Marché immobilier Paris sept 2021 : une reprise forte mais fragile
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Marché immobilier Paris 2021 : Une reprise forte mais fragile

15/09/2021
Durée de lecture : 8 minutes
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Le marché de l’immobilier à Paris a été marqué depuis le début de l’année 2021 par un ralentissement de la demande, une augmentation de l’offre et un déport des acquéreurs sur la proche banlieue parisienne ou en régions. Mais qu’en sera-t-il ces prochains mois ? La demande va-t-elle repartir à la hausse à Paris ? Les prix vont-ils continuer de baisser ou redécoller ? Comment va évoluer l’offre de biens ? Découvrez notre vision du marché et nos perspectives pour les mois à venir.

RAPPEL SUR LE RALENTISSEMENT DU MARCHÉ DEPUIS DÉBUT 2021

Depuis le début de l’année 2021, face à un ralentissement de la demande, le stock d’appartements en vente à Paris n’a cessé d’augmenter pour atteindre +20% en 6 mois selon les données Yanport ! Cette augmentation de l’offre a eu pour impact une augmentation des durées de commercialisation de près de 15% atteignant 48 jours en moyenne au 2ème trimestre 2021. À titre de comparaison, cette durée était d’environ 30 jours avant la crise. En d’autres termes, les acheteurs prennent plus leur temps avant d’acheter face à une offre beaucoup plus large que par le passé.

Les vendeurs étant pour leur part sur des délais de vente plus longs, acceptent plus facilement de négocier le prix de leur bien ce qui pousse les prix à la baisse. Toutefois, attention de ne pas se méprendre. La baisse est toute relative par rapport aux hausses des années passées. En effet, à fin juin 2021, selon les données des notaires, la baisse est de -0.2% sur un an pour un prix de 10 650€/m² en moyenne. Pour rappel, en 2019, la hausse annuelle des prix de l’immobilier à Paris a été de +6.6% toujours selon les données des notaires. Nous pouvons donc ici parler d’un atterrissage des prix en douceur plutôt que d’une réelle baisse. Le bilan étant maintenant dressé, qu’en sera-t-il d’ici la fin de l’année 2021 ? Voici nos perspectives.

LE RETOUR DES ACHETEURS SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER PARISIEN

Depuis le retour des vacances d’été, nous observons une forte reprise de la demande. Ce retour des acheteurs sur le marché a même commencé fin août alors qu’en règle générale, il commence mi-septembre après la rentrée des classes. Cette reprise de la demande est un très bon indicateur pour un potentiel redémarrage de l’activité immobilière à Paris. Nous pouvons imaginer que le fort taux de vaccination et la fin de la 4ème vague sont en partie à l’origine du retour des acquéreurs sur le marché. S’ajoutent à ces bonnes nouvelles l’ouverture progressive des frontières et la reprise économique qualifiée par Jean Castex de « Rebond spectaculaire ». Ces bonnes nouvelles ont donc de quoi redonner du baume au cœur des acheteurs pour se lancer à nouveau dans un projet immobilier à Paris.

À titre d’exemple, après un véritable trou d’air sur la recherche d’appartements familiaux depuis le début de l’année, nous recommençons à être contactés pour trouver des résidences principales familiales avec 3 ou 4 chambres pour nos clients ! Les acheteurs internationaux qui avaient mis de côté leur projet d’acquisition pendant la pandémie reviennent également progressivement vers nous pour trouver leur futur appartement. La question est maintenant de savoir quelle sera l’ampleur de ce redémarrage et surtout quelle en sera la durée. En effet, le moindre grain de sable peut gripper la machine (confinement ou couvre-feu, nouveau variant, autres crises résultantes de la pandémie…). Il est donc aujourd’hui important de surveiller cette reprise qui peut s’enrayer à tout moment.

LA HAUSSE DE L’INFLATION VA-T-ELLE FREINER LE MARCHÉ ?

