Paris immobilier 2021 : Les prix de l'immobilier vont-ils enfin baisser ?
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Paris Immobilier 2021 : Les prix vont-ils enfin baisser ?

DES REFUS DE CRÉDIT PLUS LIMITÉS EN 2021 VERSUS 2020

Fin 2020, beaucoup de professionnels s’alarmaient quant à la forte hausse des refus de crédit ayant atteint 15 % des demandes des emprunteurs en fin d’année. Cette hausse était due en grande partie aux conditions imposées par le HCSF (Haut Conseil à la Sécurité Financière) interdisant aux emprunteurs de dépasser un taux d’endettement supérieur à 33 % sur 25 ans maximum. 

Toutefois, depuis le 17 décembre dernier, ces conditions se sont desserrées et les emprunteurs peuvent à présent bénéficier d’une durée maximale d’emprunt de 27 ans et d’un taux d’endettement de 35% ce qui devrait réduire le taux de refus de crédit en 2021. Quoi qu’il en soit, même à 15 % de taux de refus au niveau national, si on interprète ces chiffres dans le sens inverse, nous pouvons aussi dire que 85 % des acquéreurs immobiliers peuvent encore emprunter ce qui représente tout de même un grand nombre d’acheteurs potentiels de biens immobiliers à Paris. 

N’oublions pas que les prix de l’immobilier à Paris sont, comme tout le monde le sait, les plus élevés de France. Une grande majorité des acquéreurs de biens parisiens sont soit des cadres, soit des secondo-accédants, soit des investisseurs. La grande majorité de ces acquéreurs disposent donc d’un apport minimal qui dans de nombreux cas s’avère suffisant pour que les banques leurs accordent un crédit si toutes les autres conditions sont remplies par ailleurs (pas de découvert, métier peu exposé à l’impact de la Covid,…). Nous estimons donc que même si certains acquéreurs se verront refuser leur crédit pour acheter à Paris, la grande majorité pourra emprunter ce qui ne sera pas un accélérateur de la baisse des prix.

Le dernier point important à noter est le niveau des taux accordés aux emprunteurs immobiliers. Ces taux déjà historiquement bas, devraient rester bas en 2021. Les acquéreurs, notamment les plus aisés, avec un bon job et un apport important, auront tout intérêt à acheter de l’immobilier à Paris pour profiter de ces taux bas. De plus, en cas de hausse des taux, telle que nous devrions l’observer courant mars et en avril 2021, la demande devrait s’accélérer et faire monter les prix. En effet, les emprunteurs, par peur de manquer l’opportunité d’emprunter à bas prix, pourraient sur ruer à nouveau sur le marché de l’immobilier parisien.

Le crédit ne sera donc pas pour le moment un accélérateur de la baisse des prix à Paris.

LES ACQUÉREURS NE VONT PAS DÉSERTER PARIS EN 2021

A la sortie du premier confinement, l’épreuve de vivre soit dans leur appartement à Paris, soit d’être allé se mettre au vert dans leur maison de campagne, n’a fait rêver les parisiens que d’une chose : Partir de Paris ! Avec le développement massif du télétravail, tous les indicateurs étaient donc au vert pour quitter Paris. Mais qu’en est-il réellement ?

Si tous les parisiens avaient voulu fuir Paris, le nombre de visites se serait effondré au moment du premier déconfinement ce qui n’a pas du tout été le cas. Avec la mise en place massive du télétravail, toutes les conditions étaient pourtant réunies pour travailler à distance tout en gardant un job à Paris. Mais cette réflexion, bien que plus forte qu’en 2019 reste quand même limitée. Entre rêver de partir et prendre réellement la décision de partir, le nombre de personnes ayant franchi le cap est resté limité. Accepter de ramener toute sa famille à la campagne, changer d’école, être obligé de revenir régulièrement à Paris pour des réunions…, il n’est pas finalement pas si simple de partir. La réflexion actuelle des parisiens est plutôt d’acheter une résidence secondaire à 1h ou 2h de Paris pour décompresser le week-end plutôt que de quitter réellement Paris. La demande ne faiblira donc pas réellement à cause de ce facteur.

En revanche, la valeur des biens immobiliers, en fonction de leur agencement intérieur, va prendre plus ou moins de valeur comme nous l’expliquons dans notre article sur l’impact du télétravail sur l’immobilier à Paris.

LA DEMANDE IMMOBILIÈRE À PARIS VA SE RÉÉQUILIBRER EN 2021

N’oublions que nous avons vécu un marché de l’immobilier atypique à Paris depuis 2015. La demande y était très forte et a atteint des sommets dépassant l’entendement jusqu’au premier confinement.

Nos prévisions sont un ralentissement de la demande mais ne nous méprenons pas. Les acheteurs resteront nombreux à Paris. L’envie ne manquera pas aux acheteurs d’acquérir un bien immobilier à Paris. Mais la peur de l’avenir pourra être un frein à l’acquisition. Si la dégradation économique s’accélère, il est probable que certains acheteurs craignent pour leur avenir professionnel. Il est probable que prendre la décision de se lancer dans un emprunt de 20 ou 25 ans soit difficile pour eux. Ces acheteurs pourront donc potentiellement attendre que la situation s’améliore pour se lancer dans une acquisition immobilière.

