9 vantaggi e svantaggi di un appartamento all’ultimo piano a Parigi

‍I 9 vantaggi di acquistare un appartamento a Parigi all'ultimo piano

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1: Non essere disturbati dai vicini del piano superiore

È forse il criterio principale che ci viene richiesto dai nostri clienti durante la ricerca immobiliare. Quando poniamo la domanda: «Perché volete assolutamente acquistare un appartamento all’ultimo piano?», la risposta è quasi sempre la stessa: «Non voglio avere vicini sopra la mia testa!».

Effettivamente, all’ultimo piano avrete sempre maggiori probabilità di vivere in tranquillità rispetto ai piani inferiori perché, molto semplicemente, eliminate il rischio di sentire i passi dei vicini del piano di sopra. Anche se esistono soluzioni per ridurre i rumori di vicinato, persino negli appartamenti haussmanniani, vivendo all’ultimo piano riducete automaticamente questo fattore di rischio.

A questo si aggiunge anche la riduzione dei rumori provenienti dalla strada, poiché i fenomeni di riverbero del suono contro gli altri edifici risultano automaticamente attenuati. L’atmosfera serena e tranquilla di un appartamento silenzioso è particolarmente ricercata a Parigi, dove il rumore è onnipresente.

Attenzione però: contrariamente a quanto si pensa, non è perché vivete all’ultimo piano che non sentirete più alcun rumore proveniente dalla strada. Come dimostra lo studio di Flatlooker sul rumore percepito ai diversi piani di un edificio parigino, se il vostro appartamento si trova al 7° piano di un edificio di 7 piani, il rumore percepito sarà equivalente a quello di un appartamento situato al 2° o 3° piano dello stesso stabile.

Quindi, se la tranquillità è uno dei vostri criteri principali per acquistare un appartamento all’ultimo piano, sarà preferibile puntare su un appartamento affacciato su un ampio cortile interno per godere davvero del silenzio; e se si trova anche all’ultimo piano, tanto meglio!

2: Rivendita facilitata se l’appartamento all’ultimo piano è privo di difetti

Gli appartamenti situati all’ultimo piano possono potenzialmente riunire tutti i criteri più ambiti nella ricerca di un appartamento a Parigi: vista aperta, luminosità, calma e tranquillità, quella sensazione unica di essere soli come in una casa indipendente, uno spazio esterno in alcuni appartamenti parigini…

Tutti questi elementi fanno sì che tali appartamenti rientrino tra gli immobili più richiesti a Parigi. Il loro numero limitato fa sì che gli acquirenti possano contenderseli non appena vengono messi in vendita.

Di conseguenza, gli appartamenti all’ultimo piano figurano tra quelli che si vendono meglio e che, al momento della rivendita, se non presentano difetti importanti (assenza di ascensore, scarsa classe energetica, rumori, ecc.), possono essere venduti molto rapidamente e spesso con un forte valore soggettivo, quindi a un prezzo superiore rispetto al mercato.

3: Godere di una vista aperta senza vis-à-vis

Uno dei principali vantaggi dell’acquisto di un appartamento all’ultimo piano a Parigi è poter beneficiare di una vista aperta. Il massimo del lusso è avere una vista su un monumento come la Torre Eiffel, Montmartre, gli Invalides, i bei tetti di Parigi… e la lista è lunga.

Per alcuni appartamenti dotati di rooftop, la vista può persino essere eccezionale: panoramica su tutta Parigi e con l’impressione di sorvolare la capitale. Nell’ambito delle nostre ricerche immobiliari di beni di prestigio a Parigi, visitare questo tipo di proprietà rappresenta sempre un’esperienza visiva indimenticabile.

Tuttavia, attenzione: un ultimo piano non va sempre di pari passo con una vista straordinaria. Se il vostro appartamento è all’ultimo piano ma gli edifici di fronte sono più alti, potreste rimanere delusi. Una cosa però è certa: vivendo all’ultimo piano potrete sicuramente godere di una vista sul cielo, cosa tutt’altro che scontata a Parigi.

