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Sommes-nous face une bulle immobilière à Paris ?

Financial Times
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Une bulle immobilière est une forte hausse des prix qui n’est pas forcément corrélée à la croissance de l’économie ou des revenus des habitants. On parle d’une bulle immobilière lorsque le marché s’emballe et la demande devient nettement supérieure à l’offre, ce qui engendre la hausse des prix. Une tension apparaît alors chez les acheteurs qui achètent des biens qu’ils convoitent à des prix nettement supérieurs au prix réel. Ce type de situation se produit généralement lorsque des investisseurs souhaitant profiter d’un marché porteur mènent la danse dans le seul but de réaliser une opération purement financière ou lorsque des facteurs économiques, tels qu’une baisse des taux, par exemple, incitent les futurs acquéreurs à acheter rapidement. Mais faisons-nous face aujourd’hui à ce type de situation à Paris ?
Frais de notaire
Durée de lecture : 3 minutes

PETIT RAPPEL DE CE QU'EST UNE BULLE IMMOBILIÈRE :

L'HISTOIRE DES PRIX PARISIENS NOUS RENSEIGNE SUR LA BULLE IMMOBILIÈRE
Prix immobilier Paris
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Les prix à Paris deviennent affolants ! En dessous de 10 000€/m², vous n’accédez qu’à des produits « moyens ». Mais pourquoi cette hausse vertigineuse des prix ? Faisons-nous face à une bulle immobilière sur le point d’éclater ? Est-il encore judicieux d’acheter à Paris ? 

Suite à la violente crise financière de 2008, les prix de l’immobilier à Paris ont entamé une baisse qui aura été de courte durée (environ 3 trimestres !). Dès le 3ème trimestre 2009, les prix sont repartis à la hausse, l’immobilier devenant une valeur refuge face aux marchés financiers et au retour de la croissance. Après cet emballement qui va durer jusqu’en 2011 (+36% pendant cette période) et face à des perspectives économiques moroses, le marché s’est stabilisé et a amorcé une période dite de « tôle ondulée » de 4 ans. Les prix montaient et descendaient d’un trimestre à l’autre sans réellement décrocher. A partir de 2015, dopés par des taux attractifs et des perspectives économiques plus rassurantes, les acquéreurs sont peu à peu revenus sur le marché faisant ainsi grimper les prix. La hausse a d’abord été raisonnable puis, peu à peu, le marché s’est accéléré d’année en année (entre +4% et 8% de croissance par an). L’enseignement que nous pouvons en tirer est que malgré le ralentissement économique et la crise financière de ces dernières années, les prix du marché parisien ne se sont jamais effondrés comme c’est le cas lors de l’éclatement d’une bulle immobilière. 

POURQUOI LES PRIX S'ENVOLENT-ILS A PARIS

La demande est actuellement très forte à Paris. Contrairement à nos prévisions de début d’année d’un atterrissage en douceur et d’un ralentissement de la hausse (pas une baisse !, je précise), la demande est finalement repartie de plus belle, ainsi que les prix ! Même la crise des gilets jaunes, qui aurait pu marquer une pause dans la demande, voir une baisse des prix en cas de crise politique majeure, n’a eu aucun impact. Selon la presse et les notaires, les prix ont dépassé les 10 000€ à Paris. Mais n’oublions pas que ce montant est hors frais d’agence et qu’il s’agit d’une moyenne et que ces prix sont calculés avec un trimestre de retard. Selon nos simulations, ce  prix moyen serait plutôt de 10 638€/m² tous arrondissements confondus ! Ce qui signifie que le prix au m2 des bons produits dans des quartiers prisés et des appartements sans défauts, est très nettement supérieur. Mais pourquoi cette hausse ? La demande est tellement forte que les acquéreurs, disposant pour la plupart de gros moyens (encore nombreux malgré la hausse !), sont prêts à payer un prix nettement supérieur au prix réel de marché. Cet écart entre le prix réel et le prix final d’achat correspond à ce que l’on appelle la valorisation subjective. En d’autres termes, c’est le prix auquel les acquéreurs acceptent de surpayer un bien au-delà de sa réelle valeur. Plus la demande est forte, plus la valorisation subjective est forte. C’est exactement ce que nous vivons actuellement à Paris.