L’autre comportement possible est d’attendre l’opportunité d’acheter à un prix moins élevé en espérant que les prix baissent. C’est un comportement qui a été ressenti à la suite de la crise financière de 2008. Le problème est qu’en 2008, beaucoup d’acquéreurs ont attendu pendant parfois plusieurs années ce moment. Mais les prix sont restés stables entre 2011 et 2015 pour ensuite repartir à la hausse. Si vous avez donc le projet d’acheter votre résidence principale à Paris, nous vous conseillons de ne pas attendre car vous prenez le risque d’attendre pour rien.

Maintenant, entre les familles qui s’agrandissent et qui doivent absolument acheter plus grand pour accueillir un bébé, les acheteurs qui n’ont pas de problèmes d’emprunts et qui peuvent faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt, ceux qui souhaitent toujours investir à Paris…, la demande ne disparaîtra pas en 2021. Elle va juste se rééquilibrer.

LES VENDEURS BAISSERONT LENTEMENT LEUR PRIX

A la suite du premier déconfinement, le nombre de transaction a été très important alors que les prix n’avaient pas baissé malgré le confinement. A l’heure actuelle, nous observons quelques baisses de prix mais rien pouvant laisser croire aux vendeurs que les prix sont en train de s’effondrer et qu’il faut rapidement vendre et baisser leur prix. Même si la demande ralentit, sachant qu’elle avait atteint des sommets en 2019 et début 2020, nous pensons que le comportement des vendeurs restera le même en 2021. 

Dans ces conditions, les vendeurs dont le bien présente un défaut majeur devront faire attention de ne pas mettre leur bien à un prix trop élevé. Réaliser l’estimation immobilière de son bien seul sera donc risqué. Si le bien rempli tous les critères des attentes de la majorité des acquéreurs, dans ce cas, il pourra tenter de le vendre sur le haut de la fourchette du marché. Pour les autres, une baisse de prix sera fortement probable et conseillée. C’est pour ces raisons que nous faisons le pari d’une reprise en K que nous avons rédigé à la sortie du premier confinement.

Le seul paramètre qui pourrait pousser les vendeurs à baisser le prix de leur bien serait une forte dégradation économique. Si les vendeurs venaient à s’inquiéter d’une possible disparition des acheteurs, il est fort probable que la pression à la baisse du prix de leur bien augmentera et nous verrons alors baisser sensiblement les prix. Toutefois, à ce stade, nous ne sommes pas dans cette configuration.

UN VACCIN EFFICACE FERA REPARTIR LES PRIX À LA HAUSSE À PARIS

Avec l’accélération de la vaccination en France comme à l’étranger, le retour à une vie normale risque de faire revenir en masse les acheteurs et par là même, accélérer le marché de l’immobilier.

Nous pouvons également espérer que les transports internationaux vers la France reviendront pour partie à la normale, permettant aux touristes étrangers de revenir à Paris. Si tel est le cas, le premier marché qui en profitera sera l’immobilier de luxe. Dans le cadre de nos chasses immobilières de biens haut de gamme, de nombreux acquéreurs attendent de pouvoir revenir à Paris et acheter un pied à terre dans les quartiers les plus prisés de la capitale.

En cas de redémarrage économique fort en fin d’année ou début 2022, les freins des acquéreurs pour se lancer risquent de disparaître et faire augmenter la demande ce qui ne vas pas dans le sens d’une baisse des prix à Paris.

Si en revanche, les vaccins ne remplissent pas leur rôle ou qu’ils ne permettent pas de se protéger de nouveaux variants, il est fort probable dans ce cas que la demande baissera. Couplé à la crise économique, la baisse des prix à Paris pourra être plus significative. Mais ce ne sera pas avant 2022, ni même après, selon nos perspectives d’évolution du marché de l’immobilier à Paris.

PARIS NE VIVRA DONC PAS UN KRACH IMMOBILIER EN 2021

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Rédaction : De Peter Jorgensen
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Le marché de l’immobilier parisien n’est pas spéculatif. La majorité des gens achetant un bien immobilier à Paris souhaitent soit y vivre, soit s’en servir comme pied à terre ou le garder comme diversification patrimoniale dans le cadre d’un investissement immobilier à long terme pour la retraite par exemple.

Une chute massive des prix est donc selon nous peu probable en 2021. En revanche, contrairement aux années précédentes, les opportunités de négociation seront plus importantes, les prix affichés de certains produits devraient baisser comme c’est déjà le cas et les acheteurs sous pression des vendeurs depuis de nombreuses années, auront plus de temps pour choisir leur bien.

Si vous n’avez pas le temps pour effectuer la recherche par vos propres moyens ou si vous souhaitez être accompagné pour acheter un bien immobilier à Paris, n’hésitez pas à découvrir les nombreux avantages de faire appel à nos services de chasseur immobilier à Paris.
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