1. Quels travaux souhaitez-vous faire dans votre futur appartement ?
Lorsque l’on parle de travaux dans un appartement, il faut tout d’abord savoir si l’on parle d’un appartement à rénover ou à rafraîchir.
Rafraîchir un appartement revient à faire des petits travaux à moindre coût pour lui redonner un coup de fraîcheur. En règle générale, ces travaux se limitent à refaire les peintures, à remplacer une cuisine sans toucher aux autres pièces, poser un parquet dans le séjour, poser une nouvelle prise électrique dans une chambre.... Ces travaux peuvent donc être réalisés rapidement et ont un coût souvent raisonnable.
On parle de rénovation lorsque les travaux sont nettement plus importants. Il s’agit le plus souvent d’un appartement dont les anciens propriétaires n’ont pas réalisé de travaux depuis de nombreuses années. Au-delà de la décoration qui n’est plus au goût du jour, des problèmes de sécurité peuvent rendre impropre l’occupation des lieux. Il faudra alors refaire le bien du sol au plafond (électricité, plomberie, peintures, chauffage, cuisine, salle de bain, sols, fenêtres, …). Mis à part le côté sécuritaire et modernisation de l’ensemble, l’appartement nécessitera potentiellement un réagencement impliquant des éléments de structure, tels qu’un mur porteur. Pour réaliser ce type de travaux, vous devrez obtenir un accord de la copropriété et solliciter l’intervention d’un architecte, établir une note de structure, etc.
Donc, avant d’acheter un appartement avec travaux, il vous faudra préciser quel type de travaux vous êtes prêt ou non à réaliser.
2. Êtes-vous capable de vous projeter dans un bien à rénover ?
Avant d’acheter un appartement avec travaux, vous allez devoir vous interroger sur votre capacité de projection. Dans le cadre de nos chasses immobilières, c’est une des premières questions que nous posons à nos futurs clients. En effet, un nombre important d’acheteurs se disant prêts à faire des travaux, ne savent pas forcément se projeter dans un appartement à rénover, voir même à rafraîchir. C’est alors qu’à l’étape de la signature d’une offre pour un appartement nécessitant des travaux, que le client incapable de se projeter, va bloquer et ne sera pas en mesure de signer, et c’est normal.
Si vous êtes en mesure de repenser l’agencement d’un appartement pour l’adapter à votre mode de vie et d’imaginer votre future cuisine dans une chambre, n’hésitez pas à acheter un appartement avec travaux.
Si en revanche, vous n’arrivez même pas à l’imaginer avec les murs repeints en blanc, évitez de chercher un bien avec travaux. Vous allez perdre votre temps.
La dernière solution est de vous entourer de personnes qui saurons vous aider à vous projeter. Dans notre métier de chasseur immobilier, nous vous présentons des solutions d’agencement pour vous aider à vous projeter. Même si cette première approche ne vaudra jamais l’intervention d’un architecte, nos plans peuvent vous aider à passer l’étape décisive de la projection pour signer une offre.
3. Faites attention à votre budget d'acquisition travaux inclus
Le coût d’une rénovation n’est pas le même que celui d’un rafraîchissement et le montant des travaux peut aller du simple au triple, voire plus. Partez du principe que le coût d’un rafraîchissement est en moyenne pour un appartement de 700€ à 1000€/m² alors qu’une rénovation est plutôt comprise entre 1800€ et 2000€/m². Si votre objectif est d’acheter un appartement avec travaux, il vous faudra cibler uniquement des biens dont le prix après négociation vous permettra de faire vos travaux tout en respectant votre enveloppe budgétaire.
Vous allez me dire que c’est une évidence. Vous avez raison. Toutefois, toute la difficulté est de savoir si le bien que vous souhaitez acheter est au juste prix (travaux inclus) ou s’il faut le négocier.
En effet, avant de faire une offre sur un bien, vous devrez savoir s’il est au juste prix ou si vous devez le négocier et de combien. Dans le cadre de nos chasses immobilières, nous effectuons systématiquement ce travail d’analyse pour permettre à nos clients de faire une bonne affaire sans se faire avoir.
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4. Avez-vous le temps de vous occuper de vos travaux ?
Au-delà de votre capacité à vous projeter et de l’aspect budgétaire, comme vous l’imaginez, faire des travaux dans un appartement est très chronophage. En fonction de vos disponibilités, différentes solutions s’offrent à vous.
Si vous êtes très bricoleur et que vous aimez ça, rien ne vous empêche de réaliser vous-même vos travaux. Vous ferez alors de grosses économies. En revanche, si vous avez un travail par ailleurs, la durée des travaux pourra être multiplié par 5 ou 10 par rapport à l’intervention d’artisans chargés de réaliser ces travaux. Réfléchissez bien dans ce cas à votre capacité à vivre pendant plusieurs mois dans un bien en chantier ou si vous achetez dans le cadre d’un investissement, posez-vous la question de savoir si vos économies vous permettront de compenser les loyers perdus.
