Che cosa è una clausola senza condizione sospensiva di ottenimento del mutuo?
Un’offerta senza condizione sospensiva di ottenimento del mutuo è una clausola inserita in un compromesso o in una promessa di vendita durante l’acquisto di un immobile. Significa che l’acquisto del bene che desiderate acquistare non dipenderà dall’ottenimento di un mutuo da parte della vostra banca.
In altre parole, se tutte le altre condizioni della vendita vengono rispettate, vi sarà accordo sulla cosa e sul prezzo e la vendita sarà quindi considerata perfetta. Sarete dunque obbligati ad acquistare il bene anche nel caso in cui abbiate richiesto un mutuo che vi venga successivamente rifiutato.
In quali casi integrare una clausola senza condizione sospensiva nella vostra offerta?
Eliminare la clausola sospensiva di ottenimento del mutuo è una vera e propria arma di negoziazione immobiliare!
Se trovate un immobile che corrisponde alle vostre aspettative ma che viene desiderato contemporaneamente anche da altri acquirenti, è molto probabile che il venditore vi chieda come intendete finanziare l’acquisto.
Presentare un’offerta senza condizione sospensiva di ottenimento del mutuo rappresenta per il venditore una garanzia: la vendita non dipenderà dall’approvazione del finanziamento da parte della banca, aumentando sensibilmente la probabilità di concludere la transazione. Se siete in grado di presentare questo tipo di offerta, potreste avere la possibilità di negoziare il prezzo dell’immobile oppure superare un concorrente che propone un’offerta al prezzo richiesto ma subordinata all’ottenimento del mutuo.
Perché è così importante per il venditore?
Integrare una rinuncia alla condizione sospensiva del mutuo in una trattativa consente al venditore di eliminare il rischio che l’acquirente non ottenga il finanziamento dalla propria banca. Inoltre, se l’acquisto avviene in contanti, la durata della transazione si riduce sensibilmente, poiché non sarà più necessario attendere i tempi legali legati all’ottenimento del mutuo. Il venditore può quindi guadagnare da 1 a 2 mesi prima di ricevere il ricavato della vendita.
È quindi la garanzia per il venditore che, una volta firmato il preliminare, la vendita avrà luogo: l’acquirente non potrà tirarsi indietro se non perdendo l’indennità di immobilizzazione (salvo il periodo di recesso di dieci giorni dalla firma del preliminare).
In un mercato molto competitivo come quello attuale a Parigi, per aumentare le probabilità di vedere accettata la propria offerta, gli acquirenti scelgono sempre più spesso di formulare offerte senza condizione sospensiva di ottenimento del mutuo. Ma questa scelta non è priva di rischi!
Fare un'offerta senza condizione sospensiva non è privo di rischi
Fare un’offerta senza condizione sospensiva non significa che non abbiate il diritto di richiedere un mutuo. È perfettamente possibile acquistare un immobile senza condizione sospensiva anche se desiderate finanziare il 100% dell’acquisto tramite prestito.
Questo accade regolarmente ai nostri clienti che desiderano approfittare di tassi vantaggiosi, anche per importi molto elevati. Alcuni dei nostri clienti, ad esempio, hanno acquistato immobili da oltre 3 milioni di euro, finanziando il 100% della somma tramite mutuo, pur avendo presentato un’offerta senza condizione sospensiva di ottenimento del mutuo.
Tuttavia, per permettersi di fare un’offerta di questo tipo, dovete disporre della totalità dei fondi necessari, comprese tutte le spese accessorie.
I rischi per l’acquirente
Perdere l’indennità di immobilizzazione del 10% e potenzialmente essere costretti ad acquistare
Se firmate un compromesso contenente una clausola di rinuncia alla condizione sospensiva di ottenimento del mutuo e, per una sfortunata circostanza, non ottenete il finanziamento, rischiate di perdere l’indennità di immobilizzazione pari al 10% del prezzo del bene, versata al momento della firma del preliminare e indicata nel compromesso o nella promessa di vendita con il termine di “clausola penale”.
Per un immobile del valore di 1.800.000 €, questa somma ammonterebbe a 180.000 €, il che può risultare estremamente pericoloso se non disponete realmente di tali fondi!
Peggio ancora: il venditore potrebbe costringervi, tramite azione legale, ad acquistare comunque il bene, anche nel caso in cui non disponiate della totalità delle somme necessarie.