4: Godere della luminosità di un appartamento ai piani alti

Parigi è una città densa e molti edifici contano in media 6 piani (numero medio di piani degli edifici haussmanniani). Vivere ai piani inferiori riduce quindi la luminosità degli appartamenti.

Abitando all’ultimo piano, nella grandissima maggioranza dei casi si beneficia di un’eccellente luminosità, indipendentemente dall’esposizione. Contrariamente a quanto si pensa, infatti, anche gli appartamenti esposti a nord possono essere molto luminosi se la vista è aperta. È proprio per questo motivo che i pittori privilegiano questa esposizione: permette di godere di una splendida luce naturale senza essere disturbati dal sole diretto che entra nell’appartamento, come invece accade negli immobili esposti a sud.

Quindi, se la luce è un criterio importante per voi, avere un appartamento all’ultimo piano vi offrirà quasi la garanzia di un’atmosfera calda e piacevole, anche nei giorni grigi o durante le giornate invernali.

Come bonus, sarà anche un modo per ridurre il consumo di elettricità diminuendo il numero di ore in cui le luci restano accese durante il giorno. La luminosità è, insieme alla tranquillità, il criterio più richiesto nell’ambito delle nostre ricerche immobiliari.

5: Accesso a terrazze o rooftop in attico

Uno degli altri numerosi vantaggi di vivere in un appartamento all’ultimo piano di un edificio parigino è, in alcuni casi, la possibilità di beneficiare di una terrazza o di un rooftop.

Queste terrazze sono molto spesso di grandi dimensioni, poiché sovrastano in larga parte la superficie dell’appartamento. Questo tipo di penthouse offre generalmente un’esperienza indimenticabile, con una vista panoramica e la sensazione di essere soli al mondo nel cuore di Parigi.

Le dimensioni di alcune terrazze parigine permettono anche di organizzarle con una cucina esterna coperta, un barbecue e, perché no, una piccola piscina per i bambini. Ecco un esempio della piccola terrazza dell’appartamento di uno dei nostri clienti, ideale per prendere il sole in estate, invitare amici per un aperitivo o dedicarsi al giardinaggio per chi ha il pollice verde.

6: Beneficiare di una migliore qualità dell’aria ai piani alti

Ci si pensa poco, ma a Parigi, dove l’aria è fortemente inquinata, vivere all’ultimo piano permette di ridurre considerevolmente l’esposizione all’inquinamento.

Nel 2008, Airparif ha realizzato uno studio che dimostra come un appartamento vicino al périphérique situato al 2° piano di un edificio registri un livello di inquinamento inferiore del 36% rispetto a un appartamento situato al piano terra.

Anche se lo studio mostra che questo dato è meno verificabile nel cuore di Parigi, è molto probabile che, se vivete all’ultimo piano di un boulevard molto trafficato, sarete comunque nettamente meno esposti all’inquinamento rispetto a chi vive al primo piano.

Quindi, se siete sensibili a questo aspetto o avete problemi respiratori, acquistare un appartamento all’ultimo piano non potrà che farvi bene.

Va tuttavia considerato un elemento importante da verificare prima di acquistare un ultimo piano a Parigi. In particolare negli edifici recenti o dotati di riscaldamento centralizzato, se il vostro appartamento si trova vicino a una canna fumaria, sarà fondamentale controllare che questa non emetta sostanze inquinanti, altrimenti perdereste tutti i vantaggi del vivere all’ultimo piano dal punto di vista della qualità dell’aria.

7: Il prestigio di vivere all’ultimo piano

Non avete mai notato la reazione delle persone quando dite: «Abito all’ultimo piano di un edificio»?

La risposta è spesso: «Wow, abiti all’ultimo piano!!!».

In effetti, mentre all’inizio del secolo, quando l’ascensore non esisteva ancora, l’ultimo piano era destinato alla servitù, oggi le persone più benestanti cercano molto spesso appartamenti situati all’ultimo piano, naturalmente a condizione che l’edificio disponga di un ascensore.

Come diciamo regolarmente ai nostri clienti durante la ricerca immobiliare, se Parigi fosse composta unicamente da edifici di 10 piani, limitandoci agli immobili all’ultimo piano avremmo automaticamente accesso ad appena il 10% massimo dell’offerta disponibile.

