Paris immobilier 2021 : Les prix de l'immobilier vont-ils enfin baisser ?
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Paris Immobilier 2021 : Les prix vont-ils enfin baisser ?

DES REFUS DE CRÉDIT PLUS LIMITÉS EN 2021 VERSUS 2020

Fin 2020, beaucoup de professionnels s’alarmaient quant à la forte hausse des refus de crédit ayant atteint 15 % des demandes des emprunteurs en fin d’année. Cette hausse était due en grande partie aux conditions imposées par le HCSF (Haut Conseil à la Sécurité Financière) interdisant aux emprunteurs de dépasser un taux d’endettement supérieur à 33 % sur 25 ans maximum. 

Toutefois, depuis le 17 décembre dernier, ces conditions se sont desserrées et les emprunteurs peuvent à présent bénéficier d’une durée maximale d’emprunt de 27 ans et d’un taux d’endettement de 35% ce qui devrait réduire le taux de refus de crédit en 2021. Quoi qu’il en soit, même à 15 % de taux de refus au niveau national, si on interprète ces chiffres dans le sens inverse, nous pouvons aussi dire que 85 % des acquéreurs immobiliers peuvent encore emprunter ce qui représente tout de même un grand nombre d’acheteurs potentiels de biens immobiliers à Paris. 

N’oublions pas que les prix de l’immobilier à Paris sont, comme tout le monde le sait, les plus élevés de France. Une grande majorité des acquéreurs de biens parisiens sont soit des cadres, soit des secondo-accédants, soit des investisseurs. La grande majorité de ces acquéreurs disposent donc d’un apport minimal qui dans de nombreux cas s’avère suffisant pour que les banques leurs accordent un crédit si toutes les autres conditions sont remplies par ailleurs (pas de découvert, métier peu exposé à l’impact de la Covid,…). Nous estimons donc que même si certains acquéreurs se verront refuser leur crédit pour acheter à Paris, la grande majorité pourra emprunter ce qui ne sera pas un accélérateur de la baisse des prix.

Le dernier point important à noter est le niveau des taux accordés aux emprunteurs immobiliers. Ces taux déjà historiquement bas, devraient rester bas en 2021. Les acquéreurs, notamment les plus aisés, avec un bon job et un apport important, auront tout intérêt à acheter de l’immobilier à Paris pour profiter de ces taux bas. De plus, en cas de hausse des taux, telle que nous devrions l’observer courant mars et en avril 2021, la demande devrait s’accélérer et faire monter les prix. En effet, les emprunteurs, par peur de manquer l’opportunité d’emprunter à bas prix, pourraient sur ruer à nouveau sur le marché de l’immobilier parisien.

Le crédit ne sera donc pas pour le moment un accélérateur de la baisse des prix à Paris.

LES ACQUÉREURS VONT-ILS TOUS DÉSERTER PARIS EN 2021 ?

Après l’épreuve du premier confinement, qu’ils soient restés dans leur appartement à Paris, ou partis se mettre au vert dans leur maison de campagne, les Parisiens ne rêvaient que d’une chose : quitter Paris ! Le télétravail s’étant quasi généralisé, tous les indicateurs étaient au vert pour que ce rêve devienne réalité. Mais qu’en est-il aujourd’hui ?

D’après certaines études, quasiment un Parisien sur deux souhaite quitter Paris pour se mettre au vert et avoir plus d’espace. Toutefois, compte tenu du nombre de volontaires ayant réellement franchi le cap, Paris n’est pas prêt de se vider de ses habitants et devenir une ville musée. En effet, ramener toute sa famille à la campagne, changer les enfants d’école, revenir régulièrement à Paris pour des réunions requiert tout une logistique qui entrave le passage du rêve à la réalité et pose un véritable dilemme à un bon nombre d’acquéreurs.

Qu'est-ce qui retient les acquéreurs à Paris ? 

