9 avantages et inconvénients d’un appartement au dernier étage à Paris

Les 9 avantages d’acheter un appartement à Paris au dernier étage

1 : Ne pas être gêné par les voisins du dessus

C’est peut-être le critère principal qui nous est demandé par nos clients en chasse immobilière. Lorsque nous posons la question « pourquoi voulez-vous absolument acheter un appartement au dernier étage », la réponse est quasi systématiquement la même « je ne veux pas de voisins au-dessus de ma tête ! ».Effectivement, au dernier étage, vous aurez toujours plus de chances d’être au calme par rapport aux étages inférieurs car tout simplement, vous éliminez le risque d’entendre les bruits de pas de vos voisins du dessus. Même si des solutions existent pour réduire les bruits de voisinage, et ce, même dans les appartements haussmanniens, en vivant au dernier étage, vous réduisez ce facteur de risque de manière automatique.

S’ajoute au bruit des voisins la réduction des bruits de la rue, car les phénomènes de réverbération du bruit contre les autres immeubles sont automatiquement atténués. L’atmosphère paisible et tranquille d’un appartement au calme est particulièrement recherchée à Paris où le bruit est omniprésent.

Attention toutefois, car contrairement aux idées reçues, ce n’est pas parce que vous êtes au dernier étage que vous n’entendrez plus du tout les bruits de la rue. Comme le démontre l’étude de Flatlooker sur le bruit perçu par étage d’un immeuble à Paris, si votre appartement se situe au 7^ème étage d’un immeuble de 7 étages, le bruit perçu sera équivalent à un appartement situé au 2^ème ou 3^ème étage de cet immeuble. Donc, si le calme est l’un de vos critères majeurs pour acheter un appartement au dernier étage, il sera alors préférable de viser un appartement donnant sur une grande cour intérieure pour profiter réellement du calme, et si vous êtes au dernier étage, ce sera encore mieux !

2 : Revente facilitée si l’appartement au dernier étage est sans défaut

Les appartements situés au dernier étage offrent potentiellement tous les critères les plus convoités lors de la recherche d’un appartement à Paris, à savoir une vue dégagée, de la luminosité, du calme et de la tranquillité, un sentiment unique d’être seul comme dans une maison, un espace extérieur pour certains appartements parisiens… Tous ces critères font que ces appartements font partie des biens les plus recherchés à Paris. Leur nombre limité fait que les acquéreurs peuvent se les arracher dès leur mise en vente. Aussi, les appartements au dernier étage figurent parmi ceux qui se vendent le mieux et qui, lors de la revente, s’ils ne comportent pas de défauts majeurs (absence d’ascenseur, mauvais DPE, bruyant, …), peuvent se vendre très vite et souvent sur avec la plus forte valeur subjective et donc à un prix supérieur au marché.

3 : Disposer d’une vue dégagée sans vis-à-vis

L’un des principaux avantages en achetant un appartement au dernier étage à Paris est de profiter d’une vue dégagée. Le comble du luxe est d’avoir une vue sur un monument comme la Tour Eiffel, Montmartre, les Invalides, les jolis toits de Paris et la liste est longue. Pour certains appartements disposant d’un Rooftop, la vue peut même être exceptionnelle, panoramique sur tout Paris et donner l’impression de survoler la capitale. Dans le cadre de nos chasses immobilières à Paris de biens de prestige, visiter ce type de biens est toujours une expérience visuelle inoubliable.

Toutefois, attention, car un dernier étage ne va pas toujours de pair avec une vue exceptionnelle. En effet, si votre appartement est au dernier étage mais que les immeubles d’en face sont plus hauts, vous pourriez être déçu. Toutefois, ce qui est sûr en vous trouvant au dernier étage, vous pourrez à coup sûr profiter d’une vue sur le ciel ce qui n’est pas systématique à Paris.