Di conseguenza, acquistare un appartamento all’ultimo piano significa anche, indirettamente, appartenere a quella fascia privilegiata di parigini che può permettersi questo tipo di immobile.

Leggi anche: Redditività | Airbnb Paris di un appartamento all'ultimo piano

8: Maggiore facilità nel riorganizzare l’appartamento

Quando si acquista un appartamento, soprattutto se da ristrutturare, si è spesso tentati di spostare i muri per modificarne la disposizione interna. In questi casi, i muri portanti possono rapidamente diventare un ostacolo alla riorganizzazione degli spazi.

Tuttavia, l’ultimo piano offre un vantaggio non trascurabile. Anche se siete obbligati a effettuare uno studio strutturale e a ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale, i rischi di non poter installare una trave IPN per eliminare un muro portante saranno decisamente più limitati rispetto ai piani inferiori.

Infatti, il peso sostenuto dai muri all’ultimo piano è nettamente inferiore rispetto a quello di un appartamento situato, ad esempio, al primo piano.

Acquistando un appartamento all’ultimo piano, potrete quindi adattare più facilmente la disposizione degli spazi al vostro stile di vita e riorganizzare l’immobile per viverci nelle migliori condizioni possibili.

9: Vivere in un appartamento dal carattere unico

Gli appartamenti agli ultimi piani possono avere un carattere decisamente particolare. Alcuni beneficiano di un soffitto a cattedrale una volta recuperati gli spazi del sottotetto, permettendo di ottenere un’altezza interna molto importante nonostante il piano elevato.

Questo tipo di appartamento può essere organizzato anche su due livelli, contribuendo ulteriormente al suo carattere unico. L’accesso a una terrazza tramite una scala nascosta può inoltre aggiungere un tocco di originalità a un appartamento all’ultimo piano.

Le travi a vista del tetto possono conferire all’immobile un fascino raro. Una camera soppalcata sotto i tetti dona inoltre un carattere insolito ad alcuni appartamenti situati agli ultimi piani.

Infine, alcuni appartamenti all’ultimo piano sono progettati in stile loft, con grandi vetrate tipo atelier d’artista, molto presenti ad esempio nel quartiere di Montmartre. Tuttavia, questi appartamenti sono molto rari e difficili da trovare.

Gli 8 svantaggi degli appartamenti situati all'ultimo piano a Parigi

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1: Un prezzo più elevato per un ultimo piano con ascensore

Il primo svantaggio è naturalmente il prezzo.

Stimiamo che il prezzo di un appartamento situato all’ultimo piano con ascensore sia a Parigi circa il 25% più alto rispetto a un appartamento al piano terra. Se l’immobile non dispone di ascensore, questo divario si riduce e si attesta, secondo le nostre stime, intorno al 13%.

Come spiegato in precedenza, gli appartamenti situati all’ultimo piano sono rari. E tutto ciò che è raro tende ad avere un prezzo elevato.

Inoltre, l’assenza di ascensore può rappresentare un vero svantaggio e ridurre notevolmente la domanda. Per esempio, la maggior parte dei nostri clienti in ricerca immobiliare accetta di salire le scale fino al terzo, al massimo quarto piano. Oltre, pretendono la presenza di un ascensore.

Al contrario, per le superfici più piccole, spesso destinate a single o giovani coppie senza figli, l’ascensore non è necessariamente indispensabile.

Secondo i nostri calcoli, quindi, l’impatto sul prezzo di un appartamento all’ultimo piano senza ascensore sarà decisamente meno importante per un bilocale rispetto a un appartamento familiare di cinque locali.

In queste condizioni, se il vostro budget è già limitato rispetto ai vostri criteri e ai prezzi del mercato, vi sconsigliamo di acquistare un appartamento all’ultimo piano, anche senza ascensore, perché questo sovrapprezzo legato al piano potrebbe farvi superare il budget previsto.

