Imparare a leggere correttamente i dati della stampa immobiliare senza sbagliare

Analisi delle diffenze tra il mercato e gli annunci immobiliari

Lo avrete sicuramente notato: quando le riviste specializzate nel settore immobiliare comunicano i prezzi di una città o di una regione, spesso risultano inferiori rispetto a quelli osservati negli annunci. È normale! Infatti, per redigere i loro articoli, i giornalisti devono basarsi su dati convalidati.

Le uniche fonti di dati ufficialmente riconosciute in Francia sono oggi quelle provenienti dai notai e dal governo. Ma perché questi prezzi sono sempre inferiori a quelli degli annunci? Nella maggior parte dei casi, questi importi vengono comunicati al netto del venditore, mentre gli annunci che consultate, ad esempio su Seloger, includono le commissioni dell’agenzia. Inoltre, i prezzi dei notai corrispondono ai prezzi effettivi di transazione ottenuti dopo la negoziazione. In un annuncio immobiliare, invece, il prezzo visualizzato è quello prima della trattativa. Il valore soggettivo di un immobile (differenza tra il prezzo di mercato e quello indicato negli annunci) può essere molto elevato a Parigi, poiché il prezzo richiesto negli annunci è molto spesso superiore al valore reale dell’immobile.

Se volete capire come analizzare il mercato immobiliare, dovete prima sapere se vi trovate nella posizione di venditore o di acquirente. Se siete venditori, questi dati saranno corretti perché corrispondono all’importo che incasserete al momento della vendita. Se invece siete acquirenti, dovrete aggiungere a tali importi le commissioni dell’agenzia per avere una visione realistica del mercato.

Verificate le date e lo scarto temporale de prezzi

Molti articoli che trovate su Internet o sulla stampa specializzata dedicati al mercato immobiliare sono, per la maggior parte, scritti da giornalisti o economisti. Questi ultimi utilizzano dati estratti da statistiche provenienti da organismi ufficiali e sono quindi in grado di fornirvi informazioni affidabili. Tuttavia, il fatto che siano affidabili non significa che non possano trarvi in inganno. Infatti, spesso hanno un ritardo di 3 mesi rispetto al mercato, o addirittura di 6 mesi nel caso della banca dati governativa (DVF). Quando il mercato è in crescita o in calo, rischiate quindi di analizzare dati immobiliari con uno scarto proporzionale all’evoluzione dei prezzi immobiliari nel periodo considerato. Per rendere pertinente la vostra analisi, sarà quindi necessario aggiornare i dati per avere un’idea dei prezzi attuali.

Fate attenzione ai siti di stima online

I siti di stima gratuita online utilizzano metodi di calcolo che possono variare da un sito all’altro. Alcuni si basano sui dati degli annunci di immobili attualmente in vendita, mentre altri utilizzano dati provenienti dai notai. Altri ancora realizzano un “mix” tra dati notarili e dati interni relativi alle proprie transazioni. A partire da queste informazioni, ogni sito utilizza il proprio algoritmo per stimare il prezzo di un mercato.

A causa di queste diverse metodologie specifiche per ciascun sito, è possibile osservare differenze di prezzo molto importanti persino nella stessa strada. A titolo di esempio, ecco un estratto di prezzi ottenuti da 3 diversi siti di stima online:

Prezzi immobiliari di rue de Rennes a Parigi 6 su 3 siti di stima online al 05/01/2024

Prendendo l’esempio di un immobile di 120 m² e basandosi sul prezzo mediano, la differenza massima ottenuta tra due valutatori online è di circa 190.000 €! Abbastanza per finanziare dei bellissimi lavori di ristrutturazione!

Prima di analizzare questi diversi dati sul mercato immobiliare, sarà quindi necessario fare una piccola indagine per capire il metodo utilizzato per ottenere tali dati. Solo così sarete in grado di correggerli e ottenere informazioni affidabili.

Scopri di più su I pro e i contro dei siti di stima online.