Si vous faites intervenir des artisans et que vous gérez vous-même le chantier, vous gagnerez forcément du temps. En revanche, malheureusement, ne rêvez pas. Cette solution est également chronophage car vous devrez choisir les matériaux, le mobilier de cuisine, l’électroménager, les radiateurs sans compter les réunions de chantier, gérer les différents corps de métier…
La dernière solution qui sera bien sûr la moins économique mais qui vous permettra de gagner vraiment du temps est l’intervention d’un architecte qui suivra le chantier à votre place. Même si cette solution est la plus simple, vous ne pourrez pas sauter l’étape du choix des matériaux, de la cuisine, de la salle de bain…
Notre conseil est donc, avant de vous lancer dans l’achat d’un appartement avec travaux, d’évaluer le temps que vous aurez à allouer à votre projet. Si vous êtes vraiment débordé, il faudra peut choisir l’option d’un appartement en bon état.
5. Connaissez-vous de bons artisans pour réaliser les travaux ?
Comme dans tous les métiers, il y a des bons et des mauvais prestataires. De combien de mésaventures vos amis, voisins, collègues, vous ont raconté concernant des artisans laissant le chantier en plan ou ayant fait de nombreuses erreurs en réalisant les travaux, sans compter des délais dépassant de plusieurs mois ce qui avait été annoncé lors de la signature du devis ?
Avant de vous lancer dans l’achat d’un appartement avec travaux, nous vous conseillons de bien sélectionner vos artisans en amont. Il faudra avant tout que ces prestataires vous soient recommandés et que vous puissiez leur faire confiance. Par exemple, si vous souhaitez demander de l’aide à un chasseur immobilier pour trouver votre appartement, vous devrez aussi le choisir de manière à pouvoir lui faire totalement confiance. Loin de nous l’idée d’affirmer que nous sommes les meilleurs chasseurs d’appartement de Paris, car il n’en existe pas, cependant nous vous conseillons de tester les compétences de votre chasseur avant de le choisir. De la même manière, lorsque vous choisissez votre électricien, votre plombier, votre plaquiste, votre architecte…, nous vous conseillons de tester la qualité de leur travail. Attention, dans l’immobilier et le bâtiment, mieux vaut ne pas choisir le moins cher. Vos principaux critères de sélection seront sa réactivité, ses anciens travaux, sa disponibilité, sa capacité à tenir les délais, ses assurances…
Une fois les prestataires choisis, vous pourrez rechercher en toute sérénité l’appartement à rénover sans vous soucier de qui fera les travaux. Dès la remise des clés, vous pourrez démarrer le chantier sans perdre de temps.
6. Ai-je vraiment intérêt d'acheter moins cher un bien avec travaux ?
Acheter un appartement avec travaux est souvent moins cher que d’acheter un appartement rénové pour les raisons que nous vous exposons ci-après. Le nombre d’acquéreurs potentiels est plus faible car la grande majorité des acquéreurs ne savent pas se projeter dans un bien à rénover. La seconde raison, bien sûr, tient au fait qu’il faudra ajouter le montant des travaux au prix d’acquisition. Toutefois, dans une grande majorité des cas, les acquéreurs sont convaincus que si l’appartement nécessite des travaux, il faut systématiquement le négocier. Grave erreur ! Contrairement aux idées reçues, un appartement avec travaux ne se négocie pas forcément.
En effet, tout dépendra si le bien a été correctement valorisé au début de sa commercialisation en intégrant les éventuels travaux. Si tel est le cas, il vous faudra faire une offre au prix sans le négocier. En revanche, si le vendeur, pensant que le bien sera obligatoirement négocié, affiche un prix de vente tenant compte d’une marge de négociation du fait des travaux, seulement dans ce cas, il vous faudra le négocier. En revanche, attention à ne pas trop dépasser la limite. Sinon, vous risquez d’essuyer un refus catégorique de l’acquéreur qui risque de se braquer et mettre fin à la négociation. Avant de négocier, vous devrez analyser l’état actuel de la demande sur votre marché, ainsi que de l’offre de biens comparables, la durée de commercialisation du bien, le montant estimatif des travaux…
Tout ce travail demande donc une expertise qui vous permettra ensuite de faire une bonne affaire ou à minima d’acheter le bien avec travaux à son juste prix. Lorsque nous trouvons pour nos clients un appartement nécessitant des travaux, nous réalisons ce travail d’expertise afin de leur permettre d’acheter au meilleur prix.
Si vous souhaitez acheter un appartement avec travaux par l’intermédiaire d’un chasseur immobilier, n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter.
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