Perché il prezzo di un appartamento a Parigi può variare da 6.000 a 30.000 €/m²

Prezzi al m² a Parigi: notevoli differenze a seconda degli arrondissements

Il primo fattore che incide in modo determinante sul prezzo di un appartamento a Parigi è ovviamente l'arrondissement in cui si trova. I quartieri centrali, dal 1° all'8°, sono i più costosi, mentre quelli più periferici sono i meno costosi. Ad esempio, il 6°arrondissement, nel cuore turistico di Parigi, è il quartiere più ricercato, in particolare dagli stranieri facoltosi, e quindi il più costoso. In questo arrondissement, il prezzo medio è di 14.300 €/m², mentre nel 19°arrondissement, più periferico e decisamente meno borghese, i prezzi si aggirano in media intorno agli 8.100 €/m². A metà classifica, il prezzo di un appartamento nel 9° arrondissement di Parigi si aggira intorno ai 10.700 €/m².Pertanto, se desiderate acquistare un appartamento a Parigi con il vostro budget, dovrete innanzitutto individuare i quartieri più in linea con il vostro budget e le vostre aspettative in termini di ambiente. Per aiutarvi, ecco un grafico riassuntivo dei prezzi medi per quartiere a maggio 2026.

PREZZI IMMOBILIARI A PARIGI PER ARRONDISSEMENT, COMPRESE LE COMMISSIONI DI AGENZIA (HAI) - maggio 2026

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Inoltre, all’interno dello stesso arrondissement, i prezzi possono variare notevolmente da un quartiere all’altro. Prendiamo ad esempio il 18° arrondissement. In questo distretto, i prezzi si aggirano intorno ai 12.800 €/m² nel cuore delle strade più belle diMontmartre, mentre nel quartiere di La Chapelle/Marx Dormoy, anch'esso parte del 18° distretto, i prezzi sono in media inferiori a 8.000 €/m² e possono arrivare fino a un minimo di 6.000 €/m². Questo ragionamento può essere esteso a livello di strada e persino di numero civico. Ad esempio, se un hotel a 4stelle apre, ad esempio, in rue du Faubourg Saint-Denis nel 10° arrondissement, il valore della strada potrebbe far aumentare notevolmente il prezzo degli immobili nelle vicinanze. Allo stesso modo, se prendiamo l’esempio del prezzo al metro quadrato nel 7° arrondissement di Parigi, che è in media di 13.800€/m², possiamo trovare immobili il cui prezzo minimo sarà di circa 8.800 €/m²,mentre gli appartamenti più costosi saranno venduti in alcuni casi a oltre30.000 €/m². Ad esempio, un appartamento è attualmente in vendita in rue deVarenne a 3.900.000 € HAI per 88 m² Carrez, ovvero un prezzo di oltre 44.300€/m².

Come potete immaginare, questa prima approssimazione molto generica per quartiere non è sufficiente per capire quanto costerà l’immobile che desiderate acquistare a Parigi. Queste cifre rappresentano solo delle medie. Comprendono quindi sia appartamenti di 250 m²,sia monolocali, sia appartamenti all’ultimo piano con o senza ascensore, e l’elenco potrebbe continuare. Nel nostro studio di ricerca immobiliare a Parigi, quando stimiamo il prezzo di un appartamento per un acquirente che desidera acquistare a Parigi, analizziamo diverse decine di criteri per ottenere una stima il più possibile vicina al prezzo reale dell'immobile che sta cercando.

Quindi, prima di lanciarsi nella ricerca di annunci, vi consigliamo innanzitutto di conoscere l'ambiente in cui desiderate vivere, poi di scegliere i quartieri in cui pensate di sentirvi meglio e, infine, di verificare se il vostro budget è in linea con i prezzi dei quartieri in questione.