2: Un caldo che può diventare insopportabile d’estate sotto i tetti di Parigi

Le estati a Parigi sono sempre più calde. Alcune simulazioni prevedono temperature che potrebbero raggiungere i 50°C entro una decina d’anni. L’ultimo record di caldo a Parigi risale al 25 luglio 2019, quando la temperatura ha raggiunto i 42,6°C.

Anche se esistono soluzioni per rinfrescare un appartamento a Parigi, vivere sotto i tetti rischia di diventare sempre più difficile.

Se il tetto del vostro appartamento all’ultimo piano non è stato isolato, l’immobile può trasformarsi rapidamente in un vero forno. Se poi, oltre a essere all’ultimo piano, avete una camera soppalcata, il problema si accentua: poiché il calore tende a salire, la stanza potrebbe diventare semplicemente invivibile.

A quel punto dovrete scegliere se installare un impianto di climatizzazione — soluzione raramente autorizzata nei condomini parigini, soprattutto per il rumore delle unità esterne e il loro impatto estetico — oppure chiedere al condominio di procedere all’isolamento del tetto, richiesta che non sempre viene approvata.

Va inoltre sottolineato che l’installazione di un sistema di climatizzazione, molto energivoro, ha un impatto ambientale tutt’altro che trascurabile.

Quindi, se non sopportate il caldo, meglio evitare gli ultimi piani.

Scoprite il nostro articolo completo sull'aria condizionata in un appartamento a Parigi

3: Una classe energetica (DPE) potenzialmente molto scarsa sotto i tetti

Dall’introduzione del nuovo DPE (diagnosi di prestazione energetica) da parte delle autorità pubbliche, gli appartamenti situati sotto i tetti risultano fortemente penalizzati.

Se il tetto non è stato isolato dal condominio, è molto frequente che l’appartamento venga classificato in classe F o G.

Se si tratta della vostra abitazione principale e non avete intenzione di affittarla, il rischio resta limitato, fatta eccezione per costi energetici potenzialmente più elevati per riscaldare o raffrescare l’immobile.

Nel caso contrario, potreste ritrovarvi nell’impossibilità di affittarlo, come spieghiamo nel nostro articolo dedicato al nuovo DPE. Sarà allora necessario prevedere un budget importante per realizzare l’isolamento termico.

A condizione che sia necessario isolare soltanto il soffitto, considerate circa 150 €/m² di superficie, esclusi protezioni, trasporto dei materiali e altri costi accessori.

È importante sapere che oggi un appartamento classificato F o G viene venduto dal 5% al 15% in meno rispetto a un appartamento classificato D.

Fanno eccezione soltanto gli immobili davvero straordinari, che, anche con un DPE F o G, riescono comunque a essere venduti senza ribassi, perché gli acquirenti ritengono che i lavori da eseguire siano sempre meno complicati rispetto al trovare un appartamento equivalente.

Quindi, se il vostro appartamento è classificato F o G, è stato completamente ristrutturato, non presenta caratteristiche davvero eccezionali e richiede lavori importanti per migliorare il punteggio energetico, potreste avere difficoltà nella rivendita oppure essere costretti a ridurre il prezzo per riuscire a venderlo in tempi ragionevoli. Se sei interessato all'argomento, non esitare a leggere il nostro articolo su la ventilazione e le sue conseguenze sul DPE.

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4: Una vita quotidiana più complicata vivendo all’ultimo piano

Gli appartamenti all’ultimo piano senza ascensore escludono un certo numero di acquirenti a Parigi, in particolare le persone anziane, coloro che desiderano acquistare la loro ultima casa prima della pensione, le famiglie con bambini piccoli o le persone con mobilità ridotta.

Per le giovani famiglie, se l’appartamento dispone di un ascensore, un eventuale guasto può essere tollerabile per qualche giorno. Tuttavia, per le altre categorie, sconsigliamo l’acquisto di un appartamento all’ultimo piano, anche con ascensore, perché in caso di malfunzionamento potrebbe risultare addirittura impossibile rientrare a casa.

A questo si aggiunge il fatto che, se l’appartamento è accessibile solo tramite scale, la vita quotidiana può diventare più complicata, anche per gesti semplici come scendere la spazzatura, portare su la spesa, dimenticare il pane o andare a ritirare un pacco da un corriere che non vuole salire le scale.

