Bisogna davvero aspettare un calo dei prezzi immobiliari a Parigi per acquistare?

Acquistare presto la propria abitazione principale è il miglior investimento

Per iniziare questo articolo, ci sta particolarmente a cuore ricordarvi le basi dell’investimento attraverso un parallelo tra la piramide di Maslow (una rappresentazione molto conosciuta della gerarchia dei bisogni) e il risparmio. La base di questa piramide rappresenta i bisogni essenziali da soddisfare, di cui fa parte l’abitazione principale, mentre la cima riflette ciò che riguarda il desiderio, come le azioni, l’immobiliare cartaceo o altri prodotti finanziari come le criptovalute.

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Attraverso questa piramide possiamo trarre diverse conclusioni relative all’abitazione principale:

• L’abitazione principale è il primo investimento da realizzare nella vita. Prima lo si fa, meglio è. Più presto si realizza questo investimento, più rapidamente si potrà passare alle fasi successive.
• L’abitazione principale deve soddisfare un bisogno primario: avere un luogo dove vivere, il che va oltre il semplice aspetto finanziario dell’investimento che rappresenta.

Partendo da questo principio, aspettare troppo a lungo per acquistare la vostra abitazione principale, pur avendone i mezzi, non farà altro che rallentare la realizzazione di investimenti successivi che vi consentiranno di sviluppare il vostro patrimonio.

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Perché un forte calo dei prezzi a Parigi è poco probabile?

Se desiderate aspettare prima di acquistare la vostra abitazione principale, partite quindi dal presupposto che i prezzi diminuiranno fortemente e che per voi sarà più conveniente attendere per comprare una casa più grande a un prezzo inferiore.

Purtroppo, l’andamento storico dei prezzi immobiliari a Parigi mostra che i prezzi non sono mai crollati. Ma perché il mercato parigino è così resiliente e poco volatile?

Innanzitutto, l’offerta immobiliare a Parigi non può aumentare in misura significativa, poiché esistono pochissimi terreni edificabili. Senza un forte afflusso di nuovi immobili sul mercato, per definizione, i prezzi non possono crollare.

Inoltre, sarebbe necessario che gli attuali proprietari vendessero in massa. Questa situazione è improbabile, poiché il mercato immobiliare parigino è composto principalmente da proprietari che acquistano una seconda abitazione. Se questi ultimi aspettano un calo dei prezzi per acquistare la loro nuova abitazione principale, non venderanno neppure il bene attuale, il che non aumenta l’offerta di immobili in vendita e limita meccanicamente il calo dei prezzi.

La domanda, invece, è effettivamente rallentata a Parigi a partire dall’ultimo trimestre del 2022 rispetto agli anni precedenti, in particolare inizialmente a causa del tasso d’usura e successivamente per il forte aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, non dobbiamo fraintendere la situazione. La domanda non sta crollando, perché i francesi restano profondamente legati alla proprietà immobiliare. Secondo lo studio Procivis-Harris Interactive realizzato nel 2023, il 55% dei francesi consulta annunci immobiliari e quasi un terzo della popolazione ha intrapreso azioni concrete (visite, simulazioni di mutuo…) negli ultimi mesi.

Infine, il mercato parigino non è speculativo. In genere, i mercati immobiliari in cui i prezzi possono crollare sono soprattutto mercati dominati dagli investitori che, vedendo cambiare il vento, non esitano a vendere rapidamente, provocando un rapido calo dei prezzi. È per questo motivo che, anche oggi, nonostante la tendenza al ribasso dei prezzi, Parigi non si trova di fronte a una bolla immobiliare.

Ecco un’illustrazione dell’andamento dei prezzi a Parigi che mostra come non siano mai crollati per lunghi periodi. Al massimo, hanno attraversato fasi di stabilizzazione al ribasso.

È per tutte queste ragioni, e molte altre ancora, che il mercato immobiliare parigino è così resiliente e che, anche se i prezzi dovessero diminuire, il calo resterebbe limitato sia nell’entità sia nella durata. Di conseguenza, se desiderate aspettare che i prezzi diminuiscano per acquistare, il rischio di aspettare inutilmente, e a lungo, resta molto elevato.

Leggi anche: Evoluzione dei prezzi immobiliari a Parigi nel 2026

L'acquisto di un'abitazione principale è un investimento a lungo termine

Contrariamente agli operatori immobiliari il cui obiettivo è acquistare un immobile da ristrutturare per rivenderlo rapidamente generando una plusvalenza nel minor tempo possibile, l’acquisto della vostra abitazione principale è generalmente realizzato in una prospettiva di lungo periodo e non con una logica di compravendita rapida.

