L'essenziale da ricordare sul DPE
• Dal 2021, il DPE è giuridicamente opponibile: un acquirente può rivalersi contro un venditore in caso di errore significativo.
• Due abitazioni della stessa superficie possono ottenere valutazioni molto diverse a seconda dell’isolamento, del sistema di riscaldamento o del consumo energetico.
• Un immobile classificato F o G può vedere diminuire il proprio valore ed essere soggetto a restrizioni progressive alla locazione.
• A Parigi, dove molti edifici sono antichi, il DPE è diventato un criterio fondamentale per acquirenti e investitori.
• Il DPE non misura soltanto il consumo energetico: tiene conto anche delle emissioni di gas a effetto serra dell’abitazione.
Perché è stato introdotto un nuovo DPE il 1° luglio 2021?
Le emissioni di gas a effetto serra derivano per circa il 20% dalle abitazioni. Contribuiscono quindi in modo significativo al riscaldamento globale. Il DPE (Diagnosi di Prestazione Energetica) è un documento redatto da un tecnico certificato ed è obbligatorio nell’ambito dell’acquisto, della vendita o della locazione di un immobile. Considerata l’emergenza climatica, il DPE è diventato un documento centrale e indispensabile per informare un futuro acquirente o un futuro inquilino prima dell’acquisto o della locazione di un immobile.
Il principale problema della vecchia versione del DPE era la sua scarsa pertinenza, poiché il metodo di calcolo non rappresentava affatto la reale prestazione energetica di numerose abitazioni. Inoltre, aveva un valore puramente informativo e non incentivava in alcun modo i proprietari a realizzare lavori di miglioramento per ridurre l’impatto dell’abitazione sul cambiamento climatico. Il governo ha quindi deciso di apportare importanti modifiche a questo documento per creare una nuova diagnosi immobiliare.
Il primo obiettivo di questo nuovo DPE è quindi quello di incoraggiare locatori e proprietari a migliorare la prestazione energetica delle loro abitazioni, in particolare per gli immobili considerati “colabrodi energetici” (abitazioni estremamente energivore), spingendoli a realizzare interventi di riqualificazione.
Il secondo obiettivo è migliorare le informazioni fornite ai futuri inquilini o ai futuri acquirenti prima dell’acquisto o della locazione di un immobile.
Infine, l’ultimo obiettivo è consentire agli inquilini di vivere in abitazioni che permettano di risparmiare energia e garantiscano condizioni abitative più dignitose.
Sono quindi state introdotte modifiche importanti sia nel metodo di calcolo sia nella presentazione del documento, entrate in vigore il 1° luglio 2021.
Quali sono le principali differenze tra il vecchio e il nuovo DPE?
Il nuovo DPE 2021 viene calcolato a partire da informazioni realmente legate alla prestazione energetica dell’abitazione (isolamento, riscaldamento, ventilazione, ponti termici, ecc.). Può sembrare ovvio, ma non era così per il vecchio DPE nel caso degli immobili costruiti prima del 1949 o dotati di riscaldamento centralizzato. Infatti, la vecchia versione si basava essenzialmente sul consumo energetico dell’immobile (semplificando, dipendeva dal modo in cui l’inquilino o il proprietario si riscaldava).
Per realizzare il vecchio DPE, il tecnico chiedeva al proprietario o all’inquilino le bollette energetiche per determinare il punteggio attribuito all’abitazione. Questo metodo era del tutto incoerente: una persona particolarmente freddolosa che riscaldava molto l’abitazione otteneva un DPE molto negativo, mentre una persona che si riscaldava poco otteneva un ottimo DPE.
Questo metodo semplicistico non permetteva quindi in alcun modo di determinare la reale prestazione energetica di un’abitazione. Inoltre, in assenza di bollette, alcuni DPE potevano risultare privi di informazioni, cosa che non sarà più possibile con il nuovo DPE.
Da notare: il nuovo metodo riguarda esclusivamente gli immobili a uso abitativo. Nessuna modifica è stata introdotta per gli immobili a uso commerciale: un locale commerciale può quindi ancora avere un DPE privo di classificazione.
Il nuovo DPE è diventato opponibile, mentre il vecchio DPE non lo era. In altre parole, quando oggi un tecnico realizza un DPE, assume una responsabilità giuridica al pari del proprietario o del locatore, cosa che non avveniva con la versione precedente.
Questa novità ha un impatto importante perché i tecnici, temendo conseguenze giuridiche, saranno obbligati a peggiorare il punteggio in caso di mancanza di informazioni sull’immobile piuttosto che correre rischi legali. Torneremo su questo argomento più avanti, nella parte dedicata al metodo di calcolo del nuovo DPE.