4 : Profiter d’une luminosité d’un appartement en hauteur

Paris est une ville dense et de nombreux bâtiments comptent en moyenne 6 étages (nombre moyen d’étages des immeubles Haussmanniens). Habiter dans les étages inférieurs réduit donc la luminosité des appartements. En habitant au dernier étage, vous profitez dans la très grande majorité des cas, d’une très belle luminosité, et ce, quelle que soit l’orientation. En effet, contrairement aux idées reçues, les appartements situés au nord sont également très lumineux si la vue est dégagée. C’est même pour cette raison que les artistes-peintres privilégient cette orientation pour, à la fois, profiter d’une très belle lumière naturelle sans être gêné par le soleil rentrant directement dans l’appartement comme c’est le cas de ceux orientés sud. Donc si la lumière est un critère important pour vous, en ayant votre appartement au dernier étage, vous aurez la quasi-garantie de profiter d’une ambiance chaleureuse et agréable même les jours de temps gris ou lors des journées d’hiver. En bonus, ce sera également un moyen de réduire votre consommation d’électricité en réduisant le nombre d’heures où vos lumières restent allumées dans la journée. La luminosité est, avec le calme, le critère le plus demandé dans le cadre de nos chasses immobilières.

5 : L’accès à des terrasses ou des Rooftop en attique

Un des autres nombreux avantages d’habiter dans un appartement au dernier étage d’un immeuble parisien est de pouvoir dans certains cas profiter d’une terrasse ou d’un roof top. Ces terrasses sont très souvent de grande taille, car elles surplombent en grande partie la superficie au sol de l’appartement. Ce type de Penthouse offre généralement une expérience inoubliable avec une vue panoramique et le sentiment d’être seul au monde en plein cœur de Paris. La taille de certaines terrasses parisiennes permet ainsi un agencement avec une cuisine d’hiver, un barbecue et pourquoi pas une petite piscine pour les enfants. Voici un exemple de petite terrasse de l’appartement de l’un de nos clients permettant de bronzer l’été, recevoir des amis à l’apéro ou jardiner pour ceux qui ont la main verte.

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‍6 : Profiter d’une meilleure qualité de l’air en étage élevé

On y pense peu, mais à Paris où l’air est fortement pollué, vivre au dernier étage permet de réduire considérablement son exposition à la pollution. Ainsi, en 2008, Airparif a réalisé une étude démontrant qu’un appartement à proximité du périphérique situé au 2^ème étage d’un immeuble voit sa pollution baisser de 36 % par rapport à un appartement situé au rdc. Même si cette étude démontre également que ce ratio est moins vérifiable au cœur de Paris, il est fort probable que si vous êtes au dernier étage d’un boulevard très emprunté par les automobilistes, vous serez toujours nettement moins impacté par la pollution que si votre appartement se situe au premier étage. Donc si vous êtes sensible à ce critère ou que vous avez des problèmes respiratoires, acheter un appartement au dernier étage ne pourra vous faire que du bien. Notons toutefois qu’un élément sera à prendre en compte et à vérifier avant d’acheter un dernier étage à Paris. En effet, notamment pour les immeubles récents ou disposant d’un chauffage collectif, si votre appartement se situe à côté d’une cheminée, il sera important de vérifier si les cheminées en question n’émettent pas de polluants sans quoi vous aurez perdu tous les avantages de vivre au dernier étage pour des raisons de qualité de l’air.

7 : Le standing d’être au dernier étage

N’avez-vous jamais remarqué la réaction d’une personne lorsque vous dites : j’habite au dernier étage d’un immeuble ? Vous entendez alors : « Waouh, tu habites au dernier étage !!! ». Effectivement, alors qu’au début du siècle, l’ascenseur n’existait pas, le dernier étage était relégué aux bonnes à tout faire. Aujourd’hui, les personnes les plus aisées recherchent très souvent ces appartements situés au dernier étage si bien sûr l’immeuble dispose d’un ascenseur. Comme nous le disons régulièrement à nos clients en chasse immobilière, si Paris était constitué uniquement d’immeubles de 10 étages, en ne ciblant que des biens au dernier étage, nous serions automatiquement sur 10 % maximum de l’offre disponible. Donc indirectement, acheter un appartement au dernier étage montre que vous faites également partie des 10 % de Parisiens les plus aisés pouvant se permettre de s’offrir ce type de bien.

