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Immobilier Off Market :
le marché caché de l'immobilier
L’immobilier Off Market, qui signifie littéralement « hors du marché », suscite aujourd’hui bien
des convoitises. En effet, dans un marché extrêmement tendu, il est aujourd’hui de plus en plus difficile de trouver un appartement en passant par les canaux
traditionnels. C’est pourquoi les appartements "Off Market" sont de plus en plus
recherchés. Mais comment fonctionne ce marché caché ? Comment y
accéder ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? On vous
explique tout !
Rédaction : De Peter Jorgensen
Membre de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers
Co-gérant et formateur d'un organisme de formation immobilière
Cité dans le Financial Times d'Août 2015
Assurance en Responsabilité Civile Professionnelle et garantie financière Galian
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DÉFINITION DE L'IMMOBILIER OFF MARKET
Si vous êtes au courant de la vente
d’un appartement sans être passé par SeLoger, PAP,
Le Bon Coin, les journaux spécialisés…, c'est que vous êtes en présence d'un produit "Off Market". La mise en vente de ce graal peut se
faire par le biais d'une agence immobilière détenant un mandat de vente mais dont le
vendeur souhaite communiquer dans un cercle restreint. Seuls les
acquéreurs en contact avec l’agence seront ainsi informés de la vente de ce bien. Mais
un produit "off market" peut également être proposé à la vente directement par un particulier, qui n’en informera que
ses proches, voisins, famille ou certains professionnels comme les chasseurs
immobiliers. Le Off Market est donc un marché auquel seules les personnes ayant un
bon réseau ou un bon profil acquéreur peuvent accéder.
COMMENT ACCÉDER A L'IMMOBILIER OFF MARKET ?
Comme vous pouvez l’imaginer, il s'agit d'un marché difficilement accessible et qui ne concerne qu’un nombre très
limité de biens au regard de l’offre globale disponible. Nous l’estimons à
environ 10% du marché. Pour pouvoir y accéder, vous devez avoir un profil bien
spécifique. Tout d’abord, si vous n’êtes pas considéré par une agence comme ayant un bon profil d’acheteur,
vous serez éliminé d'emblée. Mais
qu’est-ce qu’un bon profil d'acheteur ? C’est un acheteur dont les critères
de recherche, le budget, le type de bien recherché s'alignent avec l'offre disponible.
Si vous souhaitez en savoir plus sur votre profil d'acheteur, remplissez ce
formulaire. Nous serons ainsi en mesure de déterminer si votre profil est susceptible d'intéresser le "Off Market". Si en revanche, votre profil d'acheteur ne correspond pas à l'offre Off Market, vous ne serez jamais contacté. Une solution alternative consistera alors à trouver du « off Market » par
vous-même. Dans ce cas, vous devrez parler autour de vous de votre projet d'achat. Une autre solution consiste à faire
appel à un chasseur immobilier, qui grâce à son réseau (agence, pro de l'immobilier, opportunités diverses...) pourra dénicher pour
vous le produit que vous n’auriez jamais trouvé par vos propres moyens.
Attention toutefois : un chasseur immobilier n’est pas un magicien. Aussi, n’attendez
pas de lui qu’il vous propose exclusivement des produits Off Market. Son objectif est avant tout de trouver le bien qui vous convient, adapté à votre budget et ce, quelle que soit
l’origine du bien ("off market" ou pas).
LE OFF MARKET PRÉSENTE DE RÉELS AVANTAGES
Les produits off market peuvent
être des biens d’exception mais pas seulement. Même si beaucoup de produits
trouvés par ce biais sont des biens qui peuvent s'avérer exceptionnels (terrasse avec
vue panoramique, maison en plein Paris, …), il peut aussi s'agir de simples produits classiques. L'avantage réel dans ce cas pour l’acquéreur est
d’être le premier à le visiter. Dans un marché très tendu tel qu'il est actuellement, avoir une longueur d’avance présente un énorme avantage. En effet,
aujourd’hui, même des produits présentant des défauts majeurs, comme un appartement
situé au 5ème étage sans ascenseur, peuvent se vendre dans la
journée !
LE OFF MARKET A UN PRIX
Au-delà de la rareté d’un
produit, il ne faut pas oublier que les produits qui se vendent sur ce type de marché sont en début de commercialisation. Le vendeur, qui a souvent l'intention d'en obtenir le prix
le plus élevé, surtout s’il est exceptionnel, demande presque systématiquement
un prix supérieur au prix du marché en début de commercialisation. Ce n’est que s’il
n’arrive pas le vendre qu’il commencera à accepter la négociation et baisser son prix. Ainsi,
la probabilité de négocier le prix d’un bien off market est extrêmement faible voire nulle.
Préparez-vous surtout à le payer au-dessus du prix du marché. Si vous n'êtes pas prêt à faire cet effort, rien ne sert d’essayer de trouver via ce canal. Chez Peter
Jorgensen Consulting, environ 25% des biens que nous avons trouvé pour nos clients étaient en Off Market.
EXPÉRIENCE VÉCUE DE OFF MARKET
Lors d’une de nos chasses pour un
client parisien, nous avons visité un appartement au 1er étage dont
l’agencement ne correspondait pas parfaitement à ses attentes. En revanche,
après quelques travaux, il était possible d’obtenir les 2 chambres qu’il
recherchait. Lors de la discussion avec le vendeur, nous avons appris qu’un
voisin au 4ème étage avait déjà réalisé ces travaux. Nous avons donc
pris contact avec ce propriétaire pour voir le résultat de ce nouvel agencement. Lors de notre discussion, nous avons appris que ce dernier s’interrogeait pour vendre son appartement mais qu’il n’avait pas encore pris sa décision.
Après une longue négociation, nous avons réussi à persuader ce propriétaire de le vendre à notre client. Bilan, l’appartement n’a jamais été
mis sur le marché mis à part pour nos clients ! Du vrai Off Market.
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