Il documento informativo del DPE è stato completamente rinnovato e arricchito. In linea generale, la vecchia versione si limitava a indicare il costo annuale dell’energia, il punteggio energetico calcolato a partire da tale costo, la valutazione delle emissioni di gas a effetto serra e una serie di consigli per migliorare il comfort energetico dell’abitazione.
Il nuovo DPE è molto più completo. Informa naturalmente il lettore sul livello di prestazione energetica dell’immobile e sulle sue emissioni di gas serra, ma anche sulla stima annuale dei consumi per singola voce, sulle diverse dispersioni di calore e su molti altri aspetti. È quindi molto più ricco di informazioni e più leggibile rispetto alla versione precedente.
Il nuovo DPE introduce inoltre una novità importante: gli immobili considerati “colabrodi energetici” non potranno più essere locati, cosa che non avveniva con il vecchio sistema. Per spingere i proprietari a effettuare lavori di miglioramento energetico, il governo ha adottato una misura radicale: gli appartamenti più energivori non potranno più essere affittati (si veda la sezione dedicata al calendario del divieto di locazione).
Come leggere le informazioni del nuovo DPE?
Pagina 1: qui troverete la classificazione dell’abitazione in termini di prestazione energetica. Gli immobili più efficienti sono classificati A, mentre quelli meno efficienti sono classificati G.
Questa classificazione è determinata in base a soglie di consumo energetico espresse in kWh/m²/anno e alle emissioni di gas a effetto serra espresse in kg di CO₂/m²/anno.
Attenzione: il punteggio relativo alle emissioni di gas serra (indicato in blu sulla destra) è integrato nel punteggio globale dell’immobile, che è quello ufficiale. Nel documento viene mostrato solo a titolo informativo. Il suo risultato confluisce infatti nella valutazione complessiva.
Va inoltre ricordato che, se un immobile presenta una classificazione relativa alle emissioni di gas serra peggiore rispetto a quella dei consumi energetici, la valutazione finale complessiva (dal verde al rosso) corrisponderà alla lettera attribuita alle emissioni di gas serra.
Pagina 2: presenta uno schema sintetico delle dispersioni termiche dell’abitazione per ciascun elemento costruttivo. Consente quindi di individuare rapidamente i punti forti e deboli dell’immobile.
A titolo di esempio, nel caso di un appartamento situato al terzo piano di un edificio, riscaldato dagli appartamenti sovrastanti e sottostanti, la dispersione attraverso il tetto/soffitto e il pavimento inferiore è pari allo 0%. Al contrario, se le pareti non sono isolate, la dispersione termica attraverso di esse sarà significativa.
Un indicatore del comfort estivo viene rappresentato tramite simboli grafici. Permette di capire rapidamente se l’abitazione è piacevole da vivere durante l’estate. Vengono inoltre proposti suggerimenti per migliorarne il comfort.
La qualità dell’isolamento viene rappresentata graficamente per livelli. Con un semplice colpo d’occhio è quindi possibile capire se l’isolamento dell’immobile necessita o meno di miglioramenti.
Viene inoltre riportato il simbolo del sistema di ventilazione dell’immobile.
Infine, è presente uno schema relativo alla produzione di energia rinnovabile dell’abitazione, accompagnato da possibili soluzioni di miglioramento.
Pagina 3: presenta nel dettaglio i diversi consumi energetici per voce e una stima annuale del relativo costo.
La pagina è completata da raccomandazioni volte a ridurre i consumi energetici.
Pagina 4: presenta una sintesi delle caratteristiche dell’abitazione per ciascun elemento tecnico, insieme a raccomandazioni per la gestione e la manutenzione delle attrezzature presenti.
Pagina 5: presenta raccomandazioni sui lavori da realizzare per migliorare la prestazione energetica dell’abitazione. È suddivisa in due pacchetti (interventi essenziali e interventi da considerare successivamente). Il Pacchetto 1 indica i lavori prioritari per migliorare il punteggio, mentre il Pacchetto 2 elenca gli interventi da effettuare in una fase successiva.
L’evoluzione del punteggio globale viene inoltre illustrata attraverso un grafico dedicato.
Infine, le ultime pagine del documento, e probabilmente le più importanti, sono gli allegati che permettono di visualizzare tutte le informazioni inserite dal tecnico certificatore. È generalmente in questa sezione che possiamo individuare eventuali incoerenze.
