Sommes-nous face à une bulle immobilière à Paris ?

Rappel de ce qu'est une bulle immobilière

Une bulle immobilière est une forte hausse des prix qui n’est pas forcément corrélée à la croissance de l’économie ou des revenus des habitants. On parle d’une bulle immobilière lorsque le marché s’emballe et la demande devient nettement supérieure à l’offre, ce qui engendre la hausse des prix. Une tension apparaît alors chez les acheteurs qui achètent des biens qu’ils convoitent à des prix nettement supérieurs au prix réel. Ce type de situation se produit généralement lorsque des investisseurs souhaitant profiter d’un marché porteur, mènent la danse dans le seul but de réaliser une opération purement financière ou lorsque des facteurs économiques, tels qu’une baisse des taux, par exemple, incitent les futurs acquéreurs à acheter rapidement. Mais faisons-nous face aujourd’hui à ce type de situation à Paris ?

L'histoire des prix parisiens nous renseigne sur la bulle immobilière

A la suite de la violente crise financière de 2008, les prix de l’immobilier à Paris ont entamé une baisse qui aura été de courte durée (environ 3 trimestres !). Dès le 3ème trimestre 2009, les prix sont repartis à la hausse, l’immobilier devenant une valeur refuge face aux marchés financiers et au retour de la croissance.

Après cet emballement qui va durer jusqu’en 2011 (+36 % pendant cette période) et face à des perspectives économiques moroses, le marché s’est stabilisé et a amorcé une période dite de « tôle ondulée » de 4 ans. Les prix montaient et descendaient d’un trimestre à l’autre sans réellement décrocher.

À partir de 2015, dopés par des taux attractifs et des perspectives économiques plus rassurantes, les acquéreurs sont peu à peu revenus sur le marché faisant ainsi grimper les prix. La hausse a d’abord été raisonnable puis, peu à peu, le marché s’est accéléré d’année en année (entre +4 % et 8 % de croissance par an). L’enseignement que nous pouvons en tirer est que, malgré le ralentissement économique et la crise financière de ces dernières années, les prix du marché parisien ne se sont jamais effondrés comme c’est le cas lors de l’éclatement d’une bulle immobilière.

Pourquoi les prix restent-ils aussi élevés à Paris ?

Même la crise majeure du Covid n’a pas eu raison du marché Parisien. Les prix restent supérieurs à 10 000€/m² dans 15 arrondissements sur 20 selon les notaires. Pour les meilleurs produits et les arrondissements centraux de Paris les plus recherchés, ces prix dépassent parfois allégrement les 15 000€/m².

Mais comment expliquer cette stabilité des prix à ces niveaux stratosphériques comparativement à la très grande majorité des villes de France ?

N’oublions pas que le seuil psychologique des 10 000€/m² a été atteint depuis de nombreuses années à Paris. Ce prix est maintenant encré dans l’inconscient collectif. Les acquéreurs savent très bien qu’en dessous de ce seuil, il sera quasi impossible de faire l’acquisition d’un bien de qualité (en étage, avec ascenseur, calme, lumineux, bien agencé…). Dans la majorité des cas, ces biens se négocient entre 11 000€/m² et 12 000€/m². Nous parlons ici des biens situés dans les arrondissements limitrophes au centre (10ème, 12ème, 11ème, 14ème, 13ème…) et non des arrondissements les plus chers de Paris comme le 6ème, le 7ème ou le 4ème.

Compte tenu de cet état de fait, les vendeurs refusent le plus souvent d’accepter de baisser drastiquement le prix de leur bien. Inversement, les acquéreurs, même si l’envie ne manque pas, prendront rarement le risque de négocier fortement le prix d’un bien par peur de le perdre.