Perché la superficie non ha sempre un impatto sul prezzo al m² a Parigi

Si dice comunemente che più un appartamento è piccolo, più alto è il suo prezzo al metro quadrato. Il motivo principale è che il numero di acquirenti di piccoli appartamenti è nettamente superiore a quello delle persone in grado di acquistare un appartamento da 3milioni di euro. Pertanto, il prezzo al metro quadrato di un monolocale aParigi dovrebbe, inevitabilmente, essere nettamente più alto rispetto a quello di un appartamento di cinque locali. Tuttavia, a Parigi, non è necessariamente così. Ecco tre ragioni principali.

1) La struttura intrinseca del mercato parigino (monolocale vs 5 locali)

Secondo i dati dell’INSEE, aParigi ci sono il doppio dei monolocali rispetto ai 5 locali. Questo squilibrio dell’offerta fa quindi salire i prezzi per l’acquisto di un appartamento familiare a Parigi.

2) Lo squilibrio della domanda in termini di metratura degli immobili

Prendiamo l’esempio di una famiglia con due figli. La metratura stimata per soddisfare le sue esigenze è di circa 100 m², che consentono di disporre di tre camere da letto, un doppio soggiorno, una cucina e uno o due bagni. Con una media di oltre 10.000 € al m²,dovrà prevedere un budget minimo di 1.000.000 €! Come potete immaginare, non tutti possono permettersi un appartamento a questo prezzo. Le famiglie che, data la loro posizione sociale, possono permetterselo, investono nei quartieri più belli dove le scuole sono di buona qualità, dove possono trovare spazi verdi in abbondanza e dove l’accessibilità al centro di Parigi è facilitata… Il mercato immobiliare visto dal nostro agente immobiliare nel 16° arrondissement nord e nel 17° di Parigi risponde a questi criteri. Ad esempio, nell’ambitodelle nostre ricerche immobiliari nel 17° arrondissement di Parigi, i nostriclienti ci chiedono molto spesso proprio questi criteri, ovvero un appartamentocon una superficie superiore a 110-130 m² vicino al Parc Monceau, un rapidoaccesso al centro di Parigi, un'architettura tipicamente parigina con splendidiedifici haussmanniani, negozi di prossimità come quelli di rue de Levis e buonescuole per i loro figli. Pertanto, il prezzo al metro quadro degli appartamentidi grandi dimensioni nel 17° arrondissement sale alle stelle e può facilmentesuperare il prezzo al metro quadro dei bilocali nello stesso quartiere, mentreil prezzo al metro quadro di un appartamento equivalente nel 20°arrondissement, meno apprezzato dalle famiglie borghesi, sarà nettamenteinferiore.

 3) L’impatto degli acquirenti più facoltosi sulle grandi superfici

Parigi è una delle città più affascinanti al mondo! Il fascino della capitale attira le più grandi fortune mondiali che desiderano investire qui. Molto spesso, queste persone puntano a immobili di altissima qualità e il loro stile di vita impone l'acquisto di immobili che a volte superano i 200 m². Spesso situati nei quartieri più ambiti di Parigi, il prezzo di questi appartamenti può salire alle stelle e superare di gran lunga il prezzo al m² dei monolocali o dei bilocali.

Alla luce di questi elementi, se il vostro obiettivo è quello di acquistare una superficie ampia per pagare il meno possibile al m², questa strategia non vi consentirà necessariamente di raggiungere il vostro obiettivo. Tutto dipenderà dalla posizione, dalla struttura dell'offerta e dalla domanda per la superficie ricercata.

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In che modo lo stile architettonico influisce notevolmente sul prezzo di un appartamento aParigi

A Parigi, un appartamento in stile haussmanniano costa in media dal 10 al 20% in più rispetto a un appartamento degli anni '70, per tre ragioni principali:

1) Gli edifici degli anni '70 non offrono il fascino del vecchio

Infatti, quando un acquirente desidera acquistare un appartamento a Parigi, cerca molto spesso il fascino del vecchio appartamento parigino. Un immobile con parquet a spina di pesce, antichi camini in marmo e modanature fa sognare la maggior parte degli acquirenti.L'assenza di questi elementi decorativi negli edifici degli anni '70 fa sì che questi immobili siano spesso trascurati dagli acquirenti e quindi meno costosi.