Nell’ambito delle nostre attività di ricerca immobiliare, effettuiamo un’analisi approfondita di questi dati per spiegare ai nostri clienti sia il motivo della valutazione ottenuta, sia per individuare eventuali elementi che potrebbero consentire di migliorare il DPE dell’immobile in caso di errore di inserimento dei dati.
Come viene calcolato il nuovo DPE?
Quando un tecnico certificatore realizza una diagnosi di prestazione energetica, utilizza un software acquistato presso un editore specializzato (ne esistono diversi sul mercato), i cui dati e il cui metodo di calcolo sono stati approvati dalle autorità pubbliche per poter essere commercializzati.
Il tecnico non ha quindi alcun controllo sul metodo di calcolo denominato 3CL-DPE 2021 (Calcul des Consommations Conventionnelles du Logement – Calcolo dei Consumi Convenzionali dell’Abitazione). Scopre il punteggio finale attribuito all’immobile soltanto dopo aver inserito nel software tutte le informazioni relative al bene.
L’algoritmo è quindi completamente opaco e molto complesso.
Il vantaggio di questo metodo è che i risultati non possono essere falsificati per favorire un locatore o un venditore e ottenere una valutazione migliore, senza contare il carattere opponibile della diagnosi.
Lo svantaggio è che diventa impossibile sapere con precisione quale criterio abbia inciso maggiormente o meno sul punteggio finale dell’immobile e in quale misura, senza avere accesso diretto allo strumento. Di conseguenza, per un proprietario è molto difficile capire esattamente quali lavori intraprendere per migliorare il proprio punteggio, poiché i Pacchetti 1 e 2 restano molto generici.
Per quanto riguarda il calcolo, non entreremo nel dettaglio in questo articolo, dato l’elevato numero di criteri presi in considerazione. Tuttavia, ecco i principali fattori che possono influenzare il punteggio. Sono classificati per ordine di importanza secondo i tecnici con cui abbiamo parlato.
Criterio n. 1: il tipo di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria
Il sistema di riscaldamento dell’abitazione e quello per la produzione di acqua calda sanitaria hanno un’importanza fondamentale nel calcolo del nuovo DPE 2021.
Così, il punteggio di un appartamento situato, ad esempio, in un edificio dotato di una vecchia caldaia centralizzata a gasolio, mal mantenuta, sarà fortemente penalizzato.
È persino possibile che, nonostante importanti lavori di isolamento, la valutazione finale non riesca mai a superare una classificazione F o G a causa di questo criterio.
Per ottimizzare il DPE, il sistema di riscaldamento dovrebbe essere di ultima generazione e dotato di un sistema di regolazione o gestione delle temperature per ambiente.
Inoltre, dal 1° gennaio 2026, il coefficiente di conversione dell’elettricità è passato da 2,3 a 1,9 (decreto del 13 agosto 2025), favorendo così il DPE degli appartamenti riscaldati elettricamente.
Risultato: circa 850.000 abitazioni classificate F/G sono state automaticamente riclassificate senza lavori, e il 91% di esse era riscaldato elettricamente.
Criterio n. 2: isolamento delle pareti e tipologia delle finestre
L’isolamento delle pareti e il tipo di serramenti sembrano essere il secondo criterio più importante.
Il materiale che compone le pareti (mattoni, blocchi in cemento, pietra, ecc.) o la copertura dell’edificio e il suo spessore vengono presi in considerazione nel calcolo.
Il tecnico rileva inoltre:
- la superficie delle pareti;
- il tipo di isolamento verso l’esterno;
- l’orientamento delle facciate;
- la superficie delle finestre;
- la tipologia delle finestre;
- lo spessore dei vetri;
- la presenza o meno di doppi vetri;
- la presenza o meno di gas isolanti come l’argon;
- il tipo di isolamento del tetto.
E questi sono solo alcuni esempi.
A causa dell’importanza di tali criteri, un appartamento situato all’ultimo piano di un edificio il cui tetto non sia stato isolato dal condominio vedrà il proprio punteggio fortemente penalizzato.
Allo stesso modo, anche pavimenti e soffitti vengono considerati nel calcolo.
Un appartamento al piano terra con una cantina non riscaldata sottostante potrebbe quindi ottenere una valutazione peggiore rispetto a un appartamento situato al terzo piano e riscaldato indirettamente dai vicini sopra e sotto.
Anche la zona climatica e l’altitudine in cui si trova l’immobile vengono prese in considerazione.
Un appartamento a Parigi non otterrà quindi necessariamente lo stesso punteggio di un appartamento in montagna a parità di caratteristiche.