Avant les vacances scolaires, le risque inflationniste était considéré par les économistes comme passager et ne devait durer que quelques mois. En d’autres termes, l’inflation temporaire n’exposait pas le marché de l’immobilier à une hausse des taux immobiliers. Mais petit à petit, le discours a évolué avec une inflation qui pourrait être plus forte que prévue. Quoi qu’il en soit, le constat montre que sur 1 an à fin août 2021, l’inflation est montée à 3% en zone euro ce qui n’avait pas été le cas depuis 10 ans ! Même si ce n’est pas encore à l’ordre du jour, le risque d’une hausse des taux d’emprunts immobiliers ces prochains mois n’est donc pas à écarter. Il sera donc important de voir quelle en sera l’ampleur.

Mais est-ce qu’une hausse des taux risque de faire dégringoler les prix de l’immobilier à Paris ? Non, et même au contraire ! La plupart des acquéreurs de biens immobiliers à Paris ont des moyens importants. Une hausse des taux ne les empêchera pas d’acheter dans la plupart des cas. En revanche, ils perdraient dans ce cas l’opportunité d’emprunter à taux bas. Cette perte de chance risque de leur donner envie de se dépêcher d’acheter pour profiter des taux bas et donc mécaniquement d’augmenter la demande et faire grimper les prix. À titre d’exemple, le taux de l’OAT en septembre 2016 (servant de base de calcul pour les banques pour fixer leurs taux d’emprunts immobiliers), alors proche de 0%, s’est envolé brusquement pour atteindre 1% en mars 2017. Durant cette période, les prix de l’immobilier à Paris ont grimpé de +6% ! CQFD . Mais nous n’en sommes pas encore là. L’inflation est donc à surveiller comme le lait sur le feu.

UN STOCK DE BIENS À VENDRE POUSSANT LES PRIX À LA BAISSE

Depuis 2015, Paris a toujours fait face à une pénurie d’offre. La raison principale était une demande nettement supérieure à l’offre disponible. Toutefois, pour la première fois depuis des années, le stock de nouveaux biens à vendre est en hausse face à un ralentissement de la demande de début d’année. Cette augmentation a eu pour effet de permettre aux acheteurs de reprendre le pouvoir pour négocier les prix à la baisse.

Maintenant, la question est « Est-ce que le retour récent des acheteurs peut inverser la tendance et faire remonter les prix ? ». Oui et non. Dans un premier temps, si le retour des acheteurs se confirme, il va falloir écluser le stock et les prix continueront de baisser un peu ces prochains mois. En revanche, ne rêvez pas trop. Cette baisse des prix sera très limitée. Si le stock diminue, les vendeurs reprendront le pouvoir et seront moins enclins à accepter une négociation. Si tel est le cas, les prix repartiront à la hausse mais, selon nous, pas avant 2022.

L'ENVIE D’ACHETER DES MAISONS PAR LES PARISIENS VA-T-ELLE PASSER ?

Une frénésie acheteuse de maisons en banlieue, mais aussi en régions, a fait réduire considérablement la demande de biens familiaux à Paris depuis le début de l’année. La grande question est « est-ce que cela va se poursuivre les prochains mois ou n’est-ce qu’une mode ? ».

Avant de vous répondre, il nous semble important de rappeler les éléments suivants. Le choix de partir a été principalement motivé par le premier confinement pendant lequel certains parisiens ont été enfermés pendant 2 mois ou d’autres ont goûté aux joies de la campagne dans leur résidence secondaire. L’émotion suscitée par cette période a été très forte. En gros, plus jamais ça ! 

Même si la décision de partir est motivée par de réelles envies de verdure, une part d’achat d’impulsion est aussi à l’origine de ce choix. Nous sommes donc perplexes sur une tendance de fond avec une véritable désertion de Paris par les acheteurs sur le long terme.

