Cosa sapere prima di scegliere il vostro futuro notaio
Qual è il ruolo di un notaio in una compravendita immobiliare?
L’acquisto di un immobile richiede obbligatoriamente l’intervento di un notaio. In assenza della sua partecipazione, nessuna transazione può essere ufficializzata. Questo rappresenta una garanzia di sicurezza giuridica, poiché tutte le dichiarazioni riportate nell’atto autentico di vendita vengono verificate e formulate sotto la sua responsabilità. Attraverso la percezione del proprio compenso, il notaio garantisce così la proprietà dei beni.
È meglio firmare una promessa di vendita dal notaio o in agenzia?
Per quanto riguarda i contratti preliminari (promessa di vendita o compromesso), la redazione può essere effettuata da un notaio, ma anche da un avvocato o da un’agenzia immobiliare. Tuttavia, se il notaio non se ne occupa direttamente, è consuetudine che rilegga il progetto prima della firma in agenzia.
Anche se alcune agenzie continuano a occuparsi della redazione dei preliminari, consigliamo di privilegiare la firma presso il proprio notaio, soprattutto per ridurre il rischio giuridico di errori nei dossier più complessi. D’altra parte, il principale svantaggio della firma presso un notaio è che le tempistiche sono spesso più lunghe. È in gran parte per questo motivo che le agenzie preferiscono occuparsene direttamente.
Per ridurre i tempi di firma di una promessa di vendita, sia in agenzia sia dal notaio, se siete venditori vi consigliamo quindi di preparare in anticipo l’elenco dei documenti da fornire prima della commercializzazione dell’immobile. Il regolamento condominiale e tutte le sue modifiche, gli ultimi tre verbali delle assemblee condominiali, il libretto di manutenzione dell’edificio e la scheda sintetica dell’immobile sono generalmente i documenti più lunghi da ottenere: non aspettate l’ultimo momento. Se fornite un fascicolo completo al redattore dell’atto, incluso il notaio, la redazione non dovrebbe richiedere più di una o due settimane.
È preferibile avere uno o due notai in una transazione immobiliare?
Non è vietato che un solo notaio rappresenti contemporaneamente sia l’acquirente sia il venditore in una compravendita immobiliare. Tuttavia, desideriamo richiamare la vostra attenzione sulle implicazioni di questa scelta.
Sebbene il notaio sia tenuto all’imparzialità nell’ambito di una transazione immobiliare, può incontrare difficoltà nel tutelare gli interessi di entrambe le parti in caso di conflitto. Se la transazione è semplice e riguarda importi limitati, questa opzione può essere presa in considerazione. Tuttavia, per operazioni più importanti, consigliamo di optare per due notai distinti: uno per l’acquirente e uno per il venditore.
Questa seconda soluzione non comporta costi aggiuntivi, poiché gli onorari notarili sono regolamentati e verranno ripartiti equamente tra i due professionisti.
Le spese notarili sono un criterio di selezione del futuro notaio?
Assolutamente no. Le spese notarili — che, tra parentesi, sono costituite in gran parte da imposte statali — sono regolamentate e devono rispettare un tariffario preciso. Di conseguenza, tutti i notai applicheranno gli stessi costi.
È invece possibile ridurre tali spese attraverso altri strumenti, ma ciò non costituirà in alcun caso un criterio di scelta del notaio nell’ambito di una vendita o di un acquisto immobiliare.
Da notare: le spese di acquisto che coprono gli onorari del notaio o dei notai sono destinate a remunerare il lavoro legato all’analisi giuridica della transazione immobiliare (atto di vendita). I notai possono fatturare separatamente la redazione della promessa di vendita. Possono inoltre fatturare consulenze relative alla struttura dell’acquisizione, a progetti accessori (pianificazione successoria, studio di futuri lavori, ecc.).
Chi redige l’atto di vendita: il notaio del venditore o quello dell’acquirente?