2) L'elevato importo delle spese condominiali degli immobili degli anni '70

Infatti, molto spesso dispongono di ascensore, portiere, riscaldamento centralizzato e talvolta persino di un giardiniere che si occupa delle aree verdi nei cortili interni. Questi diversi servizi hanno un costo che spesso fa lievitare l'importo delle spese condominiali mensili e scoraggia molti acquirenti.

3) Gli edifici degli anni '70sono spesso decentrati

Gli appartamenti haussmanniani d'epoca si trovano invece principalmente nel cuore di Parigi. Questa lontananza dal centro degli edifici degli anni '70 fa sì che il loro prezzo sia spesso più accessibile. Ecco perché il prezzo di un appartamento haussmanniano a Parigi può superare di gran lunga quello di un appartamento situato in un edificio recente.

Quindi, se il vostro budget è limitato, vi consigliamo di puntare all'acquisto di un appartamento in un edificio degli anni '70, come quelli che si trovano in gran numero nella parte sud del 12° arrondissement. Al contrario, per gli altri tipi di edifici, come quelli haussmanniani, degli anni '30 o in pietra di Parigi, prevedete di pagare un prezzo al m² leggermente più alto per il vostro appartamento.

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Appartamento da ristrutturare: perché a Parigi il prezzo non è sempre più basso

I due motivi principali alla base di questa affermazione sono i seguenti:

1 – Molti acquirenti preferiscono acquistare un appartamento da ristrutturare per trasformarlo in modo che soddisfi le loro precise esigenze in termini di disposizione degli spazi e arredamento. Poiché molti appartamenti parigini necessitano solo di un restyling(rifare la pittura, modernizzare la cucina o il bagno) e l’offerta è limitata, gli appartamenti da ristrutturare non sono sistematicamente più economici di quelli già pronti.

2 – Molti acquirenti dichiarano di accettare lavori nel loro futuro appartamento nella speranza di pagarlo meno. Purtroppo, a Parigi non è necessariamente così. Infatti, se l’appartamento soddisfa i principali criteri ricercati dalla maggior parte degli acquirenti, ovvero una buona posizione, un piano alto con ascensore, in una zona tranquilla, in un buon condominio, e se dopo i lavori la disposizione interna può rispondere alle loro aspettative, questo criterio passerà in secondo piano rispetto ai primi. In questo caso, i lavori incideranno poco sul prezzo dell'immobile. L'importo dei lavori farà quindi parte delle concessioni che gli acquirenti accetteranno di fare per ottenere l'immobile.

L'unico caso in cui il prezzo di un appartamento a Parigi potrà essere effettivamente più conveniente è quello in cui sono necessari importanti lavori di ristrutturazione. Infatti, per la maggior parte degli acquirenti è difficile immaginarsi in questo tipo di immobili. Riteniamo che solo il 10-15% dei nostri clienti acquirenti alla ricerca di un immobile sia in grado di immaginarsi realmente in un immobile che necessita di una riorganizzazione e il cui stato attuale impedisce loro di proiettarsi in esso. È il caso tipico di un appartamento di proprietà di una persona anziana, arredato con mobili ingombranti, con tappezzeria d’epoca e in cui i bagni e la cucina sono ancora allo stato grezzo. Purtroppo, il numero di immobili a Parigi in queste condizioni è piuttosto raro.

Se desiderate acquistare un appartamento da ristrutturare a Parigi, vi consigliamo vivamente di leggere il nostro articolo dedicato all'acquisto di un appartamento da ristrutturare a Parigi prima di lanciarvi nell'impresa.