Infine, un appartamento esposto a sud sarà generalmente valutato meglio di uno con facciate completamente esposte a nord.
Criterio n. 3: la ventilazione
La ventilazione influisce anch’essa sul punteggio globale dell’abitazione.
Persino i camini vengono presi in considerazione.
Un camino aperto, fonte di dispersioni termiche, sarà valutato meno favorevolmente rispetto a un appartamento o a una casa dotata di inserto oppure con il focolare chiuso.
Criterio n. 4: il comfort estivo
Anche gli elementi che migliorano il comfort estivo vengono presi in considerazione nel calcolo (escludendo l’aria condizionata, per privilegiare soluzioni che non consumano energia).
Di conseguenza, gli appartamenti dotati di persiane esterne o sistemi frangisole ottengono generalmente valutazioni migliori rispetto a quelli che ne sono privi.
Considerato l’impatto di questo nuovo metodo di calcolo, il carattere opponibile del DPE e i rischi giuridici che ne derivano, oggi nessun tecnico certificatore accetterà di inserire un’informazione nel software senza averne la certezza.
Per questo motivo, se il tecnico non conosce una determinata informazione, ad esempio la data di installazione della caldaia o il tipo di impianto di riscaldamento, verrà automaticamente applicato il valore predefinito più penalizzante.
Così, un immobile che avevamo individuato per un nostro cliente e che era stato completamente ristrutturato nel 2000 ha visto il proprio punteggio fortemente peggiorato perché il tecnico non disponeva di riferimenti sufficienti sui radiatori, che sono stati quindi considerati anteriori al 1945.
Allo stesso modo, il sistema di ventilazione è stato indicato come risalente a prima del 1948.
La seconda conseguenza del carattere opponibile del DPE è che il tecnico richiederà prove documentali dei lavori eseguiti nell’immobile (in particolare le fatture) prima di inserire tali dati nel software, così da poter giustificare le proprie valutazioni in caso di contenzioso.
Il nuovo DPE è davvero affidabile?
Prima di esprimere il nostro parere sull’affidabilità del nuovo DPE, è utile ricordarne brevemente la storia.
Dopo la sua introduzione il 1° luglio 2021, già a partire da settembre 2021 proprietari venditori, locatori, tecnici certificatori, agenti immobiliari e cacciatori immobiliari si sono rapidamente accorti che molti immobili sottoposti al nuovo DPE venivano classificati F o G, in particolare quelli costruiti prima del 1975, per un totale di circa 160.000 abitazioni.
A fronte della forte reazione degli operatori del settore immobiliare, il nuovo DPE è stato sospeso dal 24 settembre al 1° novembre 2021 per consentire alle autorità pubbliche di rivedere il metodo di calcolo.
Durante tale periodo non era quindi più possibile realizzare DPE di nuova generazione, creando notevoli difficoltà, soprattutto nelle transazioni immobiliari.
Dal 1° novembre 2021 il metodo di calcolo è stato corretto.
I DPE realizzati tra luglio e novembre 2021 sono stati quindi rigenerati secondo il nuovo metodo dai tecnici che li avevano emessi, con un notevole impiego di tempo.
Per compensarli, lo Stato ha previsto un’indennità di 60 euro per ogni diagnosi aggiornata.
Il 1° luglio 2024 il metodo di calcolo è stato nuovamente modificato perché gli immobili di piccola superficie risultavano particolarmente penalizzati dalle regole precedenti.
È stata quindi introdotta una correzione per le abitazioni inferiori a 40 m², al fine di limitarne la penalizzazione ed evitare l’esclusione massiccia di questi immobili da un mercato locativo già fortemente sotto pressione.
Questa riforma ha consentito a circa 140.000 abitazioni francesi (una quota molto elevata delle quali situata nell’Île-de-France) di uscire immediatamente dalla categoria delle passoire thermique, passando da F/G a E o addirittura da E a D, senza alcun intervento di ristrutturazione.
Un’ulteriore evoluzione è intervenuta il 1° gennaio 2026.
Fino a quel momento, gli immobili riscaldati elettricamente, pur emettendo meno gas a effetto serra, potevano ottenere una valutazione peggiore rispetto a quelli riscaldati a gas.
Questa incoerenza è stata infine corretta.
Come si può constatare, il DPE è uno strumento in continua evoluzione.
Se il suo obiettivo è certamente lodevole, ridurre le emissioni di gas a effetto serra e contribuire alla lotta contro il riscaldamento climatico, la sua applicazione pratica presenta ancora numerose difficoltà.