La condizione sospensiva di ottenimento del mutuo nasce innanzitutto come tutela dell’acquirente: se quest’ultimo non ottiene il finanziamento descritto nel preliminare (attenzione alla formulazione su questo punto), la vendita viene annullata e l’acquirente liberato da qualsiasi obbligo senza costi né penali.
I rischi per il venditore
Accettare un’offerta senza condizione sospensiva significa, per il venditore, assumersi anche il rischio di vendere il bene a un prezzo potenzialmente inferiore rispetto al valore di mercato.
Se un acquirente rinuncia alla condizione sospensiva ma poi non ottiene il mutuo, il venditore riceverà teoricamente come compensazione l’indennità di immobilizzazione. Ma le cose non sono così semplici.
Innanzitutto, oggi è prassi versare soltanto il 5% del deposito cauzionale del 10% al momento del preliminare. Per recuperare il restante 5%, il venditore potrebbe dover avviare una procedura legale, spesso lunga e molto vincolante. Inoltre, corre il rischio che il valore dell’immobile diminuisca quando verrà rimesso sul mercato. E se nel frattempo il mercato dovesse crollare, il venditore potrebbe subire una perdita importante.
Infine, questa situazione può essere molto penalizzante se il venditore si è nel frattempo impegnato in un altro acquisto e conta sul ricavato della vendita per finanziare il nuovo bene.
Per questo motivo, il venditore potrebbe essere legittimato a chiedere all’acquirente che intende rinunciare alla clausola sospensiva del mutuo di dimostrare la reale disponibilità dei fondi.
Una pratica regolamentata dalla legge
Contrariamente a quanto si pensa, non tutti possono permettersi di fare un’offerta senza condizione sospensiva. Questa pratica è infatti regolata dalla legge, al fine di tutelare sia il venditore sia l’acquirente.
Ecco cosa prevede la legge:
Articolo L313-40
Modificato dall’Ordinanza n°2016-351 del 25 marzo 2016 - art. 3
L’atto scritto, inclusa la promessa unilaterale di vendita accettata e il contratto preliminare previsto dall’articolo L.261-15 del Codice delle costruzioni e dell’abitazione, avente per oggetto una delle operazioni menzionate al punto 1° dell’articolo L.313-1, deve indicare se il prezzo sarà pagato direttamente o indirettamente, anche solo in parte, con o senza il supporto di uno o più finanziamenti disciplinati dalle sezioni da 1 a 5 del presente capitolo.
Articolo L313-41
Modificato dall’Ordinanza n°2016-351 del 25 marzo 2016 - art. 3
Quando l’atto menzionato all’articolo L.313-40 indica che il prezzo viene pagato, direttamente o indirettamente, anche parzialmente, tramite uno o più prestiti disciplinati dalle disposizioni delle sezioni da 1 a 5 e della sezione 7 del presente capitolo, l’atto è concluso sotto condizione sospensiva dell’ottenimento del o dei mutui destinati al finanziamento. La durata di validità di tale condizione sospensiva non può essere inferiore a un mese dalla data della firma dell’atto. La durata della validità di tale condizione sospensiva non può essere inferiore a un mese dalla data della firma dell’atto oppure, nel caso di un atto privato soggetto a registrazione a pena di nullità, dalla data della registrazione. Se la condizione sospensiva prevista al primo comma non viene soddisfatta, qualsiasi somma versata in anticipo dall’acquirente all’altra parte o per suo conto deve essere immediatamente e integralmente rimborsata, senza trattenute né indennità di alcun tipo.
Articolo L313-42
Modificato dall’Ordinanza n°2016-351 del 25 marzo 2016 - art. 3
Quando l’atto menzionato all’articolo L.313-40 indica che il prezzo sarà pagato senza il ricorso a uno o più prestiti, l’atto deve riportare una dichiarazione scritta di pugno dall’acquirente, con la quale quest’ultimo riconosce di essere stato informato che, qualora decidesse comunque di ricorrere a un finanziamento, non potrà avvalersi delle disposizioni previste dal presente capitolo.
In assenza dell’indicazione prevista dall’articolo L.313-40 oppure se manca la dichiarazione richiesta al primo comma, o ancora se questa non è redatta di pugno dall’acquirente e viene comunque richiesto un mutuo, il contratto sarà automaticamente considerato concluso sotto la condizione sospensiva prevista dall’articolo L.313-41.
Fonte: Testo della legge Legifrance
