Rappel de ce qu'est une bulle immobilière
Une bulle immobilière est une forte hausse des prix qui n’est pas forcément corrélée à la croissance de l’économie ou des revenus des habitants. On parle d’une bulle immobilière lorsque le marché s’emballe et la demande devient nettement supérieure à l’offre, ce qui engendre la hausse des prix. Une tension apparaît alors chez les acheteurs qui achètent des biens qu’ils convoitent à des prix nettement supérieurs au prix réel. Ce type de situation se produit généralement lorsque des investisseurs souhaitant profiter d’un marché porteur, mènent la danse dans le seul but de réaliser une opération purement financière ou lorsque des facteurs économiques, tels qu’une baisse des taux, par exemple, incitent les futurs acquéreurs à acheter rapidement. Mais faisons-nous face aujourd’hui à ce type de situation à Paris ?
L'histoire des prix parisiens nous renseigne sur la bulle immobilière
A la suite de la violente crise financière de 2008, les prix de l’immobilier à Paris ont entamé une baisse qui aura été de courte durée (environ 3 trimestres !). Dès le 3ème trimestre 2009, les prix sont repartis à la hausse, l’immobilier devenant une valeur refuge face aux marchés financiers et au retour de la croissance.
Après cet emballement qui va durer jusqu’en 2011 (+36 % pendant cette période) et face à des perspectives économiques moroses, le marché s’est stabilisé et a amorcé une période dite de « tôle ondulée » de 4 ans. Les prix montaient et descendaient d’un trimestre à l’autre sans réellement décrocher.
À partir de 2015, dopés par des taux attractifs et des perspectives économiques plus rassurantes, les acquéreurs sont peu à peu revenus sur le marché faisant ainsi grimper les prix. La hausse a d’abord été raisonnable puis, peu à peu, le marché s’est accéléré d’année en année (entre +4 % et 8 % de croissance par an).
Après le confinement lié au Covid 19, les prix ont commencé à se stabiliser à Paris malgré une chute vertigineuse du PIB (-8% !) et ont réellement entamé une baisse à partir de 2022. Les raisons majeures de cette baisse ont été le taux d’usure qui a bloqué le marché du fait de son mode de calcul, puis à la hausse vertigineuse des taux étant passé de 1% en janvier 2022 à 4.35% fin 2023. Cette hausse des taux a donc fait baisser le pouvoir d’achat des acquéreurs parisiens de près de 25% et pourtant, les prix n’ont baissé que de 5% en 2023.
S’en est ensuivi une baisse des taux d’emprunt à partir de janvier 2024, atteignant un point bas fin août 2025, aux alentours de 3,40 % — soit un recul d’environ 1 %. Cette diminution des taux, combinée à la réouverture des banques au crédit (désormais moins contraintes par le taux d’usure et retrouvant des marges suffisantes), a permis au marché immobilier parisien de voir ses prix se stabiliser, mettant fin à la baisse entamée deux ans plus tôt.
Mais peut-on pour autant parler d’un éclatement de la bulle immobilière ? En réalité, la baisse observée depuis T3 2020 (son plus haut point) et aujourd'hui, est de -12% environ (donc -12% en 5 ans !). Si on replace cette tendance dans une perspective plus large, cette baisse est finalement très contenue comparativement aux hausses passées — certaines années ayant même connu des progressions supérieures à +10 %/an. Par ailleurs, sur cette même période, le prix moyen au mètre carré a reculé d’environ 1200 €, une variation modeste au regard des niveaux de prix parisiens, proches de 10 000 €.
Selon nous, il s’agit davantage d’un ajustement des prix que d’un éclatement de bulle à Paris.
L’enseignement que nous pouvons en tirer est que, malgré le ralentissement économique, la crise financière, la pandémie et la hausse des taux de ces dernières années, nous ne pouvons pas conclure que les prix du marché parisien se sont effondrés comme c’est le cas lors de l’éclatement d’une bulle immobilière.
Pourquoi les prix restent-ils aussi élevés à Paris ?
Même la crise majeure du Covid et la hausse forte et rapide des taux n’ont pas été suffisant pour faire effondrer les prix de l'immobilier parisien. Les prix restent supérieurs à 10 000€/m² dans la moitier des arrondissements parisiens selon les notaires. Pour les meilleurs produits et les arrondissements centraux de Paris les plus recherchés, ces prix dépassent parfois allégrement les 15 000€/m².
Mais comment expliquer ce niveau stratosphérique des prix parisiens comparativement à la très grande majorité des villes de France ?
N’oublions pas que le seuil psychologique des 10 000€/m² a été atteint depuis de nombreuses années à Paris. Ce prix est maintenant encré dans l’inconscient collectif. Les acquéreurs savent très bien qu’en dessous de ce seuil, il sera très difficile de faire l’acquisition d’un bien de qualité dans la majorité des arrondissements (en étage, avec ascenseur, calme, lumineux, bien agencé…). Dans la majorité des cas, ces biens se négocient entre 10 500€/m² et 12 000€/m². Nous parlons ici des biens situés dans les arrondissements limitrophes au centre comme le marché de l'immobilier dans le 10ème, 12ème, 11ème, 14ème, 13ème…) et non des arrondissements les plus chers de Paris comme le 6ème, le 7ème ou le 4ème.
Compte tenu de cet état de fait, les vendeurs refusent le plus souvent d’accepter de baisser drastiquement le prix de leur bien. Inversement, les acquéreurs, même si l’envie ne manque pas, prendront rarement le risque de négocier trop fortement le prix d’un bien par peur de le perdre même si certains le font mais avec le risque de perdre le bien convoité.
La confrontation de ces deux états d’esprit des vendeurs et des acquéreurs participe donc au maintien des prix à un niveau très élevé. Pour inverser cette tendance, il faudrait que les vendeurs soient dans l’obligation de vendre leur bien, quoi qu’il en coûte, notamment pour des raisons personnelles (perte d’emploi, besoin rapide de fonds…) pour accepter de baisser fortement leur prix de vente et ainsi contribuer à l’effondrement des prix. Inversement, il faudrait que les acquéreurs ne craignent plus de négocier le prix d’un appartement, bien en dessous de son prix affiché, au risque de le perdre. Nous sommes aujourd’hui loin de cet état d’esprit tant chez les vendeurs que chez les acquéreurs même si ce comportement s'est équilibré par rapport aux années de forte hausse des prix.
