3 consigli per ridurre le spese notarili

Le commissioni dell'agenzia devono essere pagate dall'acquirente

Le commissioni dell'agenzia pagate dall'acquirente consentono di ridurre significativamente le spese notarili. Ecco come funziona.

Come avrete notato, le commissioni dell'agenzia, o spese di marketing, possono essere pagate dal venditore o dall'acquirente. Questo concetto è spesso difficile da comprendere sia per i venditori che per gli acquirenti, ed è perfettamente normale. Infatti, perché un acquirente dovrebbe pagare le spese di marketing per un immobile venduto da un venditore che le ha richieste a un'agenzia immobiliare? Per quanto illogico possa sembrare, questa peculiarità francese non cambia nulla per il venditore. Che firmi un mandato con commissioni a carico del venditore o dell'acquirente, riceverà il ricavato netto (prezzo onorari dell'agenzia inclusi, meno commissioni dell'agenzia). D'altra parte, se state acquistando un immobile, questa particolarità legale ha un impatto significativo.

Per comprendere appieno la questione, riteniamo utile spiegare nel dettaglio la differenza, puramente contabile, tra le commissioni addebitate al venditore e quelle addebitate all'acquirente. Questa differenza è importante al momento della firma definitiva presso lo studio notarile perché, se le spese sono a carico dell'acquirente, da un punto di vista contabile, si considera che siano state pagate all'agenzia dall'acquirente stesso. Se invece sono a carico del venditore, queste spese saranno pagate all'agenzia dal venditore. È davvero così semplice. Tutto lascia quindi intendere che, tutto sommato, il risultato sia lo stesso. Questo è vero per il venditore, ma non per l'acquirente.

Se le spese sono a carico del venditore, il calcolo delle spese di registrazione e delle imposte fondiarie si baserà sul prezzo totale di acquisto (incluse le spese di agenzia). Tuttavia, se le spese di agenzia sono a carico dell'acquirente, queste imposte saranno calcolate sul prezzo netto di vendita, escluse le spese di agenzia.

Ecco un breve esempio: prendiamo come esempio un immobile con un prezzo di € 1.000.000, comprensivo delle spese di agenzia, e ipotizziamo che le spese di agenzia ammontino a € 40.000, IVA inclusa.

Se è l'acquirente a pagare le commissioni d'agenzia, potresti risparmiare quasi 2.800 €!

Esempio numerico:

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Alcuni punti importanti da notare:

Questa strategia, insieme all'arredamento di cui parleremo più avanti, è il modo migliore per risparmiare sulle spese notarili, perché si risparmia non solo sulle spese di registrazione, ma anche sulle spese notarili e sull'IVA.

Perché, se si acquista un immobile da un privato, si rischia di pagare più spese notarili? Nella maggior parte dei casi, i privati ​​si rivolgono alla propria agenzia immobiliare per far valutare l'immobile prima di metterlo sul mercato. Successivamente, pubblicizzano l'immobile tramite PAP o Le Bon Coin al prezzo consigliato dall'agenzia (incluse le commissioni). Pur non approvando questa pratica, la osserviamo regolarmente sul mercato nell'ambito del nostro lavoro di cacciatori immobiliari. Acquistare a questo prezzo equivale quindi ad acquistare l'immobile tramite un'agenzia a un prezzo che include le commissioni, che sono a carico del venditore. Non sarà possibile detrarre le commissioni dell'agenzia e si finirà per pagare l'intero importo delle spese notarili!

Se un immobile viene venduto allo stesso prezzo (comprese le commissioni d'agenzia) da due agenzie, ma una rappresenta il venditore e l'altra l'acquirente, è consigliabile visitare l'immobile con l'agenzia che rappresenta l'acquirente per risparmiare sulle spese notarili.

Questo è un punto molto importante! Fino al decreto del 10 gennaio 2017, relativo all'informazione dei consumatori fornita dai professionisti coinvolti nelle transazioni immobiliari, molte agenzie, al fine di offrire ai propri clienti acquirenti commissioni notarili ridotte, trasferivano il mandato di vendita dal venditore all'acquirente al momento della firma del contratto preliminare di vendita. Questa pratica è ora completamente vietata ed è considerata una pratica commerciale ingannevole, come indicato dalla DGCCRF (Direzione Generale per la Concorrenza, i Consumatori e la Lotta alle Frodi).

Detrai il costo dei mobili dal prezzo di acquisto dell'immobile

Proprio come le commissioni di agenzia, i mobili (arredamenti interni della casa o dell'appartamento) possono essere pagati separatamente dall'acquisto dell'immobile. Il costo di acquisto di questi mobili riduce quindi l'importo che il notaio utilizzerà per calcolare il proprio onorario.

Esempi di mobili che possono essere dedotti includono: una cucina componibile, elettrodomestici e mobili che il proprietario desidera disfarsi, come un letto, un divano o mobili da bagno.

