Comment analyser les prix du marché de l'immobilier à Paris ?
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Comment faire une analyse du marché de l'immobilier ?

Vous avez certainement dû remarquer que les chiffres peuvent être très différents entre les prix des articles de presse, les sites internet d’estimation en ligne, les annonces immobilières ou encore les données communiquées par les notaires ou le gouvernement. Comment s’y prendre alors pour analyser ces informations et se faire une idée juste des prix de l’immobilier à Paris lorsque l’on souhaite acheter ou vendre un bien ? D’où viennent de tels écarts et quel crédit convient-il d’accorder à ces différents prix et leur évolution ? Enfin, quels réflexes devez-vous prendre pour analyser ces chiffres ? On vous dit tout...

ANALYSE DES ÉCARTS ENTRE LE MARCHÉ ET LES ANNONCES IMMOBILIÈRES

Vous l’avez certainement remarqué, lorsque des magazines spécialisés en immobilier communiquent des prix dans une ville ou une région, vous les trouvez souvent inférieurs aux prix observés dans les annonces. C’est normal ! En effet, pour rédiger leurs articles, les journalistes doivent se baser sur des données validées.

Les seules sources de données faisant foi à ce jour en France sont les données émanant des notaires et du gouvernement. Mais pourquoi ces prix sont-ils toujours inférieurs aux prix des annonces ? Ces prix sont communiqués net vendeur dans la majorité des cas alors que les annonces que vous consultez, par exemple sur Seloger, intègrent les honoraires d’agence. De plus, les prix des notaires sont les prix de transaction obtenus après négociation. Dans une annonce immobilière, le prix affiché est celui avant négociation. La valeur subjective d'un bien (écart entre le prix de marché et le prix affiché dans les annonces) peut être très importante à Paris, le prix des annonces étant très souvent supérieur au prix réel du bien.

Si vous voulez savoir comment analyser le marché de l’immobilier, vous devez donc tout d’abord savoir si vous êtes en position de vendeur ou d’acquéreur. Si vous êtes vendeur, ces chiffres seront justes puisqu’ils correspondent au montant que vous empocherez lors de la vente. En revanche, si vous êtes acquéreur, vous devrez ajouter à ces montants celui des honoraires d’agence pour avoir une vision juste du marché.

VÉRIFIEZ LES DATES ET LE DÉCALAGE TEMPOREL DES PRIX

Beaucoup d’articles que vous trouvez sur Internet ou dans la presse spécialisée consacrés au marché de l’immobilier sont, pour la plupart, rédigés par des journalistes ou des économistes. Ces derniers exploitent des chiffres extraits des statistiques émanant d’organismes officiels et sont ainsi en mesure de vous communiquer des informations fiables. Cependant, ce n’est pas parce qu’ils sont fiables, que ces chiffres ne vous induisent pas en erreur. En effet, ils ont souvent 3 mois de retard sur le marché, voire 6 mois s’agissant de la base de données gouvernementale (DVF). Lorsque le marché est régulièrement en hausse comme nous pouvons le voir à Paris depuis de nombreuses années, vous risquez d’analyser des données immobilières avec un écart qui est proportionnel à la hausse des prix de l’immobilier sur la période. Pour que votre analyse soit pertinente, il vous faudra donc réactualiser vos chiffres pour vous faire une idée des prix actuels.

FAITES ATTENTION AUX SITES D’ESTIMATION EN LIGNE

Les sites d’estimation gratuite en ligne utilisent des méthodes de calcul pouvant être différentes d’un site à l’autre. Certains sites utilisent les données des annonces de biens actuellement en vente alors que d’autres vont utiliser les données émanant des notaires. D’autres encore font un « mix » des données des notaires et des données internes relatives à leurs propres transactions. A partir de ces informations, chaque site utilise son propre algorithme pour estimer le prix d’un marché.
Compte tenu de ces différentes méthodes propres à chaque site, vous pouvez ainsi observer dans une même rue, des écarts de prix très importants. À titre d’exemple, voici un extrait de prix obtenus à partir de 3 sites d’estimation en ligne différents :

Prix de l’immobilier du Boulevard de Magenta à Paris sur 3 sites d’estimation en ligne le 25/11/2020
Prix Min
Prix Médian
Prix Max
Meilleurs Agents
8 293€
10 100€
11 960€
Efficity
7 350€
10 050€
12 120€
La Cote Immo
9 659€
10 529€
11 353€
Ecart max
31.5%
4.8%
6.8%
En prenant l’exemple d’un bien de 120m² et en se basant sur le prix médian, l’écart de prix obtenu est alors de l’ordre de 50 000€ ! De quoi se payer une très belle cuisine ! 