Esistono regole di competenza che si impongono ai notai. Quando entrambi esercitano nella stessa città, spetta al notaio del venditore raccogliere i documenti e trasmetterli al notaio dell’acquirente affinché rediga l’atto.
Se invece il notaio del venditore non si trova nella stessa città, sarà il notaio dell’acquirente a occuparsi di tutto (gli onorari restano comunque condivisi anche in questo caso).
Ogni cliente intrattiene rapporti esclusivamente con il proprio notaio (comunicazione, trasferimento dei fondi). Sono poi i notai a coordinarsi tra loro.
La formazione dei notai è un criterio di selezione?
Per diventare notaio è necessario seguire una formazione della durata minima di sette anni, quasi quanto quella richiesta per diventare medico di base.
A differenza delle business school, dove le differenze tra istituti possono essere marcate, i notai acquisiscono tutti una base di conoscenze giuridiche comparabile, indipendentemente dal percorso di studi seguito.
Attualmente, il conseguimento del Diploma di Studi Superiori di Notariato (DESN) è indispensabile per esercitare la professione notarile. Questo diploma, introdotto nell’ottobre 2022 tramite decreto del 07/10/2022, sostituisce le precedenti modalità di accesso universitarie o professionali. È in vigore dall’anno accademico 2024.
Durante questo periodo formativo, il notaio si specializza in diversi ambiti, come il diritto immobiliare, il diritto di famiglia e il diritto societario. Inoltre, per rimanere aggiornati sulle evoluzioni normative, i notai francesi sono tenuti, dal 1° gennaio 2012, a seguire almeno 30 ore di formazione continua all’anno, oppure 60 ore su due anni consecutivi.
Pertanto, con una formazione così rigorosa, è generalmente riconosciuto che tutti i notai siano sufficientemente qualificati per esercitare la professione con serietà. Il notariato è infatti considerato una delle professioni più prestigiose e ad alto livello di competenza.
Di conseguenza, la scelta del miglior notaio per accompagnarvi nella vostra transazione dovrà basarsi su altri criteri, che analizzeremo ora.
Consiglio 1: il vostro notaio deve essere pedagogico e trasparente
La capacità pedagogica per comprendere ciò che andrete a firmare
La prima, e secondo noi la più importante, delle competenze di un notaio è la sua capacità di rendere comprensibile il linguaggio giuridico di un atto di vendita. Acquistare un immobile, infatti, non è qualcosa che si fa tutti i giorni.
La redazione di un atto notarile comporta un vocabolario spesso difficile da comprendere per chi non è del settore. Eppure, nel momento in cui lo firmerete, in teoria dovrete averne compreso tutti i termini, poiché vi vincola giuridicamente.
In queste condizioni, il vostro notaio svolge un ruolo consulenziale essenziale e deve essere in grado di spiegarvi in modo semplice termini o concetti giuridici talvolta complessi. Se così non fosse, vi consigliamo di rivolgervi a un suo collega.
Un buon modo per metterlo alla prova è interrogarlo sulla vostra situazione familiare e sull’impatto dell’acquisto, ad esempio in caso di donazione ai vostri figli. Se non comprendete le sue spiegazioni, sceglietene un altro.
Fornirvi spiegazioni chiare e trasparenti per firmare senza stress
Il vostro notaio deve essere preciso ed esaustivo quando risponde a una delle vostre domande. La paura di essere raggirati nel settore immobiliare rappresenta infatti una delle principali fonti di stress per un acquirente.
Se la risposta del notaio a una vostra domanda è incompleta o evasiva, non vi sentirete tranquilli quando arriverà il giorno della firma dell’atto. Il vostro notaio ha quindi il dovere di dirvi tutto, sia le buone sia le cattive notizie.
Tuttavia, è altrettanto importante che il notaio eviti di drammatizzare elementi del dossier che non sono particolarmente gravi o che risultano comuni nell’ambito di una compravendita immobiliare.