La confrontation de ces deux états d’esprit des vendeurs et des acquéreurs participe donc au maintien des prix à un niveau très élevé qui ne semble pas bouger. Pour inverser cette tendance, il faudrait que les vendeurs soient dans l’obligation de vendre leur bien, quoi qu’il en coûte, notamment pour des raisons personnelles (perte d’emploi, besoin rapide de fonds…) pour accepter de baisser fortement leur prix de vente et ainsi contribuer à l’effondrement des prix. Inversement, il faudrait que les acquéreurs ne craignent plus de négocier le prix d’un appartement, bien en dessous de son prix affiché, au risque de le perdre. Nous sommes aujourd’hui loin de cet état d’esprit tant chez les vendeurs que chez les acquéreurs.

Mais faisons-nous réellement face à une bulle immobilière à Paris ?

Pour qu’une bulle éclate, il faudrait que la demande s’effondre et que l’offre explose. Même si durant la période Covid la demande a ralenti à Paris et que l’offre a augmenté, nous sommes loin d’un effondrement du nombre d’acheteurs et d’une explosion du nombre de produits à vendre, et ce, pour de nombreuses raisons.

Premièrement, les acquéreurs, dans la majorité des cas, n’achètent pas pour spéculer, mais pour se loger. Ainsi, 83 % des biens à Paris sont des résidences principales (source INSEE).

Deuxièmement, beaucoup d’investisseurs achètent dans une logique de long terme, en prévision de leur retraite, sans s’inscrire dans une logique réellement spéculative de revente.

Troisièmement, les taux, bien qu'étant en augmentation, restent toujours bas. Et contrairement aux idées reçues, en cas de hausse des taux, pendant un temps, les taux haussiers vont doper le marché de certains produits, car les acquéreurs ne voudront pas manquer l’opportunité d’emprunter à bas prix et vont se précipiter encore plus pour acheter.

Quatrièmement, Paris reste Paris et fait rêver le monde entier. Les acquéreurs étrangers sont toujours friands d’un pied-à-terre à Paris.

Compte tenu de ces différents facteurs, nous estimons que malgré des prix élevés à Paris qui ne baissent que très légèrement, nous ne sommes pas face à une bulle immo à Paris.

Les prix peuvent-ils tout de même baisser fortement à Paris ?

Comme expliqué précédemment, pour que les prix baissent, il faudrait que la demande se raréfie et que l’offre augmente de façon conséquente : même si pour le moment elle est peu probable, cette configuration n’est pas impossible.

En effet, un choc économique ou politique majeur pourrait retourner le marché et faire baisser les prix à Paris. Nous pouvons citer à titre d’exemple une hausse excessive des taux, un maintien bas du taux d'usure, une hausse de l'inflation galopante réduisant drastiquement le pouvoir d’achat des Français, une crise financière pire que celle vécue en 2008 ou encore une montée au pouvoir de partis extrêmes.

La baisse du nombre potentiel d’acquéreurs face à des prix exorbitants figure parmi d’autres facteurs qui, dans une moindre mesure, pourraient faire baisser les prix. En effet, de moins en moins de Parisiens sont en mesure de se payer un appartement à Paris. Ce marché est aujourd’hui quasi inaccessible aux primo-accédants sans apport. A moins de disposer d’un apport venant d’une succession, d’un parent fortuné ou d’un bien à revendre, faire l’acquisition d’un appartement à Paris est devenu mission quasi impossible. Seuls les cadres supérieurs ++ peuvent encore se le permettre et encore, pas toujours.

Enfin, le développement du télétravail permet aux Parisiens de se délocaliser plus facilement qu’auparavant en banlieue : ils peuvent ainsi profiter de la verdure, denrée rare dans le centre de la capitale, tout en restant proches de Paris. Attention toutefois, car cet impact est à relativiser. Même si certains médias indiquent que Paris se vide de sa population, tout reste relatif. En effet, bien que le nombre de personnes quittant Paris chaque année est d’environ 12 000, cette proportion reste très faible étant donné que le nombre d'habitants avoisine encore 2 millions. En tous cas, ce seul facteur n’est pas suffisant pour faire baisser drastiquement les prix et faire éclater une bulle si elle existait !

Donc rassurez-vous, à l’heure actuelle, il est encore temps d’acheter sans risque d’un krach immobilier à Paris.