Identificate le voci di spesa più costose del vostro condominio
Le spese di un condominio variano notevolmente da una voce all’altra. Non ha senso concentrarsi su aspetti per cui investirete molta energia per ottenere alla fine pochi risparmi.
La prima cosa da fare consiste quindi nel procurarsi il dettaglio delle spese condominiali presso il vostro amministratore.
Una volta ottenute queste informazioni, cercate di raggruppare gli importi delle principali voci di spesa. A questo stadio non è necessario analizzare i conti nel dettaglio: potrete farlo in un secondo momento.
Idealmente, non limitatevi all’ultimo anno. Cercate di recuperare le spese degli ultimi 3 o 5 anni. In questo modo potrete determinare sia le voci più onerose del vostro condominio, sia la loro evoluzione nel tempo.
In generale, le principali voci di spesa sono, in ordine decrescente di importanza:
- il riscaldamento,
- il custode,
- l’amministratore di condominio,
- la manutenzione,
- l’acqua fredda,
- l’assicurazione,
- l’ascensore,
- il parcheggio,
- le imposte.
Grazie a questo lavoro preparatorio, potrete identificare molto rapidamente le voci sulle quali concentrare i vostri sforzi, ma anche individuare quelle per cui l’aumento delle spese condominiali è stato anomalo da un anno all’altro.
Qualsiasi aumento o diminuzione anomala di una voce può essere spiegata da molte ragioni, che vedremo più avanti in questo articolo.
In questa fase sarà innanzitutto necessario comprendere questi numeri e cercare di spiegarli. I mezzi per ridurre le spese arriveranno in un secondo momento.
Confrontate le vostre spese con la media del mercato
Spesso lo si dimentica, ma l’importo delle spese condominiali varia fortemente in funzione delle caratteristiche del condominio.
È evidente che le spese di un edificio con custode, riscaldamento centralizzato, uno o più ascensori e un posto auto saranno nettamente superiori rispetto a quelle di un immobile che non beneficia di questi servizi.
La vera domanda da porsi è quindi:
«A parità di edificio e di servizi, le mie spese condominiali sono davvero troppo elevate?»
Grazie al lavoro svolto in precedenza, potrete confrontare ogni voce di spesa con la media del mercato.
L’ARC (Association des Responsables de Copropriété) pubblica ogni anno la media delle spese condominiali per voce e per regione.
Confrontando i vostri dati con queste medie, sarete in grado di determinare su quali voci concentrare i vostri sforzi per abbassare le spese condominiali.
Attenzione però! Le medie possono variare notevolmente da una regione all’altra.
A titolo di esempio, la differenza tra le spese di un immobile situato nella regione PACA e uno situato nell’Île-de-France può essere considerevole.
Infatti, le spese energetiche di condomini dotati di riscaldamento centralizzato in climi più miti saranno inferiori rispetto al nord della Francia, dove le temperature invernali sono più rigide.
Selezionate le voci di spesa che potete ridurre
Una volta individuate le anomalie nelle spese (importi superiori alla media, aumenti o diminuzioni sensibili da un anno all’altro), arriva il momento dell’analisi.
Dovete allora comprendere le ragioni di queste anomalie.
Talvolta le cause sono facilmente individuabili, ad esempio:
- un contratto assicurativo mai rinegoziato da anni,
- una vecchia caldaia centralizzata difettosa,
- un contratto di manutenzione dell’ascensore nettamente superiore ai prezzi di mercato,
- una perdita d’acqua fredda nel condominio non riparata,
- un isolamento insufficiente dell’edificio,
- …e l’elenco potrebbe continuare.
Tuttavia, alcune anomalie sono difficili da individuare e richiedono di analizzare nel dettaglio i conti relativi alla voce interessata.
Ecco un esempio tratto da uno dei nostri clienti per cui abbiamo trovato un appartamento durante una ricerca immobiliare.
Prima dell’acquisto, abbiamo individuato che le spese di riscaldamento erano nettamente superiori alla media del mercato.
In una prima fase, abbiamo verificato se i costi del combustibile fossero superiori alla media, ma non era questo il problema.
Dopo numerose ricerche, abbiamo scoperto che ogni appartamento dell’edificio disponeva di un contatore individuale.
Abbiamo quindi analizzato nel dettaglio i consumi di riscaldamento di ciascun condomino, tenendo conto dell’età degli occupanti e della composizione familiare.
A seguito di questa analisi approfondita, abbiamo capito che i contatori individuali erano semplicemente difettosi, e che il problema durava da anni senza che nessun proprietario se ne fosse accorto.
Quando il nostro cliente è diventato proprietario, tutti i contatori individuali del condominio sono stati sostituiti e le spese di riscaldamento sono diminuite sensibilmente, tornando oggi conformi alla media del mercato.
Realizzate voi stessi i preventivi del condominio
Scegliendo direttamente i vostri fornitori, potrete decidere in autonomia a chi affidarvi e favorire più facilmente la concorrenza.
Gli amministratori di condominio hanno spesso i propri fornitori di fiducia. Per offrire un servizio di qualità ed evitare futuri contenziosi, non propongono necessariamente quelli meno costosi.
Vi consigliamo quindi di creare un capitolato tecnico preciso e standardizzato per richiedere i preventivi, soprattutto per lavori importanti.
Trasmettendo lo stesso documento a ogni artigiano, sarete in grado di esporre chiaramente le vostre aspettative e soprattutto di confrontare facilmente i preventivi ricevuti.
Questo lavoro è particolarmente utile per:
rifacimenti di facciata,
messa a norma degli ascensori,
ristrutturazione delle scale condominiali.
Da 3 a 5 preventivi non saranno troppi.
Più preventivi avete, più semplice sarà il confronto e migliore la qualità del servizio ottenuto.
Questo vi permetterà di conoscere i prezzi di mercato e scegliere il fornitore con il miglior rapporto qualità/prezzo, contribuendo così a ridurre le spese condominiali.
Per ridurre ulteriormente i costi, potete anche verificare se il vostro condominio può beneficiare di eventuali incentivi pubblici.