Secondo diversi studi sul tema, il primo acquisto immobiliare avviene mediamente all’età di 32 anni e, in media, una persona cambia casa 5 volte nel corso della vita. Partendo dal presupposto che l’aspettativa di vita in Francia è di circa 80 anni, possiamo affermare che un proprietario rimane in media quasi 10 anni in ogni abitazione acquistata.

Anche se questo calcolo non è perfettamente realistico — perché un giovane acquirente resterà necessariamente meno tempo nella sua prima casa, soprattutto per ragioni legate alla crescita della famiglia — resta comunque il fatto che acquistare un immobile non si fa normalmente per un periodo di soli due anni, salvo eccezioni (trasferimenti professionali, problemi economici, divorzio…).

Partendo da questa constatazione, abbiamo calcolato la crescita dei prezzi su periodi mobili di 10 anni a Parigi. Ne emerge che da oltre 20 anni, un acquirente che conserva il proprio immobile per 10 anni ha sempre realizzato una plusvalenza rispetto al prezzo di acquisto. Anche se questo guadagno tende a ridursi, acquistare una residenza principale continuerà quindi, nella maggior parte dei casi, a essere un investimento redditizio nel lungo termine a Parigi.

Nella storia dei prezzi immobiliari a Parigi, l’unico periodo durante il quale i prezzi sono diminuiti su un orizzonte di 10 anni è stato negli anni ’90. All’epoca, i prezzi sono scesi per circa un decennio. Va però ricordato che i tassi di interesse si aggiravano attorno al 12%, situazione completamente diversa da quella attuale.

Pertanto, a meno che non vogliate scommettere sul fatto che i prezzi scenderanno a Parigi per 10 anni consecutivi oppure che il vostro progetto sia lasciare Parigi in tempi brevi, oggi non ha molto senso aspettare un calo dei prezzi per acquistare la vostra abitazione principale.

L'acquisto di un'abitazione principale non è solo un'operazione finanziaria

L’acquisto di un’abitazione principale va ben oltre l’aspetto finanziario.

Potremmo paragonare questo acquisto alla scelta di un lavoro. Il team aziendale, le mansioni che vi saranno affidate, l’etica dell’impresa avranno un’importanza pari o addirittura superiore rispetto allo stipendio. Questi elementi sono ancora più veri per le giovani generazioni.

Allo stesso modo, l’acquisto di un’abitazione principale risponde anche a desideri che vanno oltre la semplice dimensione economica. Infatti, soddisfa il desiderio di sentirsi bene nella propria casa dopo una lunga giornata di lavoro, di esprimere il proprio gusto attraverso l’arredamento, di fare in modo che la propria famiglia e i propri figli si sentano bene e possano crescere nelle migliori condizioni. Alla luce di questi elementi, la motivazione finanziaria deve passare in secondo piano quando decidete di acquistare la vostra abitazione principale.

Prendiamo l’esempio di una famiglia composta da una coppia con due figli. Quando si è trasferita nell’appartamento familiare, la coppia aveva un solo figlio e due camere da letto. Con l’arrivo del secondo bambino, i due piccoli sono stati costretti a condividere la stessa stanza, con tutti gli svantaggi che ne derivano: rumore durante i compiti, mancanza di privacy… Se questa coppia ne avesse le possibilità economiche, non pensate che sarebbe meglio traslocare il prima possibile senza aspettare un eventuale calo dei prezzi, evitando così che siano i figli a subirne le conseguenze, e questo solo per un obiettivo di redditività finanziaria? Credo che conosciate già la risposta.

In sintesi, per capire se aspettare un calo dei prezzi prima di acquistare la vostra abitazione principale, chiedetevi innanzitutto quali siano le ragioni profonde che vi spingono a comprare una nuova casa, andando oltre il semplice aspetto finanziario.

Non abbiate paura di fare il grande passo per acquistare la vostra abitazione principale

La domanda se aspettare un calo dei prezzi per acquistare è solo una delle tante domande che vi ponete prima di comprare. Ma non potrebbe essere che aspettare sia semplicemente un modo per evitare di lanciarvi, perché avete paura di commettere un errore?

Infatti, l’acquisto di un immobile rappresenta, per la grandissima maggioranza dei francesi, la spesa più importante della propria vita. Anche un’auto da 50.000 € costerà sempre meno di un appartamento a Parigi. Per questo motivo, prendere la decisione di acquistare non è sempre semplice e il modo migliore per non fare il grande passo è trovare delle scuse. Anche se queste scuse sono spesso del tutto giustificate, rappresentano comunque un modo per evitare il rischio di sbagliare.

Il problema è che il rischio zero in un acquisto immobiliare non esiste, così come non esiste in nessun investimento. Anche affidandovi a un cacciatore immobiliare, il cui ruolo non è soltanto trovare la perla rara ma anche mettere in sicurezza il vostro acquisto immobiliare, nulla impedirà che sei mesi dopo l’acquisto scopriate una brutta sorpresa: una famiglia molto rumorosa che si trasferisce sopra di voi oppure il vicino di pianerottolo che scopre un’infestazione di cimici dei letti nel suo appartamento, con il rischio di contaminare anche il vostro.

