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Marché immobilier Paris - Perspective 2016

D’un côté, les taux restent bas, les parisiens ont besoin de se loger et le stock de produits à la vente a tendance à diminuer. De l’autre, la confiance des ménages baisse, les marchés financiers sont très volatiles et les tensions géopolitiques n’ont jamais été aussi fortes. Voici notre analyse détaillée.
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Prix immobilier Paris
Rédaction : De Peter Jorgensen
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PRIX IMMOBILIER PARIS
Les taux restent faibles mais combien de temps encore ?
 
Depuis le début de l’année, les taux continuent de baisser ce qui permet aux futurs acheteurs de profiter de conditions favorables pour procéder à une acquisition. Toutefois, il n’est pas impossible que ces taux remontent au second semestre 2016 même si la probabilité est faible compte tenue de la reprise économique molle en Europe. Si tel est le cas, il est fort probable que la demande repartira à la hausse car les acquéreurs auront peur de manquer une opportunité historique de profiter de taux bas ce qui aura pour effet de faire remonter les prix, comme nous l’avons observé fin 2015.
 

L’offre de biens à la vente diminue poussant les prix à la hausse
 
Sur le dernier trimestre 2015, le nombre de transactions a sensiblement augmenté ce qui a eu pour effet de réduire le nombre de biens disponibles à la vente. Ainsi, en ce début d’année, le nombre de produits à la vente a diminué alors que les acheteurs semblent toujours présents. Si la demande des acheteurs continue à se confirmer, il est fort probable que les prix continueront à remonter. Toutefois, dans le cadre de notre activité de chasse immobilière, nous observons que le comportement des acheteurs est très volatile au-delà de l’effet saisonnier de l’immobilier. Ainsi, suite aux attentats de novembre 2015, nous avons observé que les acheteurs s’étaient complètement retirés du marché.
 

Les parisiens n’en peuvent plus d’attendre une baisse des prix pour se loger !

Depuis 2011, les parisiens n’ont cessé d’attendre que les prix baissent à Paris. Force est de constater que les prix n’ont baissés que d’environ -4% en 4 ans (de 2011 à 2015) contre +30% de 2008 à 2011 ! Depuis 2011, les familles parisiennes se sont agrandies et ont très souvent besoin d’une pièce supplémentaire. Dans le cadre de nos recherches, les clients demandent le plus souvent un « appartement comme le nôtre, mais avec une pièce en plus ». C’est en partie pour cette raison que nous pensons que le niveau de la demande ne faiblira pas au cours de 2016 permettant ainsi de maintenir les prix sur le marché parisien.
 

Les marchés financiers ne cessent de baisser depuis le début de l’année

Les marchés financiers sont en forte baisse depuis le début de 2016 (-14% pour le CAC 40 au 9/02/2016). Cette baisse a un double impact sur le comportement des acheteurs immobiliers. 

Le premier est l’impact financier. En effet, pour constituer un apport, certains acheteurs vendent leurs actions. La forte baisse des cours à la suite de cette vente d’actions en vue d’effectuer une acquisition immobilière fait de facto baisser le pourvoir d’achat immobilier desdits acheteurs limitant ainsi leur capacité à acheter.

Le deuxième impact de cette baisse des marchés financiers est psychologique ! La baisse des marchés financiers contribue souvent à dégrader la confiance des entreprises. Dans ce contexte, les risques de licenciement augmentent. Dans un univers professionnel incertain, les acheteurs ont souvent tendance à attendre d’être rassurés sur leur avenir professionnel avant de se lancer dans un achat et de s’endetter pour plusieurs dizaines d’années. Espérons que cette hémorragie va se calmer !
 

Les prix des appartements ne sont pas tous touchés de la même façon 

Dans le cadre de nos recherches, nous continuons à observer un phénomène qui perdure depuis que le marché s’est stabilisé à Paris. Les biens sans défaut majeur (calme, lumineux, en étage élevé avec ascenseur, avec un bon agencement, situés dans une bonne copropriété…) se vendent vite et très cher. Ainsi, lors de nos recherches, il nous est régulièrement arrivé de nous battre à plusieurs sur un même bien avec une offre au prix sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Très souvent, ces produits se vendent en quelques jours, voire quelques heures. D’autres produits comportant de défauts (rez-de-chaussée, sombre, en mauvais état, perte de place…), peuvent parfois rester plusieurs mois sur le marché, voire plusieurs années sur le marché.
 

Acheteurs et vendeurs sont redevenus raisonnables
 
Contrairement aux années d’euphorie, les vendeurs ont compris qu’il était risqué de proposer un prix trop élevé par rapport au marché. De leur côté, les acheteurs se montrent plus prudents. Ce comportement est plus qu’appréciable pour assainir le marché. Cet état d’esprit est à notre avis en grande partie à l’origine de la stabilisation des prix à Paris. En revanche, en cas de raréfaction de l’offre, nous risquons de repartir dans une foire d’empoigne qui fera grimper à nouveau les prix de l’immobilier à Paris.
 
 
Bilan : L’association de ces différents facteurs nous pousse à croire que le marché de l’immobilier parisien va continuer à se stabiliser. Toutefois, en cas de choc économique (crack financier, forte hausse des taux d’emprunt…) ou de choc géopolitique (série d’attentats, dégradation des relations internationales, explosion de la zone euro), il faudra s’attendre à une baisse des prix en 2016. Il est cependant trop tôt pour nous pour se prononcer. L’avenir nous le dira...
 
La stabilisation des prix devrait se confirmer.
Socaf Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers Ma Formation Immobilière - centre de formation Financial Times
Membre de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers
Co-gérant et formateur d'un organisme de formation immobilière
Cité dans le Financial Times d'Août 2015
Assuré en Responsabilité Civile Professionnelle chez Covea Risk - SOCAF
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