Le autorità pubbliche devono infatti confrontarsi con un importante effetto collaterale: l’esclusione progressiva di un gran numero di abitazioni dal mercato locativo, proprio mentre quest’ultimo è già insufficiente a soddisfare i bisogni della popolazione francese.
(Seguirà con la parte: «Fattori indipendenti dalla volontà del proprietario», errori dei tecnici certificatori e valutazione complessiva dell’affidabilità del DPE.)
Alla luce di queste considerazioni, ecco il nostro parere.
Fattori indipendenti dalla volontà del proprietario
Nei nuovi DPE viene spesso suggerito di realizzare un isolamento termico esterno dell’edificio. Se prendiamo l’esempio di un immobile haussmanniano, per ragioni architettoniche sarà molto difficile intervenire in questo modo, anche se esistono soluzioni specifiche per l’isolamento esterno degli edifici haussmanniani.
Allo stesso modo, viene molto spesso raccomandata l’installazione di sistemi geotermici, pannelli solari o pompe di calore per il riscaldamento. Tuttavia, in una città come Parigi, l’installazione di questi dispositivi è in molti casi vietata per ragioni urbanistiche.
Infine, per quanto riguarda il riscaldamento centralizzato o l’isolamento della copertura, se il condominio decide di non effettuare i lavori necessari, il proprietario può subire un peggioramento del DPE del proprio appartamento anche se tale elemento non dipende in alcun modo dalla sua volontà.
Il proprietario viene quindi indirettamente penalizzato dal metodo di calcolo, benché questi criteri non siano legati a una sua mancanza di diligenza.
Errori imputabili ai tecnici certificatori
Il DPE prende in considerazione un numero estremamente elevato di parametri.
Questa moltitudine di criteri favorisce inevitabilmente errori di distrazione da parte del tecnico certificatore.
Dalla sua introduzione, abbiamo osservato numerose incoerenze nei dati inseriti che hanno avuto conseguenze concrete sui DPE degli immobili che abbiamo cercato per i nostri clienti.
L’esempio più evidente riguarda un immobile che abbiamo trovato per uno dei nostri clienti e che risultava classificato E secondo il nuovo metodo.
Abbiamo individuato due errori nel DPE e li abbiamo segnalati al tecnico certificatore, che li ha corretti.
Dopo tali correzioni, l’abitazione è stata infine classificata D.
Stime dei costi dei lavori e dei consumi energetici molto imprecise
Nella nuova versione del DPE, il software calcola una stima dei lavori da eseguire per migliorare la classificazione energetica.
Queste stime sono però molto approssimative, poiché i prezzi vengono valutati su scala nazionale, mentre possono variare considerevolmente da una regione all’altra.
Inoltre, non tengono conto dei lavori accessori necessari per realizzare gli interventi.
Prendiamo l’esempio di un immobile in cui sia necessario isolare una parete dall’interno per migliorare il DPE, ma dove sulla parete interessata sia installata una cucina.
La stima includerà il costo dell’isolamento della parete, ma non quello dello smontaggio e della successiva reinstallazione della cucina, con il rischio di raddoppiare la spesa effettiva.
Senza contare la perdita di superficie abitabile che può derivare dall’isolamento interno e che riduce il valore finale dell’immobile, con una potenziale perdita di decine di migliaia di euro, soprattutto in città come Parigi dove il prezzo al metro quadrato supera i 10.000 €/m².
Per quanto riguarda le stime dei costi energetici o dei risparmi ottenibili, gli intervalli indicati sono spesso ampi e poco precisi.
Inoltre, tali importi dipendono fortemente dal modo in cui ciascuno vive e utilizza la propria abitazione.
Consigli di miglioramento incoerenti
Per illustrare queste incoerenze, abbiamo osservato il caso di un appartamento situato tra due altri appartamenti in cui la dispersione termica del soffitto risultava pari allo 0%.
Eppure, tra le raccomandazioni per migliorare il comfort estivo figurava l’isolamento del tetto dell’abitazione.
Riteniamo quindi che il nuovo DPE sia incomparabilmente più pertinente del vecchio DPE basato sul metodo delle bollette, che non aveva alcuna coerenza con la reale prestazione energetica di un’abitazione.
Fornisce inoltre un gran numero di informazioni complementari molto preziose per acquirenti e inquilini.
Tuttavia, necessita ancora di numerosi miglioramenti per essere realmente affidabile.
Riteniamo e speriamo che questi fattori di distorsione vengano progressivamente affinati nel tempo, poiché l’impostazione generale della riforma è molto valida.