Premièrement, même si les entreprises ont largement développé le télétravail qui, par ailleurs, a montré de nombreux atouts, elles ont également compris que la productivité de leurs employés baissait lorsque celui-ci avoisinait les 100 %. C’est pourquoi un bon nombre d’entre elles ont tendance à faire le compromis en s’orientant vers 2 jours en télétravail contre 3 jours en présentiel. Dans le cas d’une acquisition en région, pour un couple avec enfants cela veut dire d’accepter d’être absents 2 jours sur 5 ou passer de nombreuses heures dans les transports les jours de travail en présentiel. Il n’est pas certain que tous les Parisiens acceptent de faire cet effort. 

Deuxièmement, les Parisiens acceptant de partir en banlieue pour faire l’acquisition d’une maison souhaiteront mettre leurs enfants dans de bonnes écoles. Par conséquent, les prix des maisons dans les villes de banlieue ayant les meilleures écoles se sont déjà envolés et l’écart des prix entre Paris et ces villes s’est réduit telle une peau de chagrin. Il est donc fort probable que l’attrait pour la banlieue et ses prix bas devienne de moins en moins intéressant et réduise le nombre de départ de Paris.

Même si le nombre de personnes désertant les grandes villes au profit des villes de plus petite taille est en forte augmentation, et serait de +30% selon le ministère du travail, les acquéreurs parisiens restent aujourd’hui encore indécis, d’où le ralentissement actuel de la demande à Paris. Nous sommes toutefois d’avis qu’il s’agit d’une situation passagère et que, le nombre d’acquéreurs désertant Paris sera plus faible par rapport aux années précédentes, et que l’on ne peut en aucun cas parler à ce stade d’une désertion de la capitale par des acquéreurs parisiens.

LA DEMANDE IMMOBILIÈRE À PARIS VA SE RÉÉQUILIBRER EN 2021

N’oublions que nous avons vécu un marché de l’immobilier atypique à Paris depuis 2015. La demande y était très forte et a atteint des sommets dépassant l’entendement jusqu’au premier confinement.

Nos prévisions sont un ralentissement de la demande mais ne nous méprenons pas. Les acheteurs resteront nombreux à Paris. L’envie ne manquera pas aux acheteurs d’acquérir un bien immobilier à Paris. Mais la peur de l’avenir pourra être un frein à l’acquisition. Si la dégradation économique s’accélère, il est probable que certains acheteurs craignent pour leur avenir professionnel. Il est probable que prendre la décision de se lancer dans un emprunt de 20 ou 25 ans soit difficile pour eux. Ces acheteurs pourront donc potentiellement attendre que la situation s’améliore pour se lancer dans une acquisition immobilière.

L’autre comportement possible est d’attendre l’opportunité d’acheter à un prix moins élevé en espérant que les prix baissent. C’est un comportement qui a été ressenti à la suite de la crise financière de 2008. Le problème est qu’en 2008, beaucoup d’acquéreurs ont attendu pendant parfois plusieurs années ce moment. Mais les prix sont restés stables entre 2011 et 2015 pour ensuite repartir à la hausse. Si vous avez donc le projet d’acheter votre résidence principale à Paris, nous vous conseillons de ne pas attendre car vous prenez le risque d’attendre pour rien.

Maintenant, entre les familles qui s’agrandissent et qui doivent absolument acheter plus grand pour accueillir un bébé, les acheteurs qui n’ont pas de problèmes d’emprunts et qui peuvent faire une offre sans condition suspensive d’obtention de prêt, ceux qui souhaitent toujours investir à Paris…, la demande ne disparaîtra pas en 2021. Elle va juste se rééquilibrer.

LES VENDEURS BAISSERONT LENTEMENT LEUR PRIX

A l’heure actuelle, nous observons de plus en plus de baisses de prix mais rien qui puisse laisser croire que nous sommes face à un effondrement obligeant les vendeurs à baisser leur prix de façon drastique pour vendre le plus rapidement possible. Même si la demande a enregistré ces derniers mois un certain ralentissement, sachant qu’elle avait atteint des sommets en 2019 et début 2020, nous pensons que le comportement des vendeurs évoluera lentement en 2021. 

