Riepilogo di cosa sia una bolla immobiliare
Una bolla immobiliare è un forte aumento dei prezzi che non è necessariamente correlato alla crescita dell'economia o al reddito dei cittadini. Si parla di bolla immobiliare quando il mercato va in tilt e la domanda diventa nettamente superiore all'offerta, il che provoca un aumento dei prezzi. Si crea così una tensione tra gli acquirenti che comprano gli immobili che desiderano a prezzi nettamente superiori al loro valore reale. Questo tipo di situazione si verifica generalmente quando gli investitori, desiderosi di approfittare di un mercato in espansione, guidano il mercato con l'unico obiettivo di realizzare un'operazione puramente finanziaria, oppure quando fattori economici, come ad esempio un calo dei tassi, spingono i futuri acquirenti ad acquistare rapidamente. Ma ci troviamo oggi di fronte a questo tipo di situazione a Parigi?
L'andamento dei prezzi a Parigi ci fornisce indicazioni sulla bolla immobiliare
A seguito della grave crisi finanziaria del 2008, i prezzi degli immobili a Parigi hanno iniziato un calo che è durato poco (circa tre trimestri!). A partire dal terzo trimestre del 2009, i prezzi hanno ripreso a salire, con il settore immobiliare che è diventato un bene rifugio rispetto ai mercati finanziari e al ritorno della crescita.
Dopo questa impennata, che è durata fino al 2011 (+36% in questo periodo), e di fronte a prospettive economiche poco rosee, il mercato si è stabilizzato e ha dato il via a un periodo di 4 anni caratterizzato da forti oscillazioni. I prezzi salivano e scendevano di trimestre in trimestre senza mai decollare davvero.
A partire dal 2015, stimolati da tassi interessanti e da prospettive economiche più rassicuranti, gli acquirenti sono tornati gradualmente sul mercato, facendo così salire i prezzi. L’aumento è stato inizialmente moderato, poi, poco a poco, il mercato ha registrato un’accelerazione di anno in anno (tra il +4% e l’8% di crescita all’anno).
Dopo il confinamento legato al Covid-19, i prezzi hanno iniziato a stabilizzarsi a Parigi nonostante un crollo vertiginoso del PIL (-8%!) e hanno effettivamente iniziato a diminuire a partire dal 2022. Le ragioni principali di questo calo sono state il tasso di usura, che ha bloccato il mercato a causa del suo metodo di calcolo, e poi il vertiginoso aumento dei tassi, passati dall'1% nel gennaio 2022 al 4,35% alla fine del 2023.Questo aumento delle aliquote ha quindi ridotto il potere d'acquisto degli acquirenti parigini di quasi il 25%, eppure i prezzi sono diminuiti solo del 5% nel 2023.
Ne è conseguito un calo dei tassi sui mutui a partire da gennaio 2024, che ha raggiunto il minimo alla fine di agosto 2025, attestandosi intorno al 3,40 %, con una flessione di circa l’1 %. Questa diminuzione dei tassi, unita alla ripresa dell'erogazione di crediti da parte delle banche (ora meno vincolate dal tasso di usura e in grado di recuperare margini sufficienti), ha permesso al mercato immobiliare parigino di vedere i propri prezzi stabilizzarsi, ponendo fine al calo iniziato due anni prima.
Ma si può davvero parlare di uno scoppio della bolla immobiliare? In realtà, il calo osservato dal terzo trimestre del 2020 (il suo picco massimo) ad oggi è di circa il -12% (ovvero il -12% in 5 anni!). Se si inserisce questa tendenza in una prospettiva più ampia, tale calo risulta in definitiva molto contenuto rispetto agli aumenti registrati in passato, con alcuni anni che hanno addirittura registrato incrementi superiori al +10% all'anno. Inoltre, nello stesso periodo, il prezzo medio al metro quadrato è sceso di circa 1.200 €, una variazione modesta rispetto ai livelli dei prezzi parigini vicini ai 10.000 €.
A nostro avviso, si tratta più di un aggiustamento dei prezzi che di uno scoppio della bolla a Parigi.
La lezione che possiamo trarne è che, nonostante il rallentamento economico, la crisi finanziaria, la pandemia e l'aumento dei tassi degli ultimi anni, non possiamo concludere che i prezzi del mercato parigino siano crollati come avviene quando scoppia una bolla immobiliare.
Perché i prezzi rimangono così alti a Parigi?
Neanche la grave crisi causata dal Covid e il forte e rapido aumento dei tassi sono stati sufficienti a far crollare i prezzi degli immobili parigini. Secondo i notai, i prezzi rimangono superiori a 10.000 € al metro quadro in metà dei quartieri parigini. Per gli immobili di pregio e nei quartieri centrali più ricercati di Parigi, questi prezzi superano talvolta abbondantemente i 15.000 € al metro quadro.
Ma come si spiega questo livello stratosferico dei prezzi parigini rispetto alla stragrande maggioranza delle città francesi?
Non dimentichiamo che la soglia psicologica dei 10.000 €/m² è stata raggiunta da molti anni a Parigi. Questo prezzo è ormai radicato nell'inconscio collettivo. Gli acquirenti sanno bene che al di sotto di questa soglia sarà molto difficile acquistare un immobile di qualità nella maggior parte dei quartieri (al piano, con ascensore, tranquillo, luminoso, ben disposto…). Nella maggior parte dei casi, questi immobili si negoziano tra i 10.000 €/m² e i 12.000 €/m². Ci riferiamo qui agli immobili situati nei quartieri limitrofi al centro, come il mercato immobiliare nel 10ème, 12°ème, 11ème, 14ème e 13ème arrondissement, e non ai quartieri più costosi di Parigi come il 6°ème, il 7ème o il 4°ème.
Alla luce di questa situazione, i venditori si rifiutano spesso di accettare una drastica riduzione del prezzo del loro immobile. Al contrario, gli acquirenti, anche se la volontà non manca, raramente si assumono il rischio di negoziare troppo sul prezzo di un immobile per paura di perderlo, anche se alcuni lo fanno, ma con il rischio di perdere l’immobile desiderato.
Il confronto tra queste due mentalità, quella dei venditori e quella degli acquirenti, contribuisce quindi a mantenere i prezzi a un livello molto elevato. Per invertire questa tendenza, i venditori dovrebbero essere costretti a vendere il proprio immobile, a qualsiasi costo, in particolare per motivi personali (perdita del lavoro, bisogno urgente di liquidità...) per accettare di abbassare notevolmente il prezzo di vendita e contribuire così al crollo dei prezzi. Al contrario, gli acquirenti dovrebbero smettere di temere di negoziare il prezzo di un appartamento ben al di sotto del prezzo richiesto, a rischio di perderlo. Oggi siamo ben lontani da questa mentalità sia tra i venditori che tra gli acquirenti, anche se questo comportamento si è stabilizzato rispetto agli anni di forte aumento dei prezzi.