Quando è necessario dichiarare i mobili?

Al momento della firma del contratto preliminare di compravendita, chiedi al venditore di fornire un elenco dei mobili che intende lasciare nell'appartamento. Il prezzo indicato deve riflettere il valore di mercato attuale degli articoli e la loro effettiva esistenza. In caso contrario, l'Agenzia delle Entrate potrebbe emettere un avviso di accertamento fiscale con relative sanzioni.

Come si stima il valore di questi mobili dichiarati?

In media, gli articoli usati vengono venduti al massimo al 50% del prezzo del nuovo, anche se non sono mai stati utilizzati. Detto questo, non sei obbligato a utilizzare questo metodo di calcolo. Tuttavia, in caso di verifica fiscale, dovrete giustificare la valutazione di questi mobili. È quindi consigliabile conservare le fatture che riportino anche la data di acquisto, per evitare una sovrastima dell'importo. È inoltre opportuno non superare il 3% del prezzo di vendita dei mobili, al fine di minimizzare il rischio di un controllo fiscale.

Riprendendo il nostro esempio, e ipotizzando che le spese di agenzia siano a carico dell'acquirente e che abbiate valutato i vostri mobili a €30.000, potreste risparmiare quasi €1.800 sulle spese notarili.

Esempio numerico:

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Punto importante da notare: le spese notarili non tengono conto di questa specificità e si basano sul prezzo del bene mobile incluso, come base di calcolo.

È possibile ridurre le spese notarili?

Per rispondere a questa domanda, occorre innanzitutto ricordare che le spese notarili vengono calcolate a rate. A ciascuna di queste fasce viene applicata un'aliquota regolamentare. La buona notizia è che la percentuale applicata a ciascuno di questi scaglioni diminuisce il 1° gennaio 2021 per tutti! Quindi, per l'acquisizione di un immobile del valore di 960.000 euro, venditore netto, la riduzione delle spese notarili è di 161€. Niente di straordinario ma è sempre buono da prendere 😊.

Evoluzione delle percentuali per fascia salariale dal 1° gennaio 2021:

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Gli emolumenti sono calcolati sul prezzo netto del venditore se le commissioni sono a carico dell'acquirente e sul prezzo HAI se le commissioni sono a carico del venditore. Quindi, a ciascuna fascia viene applicata la percentuale corrispondente alla quota del prezzo dell'immobile. Ecco una tabella che illustra questo calcolo per un immobile il cui prezzo netto di vendita è di 960.000 euro:

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Ricordiamo tuttavia che le spese notarili (come spieghiamo nel nostro articolo su Come funzionano le spese notarili), rappresentano solo una piccola parte delle spese notarili, di cui l'87% è versato allo Stato.

La seconda buona notizia è che puoi ridurre ulteriormente queste commissioni ma a determinate condizioni. Dal 1° maggio 2016, i notai che lo vogliono potrebbero applicare uno sconto sui loro emolumenti fino a un limite del 10%. A partire dal 1° gennaio 2021, questo sconto può arrivare fino al 20% ! Tuttavia, è meglio non fare troppo affidamento su questo sconto per vari motivi.

Questo sconto non è sistematico e spetta alla buona volontà del vostro notaio concedervelo. Se vuole che voi godiate di questo vantaggio, sarà obbligato a fare lo stesso per tutti i suoi clienti e questo può scoraggiare molti notai.

Lo sconto massimo del 20% che può essere concesso dal notaio si applica solo alle fasce  pari o superiori a 100.000 euro (prima del 31 dicembre 2020 si applicava alle fasce superiori a 150.000 euro). In altre parole, se il prezzo dell'immobile che volete acquistare è inferiore a 100.000€, non ne potrete usufruirne.

L'applicazione di questa riduzione è strettamente regolata dal Articolo A444-174 del codice di commercio :

Utilizzando il nostro esempio dell'acquisizione di un immobile del valore di 1.000.000 di euro a spese del venditore, il vostro guadagno può raggiungere 1.438€. Il calcolo di tale importo viene effettuato come segue: (1 000 000 000€ - 100 000 000) * 0,799% * 20%

Anche se non disponiamo di dati accurati, dato il non obbligo di applicare questo sconto e l'obbligo di applicarlo a tutti i suoi clienti in caso di consegna a un cliente, è molto probabile che il numero di notai che accettino di concedervi questo vantaggio sia molto limitato. Quindi non affidatevi troppo a questa specificità per ridurre le spese notarili.

Per concludere, se acquisti un immobile al prezzo HAI di 1.000.000€ tassa d'acquisto, con 30.000€ di mobili e sulla quale il notaio ti concede uno sconto del 20%, puoi ridurre le spese notarili di oltre 6.000€ o quasi il 9%, il che ti permetterà di pagare un bel viaggio o parte della tua futura cucina. Pensaci 😉.