Prendete delle distanze dall'evoluzione dei prezzi immobiliari

Come sapete, il mercato immobiliare è un mercato locale. Non esiste quindi UN solo mercato immobiliare, ma tanti mercati immobiliari. Direi addirittura che, su scala nazionale in Francia, ne esistono migliaia. Questi mercati possono essere circoscritti persino a una singola strada all’interno di un quartiere. All’interno di questi mercati suddivisi per zona, esistono altri sotto-mercati: quello delle case e quello degli appartamenti. Poi, prendendo ad esempio gli appartamenti, esistono il mercato dei monolocali, dei bilocali, dei cinque locali… E, all’interno di questi segmenti, vi sono ancora il nuovo e l’usato.

In altre parole, fare previsioni sull’andamento dei prezzi immobiliari in Francia, in teoria, non significa assolutamente nulla. Prendiamo ad esempio il bilancio immobiliare 2025 dei notai. Questo indica che i prezzi delle case in Francia aumentano dello 0,2% su un anno e quelli degli appartamenti dell’1,3%. Allo stesso tempo, un grafico mostra l’evoluzione dei prezzi per città relativamente agli appartamenti usati. Queste statistiche evidenziano che i prezzi a Bordeaux sono in calo del -3,7% su un anno, mentre a Digione aumentano del 3,1% nello stesso periodo. In conclusione, affermare che i prezzi aumentano in Francia quando in alcune città diminuiscono e in altre schizzano verso l’alto non ha alcun senso.

Bisogna allora buttare tutte queste statistiche nella spazzatura quando si analizza il mercato immobiliare? La risposta è no. Infatti, consentono di farsi un’idea della tendenza generale dell’evoluzione dei prezzi immobiliari. Ma non bisogna spingersi oltre in questa analisi. E soprattutto, la cosa più importante è non utilizzare queste statistiche per farsi un’idea durante la valutazione immobiliare di un bene quando si desidera vendere o acquistare. Si rischia infatti di commettere un grave errore di interpretazione e di prendere decisioni che potrebbero far perdere molto denaro.

Quali prezzi scegliere per fare una buona analisi del mercato

La prima domanda da porsi quando si analizza il mercato immobiliare è: a cosa vi serviranno queste informazioni?

Se l’obiettivo è semplicemente informarsi per alimentare conversazioni personali o professionali, potete utilizzare dati precisi provenienti da fonti affidabili. Tuttavia, non dimenticate di citare le vostre fonti e la data delle informazioni, spiegando poi ai vostri interlocutori che si tratta soltanto di una tendenza generale.

Se l’obiettivo è realizzare la valutazione del vostro appartamento a Parigi, il compito diventa molto più complicato. Come spieghiamo nel nostro articolo sulle ragioni per cui è pericoloso stimare un immobile senza l’aiuto di un professionista, dovrete svolgere un importante lavoro di rielaborazione delle informazioni, ottenere i dati sui prezzi più recenti o aggiornati, verificare la qualità delle vostre fonti, ecc. Solo questo lavoro vi permetterà poi di effettuare una valutazione precisa dei prezzi di mercato all’indirizzo del vostro immobile. Nella nostra presentazione che spiega perché le nostre valutazioni sono precise e obiettive, illustriamo passo dopo passo il lavoro che svolgiamo per stimare il prezzo di un immobile quando uno dei nostri clienti in ricerca immobiliare desidera posizionarsi su un bene che abbiamo trovato per lui.

Se l’obiettivo è acquistare un immobile a Parigi, dovrete fare lo stesso lavoro di un venditore per capire se sia opportuno o meno negoziare il prezzo dell’immobile che desiderate acquistare.

In conclusione, la prossima volta che leggerete dati sul mercato immobiliare, adottate i giusti riflessi, ponetevi le domande corrette e prendete le dovute distanze!

‍Leggi anche: Prospettive di evoluzione dei prezzi a Parigi nel 2026‍