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8 : Pouvoir plus facilement agencer son appartement

Lorsque l’on achète un appartement, notamment un appartement à rénover, on peut vite être tenté de vouloir déplacer les murs pour modifier l’agencement de l’appartement. Dans ce cas de figure, les murs porteurs peuvent vite devenir un frein pour revoir l’agencement de votre appartement. Toutefois, le dernier étage offre un avantage non-négligeable. Même si vous êtes dans l’obligation de faire une étude de structure et de demander un accord en assemblée générale de copropriété, les risques de ne pas pouvoir poser un IPN pour supprimer un mur porteur seront nettement plus limités que dans les étages inférieurs. En effet, le poids supporté par les murs au dernier étage est nettement inférieur à celui d’un appartement situé par exemple au premier étage. Ainsi, en achetant un dernier étage, vous pourrez plus facilement adapter votre agencement à votre mode de vie et revoir l’organisation de votre appartement pour y vivre dans les meilleures conditions.

9 : Vivre dans un appartement atypique

Les appartements aux derniers étages peuvent présenter un caractère atypique. Certains bénéficient d’un plafond cathédral une fois les combles décaissés, ce qui permet de gagner une très grande hauteur sous plafond malgré l’étage élevé. Ce type d’appartement peut être également agencé en duplex ce qui participe au côté atypique du bien. L’accès à une terrasse par un escalier dérobé peut aussi offrir une certaine originalité dans un appartement situé au dernier étage. Les poutres apparentes de la toiture peuvent aussi donner un cachet rare à l’appartement. Une chambre en mezzanine sous les toits donne un côté atypique à certains appartements au dernier étage. Enfin, certains appartements au dernier étage sont agencés dans un esprit loft avec de grandes verrières comme les ateliers d’artistes très présents par exemple dans le quartier de Montmartre. Toutefois, ces appartements sont très rares et très difficiles à dénicher.

Les 8 inconvénients des appartements situés au dernier étage à Paris

1 : Un prix plus élevé au dernier étage avec ascenseur

Le premier inconvénient est bien sûr le prix. Nous estimons que le prix d’un appartement situé au dernier étage avec ascenseur est 25 %plus élevé à Paris qu’un appartement situé au rez-de-chaussée. Si l’appartement ne dispose pas d’ascenseur, cet écart diminue et s’élève, selon nos estimations, à environ 13 %. Comme expliqué précédemment, les appartements situés au dernier étage sont rares. Tout ce qui est rare est donc cher. De plus, l’absence d’ascenseur peut être un véritable handicap et réduire fortement la demande. A titre d’exemple, la plupart de nos clients en chasse immobilière acceptent de prendre les escaliers jusqu’au 3^èmevoire au 4^ème étage grand maximum. Au-delà, ils exigent un ascenseur. En revanche, pour les petites surfaces, souvent destinées à des célibataires ou des jeunes couples sans enfants, l’ascenseur n’est plus forcément obligatoire. Ainsi, selon nos calculs, l’impact du prix d’un appartement au dernier étage sans ascenseur sera nettement moins fort pour un deux-pièces que pour un appartement familial de 5 pièces. Dans ces conditions, si votre budget est juste par rapport à vos critères et aux prix du marché, nous vous déconseillons d’acheter un appartement au dernier étage même sans ascenseur, car cette prime à l’étage peut vous faire dépasser votre budget.

2 : Une chaleur pouvant être insoutenable l’été sous les toits de Paris

Les étés à Paris sont de plus en plus chauds. Certaines simulations existent et prédisent des températures pouvant atteindre 50° d’ici une dizaine d’années. Le dernier record de chaleur à Paris date du 25 juillet 2019 où la température a atteint 42.6 degrés. Même si des solutions pourra fraîchir un appartement à Paris existent, vivre sous les toits va devenir de plus en plus insupportable. Ainsi, si la toiture de votre appartement au dernier étage n’a pas été isolée, votre appartement pourra vite devenir une fournaise. Si en plus d’être au dernier étage, vous disposez d’une chambre en mezzanine, comme la chaleur monte, votre chambre deviendra tout simplement invivable. Vous devrez alors, soit installer une climatisation ce qui est rarement autorisé dans les copropriétés à Paris notamment en raison du bruit des unités extérieures et de leur côté disgracieux, soit demander à la copropriété de faire isoler la toiture ce qui ne sera pas forcément accepté. Notons également que l’installation d’une climatisation très consommatrice en énergie aura un impact environnemental non-négligeable. Donc si vous ne supportez pas la chaleur, évitez les derniers étages.