Alcuni notai, per eccesso di zelo o per timore di responsabilità, possono enfatizzare eccessivamente la gravità di alcuni aspetti del dossier, generando uno stress inutile nell’acquirente, talvolta fino a portare all’annullamento della transazione.
Capita persino che alcuni notai rifiutino di firmare determinati atti per paura di problemi futuri. Secondo noi, un buon notaio deve informare il proprio cliente di tutti i rischi ai quali è esposto e indicare se tali rischi siano bassi, medi o elevati. Spetterà poi all’acquirente decidere se è disposto ad assumersi il rischio legato alla transazione.
Un notaio è una persona sulla quale dovete poter contare
Un notaio deve incarnare affidabilità e sicurezza, qualità sulle quali avete il diritto di fare affidamento. Deve dimostrare un ascolto attento e benevolo rispetto al vostro progetto.
Questa qualità relazionale è essenziale e contribuisce in larga misura al prestigio di questa professione. Il vostro notaio deve essere in grado di guidarvi e rassicurarvi sugli aspetti del dossier che non presentano rischi, proteggendovi e difendendo i vostri interessi quando la situazione lo richiede.
Dovete potervi confidare con lui e lui è tenuto al segreto professionale rispetto alle informazioni personali che gli comunicate.
In sintesi, il vostro notaio è il vostro baluardo in una transazione immobiliare.
Da leggere anche: In caso di divorzio, perché non affidare la vostra ricerca immobiliare a un property finder?
Consiglio 2: il vostro notaio deve essere un esperto della transazione immobiliare
La maggior parte dei notai sono generalisti e sono quindi in grado di trattare tutte le tematiche legate al notariato. Tuttavia, come in qualsiasi professione, un notaio può essere più o meno specializzato in determinati ambiti del diritto.
Un notaio specializzato in diritto societario o in immobiliare commerciale non sarà necessariamente altrettanto performante di un notaio specializzato in diritto di famiglia.
Di conseguenza, per scegliere il vostro notaio nell’ambito di un acquisto immobiliare o della vendita del vostro immobile, vi consigliamo di optare per un professionista specializzato in immobiliare residenziale.
Sarà più facile trovare un notaio specializzato in un grande studio notarile piuttosto che in uno piccolo, poiché sarà generalmente più attrezzato per gestire differenti tipologie di pratiche e rispondere all’insieme delle richieste dei propri clienti.
Se acquistate dall’estero, privilegiate ad esempio un notaio abituato a trattare con clienti non residenti.
A titolo esemplificativo, nello studio notarile con cui collaboriamo regolarmente e al quale indirizziamo i clienti che ce lo richiedono, vi sono notai specializzati in immobiliare commerciale e cessione di asset immobiliari aziendali, trasferimento di attività commerciali e locazioni commerciali, immobiliare internazionale e immobiliare per privati.
Tuttavia, anche se il vostro notaio non è specialista nelle transazioni immobiliari, deve innanzitutto dimostrare apertura mentale e proattività. Deve anticipare le vostre esigenze, porvi domande che vadano oltre il semplice acquisto e offrirvi consigli adeguati alla vostra situazione e ai vostri obiettivi.
Consiglio 3: il vostro notaio deve essere reattivo e disponibile
Il vostro notaio deve gestire la pratica di acquisto rispettando le tempistiche
Una pratica di compravendita immobiliare è un processo lungo in Francia, soprattutto se confrontato con Stati Uniti o Regno Unito, in particolare a causa dei numerosi vincoli amministrativi.
In linea generale, una volta che la vostra offerta viene accettata dal venditore, il termine per firmare una promessa unilaterale di vendita o un compromesso si aggira intorno ai 30 giorni. Dopo la firma del compromesso, è necessario prevedere un ulteriore periodo di 2 o 3 mesi, soprattutto se si ricorre a un finanziamento bancario.
