I tassi immobiliari attuali a Parigi

ANALISI DEI TASSI IMMOBILIARI E PROSPETTIVE DEI PROSSIMI MESI

I PRIMI SEGNI DI UN'ACCELERAZIONE DELL'AUMENTO

‍In questo rientro di settembre 2025, constatiamo i primi segni di una risalita dei tassi di prestito immobiliari proposti dalle banche in Île-de-France (+0,01 a +0,03% secondo le durate). Finora, questo aumento restava contenuto malgrado un contesto internazionale teso. Tuttavia, la scelta di François Bayrou di sollecitare un voto di fiducia prima di quello del budget potrebbe accentuare la tendenza.

Infatti, questo posizionamento politico espone il governo a un rischio di rovesciamento, anzi a uno scioglimento dell'Assemblea nazionale. Il fallimento del voto del budget invierebbe allora un segnale molto negativo ai mercati finanziari, causando un aumento dei tassi dei prestiti di Stato francesi — e, di rimbalzo, dei tassi dei prestiti immobiliari.

Quale potrebbe essere l'ampiezza di questo aumento? Come spieghiamo nel nostro articolo "È il momento di acquistare prima dell'aumento dei tassi?", le previsioni oscillano tra un mantenimento delle condizioni attuali in caso di voto del budget e una risalita fino al 3,80% nello scenario più sfavorevole.

In questo contesto, il potere d'acquisto degli acquirenti dovrebbe degradarsi nel corso dei prossimi mesi, ma senza raggiungere livelli drammatici. Così, se il vostro progetto riguarda l'acquisto di una residenza principale, vi consigliamo di avanzare senza precipitazione, ma senza tardare troppo. Al contrario, se il vostro obiettivo è realizzare un investimento locativo a credito, può essere pertinente agire rapidamente: aspettare potrebbe significare dover pazientare fino alle prossime elezioni presidenziali per ritrovare condizioni di finanziamento più favorevoli.

È importante notare che tutti i clienti delle banche non beneficiano dello stesso trattamento. I migliori profili (quelli con un apporto finanziario elevato o la capacità di acquistare prodotti bancari supplementari) beneficiano di tassi vantaggiosi. Al contrario, per gli altri profili, le banche tendono ad aumentare i loro margini aumentando i tassi, il che può causare una perdita di clienti.

Se prevedete di acquistare un immobile a Parigi, vi raccomandiamo di discutere in dettaglio con il vostro banchiere o il vostro mediatore prima di impegnarvi, perché i venditori sono molto attenti alla vostra solvibilità prima di accettare un'offerta.

PERCHÉ IL TASSO CHE VI PROPONE LA VOSTRA BANCA EVOLVE NEL TEMPO?

I tassi fissi proposti dalle banche evolvono in funzione dei tassi direttori della Banca Centrale Europea (BCE). La BCE è paragonabile a un rubinetto dei tassi che apre più o meno le valvole per rilanciare l'economia (ribasso dei tassi) o rallentarla (rialzo dei tassi) quando c'è un rischio di surriscaldamento.

Il tasso principale utilizzato dalle banche per determinare il tasso che vi proporranno è l'OAT TEC 10 anni (Tasso di prestito di Stato su 10 anni). Questo tasso evolve nel tempo come potete constatare sul grafico qui sotto.

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Corrisponde al tasso al quale una banca prende in prestito presso la banca centrale per poi mettere questo denaro a vostra disposizione sotto forma di prestito immobiliare. Per vivere, la banca aggiungerà quindi il suo margine e il tasso finale sarà il tasso al quale prenderete in prestito per fare l'acquisizione di un immobile.

Quindi, se l'OAT TEC 10 sale, i tassi aumenteranno e inversamente. Ora, questo tasso proposto dalle banche dipenderà da ogni insegna e dalla sua politica commerciale. Questo margine sarà più o meno importante in funzione del rischio che avrà nel prestarvi e del suo bisogno di captare nuovi clienti. Da qui tassi diversi da una banca all'altra e anche da una regione all'altra.

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COS'È IL TASSO NOMINALE, IL TAEG E IL TASSO DI USURA?