3 : Un DPE potentiellement très mauvais sous les combles

Depuis la mise en place du nouveau DPE par les pouvoirs publics, les appartements situés sous les toits sont fortement impactés parle DPE. Si la toiture n’a pas été isolée par la copropriété, il est très fréquent de voir l’appartement classé en F ou G. S’il s’agit de votre résidence principale et que vous n’avez pas l’intention de le louer, excepté le fait que vous dépenserez peut-être plus en énergie pour le chauffer ou le refroidir, le risque sera limité. Dans le cas contraire, vous serez dans l’interdiction de le louer comme nous l’expliquons dans notre article donnant toutes les informations utiles relatives au nouveau DPE. Il vous faudra alors prévoir un budget important pour procéder à son isolation. Sous réserve que seul votre plafond soit à isoler, prévoyez 150€/m² de surface de plafond hors protection, acheminement des matériaux…

Il est important de savoir qu’un appartement classé F ou G se vend aujourd’hui 5 à 15 % moins cher qu’un appartement classé D. Seuls les appartements exceptionnels, même avec un DPE F ou G arrivent à se vendre à un prix sans décote les acheteurs partant du principe que les travaux à réaliser seront toujours moins difficiles que de trouver un appartement comparable. Donc si votre appartement est classé F ou G, qu’il a été entièrement rénové, qu’il ne dispose pas d’une particularité exceptionnelle et que des travaux importants sont à réaliser pour améliorer la note, vous aurez soit des difficultés à la revente, soit vous devrez baisser son prix pour espérer le vendre dans un délai raisonnable.

4 : Une vie quotidienne plus difficile en vivant au dernier étage

Les appartements au dernier étage sans ascenseur excluent un certain nombre d’acquéreurs à Paris notamment les personnes âgées, les personnes souhaitant acheter leur dernier appartement avant leur retraite, les familles avec des enfants en bas âge ou les personnes à mobilité réduite. Pour les jeunes familles, si l’appartement dispose d’un ascenseur, en cas de panne, la situation sera supportable pendant quelques jours. Toutefois, pour les autres, nous vous déconseillons de faire l’achat d’un appartement au dernier étage même avec un ascenseur, car en cas de dysfonctionnement, il vous sera potentiellement impossible de rentrer chez vous !S’ajoute enfin que si votre appartement n’est accessible que par les escaliers, la vie quotidienne peut être altérée notamment pour les petits gestes du quotidien comme descendre les poubelles, monter ses courses, oublier sa baguette ou encore aller chercher un colis d’un livreur qui ne veut pas monter les escaliers.

5 : Des charges de copropriété plus élevées aux étages supérieurs

Si votre appartement est situé au dernier étage et qu’il dispose d’un ascenseur, vous paierez plus de charges de copropriété qu’une personne vivant au rdc, car son utilité est nettement plus importante pour vous que pour lui. Pour calculer les charges d’ascenseur, un coefficient est appliqué par étage. À titre d’exemple, ce coefficient sera de 0 pour le rez-de-chaussée,1 pour le 1^er, 1.5 pour le 2^ème, 2 pour le 3^èmeet ainsi de suite. Donc si votre appartement est au sixième étage, votre coefficient sera de 3.5. L’ascenseur représente en moyenne 6 % de la totalité des charges de copropriété dans un immeuble disposant d’un gardien et de chauffage collectif. En revanche, cette part monte à près de 12 %soit le double pour un immeuble avec des chauffages individuels et sans gardien. Même si à Paris, ce coût en vaut la chandelle, si votre budget est limité, il faudra avoir en tête ce facteur le jour de votre achat d’un appartement au dernier étage.