Queste tempistiche sono dovute principalmente ai numerosi vincoli amministrativi e alla reattività di alcuni soggetti esterni coinvolti nella pratica, come amministratori di condominio, venditori e altri interlocutori. Pertanto, se una pratica non avanza con la rapidità che vi aspettate, ciò non dipende necessariamente dal notaio. In questo periodo esistono tempi tecnici incomprimibili e non legati a una sua eventuale mancanza di reattività.
Tuttavia, un notaio può essere più o meno rapido nella gestione di una pratica. La sua velocità dipenderà anche dal numero di dossier che sta seguendo contemporaneamente al vostro.
Di conseguenza, un notaio “di punta”, molto richiesto, potrebbe avere tempi più lunghi rispetto ad altri professionisti. Il vantaggio è che la qualità della prestazione sarà generalmente all’altezza delle aspettative, ma potreste pagarne il prezzo in termini di tempistiche. Queste dipenderanno anche dalla sua capacità di sollecitare i diversi soggetti coinvolti nella pratica.
Dovete poter contattare facilmente il vostro notaio per porgli domande
Il secondo aspetto molto importante da aspettarsi dal proprio notaio è la sua disponibilità. Deve essere facilmente reperibile e in grado di rispondere rapidamente alle vostre domande.
L’acquisto di un immobile è infatti una fonte di stress. Se avete una domanda, significa che avete bisogno di rassicurazioni. Il vostro notaio dovrebbe quindi essere in grado di rispondere ai vostri dubbi nell’arco di mezza giornata al massimo.
A titolo di esempio, durante una delle nostre pratiche di ricerca immobiliare, il notaio del nostro cliente era raggiungibile esclusivamente via e-mail. Poiché era impossibile contattarlo telefonicamente, il cliente gli ha inviato un messaggio e solo due giorni dopo ha ricevuto una risposta vaga, sempre tramite e-mail.
Questo tipo di notaio è assolutamente da evitare!!!
Consiglio 4: preferite un notaio locale a un notaio lontano dall'immobile acquistato
Anche se i notai hanno competenza su tutto il territorio nazionale, le ragioni per scegliere un notaio locale sono molteplici.
Innanzitutto, sarà in grado di darvi un parere sull’immobile che desiderate acquistare. La sua conoscenza del mercato locale rappresenterà quindi un vero punto di forza nella gestione della pratica.
Ogni area geografica presenta infatti le proprie specificità, soprattutto dal punto di vista architettonico. Per esempio, a Parigi, le problematiche di un appartamento haussmanniano non sono le stesse di una casa rurale in Normandia o di un appartamento “canut” a Lione.
Grazie alla sua esperienza, un notaio locale sarà quindi maggiormente in grado di individuare eventuali problematiche relative all’immobile che desiderate acquistare.
Inoltre, molto spesso, il venditore dispone già di un notaio nella città in cui si trova il bene, soprattutto nel caso di appartamenti di famiglia. Se il vostro notaio si trova dall’altra parte della Francia, potrebbe risultargli difficile essere fisicamente presente al momento della firma degli atti.
Sebbene oggi — soprattutto dopo il Covid — le firme notarili avvengano sempre più spesso in videoconferenza, la presenza fisica di entrambi i notai al momento della firma resta comunque la soluzione da privilegiare per concludere l’operazione nelle migliori condizioni.
Tuttavia, anche se un notaio locale è preferibile, qualora non ne abbiate uno nel luogo dell’acquisto sarà comunque meglio scegliere un professionista competente, di cui vi fidate e che vi conosce bene, piuttosto che un notaio vicino all’immobile ma poco interessato al vostro caso.
Consiglio 5: il collaboratore notarile incaricato della vostra pratica è importante
Una compravendita immobiliare richiede un notevole lavoro preparatorio durante la redazione dell’atto.
La raccolta dei diversi documenti presso amministrazioni pubbliche, amministratori di condominio, venditore e altri interlocutori, così come la preparazione dell’atto stesso, rappresentano in termini di tempo la parte principale del lavoro notarile.