MAIS FAISONS-NOUS RÉELLEMENT FACE A UNE BULLE IMMOBILIÈRE A PARIS

Pour qu’une bulle éclate, il faudrait que la demande s’effondre et que l’offre explose. Nous en sommes aujourd’hui très loin et ce, pour de nombreuses raisons. Premièrement, les acquéreurs, dans la majorité des cas, n’achètent pas pour spéculer mais pour se loger. Ainsi, 83% des biens à Paris sont des résidences principales (source INSEE). Deuxièmement, beaucoup d’investisseurs achètent dans une logique de long terme, en prévision de leur retraite, sans s’inscrire dans une logique réellement spéculative de revente. Troisièmement, les taux sont en chute libre et ne risquent pas de freiner le marché. Et contrairement aux idées reçues, en cas de hausse des taux, pendant un temps, les taux haussiers vont doper le marché car les acquéreurs ne voudront pas manquer l’opportunité d’emprunter à bas prix et vont se précipiter encore plus pour acheter. Quatrièmement, Paris reste Paris et fait rêver le monde entier. Les acquéreurs étrangers sont toujours friands d’un pied-à-terre à Paris, sans compter les cadres ayant quitté Londres à la suite du Brexit qui font s’envoler les prix dans les 6ème, 7ème ou 16ème nord. Et enfin, les perspectives économiques actuelles ne sont pas si mauvaises et permettent aux acquéreurs de se projeter sur le long terme sans avoir trop peur de s’endetter sur 20 ou 25 ans. Quant aux vendeurs, face à la montée des prix, ils ne sont pas pressés de vendre sachant que, de toute façon, ils ne risquent pas de rater l’opportunité de vendre au prix fort. Compte tenu de ces différents facteurs, nous estimons que malgré la hausse vertigineuse des prix, nous ne sommes pas face à une bulle immobilière à Paris.

LES PRIX PEUVENT-ILS TOUTEFOIS BAISSER ?

Comme expliqué précédemment, pour que les prix baissent, il faudrait que la demande se raréfie et que l’offre augmente de façon conséquente : même si pour le moment elle est peu probable, cette configuration n’est pas impossible.

En effet, un choc économique ou politique majeur pourrait retourner le marché et faire baisser drastiquement les prix à Paris. Nous pouvons citer à titre d’exemple une éventuelle guerre entre la Corée du Nord et les Etats-Unis, une guerre commerciale encore plus exacerbée entre la Chine et les Etats-Unis, une hausse excessive des taux comme ce fut le cas en Grèce, un choc pétrolier à la suite des tensions avec les pays du moyen orient, une crise financière pire que celle vécue en 2008 ou encore un renversement politique auquel nous avons failli assister à la suite des mouvements des gilets jaunes.

La baisse du nombre potentiel d’acquéreurs face à des prix exorbitants figure parmi d’autres facteurs qui, dans une moindre mesure, pourraient faire baisser les prix. En effet, de moins en moins de parisiens sont en mesure de se payer un appartement à Paris. Ce marché est aujourd’hui quasi inaccessible aux primo-accédants sans apport. A moins de disposer d’un apport venant d’une succession, d’un parent fortuné ou d’un bien à revendre, faire l’acquisition d’un appartement à Paris est devenu mission quasi impossible. Seuls les cadres supérieurs ++ peuvent encore se le permettre et encore, pas toujours. 

Enfin, le développement du télétravail permet aux parisiens de se délocaliser plus facilement qu’auparavant en banlieue : ils peuvent ainsi profiter de la verdure, denrée rare dans le centre de la capitale, tout en restant proches de Paris. Attention toutefois car cet impact est à relativiser. Même si à l’heure actuelle certains médias annoncent que Paris se vide de sa population, tout reste relatif. En effet, bien que le nombre de personnes quittant Paris chaque année est d’environ 12 000, soit une proportion très faible étant donné que le nombre d'habitants avoisine encore 2 millions. Pas assez pour faire baisser drastiquement les prix et faire éclater une bulle si elle existait !
Donc rassurez-vous, à l’heure actuelle, il est encore temps d’acheter.
Septembre 2019
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Rédaction : De Peter Jorgensen