Prima di parlare di tasso di prestito immobiliare, è importante sapere di quali tassi parliamo. La maggior parte delle volte, gli acquirenti hanno tendenza a focalizzarsi sul tasso nominale proposto dalle banche. Ma, in realtà, non è questo tasso che bisogna avere in mente quando confrontate i tassi delle banche alle quali farete appello, ma il TAEG.

• Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): Questo tasso ingloba il tasso nominale ma soprattutto tutti gli altri costi che le banche metteranno a vostro carico. Questi costi complementari sono il costo dell'assicurazione, le spese di dossier, il costo della garanzia, ecc...
• Il tasso nominale: Questo tasso corrisponde, a titolo di confronto, al prezzo del vostro viaggio all'estero comprendente unicamente il vostro biglietto aereo e l'alloggio. Al contrario, non saranno compresi i costi di ristorazione, le diverse escursioni, i regali che vorrete portare... Il tasso nominale è quindi il primo indicatore per farvi un'idea dei tassi del mercato come potete vedere nella tabella sopra, ma non è sufficiente per sapere quale sarà la banca più competitiva.
• Il tasso di usura: È il tasso massimo che una banca (o qualsiasi altro istituto di credito) è autorizzata a proporvi quando vi accorda un credito. Questo tasso è regolamentato e non può essere superato pena ammenda e pena di reclusione. Anche se il tasso nominale che ottenete è basso ma che, per esempio, avete problemi di salute che fanno esplodere il tasso della vostra assicurazione, potete allora superare questo tasso di usura e non potrete quindi prendere in prestito.

COME OTTENERE I MIGLIORI TASSI DI CREDITO IMMOBILIARE?

Il tasso che una banca vi propone dipenderà da numerosi parametri di cui ecco i principali:

1. Il primo parametro è il seguente: la banca valuterà il rischio di prestarvi e la vostra capacità di rimborsarla. Il mutuatario che lavora in un settore portante, con un reddito elevato si vedrà quindi proporre un tasso più basso di una persona il cui rischio di perdere il lavoro è elevato. Allo stesso modo, se gestite male le vostre finanze e siete regolarmente in rosso, la banca potrà pensare che sarà lo stesso per rimborsare il vostro credito. La parte del rischio assunta dalla vostra banca dipenderà dal vostro apporto. Il rischio che assume è necessariamente più basso se il vostro apporto è importante.
2. Il secondo parametro analizzato dalla vostra banca sarà il suo interesse commerciale a proporvi un tasso immobiliare interessante perché prendiate il vostro prestito da lei. Infatti, con tassi d'interesse storicamente bassi e una concorrenza molto forte, le banche guadagnano molto poco denaro quando vi prestano per la vostra acquisizione immobiliare. Il suo margine è nettamente più importante quando vi vende prodotti finanziari come OICVM, titoli in borsa, SCPI. Se disponete di liquidità da investire, vi presterà quindi a un tasso migliore di una persona che non dispone di denaro da investire.
3. Il terzo parametro analizzato dalla vostra banca sarà il vostro tasso di indebitamento. L'HCSF (Alto Consiglio alla Stabilità Finanziaria) ha recentemente allentato le condizioni di concessione di prestiti per i futuri acquirenti immobiliari autorizzando un tasso di indebitamento massimo del 35% e una durata di credito massima di 27 anni (33% e 25 prima del 18/12/2020). Se superate questa durata e questo tasso di indebitamento (specialmente se avete già contratto altri crediti), sarà quasi impossibile prendere un prestito per un'acquisizione immobiliare.

Per riassumere, per ottenere il miglior tasso di credito, dovete disporre di un apporto, di un mestiere portante, di un risparmio che vi permetta di investire in prodotti finanziari, di una buona salute, di una buona gestione dei vostri conti evitando i rossi bancari per esempio e non superare il 35% di indebitamento e 27 anni di durata di credito.

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BISOGNA PRIVILEGIARE LA VOSTRA BANCA O UN MEDIATORE PER PRENDERE IN PRESTITO?

La prima cosa da fare prima di acquistare un immobile è consultare la vostra banca per sapere due cose:

Quando avrete trovato un immobile, sarà disposta a prestarvi e quanto? Quando preparate il vostro acquisto immobiliare, non dovete andare più lontano. Non cercate soprattutto di negoziare il tasso. Al contrario! Non è il vostro obiettivo. Arriverà il tempo di negoziare il tasso quando avrete trovato l'immobile che vi corrisponde, e perché non ricorrendo a un agente immobiliare specializzato.