Per supportarli in questo compito particolarmente dispendioso in termini di tempo, la stragrande maggioranza dei notai si avvale dell’assistenza di un collaboratore notarile (clerc de notaire), che svolge una parte importante del lavoro preliminare.
Il notaio interviene quindi soprattutto per verificare la pratica, gestire gli aspetti a maggior valore aggiunto e presenziare alla firma definitiva degli atti.
Potremmo paragonare questo ruolo a quello di un’infermiera in sala operatoria che assiste e prepara un intervento prima dell’arrivo del chirurgo. Il suo ruolo è quindi cruciale sia in termini di efficienza sia per il lavoro svolto a monte.
Di conseguenza, informatevi preventivamente sull’esperienza del collaboratore che seguirà la vostra pratica prima di affidare la vostra transazione a un notaio.
Come trovare il vostro futuro notaio a Parigi?
Ora che conoscete tutte le competenze necessarie per scegliere il miglior notaio a Parigi, resta da trovarlo.
Oggi a Parigi si contano 362 studi notarili, che impiegano 1.646 collaboratori (dati aggiornati al 14/06/2023).
Come trovare quindi la perla rara che saprà accompagnarvi nelle migliori condizioni durante tutta la vostra compravendita immobiliare? Ecco alcuni spunti di riflessione.
Il passaparola è il modo migliore per scegliere il proprio notaio
Se non avete un notaio di famiglia, il modo migliore per sceglierne uno è affidarvi a quello raccomandato da una persona di fiducia.
Questa raccomandazione può provenire da persone a voi vicine oppure da professionisti che vi hanno accompagnato durante l’acquisto, come il vostro property finder o l’agenzia immobiliare che vi ha venduto l’immobile, nel caso in cui abbiate cercato casa autonomamente.
Tuttavia, prima di impegnarvi, come spiegato in precedenza, non esitate a contattarlo telefonicamente. Questo sarà già un buon modo per osservare i suoi tempi di risposta.
Successivamente, potrete porgli alcune domande relative al vostro progetto per valutarne la capacità divulgativa e, infine, il feeling, che non è misurabile ma resta comunque fondamentale.
In aggiunta, non esitate a chiedere maggiori informazioni alla persona che ve lo ha raccomandato per comprendere perché suggerisca proprio quel notaio piuttosto che un altro.
Un altro modo è utilizzare directory e siti internet
Anche se questo approccio non rappresenta la soluzione ideale per scegliere il vostro notaio, qualora nessuno ve ne abbia consigliato uno, potete consultare i seguenti elenchi online di notai:
Camera dei Notai di Francia Directory dei Notai del Grand Paris
Come accennato in precedenza, selezionate notai che operano nella vostra area geografica. Successivamente, scegliete uno studio con numerosi soci e, preferibilmente, con almeno uno specialista in immobiliare residenziale.
Una volta selezionati due o tre notai potenziali, chiamateli o, meglio ancora, incontrateli di persona.
Potete inoltre consultare le recensioni Google e le testimonianze di ex clienti. A titolo di esempio, lo studio che raccomandiamo ai nostri clienti totalizza quasi 180 recensioni Google, con una valutazione media di 4,9/5. Tanto da dire che lo consigliamo a occhi chiusi!
Conclusione: come trovare il miglior notaio a Parigi per il vostro acquisto immobiliare
Scegliere un notaio è una decisione importante che non deve essere presa alla leggera.
Seguendo i consigli forniti in questo articolo, aumenterete significativamente le possibilità di trovare un professionista del diritto competente, disponibile e attento alle vostre esigenze.
Non esitate a contattarci se avete domande o desiderate ricevere raccomandazioni personalizzate.
In qualità di property finder esperti, possiamo accompagnarvi nelle vostre pratiche e aiutarvi a trovare il notaio più adatto alle vostre aspettative.
