché de l’immobilier où les acquéreurs sont peu nombreux, vous prendrez alors le risque de vendre votre bien au-delà de l’échéance des 6 mois. Vous vous retrouverez alors dans la première situation, c’est à dire celle de louer en attendant d’emménager.

Le troisième cas de figure est d’emménager chez des amis ou chez la famille le temps de trouver votre futur bien. Cette situation est bien sûr nettement plus facile si vous êtes célibataire. Dans le cas d’un couple ou d’une famille, la situation deviendra nettement plus compliquée.

Si aucun de ces trois cas de figure ne vous correspond, vous n’aurez pas d’autre choix que d’acheter avant de vendre.

Donc avant de vous lancer dans la vente de votre bien, nous vous conseillons de vous poser ces différentes questions et d’en parler en amont, si votre choix est d’emménager chez une personne de votre entourage.

Votre bien actuel sera-t-il facile à vendre ?

Cette question est essentielle. En effet, si vous êtes sur un marché avec beaucoup de produits à vendre et peu d’acquéreurs, vous risquez fortement de mettre du temps à vendre votre bien actuel. La probabilité d’obtenir un prêt relais auprès de votre banque sera faible et surtout, votre situation financière peut devenir délicate. Nous vous recommandons dans ce cas de vendre avant d’acheter. D’autant plus que si l’offre est importante, en théorie, vous n’aurez pas trop de difficultés à trouver votre futur bien dès que vous aurez vendu.

A contrario, si là où vous souhaitez acheter, les produits en vente sont rares et que la demande y est très forte, il sera alors préférable d’acheter avant de vendre. En effet, si votre produit est de qualité et bien valorisé, il n’y a aucune raison qu’il ne se vende pas vite. Dans ce cas, une fois trouvé votre futur bien, vous mettrez en vente votre bien actuel en espérant le vendre en un minimum de temps.

La situation devient plus délicate si votre bien comporte un défaut majeur (un appartement au rdc, bruyant, sombre, dans une mauvaise copropriété,…) ou si le marché est flat. Il vous sera alors difficile de trouver un bien mais aussi de vendre le vôtre. Il vous faudra alors arbitrer. La meilleure des solutions est de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier dans le cadre de la vente de votre bien et ne pas être trop gourmand sur le prix de sa vente. Quant à l’acquisition, il vous faudra vous investir et prévoir du temps pour optimiser votre recherche. Vous pourrez également faire appel à un chasseur immobilier ou chasseur d’appartement pour vous faire gagner du temps et réduire au maximum le délai entre l’achat et le vente de votre bien.

Comment prévoyez vous de financer votre acquisition ?

Si la vente de votre bien est censée financer une partie de votre futur achat, vous serez exposé à différents cas de figure.

Si vous souhaitez contracter un prêt relais en attendant la vente de votre maison ou de votre appartement, vous allez devoir dans un premier temps faire estimer avec précision votre bien actuel. Vous devrez dans ce cas avoir en général 2 estimations par des professionnels de l’immobilier. Toutefois, attention de ne pas le surévaluer car si vous le vendez moins cher que prévu, vous risquez de rencontrer des problèmes financiers lors de votre acquisition. Autre point à avoir en tête : la plupart des banques financent 70 à 80% du prix estimé de la valeur de votre bien. Afin de limiter les risques, préférez baser votre plan de financement sur l’estimation immobilière la plus basse. Dans le cadre des biens que nous proposons à nos clients acquéreurs en off-market, nous proposons aux vendeurs qui le souhaitent, d’estimer leur bien avant de le proposer éventuellement à nos clients. A la suite du coronavirus, nous avons développé un service d’estimation gratuit à distance en visioconférence qui vous permet de vous faire une idée objective du prix de votre bien en un minimum de temps.

Si vous ne pouvez pas faire de prêt relais mais que vous souhaitez quand même emprunter, il vous faudra alors vendre avant d’acheter. L’apport en cash qui financera une partie de votre acquisition sera un point fort pour sécuriser votre banque. Ceci vous permettra en plus de négocier au mieux le taux de votre emprunt. En revanche, comme expliqué précédemment, il vous faudra potentiellement vous reloger le temps d’emménager dans votre futur appartement ou maison.

Si votre banque ne finance pas votre prêt relais et si vous ne souhaitez pas faire de prêt pour votre future acquisition (cas classique des personnes âgées), vous devrez alors disposer de la totalité de la somme de votre achat. Vous n’aurez donc pas d’autre choix que de vendre votre bien avant d’acheter.

Interrogez-vous sur votre situation personnelle

Évidemment, votre choix entre vendre ou acheter en premier ne va pas se poser de la même manière si vous êtes célibataire ou si vous avez une famille avec 4 enfants. Si vous êtes célibataire, en théorie, le choix sera plus simple car, en cas de vente avant l’achat, il vous sera pour plus facile de vous loger chez des amis, le temps d’emménager dans votre nouveau logement. En revanche, pour une famille nombreuse, la situation pourra vite devenir un parcours du combattant car il vous faudra gérer la logistique de gestion des écoles, du garde meuble, d’éventuels travaux et la liste est longue. Dans ce cas, vous allez devoir prendre la mesure de l’impact de votre décision avant de faire votre choix. Les clients faisant appel à nos services de chasse immobilière sont souvent confrontés à cette problématique. L’idéal serait bien sûr coïncider la vente et l’achat pour se faire le même jour. Mais, comme vous vous en doutez, cette situation est rare.  

La meilleure solution entre vendre ou acheter en premier ?

Comme vous avez pu le constater, il n’y a pas de recette miracle car le choix entre vendre ou acheter en premier dépendra de nombreux paramètres. Pour faire le meilleur choix, nous vous conseillons de vous poser d’abord toutes les questions abordées dans cet article. Prenez 1h et réfléchissez à la meilleure solution qui vous fera prendre un minimum de risques.

Si, malgré ce moment de réflexion vous êtes toujours perdu, nous pouvons vous accompagner et vous faire partager notre expertise. Grâce à notre connaissance du marché de l’immobilier à Paris, nous sommes en mesure de vous dire si votre bien actuel peut être vendu rapidement ou non. Nous pourrons également vous dire si le bien que vous recherchez est facile à trouver ou non. Grâce à une étude de faisabilité réalisée à partir d’un questionnaire, nous serons en mesure de vous dire si votre budget est en adéquation avec vos attentes et si la probabilité de trouver le bien de vos rêves est forte ou non. Nous pourrons également valoriser à distance votre bien actuel et, pourquoi pas, le proposer à nos clients acquéreurs du moment. Enfin, nous pourrons vous conseiller sur les impacts que vos choix auront sur votre situation personnelle et vous accompagner dans votre prise de décision. Rassurez-vous, nos conseils sont gratuits 😊.