Quando avrete firmato un compromesso, ritornate a vedere la vostra banca e poi, vi consigliamo vivamente di rivolgervi a un mediatore in prestiti immobiliari. Salvo se tutta la vostra famiglia è in questa banca da moltissimi anni, che intrattenete rapporti privilegiati con il vostro banchiere o che i vostri averi sono molto importanti, sarà nella maggior parte dei casi difficile ottenere un tasso più basso di un mediatore. Un mediatore apporta volume a una banca il che gli permette di beneficiare di tassi più bassi del mercato. Ma il ruolo del mediatore non si ferma lì. Si occuperà di rispondere precisamente a tutte le vostre domande, di preparare il dossier di prestito, di negoziare l'assicurazione mutuatario... Il mediatore con cui lavoriamo da più di 10 anni ha sempre ottenuto un tasso migliore di quello che i nostri clienti riuscivano a ottenere presso la loro propria banca.

Per riassumere, interrogate la vostra banca per sapere quanto potete prendere in prestito. Quando avete trovato, interrogatela di nuovo e chiedetele il suo miglior tasso e poi, consultate il vostro mediatore per sapere se può fare meglio. Anche se un mediatore ha un costo, il guadagno sul vostro credito sarà senza paragone e rappresenterà talvolta diverse decine di migliaia di euro di risparmi.

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IL CASO SPECIFICO DEI PRESTITI DI NON RESIDENTI FRANCESI

Le banche francesi sono molto timorose nel prestare a non residenti. Come abbiamo spiegato precedentemente, le banche francesi vogliono prendere un minimo di rischi quando prestano per un'acquisizione immobiliare. Il fatto di essere non residente espone a una variazione dei redditi che può essere legata al tasso di cambio, a contratti di lavoro talvolta più rischiosi dei contratti di lavoro francesi, a un'opacità sull'origine dei fondi che possono servire da apporto alla vostra acquisizione e la lista è lunga.

È a causa di queste numerose incertezze che le banche francesi sono molto timorose nel prestare a non residenti anche ai francesi che vivono per esempio negli Stati Uniti. I nostri clienti francofoni espatriati nella ricerca immobiliare sono spesso sprovvisti di fronte a questa reticenza delle banche a prestar loro mentre desiderano talvolta semplicemente acquistare la loro residenza principale prima di ritornare in Francia.

Da Peter Jorgensen Consulting, raccomandiamo regolarmente ai nostri clienti un mediatore specializzato nel credito ai non residenti che abbiamo precedentemente selezionato per la qualità delle sue prestazioni.

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È PERTINENTE FARE UNA SIMULAZIONE DI CREDITO SU INTERNET?

Alla luce di tutti gli elementi esposti sopra, comprenderete facilmente che una simulazione di prestito immobiliare sufficientemente fine per sapere se potete prendere in prestito per la vostra acquisizione immobiliare e a quale tasso ci sembra illusoria. Come vi abbiamo consigliato, nulla vale un'analisi precisa del vostro dossier effettuata dal vostro banchiere o dal vostro mediatore. Al contrario, i simulatori di prestito su internet sono ottimi indicatori per farvi un'idea globale dei tassi che vi saranno in teoria proposti dalle banche operanti sul mercato.

Nel quadro delle nostre ricerche immobiliari, chiediamo ai nostri clienti di effettuare una simulazione di prestito prima di lanciarsi nella ricerca. Questo documento è di estrema importanza a diversi livelli:

• Prima di tutto, il denaro non sarà una fonte di stress e non avrete la preoccupazione di chiedervi se la vostra banca vi seguirà quando avrete trovato l'appartamento ideale.
• Il secondo vantaggio è aver già preparato tutti i documenti necessari alla vostra richiesta di credito quando avrete firmato il vostro compromesso.
• Infine l'ultimo punto, questo documento permetterà di rassicurare il vostro venditore quando firmerete la sua offerta d'acquisto. Permetterà anche in numerosi casi di negoziare il prezzo dell'immobile di cui desidererete fare l'acquisizione. Anche se decidete di fare un'offerta senza condizione sospensiva di ottenimento di prestito, e desiderate comunque fare un prestito, avrete tutti gli elementi per condurre il vostro progetto a buon fine e nelle migliori condizioni.