Allo stesso modo, l’evoluzione dei prezzi del mercato immobiliare a Parigi resta sempre incerta, al di là di qualsiasi previsione. Anche se, nel nostro lavoro di cacciatore immobiliare, dobbiamo anticipare tali evoluzioni, sfidiamo qualsiasi professionista immobiliare a essere sicuro al 100% delle proprie previsioni.

Infatti, chi avrebbe potuto immaginare nel 2021 che i tassi sarebbero passati dall’1% a quasi il 5% in appena due anni? Chi avrebbe potuto prevedere che l’inflazione sarebbe passata dal 2% a quasi il 6% in un solo anno? Chi avrebbe potuto immaginare che la Russia avrebbe attaccato l’Ucraina? Chi avrebbe potuto prevedere che il tasso d’usura avrebbe escluso così tanti acquirenti dal credito, bloccando in parte il mercato parigino?

Partendo da questa constatazione, tutto può succedere e, se vivrete costantemente nella paura del futuro, non vi lancerete mai. Potremmo paragonare questa situazione a un salto con l’elastico! Sì, il cavo può rompersi. Sì, il cavo potrebbe essere troppo lungo e potreste schiantarvi. Sì, per la paura potreste persino avere un infarto. Ma potreste anche dirvi che il salto sarà un momento straordinario che segnerà la vostra vita, che vi procurerà un’intensa felicità e che sarete orgogliosi di averlo fatto…

Per rassicurarvi, sappiate che acquistando una residenza principale potrete sempre rivenderla. Non perderete quindi tutto. L’aspetto più importante nell’acquisto di una casa non è realizzare una buona operazione finanziaria, ma sentirsi bene al suo interno e viverci momenti felici. Alla fine, costruite indirettamente un risparmio, beneficiandone ogni giorno, cosa che non accade quando acquistate azioni in borsa.

Avete quindi tutto da guadagnare nell’acquistare la vostra abitazione principale e diventare proprietari a Parigi, con pochissimi svantaggi. Per questo acquisto, il fattore finanziario non deve essere la vostra principale motivazione. La cosa più importante è che il bene rientri nel vostro budget e soddisfi le vostre aspettative per permettervi di sentirvi bene dopo una lunga giornata di lavoro. Poco importa se avete fatto oppure no un buon affare.

Come sapere se dovete aspettare un calo dei prezzi per acquistare?

Piuttosto che darvi direttamente la nostra opinione su questa domanda, abbiamo preferito illustrare il ragionamento con due esempi: quello di una coppia già proprietaria che desidera cambiare casa e quello di una persona single, primo acquirente, attualmente in affitto e desiderosa di comprare un appartamento a Parigi. L’obiettivo di questo esercizio è permettervi di riflettere e trovare da soli la risposta alla domanda: dovete o no aspettare che i prezzi scendano a Parigi per acquistare?

Per costruire questi esempi, siamo partiti dall’ipotesi che i prezzi a Parigi diminuiscano del -3% in un anno e che i tassi rimangano stabili al 4,5% su 25 anni. Abbiamo volutamente arrotondato i numeri e realizzato i calcoli sulla base dei tassi nominali, senza includere il costo dell’assicurazione e degli altri oneri.

Caso di una coppia già proprietaria (secundo-acquirente)

Il sig. e la sig.ra Dupont possiedono un appartamento a Parigi stimato oggi 500.000 €, interamente pagato. Desiderano ampliare il proprio spazio abitativo acquistando un nuovo appartamento a Parigi. Il prezzo degli immobili che soddisfano le loro esigenze è di 1.000.000 € commissioni incluse. Vedendo i prezzi immobiliari diminuire a Parigi, pensano che aspettare un anno consentirà loro di acquistare un appartamento più grande spendendo meno.

Situazione n.1: acquistano subito senza aspettare

Al prezzo d’acquisto dell’immobile che risponde alle loro esigenze, pari a 1.000.000 € commissioni incluse, si aggiungono il 7% di spese notarili, per un totale di 1.070.000 €. Partiamo dall’ipotesi che il loro immobile attuale valga e venga venduto a 500.000 €. Il mutuo necessario sarà quindi di 1.070.000 € – 500.000 € = 570.000 €. La rata mensile del mutuo sarà dunque di circa 3.140 €.

Situazione n.2: la stessa coppia aspetta un anno prima di acquistare

Promemoria: ipotesi di una diminuzione dei prezzi del -3% e tassi stabili al 4,5% su 25 anni.