Il prezzo di un appartamento con terrazza è superiore del 2-10%

Dall'inizio della crisi delCovid, gli acquirenti di appartamenti a Parigi hanno mostrato un forte interesse per gli spazi esterni nel mercato immobiliare parigino. Che si tratti di un piccolo balconcino, di un balcone lungo o di una terrazza, la domanda è aumentata notevolmente per gli immobili che ne dispongono, anche se questa frenesia tende a placarsi gradualmente. Tuttavia, l'offerta di questo tipo di immobili a Parigi è scarsa. E come sapete, tutto ciò che è raro è costoso. Quindi, se desiderate godervi questo lusso, preparatevi a pagare il prezzo pieno. Stimiamo che un immobile con spazio esterno a Parigi abbia un valore compreso tra il 2 e il 10% in più rispetto a un immobile senza spazio esterno.Dopodiché, tutto dipenderà dalla qualità di questo spazio: la sua esposizione, la sua superficie, la sua posizione all'interno dell'appartamento (lato soggiorno o lato camera da letto...). Se, inoltre, questo spazio esterno gode di una vista, il prezzo dell'appartamento potrà addirittura superare del 10% il prezzo di un immobile che ne è sprovvisto. È il caso, ad esempio, del prezzo di un appartamento con terrazza con vista sulla Torre Eiffel.

Piano, ascensore: criteri determinanti nel prezzo di un appartamento a Parigi

L'area metropolitana di Parigi è densamente edificata. Di conseguenza, in molti casi i piani inferiori degli edifici sono bui, a meno che l'appartamento non si affacci su un viale, il che lo renderebbe però rumoroso, a meno che non si effettuino lavori di isolamento acustico nel proprio appartamento a Parigi. È per questo motivo che gli appartamenti ai piani alti sono particolarmente ricercati dagli acquirenti.Tuttavia, più si sale di piano, più si avverte la necessità di un ascensore. Dalle nostre ricerche emerge che la maggior parte degli acquirenti accetta di non avere l’ascensore fino al terzo piano, ma ne desidera uno ai piani superiori. Pertanto, e in particolare negli appartamenti più vecchi che non ne dispongono sistematicamente, il prezzo di un appartamento situato dal 4° piano fino all'ultimo piano con ascensore sarà nettamente più alto rispetto a quello di un appartamento al 1° piano. Questa differenza di prezzo è particolarmente evidente per gli appartamenti familiari in cui è necessario portare su la spesa o il passeggino. Per contro, per i monolocali e i bilocali, gli acquirenti più giovani accettano più facilmente di salire le scale senza ascensore, il che limita le differenze di prezzo. Tuttavia, per darvi un'idea, stimiamo che un appartamento familiare situato al 5° piano con ascensore possa vendersi fino al25% in più rispetto allo stesso appartamento al piano terra.

Cosa occorre sapere sulle differenze di prezzo di un appartamento a Parigi

·      I prezzi variano da 6.000 a oltre 30.000 €al m² a Parigi

·      Il distretto è il primo criterio, ma il quartiere e la via contano altrettanto

·      Un appartamento in stile Haussmann costa dal 10 al 20% in più rispetto a un edificio degli anni '70

·      Un piano alto con ascensore può aumentare il valore di un immobile fino al 25% in più

·      Uno spazio esterno aggiunge dal 2 al 10%al prezzo

·      Gli appartamenti di grandi dimensioni non sono sempre più economici al m² a Parigi

Come conoscere il vero prezzo di un appartamento a Parigi prima di acquistarlo

Come abbiamo visto, le differenze di prezzo a Parigi possono essere notevoli, anche per immobili situati nello stesso quartiere o addirittura nello stesso edificio.

In questo contesto, basarsi su una media o su un prezzo al m² generico è spesso insufficiente per stimare correttamente il valore di un immobile.

Per avvicinarsi al prezzo reale di un appartamento, è necessario incrociare numerosi criteri: ubicazione precisa, piano, luminosità, stato dell'immobile, qualità dell'edificio o ancora presenza di uno spazio esterno.

È proprio questo lavoro di analisi che svolgiamo nell'ambito del nostro servizio di ricerca immobiliare a Parigi presso PJC prima che uno dei nostri clienti si posizioni su un immobile.

Allo stesso modo, prima ancora di iniziare una ricerca, effettuiamo uno studio di fattibilità che ci permette di determinare in modo realistico il budget necessario per accedere al tipo di immobile ricercato (una sorta di stima al contrario che tiene conto dei vostri criteri e non dei criteri di un immobile specifico).

👉 Richiedete uno studio di fattibilità gratuito e approfittate di questa analisi.

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