Si votre appartement au dernier étage ne dispose pas d’ascenseur, vérifiez s’il est possible d’en installer un ou si le projet d’une installation a déjà été abordé en AG de copropriété. Même si sa mise en place donnera beaucoup de valeur à votre appartement comme nous l’avons expliqué précédemment, il faudra néanmoins prévoir son coût d’installation dans votre budget ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros. À titre d’exemple, si votre appartement représente 100/1000^ème des parties communes et que le coût d’un ascenseur est de 180 000€, la part que vous aurez à payer sera autour de 18 000€ sans compter votre coefficient. Mieux vaut dans ce cas avoir prévoir le budget.

6 : Des éventuelles odeurs de cheminées sur les toits

Ce problème est plus fréquent qu’on ne l’imagine surtout si un restaurant se trouve en bas de votre immeuble. Nous avons déjà rencontré plusieurs fois cette problématique lorsque nous avons proposé des biens au dernier étage à nos clients. Si les cheminées en toitures ne disposent pas de filtres efficaces, il n’est pas impossible que vous puissiez sentir des odeurs du restaurant au rdc dans votre appartement. Selon l’orientation du vent, ce problème pourra être plus ou moins gênant. Donc, avant d’acheter un appartement au dernier étage, interrogez le vendeur sur les travaux qui ont été réalisés sur les cheminées, si les PV d’AG ne parlent pas de cette problématique et surtout, ouvrez les fenêtres et respirez l’air ambiant.

7 : Des contraintes architecturales des derniers étages parisiens

Tout d’abord, il est important de savoir que plus l’étage est élevé dans les immeubles parisiens, notamment dans les immeubles Haussmanniens, plus la hauteur sous plafond est faible. Donc si ce critère est très important pour vous, il sera préférable de cibler des étages inférieurs, car la probabilité de trouver un bien avec 3m de HSP au dernier étage sera proche de 0 % sauf si les combles ont été récupérées ce qui est assez rare. Ensuite, notamment dans les immeubles anciens, bien souvent, les derniers étages sont des chambres de bonnes avec une grande probabilité que le plafond soit mansardé car sous les toits. Si vous n’aimez pas les murs obliques, fuyez les derniers étages. Enfin, si vous êtes sous les toits avec un vélux ou une fenêtre de toit, vérifiez qu’elle est suffisamment insonorisée pour ne pas être gêné par le bruit les jours de pluie.

8 : Des problèmes de sécurité liés à l’accès aux toits Parisiens

Le dernier élément à prendre en compte lorsque vous souhaiterez acheter un appartement situé au dernier étage est le risque de cambriolage. Même si les appartements au rez-de-chaussée sont les plus cambriolés, beaucoup de voleurs parisiens passent par les toits ou les vélux pour atteindre les appartements. Le dernier étage est donc facilement accessible. De plus, le bruit du cambriolage n’est audible que par les voisins du dessous et non les voisins du dessus. Vous limitez donc vos chances qu’un voisin puisse prévenir la police. Donc si vous achetez un appartement au dernier étage, prévoyez de sécuriser votre appartement avec une bonne alarme.

Conclusion : Devez-vous acheter un appartement au dernier étage à Paris ?

Pour que vous puissiez répondre à cette question, vous devez peser le pour et le contre d’un dernier étage en vérifiant qu’un des inconvénients ci-dessus ne soit pas rédhibitoire pour vous.

Ensuite, vous devez vous interroger sur le temps que vous avez pour trouver votre appartement. Si vous êtes pressé, comme l’offre de biens de qualité en dernier étage est limitée, la recherche pourra être longue. Si vous avez le temps, vous pouvez vous lancer.

Enfin, interrogez-vous pour savoir si vous acceptez de payer potentiellement 15 % plus cher votre appartement qu’un appartement en étage inférieur et si votre budget vous le permet. Si tel est le cas et si les questions aux réponses précédentes sont positives, n’hésitez pas à vous lancer dans la recherche d’un appartement au dernier étage à Paris. Sinon, privilégiez un étage inférieur.

Enfin, si vous cherchez un chasseur d'appartement, voici un article qui vous explique "comment trouver un chasseur d'appartement Paris"