Il prezzo dell’immobile ricercato sarà quindi di circa 970.000 €, ossia un risparmio di 30.000 € rispetto a oggi. A questo si aggiunge una diminuzione del costo delle spese notarili, poiché la base imponibile è inferiore: 68.000 € invece di 70.000 €, cioè 2.000 € di risparmio aggiuntivo. Il guadagno totale sarà quindi di 32.000 €, riducendo il costo complessivo dell’acquisizione da 1.070.000 € a 1.038.000 €.

Quanto all’immobile che serve come apporto, il suo valore sarà teoricamente anch’esso diminuito del -3% nel periodo e sarà quindi di circa 485.000 € dopo un anno, ossia una perdita di 15.000 €. L’importo del mutuo sarà quindi di 1.038.000 € – 485.000 € = 553.000 € invece di 570.000 €. Con tassi stabili, la rata mensile sarà di circa 3.045 €, cioè un risparmio mensile di 95 €.

Potreste dirmi che il risparmio complessivo su 25 anni ammonta a 28.500 €, cifra non trascurabile. Ma la domanda da porsi è la seguente:

« Per risparmiare 95 € al mese, sono disposto oppure no ad aspettare un anno in più senza alcuna certezza sull’evoluzione del mercato? »

Se la risposta è sì, vi consigliamo effettivamente di aspettare prima di acquistare. Se invece, dopo aver riflettuto, il vostro desiderio di cambiare casa è più forte di 95 € al mese, allora non aspettate ad acquistare.

Riprendiamo ora lo stesso esempio, ma invece di concentrarci sul guadagno finanziario, proviamo a stimare il vantaggio in termini di metri quadrati ottenibile aspettando un anno in più.

Partiamo dal principio che il prezzo al metro quadrato dell’immobile desiderato sia di 10.000 €/m². La superficie dell’immobile ricercato sarà quindi di 100 m². Se i prezzi diminuiscono del -3%, a parità di budget avrete guadagnato 3 m².

Anche in questo caso, la domanda da porsi è la seguente:

« Sono disposto ad aspettare un anno in più per guadagnare 3 m² in un appartamento di 100 m²? »

Se la risposta è sì, vi consigliamo di aspettare. In caso contrario, non ha alcun senso attendere.

Caso di una persona single, primo acquirente, attualmente in affitto

La sig.ra Martin è oggi in affitto in un appartamento di 40 m² per il quale paga 1.000 €/mese e nel quale non sopporta più di vivere (troppo buio, troppo rumoroso…). Desidera quindi acquistare la propria abitazione principale per, oltre a fare un investimento che potrà servirle da apporto quando avrà bisogno di una casa più grande, smettere di perdere 1.000 € al mese di affitto. Tuttavia, si chiede se sia davvero pertinente aspettare un altro anno nella speranza che i prezzi diminuiscano prima di acquistare.

In questo esempio, partiremo ugualmente dal principio che i prezzi al m² a Parigi siano di 10.000 €, che i tassi restino stabili e che i prezzi diminuiscano del -3%.

Se la sig.ra Martin acquista oggi un immobile di 40 m² a 10.000 €/m², il prezzo d’acquisto sarà di 400.000 €, ai quali si aggiungono 30.000 € di spese notarili, per un totale di 430.000 €. Le sue rate mensili per un mutuo di 25 anni al 4,5% saranno quindi di circa 2.370 €.

Supponiamo ora che preferisca aspettare un anno sperando in una diminuzione dei prezzi del 3% prima di acquistare. L’importo complessivo del mutuo sarà quindi di 417.000 €, per una rata mensile di circa 2.296 €. Il risparmio mensile sarà dunque di 74 €/mese. Tralasceremo qui il fatto che, nel frattempo, la sig.ra Martin avrà anche speso 12.000 € di affitto.

Come per la coppia già proprietaria, la domanda da porsi è la seguente: per risparmiare 74 €/mese, preferisce continuare a sopportare il proprio appartamento per un altro anno, sapendo che la rata mensile è di circa 2.300 €, oppure preferisce godersi da subito il nuovo appartamento, tenendo presente che questo calo del 3% resta comunque incerto?

Ciò che abbiamo cercato di dimostrarvi attraverso questi due esempi è che, anche se dal punto di vista finanziario potreste guadagnare qualcosa aspettando un anno, è molto probabile che, dopo qualche rata mensile, abbiate rapidamente dimenticato quei 70 o 90 € in più al mese, rispetto al piacere di vivere nel vostro nuovo appartamento.

Speriamo che questo articolo vi abbia convinto, in tutta obiettività e con dati concreti alla mano, che non serve a nulla aspettare per acquistare una residenza principale a Parigi, qualunque siano le condizioni di mercato. Questa riflessione può invece essere pertinente se acquistate un immobile nell’ambito di un investimento locativo o di un’operazione di compravendita immobiliare. Se non è questo il vostro caso, lanciatevi! Avete molto più da guadagnare che da perdere.