Les Parisiens souhaitant quitter leur ville sont principalement des familles avec enfants et des budgets proches du million d’euros. La motivation du départ est liée à trois critères principaux (avoir plus de surface, avoir un coin de verdure pour les enfants et ne pas être tributaire des transports grâce au télétravail). Mais la demande de maison répondant à ces critères est tellement forte aujourd’hui qu’il est difficile de trouver chaussure à son pied. Pendant ce temps, les prix s’envolent, notamment en banlieue ouest toute particulièrement plébiscitée par les Parisiens. Nous pensons que si l’écart de prix se réduit donc entre Paris et sa banlieue, beaucoup de parisiens risquent de s’interroger et de revenir sur leur décision de partir. Concernant le temps de transport, même si le télétravail s’est démocratisé, il est aujourd’hui rare que les entreprises proposent le télétravail à 100%. Bien au contraire ! Cette période test a montré que cette organisation avait ses limites et que l’absence de présence sur site était également un frein à la productivité. La moyenne est donc aujourd’hui de 2 à 3 jours de télétravail par semaine et le reste en présentiel ce qui n’est pas anodin en termes de temps de transport. Bilan, nous pensons que l’hémorragie va finir par se cicatriser dans quelques mois.

L’IMPACT PROFOND DU COVID SUR LES ATTENTES DES ACHETEURS

La crise du Covid a eu un impact en profondeur sur le comportement et les attentes des acquéreurs de biens immobiliers à Paris. Le premier est le télétravail. Nos clients actuels nous demandent maintenant quasi systématiquement un espace bureau dans leur futur appartement. Il peut être soit intégré dans une pièce de vie ou dans une chambre, soit être un bureau séparé offrant ainsi en complément une chambre d’appoint. Ce nouveau critère a pour impact une augmentation des surfaces recherchées et met ainsi à l’écart les biens n’offrant pas ce type de prestation. La demande d’espace extérieur est également un critère très souvent demandé comme vous l’imaginez. Les biens ne répondant pas à ces critères seront donc nécessairement impactés et verront potentiellement leur prix baisser. Pour les autres, les acheteurs risquent de payer le prix fort. Nous pensons donc que cette tendance est maintenant ancrée dans le marché et ne changera pas sur le long terme.

QUELLES PERSPECTIVES POUR L’IMMOBILIER À PARIS D’ICI LA FIN 2021 ?

Fort de ces différents constats, vous l’aurez compris, il serait bien prétentieux de répondre avec certitude sur l’évolution du marché parisien ces prochains mois. Face à la crise inédite que nous vivons, dont nous ne sommes pas encore tout à fait sortis, tout peut changer du jour au lendemain. Toutefois, pour ne pas vous laisser dans le flou total, voici ce dont nous sommes convaincus.

Même après la crise des subprimes en 2008, le marché de l’immobilier ne s’est jamais effondré à Paris. Il s’est juste stabilisé. La crise majeure que nous vivons n’a pas non plus pour le moment eu un impact considérable sur le marché immobilier parisien. Nous estimons donc qu’un krach immobilier à Paris n’est pas à prévoir.

De la même manière, nous estimons que la demande n’atteindra pas celle des années précédentes, en tout cas pour les prochains mois, et comme expliqué précédemment, il faudra quelques mois avant que le stock de produits à vendre ne se résorbe. Les prix ne vont donc pas s’envoler comme nous avons pu le voir les années précédant la crise sanitaire. Nous estimons donc que le marché de l’immobilier à Paris restera flat ces prochains mois.

Dans ces conditions, si vous êtes à la recherche d’une résidence principale à Paris, nous vous conseillons de ne pas trop attendre, car les prix pourront potentiellement monter en 2022. En revanche, les questions que vous devez tout d’abord vous poser sont relatives à votre réelle motivation d’acheter et à votre stabilité professionnelle vous permettant de vous lancer dans une future acquisition.

Si vous êtes investisseur, si vous souhaitez toujours profiter de taux bas tout en profitant de prix stabilisés, nous estimons que c’est le moment d’acheter, car les risques d’une hausse des taux sont plus forts qu’une baisse et pourront potentiellement grever votre futur rendement.

Si vous avez besoin d’aide dans votre réflexion, nous nous tenons à votre disposition pour échanger sur votre projet d’achat à Paris. Nous nous ferons un plaisir de vous faire profiter de notre expérience de plus de 10 ans de chasseur immobilier au service des acheteurs à Paris.
Rédaction : De Peter Jorgensen
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