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Vers la fin de la hausse des prix de l'immobilier à Paris ?

Après la hausse des prix de l’immobilier à Paris qui se poursuit depuis 2015, tout porte à croire que la folie haussière devrait faire une pause au cours des prochains mois. Sans pour autant parler d’un éclatement d’une bulle immobilière, il est fort à parier que les prix commenceront à se stabiliser au cours du second semestre 2018. Différents facteurs en sont à l’origine. Nous vous expliquons lesquels.
Rédaction : De Peter Jorgensen
Ma Formation Immobilière - centre de formation Financial Times
Membre de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers
Co-gérant et formateur d'un organisme de formation immobilière
Cité dans le Financial Times d'Août 2015
Assurance en Responsabilité Civile Professionnelle et garantie financière Galian
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LES VENDEURS EN DEMANDENT TROP !

Tel le moteur d'un paquebot qui, lorsqu'il tourne à plein régime, est aussi difficile à lancer qu'à arrêter. La psychologie des acquéreurs, comme celle des vendeurs, fonctionne à peu près de la même manière sur le marché de l’immobilier.

Lorsqu’un vendeur est passé par une période où les ventes de biens étaient difficiles et longues faute d‘acquéreurs, même si le marché redémarre, il lui faudra du temps avant de se rendre compte qu’il peut se permettre de vendre son bien cher. Inversement, lorsque le marché est tendu durant une longue période, ce qui est notre cas aujourd’hui, les vendeurs pensent qu’ils peuvent vendre leur bien à des prix délirants. Ils oublient cependant que leur prix n'est plus en adéquation avec le montant que les acquéreurs sont prêts à débourser pour un bien. C'est dans ce cas que les prix commencent à se stabiliser voir à baisser.

A titre d’exemple, un appartement d’une superficie de 104m² situé dans le 20ème est actuellement commercialisé au prix de 1 198 000€ HAI* (11 519€/m²) après avoir été mis en commercialisation 10 jours plus tôt à 1 300 000€ HAI (12 500€/m² !) soit une baisse de – 7.8%. Notons que ce bien reste encore affiché à plus de 11 500€/m² alors qu’il est sombre et sa rénovation de qualité moyenne. 
* Honoraires d'agence inclus

LES PROFESSIONNELS SONT OBLIGES D'ACCEPTER LES PRIX IMMOBILIER IMPOSES PAR LES VENDEURS

L’offre reste toujours très limitée à Paris. La concurrence est donc rude entre les agents immobiliers souhaitant rentrer coûte que coûte des mandats de vente pour gagner leur vie. Ils sont donc souvent contraints d’accepter de mettre sur le marché des produits dont le prix est imposé par le vendeur même s’il est totalement déconnecté de la réalité du marché et de leur estimation. Cette situation a donc contribué à la hausse des prix de l'immobilier à Paris mais de façon artificielle.

Si ces produits très chers sont sans défauts, donc très rares et très demandés, certains acheteurs acceptent de surpayer le bien car ils savent que la probabilité d’en retrouver un comparable est très faible. Dans ce cas, effectivement, les vendeurs réussissent parfois à vendre leur bien nettement au dessus du prix du marché. Pour les autres, c’est une autre affaire. Nous constatons actuellement de plus en plus de cas de baisse de prix des biens qui ne se vendent pas car trop survalorisés. En poursuivant ce type de stratégie, le vendeur s'expose au risque de vendre son bien en dessous du prix réel qu’il aurait pu obtenir en le mettant au bon prix dès le début de sa commercialisation. 

Dans le cadre de nos chasses immobilières, nous recherchons particulièrement ce type de produits pour nos clients afin de faire de bonnes affaires car notre pouvoir de négociation est alors très fort. Les acheteurs qui décident de ne pas passer par un professionnel, risquent ainsi de surpayer leur bien malgré une négociation donnant l’impression d'avoir gagné par exemple -5% alors que la négociation aurait du être de -10% ! Dans ce cas, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un chasseur immobilier qui saura négocier le bien à son juste prix voire en dessous !

LES ACHETEURS COMMENCENT A TIRER LA LANGUE !

Aujourd’hui, les vendeurs exigent que les acquéreurs achètent sans condition suspensive d’obtention de prêt. En d’autres termes, si vous voulez acheter un appartement à 800 000€, vous devez disposer de 800 000€ sur votre compte pour faire une offre sur le bien. Le premier avantage pour le vendeur est une prise de risque zéro si l'acquéreur se voit refuser son prêt. Le second, la vente définitive peut être réalisée dans un délai plus court. L'acquéreur dispose alors d'un pouvoir de négociation plus fort. Aussi étonnant que cela puisse paraître, il n'est pas rare qu'une agence puisse recevoir plusieurs offres au prix dans la même journée et ce sans conditions suspensives, pour un produit valant plus de 1 000 000€ !  


Toutefois, nous avons peine à croire que cette situation puisse perdurer sur le long terme pour deux raisons. Premièrement, depuis la reprise du marché de l’immobilier parisien en 2015, de nombreux acquéreurs ont trouvé leur bonheur. Deuxièmement, le nombre de personnes pouvant se permettre d’acheter très cher un bien est de moins en moins élevé. De plus, de nombreux acquéreurs commencent à avoir du mal à accepter d'un point de vue psychologique, de payer 11 000€ ou 12 000€/m² un bien moyen (exemple : 1er étage, sombre, bruyant…).

L’ECONOMIE EST REPARTIE MAIS PAS AUSSI VITE QUE LE MARCHE DE L'IMMOBILIER

Même si la situation économique de la France s'est nettement améliorées, nous n'en sommes pas encore à la croissance de +7.70% affichée par l’Inde ou à +6.80% affichée par la Chine. En effet, la croissance économique française est de l’ordre de +2.20% alors que, selon les chiffres émanant des notaires à fin mars 2018, les prix à Paris progressent de +7.2% sur un an. Même si le pouvoir d’achat des acquéreurs de biens parisiens est souvent élevé et que les taux restent historiquement bas, cette situation ne pourra pas se maintenir sur le long terme. Nous observons donc actuellement un tassement des ventes confirmé par les chiffres avancés par les notaires qui indiquent une baisse de -10% des transactions sur le premier trimestre 2018 vs 2017.
Peter JORGENSEN (chasseur immobilier à Paris) : www.peter-jorgensen-consulting.com)
Assistance rédactionnelle : http://www.cumfidem-traduction.com/

ATTENTION, POUR LE MOMENT NOUS SOMMES LOIN D'UN EFFONDREMENT DES PRIX DE L'IMMOBILIER A PARIS

Le nombre d’acquéreurs sur le marché parisien, bien qu’en baisse, reste toujours élevé. Nous venons tout juste de sortir d'une période totalement délirante pour nous orienter vers un marché un peu plus raisonnable. En effet, comme nous l’expliquions dans notre analyse du marché de janvier 2018, de nombreux indicateurs restent au vert (taux bas, reprise économique, confiance des consommateurs toujours à un niveau élevé, …). Tout porte à croire que le marché est tout simplement en train de se calmer. Nous pensons que la hausse va se stabiliser au cours des prochains mois ce qui ne sera pas pour déplaire aux futurs acquéreurs que nous nous ferons un plaisir d’accompagner en leur proposant nos services de chasseur immobilier spécialiste de Paris. 
Frais de notaire Prix-immobilier-Paris-2016
Durée de lecture : 3 minutes