Avant d’analyser ces différentes données sur le marché de l’immobilier, il vous faudra donc faire votre petite enquête pour connaître la méthode qui a permis d’obtenir ces données. A partir de là, vous serez capable de les corriger et ainsi obtenir une information fiable.

PRENEZ DU RECUL SUR L’ÉVOLUTION DES PRIX DE L’IMMOBILIER

Comme vous le savez, le marché de l’immobilier est un marché local. Il n’y a donc pas UN marché mais DES marchés de l’immobilier. Je dirais même qu’à l’échelle de la France, il en existe des milliers. Ces marchés peuvent être à l’échelle d’une rue au sein même d’un quartier. Dans ces marchés répartis par zone, il existe d’autres marchés. Le marché des maisons et celui des appartements. Ensuite, en prenant l’exemple des appartements, il existe celui des studios, des deux pièces, des cinq pièces… Et dans ces marchés, il y a celui du neuf et de l’ancien.

En d’autres termes, faire des prévisions de tendance en matière de l’évolution des prix de l’immobilier en France ne veut en théorie absolument rien dire. Prenons pour exemple la note conjoncturelle des notaires au 2ème trimestre 2020. Celle-ci indique que les prix de l’immobilier en France augmentent de 7 % sur 1 an selon les indicateurs avancés des avant-contrats collectés par les notaires. Dans le même temps, une carte présente l’évolution des prix par ville pour des appartements dans l’ancien. Ces statistiques font apparaître que les prix à Amiens sont en hausse de +18.3 % pour les T2 en 2020 vs les T2 en 2019. Mais à Limoges, les prix sont en baisse de -5.4 % pour cette même période. Bilan, dire que les prix sont en hausse en France alors que les prix dans certaines villes s’effondrent et dans d’autres s’envolent, ne veut rien dire.

Faut-il pour autant mettre toutes ces statistiques à la poubelle lors de l’analyse du marché de l’immobilier ? La réponse est non. En effet, elles permettent de se faire une idée sur la tendance générale de l‘évolution des prix de l’immobilier. Mais il ne faut pas aller plus loin dans cette analyse. Et surtout, le plus important est de ne pas utiliser ces statistiques pour vous faire une idée lors de l’estimation immobilière d’un bien lorsque vous souhaitez vendre ou acheter. Vous risquerez alors de faire une grosse erreur d’interprétation et de prendre des décisions pouvant vous faire perdre beaucoup d’argent.

LES PRIX À CHOISIR POUR FAIRE UNE BONNE ANALYSE DU MARCHÉ 

La première question à se poser en analysant le marché de l’immobilier est de savoir à quoi vont vous servir ces informations ?

Si l’objectif est uniquement de vous informer pour alimenter vos conversations personnelles ou professionnelles, vous pouvez utiliser des chiffres précis obtenus des sources d’information fiables. En revanche, n’oubliez pas citer vos sources et la date de vos informations et ensuite d’expliquer à vos interlocuteurs qu’il ne s’agit que de tendance générale.

Si l’objectif est de réaliser l’estimation de votre appartement à Paris, la tâche devient beaucoup plus compliquée. Comme nous l’expliquons dans notre article sur les raisons pour lesquelles il est dangereux d’estimer un bien sans l’aide d’un professionnel, vous allez devoir faire un gros travail de retraitement des informations, obtenir les données sur les prix les plus récentes ou actualisées, vérifier la qualité de vos sources, etc. Seul ce travail vous permettra ensuite d’effectuer une estimation précise des prix du marché à l’adresse de votre bien. Dans notre présentation expliquant pourquoi nos estimations sont précises et objectives, nous vous expliquons étape par étape, le travail que nous réalisons pour estimer le prix d’un bien lorsqu’un de nos clients en chasse immobilière souhaite se positionner sur un bien que nous lui avons trouvé.

Si l’objectif est d’acheter un bien immobilier à Paris, vous devrez faire le même travail qu’un vendeur pour savoir si vous devez ou non négocier le bien que vous souhaitez acheter.

En conclusion, la prochaine fois que vous lirez les chiffres sur le marché de l’immobilier, ayez les bons réflexes, posez-vous des bonnes questions et prenez de la distance !
Rédaction : De Peter Jorgensen
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