En effet, les vendeurs dont le bien présente un défaut majeur devront faire attention à ne pas se montrer trop gourmands et devront éviter de réaliser l’estimation immobilière de leur bien par leurs propres moyens. Si le bien rempli tous les critères de la majorité des acquéreurs, dans ce cas, il pourra se vendre sur le haut de la fourchette du marché. Pour les autres, une baisse de prix sera fortement conseillée. C’est pour ces raisons que nous faisons le pari d’une reprise en K que nous avons abordée dans notre article sur la reprise immobilière à deux vitesse écrit à la sortie du premier confinement.

Le seul paramètre qui pourrait pousser les vendeurs à baisser le prix de leur bien serait une forte dégradation économique. Si les vendeurs venaient à s’inquiéter d’une possible disparition des acheteurs, il est fort probable que le prix de leur bien baisse face à cette pression et nous assisterons alors à une baisse sensible des prix sur le marché. Toutefois, à ce stade, nous ne sommes pas encore dans cette configuration.

VACCIN ET RETOUR À LA NORMALE FERA REPARTIR LES PRIX À LA HAUSSE

Même si la vaccination a fortement accéléré durant le premier semestre de 2021, nous ne pouvons pas parler encore du tant espéré retour à la normale. Si la situation pandémique se stabilise et les milliards d’euros injectés dans l’économie permettent de soutenir la croissance, il est fort à parier que les acquéreurs ayant mis leur projet d’acquisition en stand-by reviennent rapidement sur le marché en faisant repartir les prix de l’immobilier à la hausse.

Nous pouvons également espérer que les transports internationaux vers la France reviendront partiellement à la normale, permettant aux touristes étrangers de revenir à Paris. Si tel est le cas, le marché qui en profitera en premier sera l’immobilier de luxe. Dans le cadre de nos chasses immobilières de biens haut de gamme, de nombreux acquéreurs attendent de pouvoir revenir à Paris pour y acheter un pied à terre dans les quartiers les plus prisés de la capitale.

En cas de redémarrage économique fort en fin d’année 2021 ou au début de 2022, les acquéreurs n’auront plus de freins pour se lancer et feront ainsi repartir la demande à la hausse, ce qui ne vas pas dans le sens d’une baisse des prix à Paris.

En revanche, dans le cas d’un scénario catastrophe avec une reprise massive de l’épidémie (peu probable), une forte hausse de l’inflation faisant remonter les taux immobiliers (peu probable également en Europe), une vague de licenciement massif une fois les aides de l’état interrompues (à voir), la dynamique de reprise pourra être stoppée net. Dans ce cas, les acheteurs seront de plus en plus frileux à l’idée de se lancer dans une acquisition immobilière et les prix à Paris partiront alors à la baisse. A ce stade, il est toutefois beaucoup trop tôt pour connaître le sens de l’histoire car beaucoup trop d’incertitudes planent sur ces différentes questions.

PARIS NE VIVRA DONC PAS UN KRACH IMMOBILIER EN 2021

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Rédaction : De Peter Jorgensen
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Le marché de l’immobilier parisien n’est pas spéculatif. La majorité des gens achetant un bien immobilier à Paris souhaitent soit y vivre, soit s’en servir comme pied à terre ou le garder comme diversification patrimoniale dans le cadre d’un investissement immobilier à long terme pour la retraite par exemple.

Une chute massive des prix est donc selon nous peu probable en 2021. En revanche, contrairement aux années précédentes, les opportunités de négociation seront plus importantes, les prix affichés de certains produits devraient baisser comme c’est déjà le cas et les acheteurs sous pression des vendeurs depuis de nombreuses années, auront plus de temps pour choisir leur bien.

Si vous n’avez pas le temps pour effectuer la recherche par vos propres moyens ou si vous souhaitez être accompagné pour acheter un bien immobilier à Paris, n’hésitez pas à découvrir les nombreux avantages de faire appel à nos services de chasseur immobilier à Paris.
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