5: Spese condominiali più elevate ai piani superiori

Se il vostro appartamento si trova all’ultimo piano ed è servito da ascensore, pagherete spese condominiali più alte rispetto a chi vive al piano terra, poiché l’utilità dell’ascensore è evidentemente maggiore per voi.

Per calcolare le spese dell’ascensore viene applicato un coefficiente per piano. A titolo di esempio, questo coefficiente sarà pari a 0 per il piano terra, 1 per il primo piano, 1,5 per il secondo, 2 per il terzo e così via. Quindi, se il vostro appartamento si trova al sesto piano, il coefficiente sarà di 3,5.

L’ascensore rappresenta in media il 6% del totale delle spese condominiali in un edificio dotato di portineria e riscaldamento centralizzato. Questa quota può invece salire fino a circa il 12%, cioè il doppio, in edifici con riscaldamento autonomo e senza portiere.

Anche se a Parigi questo costo può valere la pena, se il vostro budget è limitato dovrete tenerne conto al momento dell’acquisto di un appartamento all’ultimo piano.

Se invece il vostro appartamento all’ultimo piano non dispone di ascensore, verificate se sia possibile installarne uno oppure se il progetto sia già stato discusso in assemblea condominiale.

Anche se la sua installazione aumenterebbe considerevolmente il valore dell’immobile, sarà comunque necessario prevedere il costo dell’intervento nel budget, il quale può rappresentare svariate migliaia di euro.

Ad esempio, se il vostro appartamento rappresenta 100/1000 delle parti comuni e il costo di installazione di un ascensore è di 180.000 €, la quota a vostro carico si aggirerà intorno ai 18.000 €, senza contare il coefficiente applicato al piano. In questi casi, meglio prevederlo in anticipo.

6: Possibili odori provenienti dalle canne fumarie sui tetti

Questo problema è più frequente di quanto si immagini, soprattutto se al piano terra dell’edificio si trova un ristorante.

Ci siamo già imbattuti più volte in questa situazione quando abbiamo proposto immobili all’ultimo piano ai nostri clienti.

Se le canne fumarie sul tetto non dispongono di filtri efficaci, non è impossibile percepire odori provenienti dal ristorante situato al piano terra direttamente all’interno dell’appartamento.

A seconda della direzione del vento, il problema potrà risultare più o meno fastidioso.

Prima di acquistare un appartamento all’ultimo piano, è quindi consigliabile chiedere al venditore quali lavori siano stati eseguiti sulle canne fumarie, verificare che i verbali delle assemblee condominiali non menzionino il problema e, soprattutto, aprire le finestre e respirare l’aria circostante.

7: I vincoli architettonici degli ultimi piani parigini

Innanzitutto, è importante sapere che più il piano è elevato negli edifici parigini — in particolare in quelli haussmanniani — più l’altezza del soffitto tende a diminuire.

Se questo criterio è molto importante per voi, sarà preferibile orientarsi verso piani inferiori, poiché la probabilità di trovare un immobile con 3 metri di altezza sotto soffitto all’ultimo piano è prossima allo zero, salvo recupero del sottotetto, eventualità piuttosto rara.

Inoltre, soprattutto negli edifici antichi, gli ultimi piani sono spesso ex camere di servizio, con un’alta probabilità di avere soffitti mansardati perché situati direttamente sotto il tetto.

Se non amate le pareti inclinate, meglio evitare gli ultimi piani.

Infine, se vivete sotto il tetto con finestre tipo Velux o lucernari, verificate che siano sufficientemente insonorizzati per non essere disturbati dal rumore della pioggia.

8: Problemi di sicurezza legati all’accesso ai tetti di Parigi

L’ultimo elemento da considerare quando si desidera acquistare un appartamento situato all’ultimo piano riguarda il rischio di furto.

Anche se gli appartamenti al piano terra sono quelli più frequentemente presi di mira, molti ladri parigini passano dai tetti o dai lucernari per accedere agli appartamenti.

L’ultimo piano risulta quindi relativamente facile da raggiungere.

Inoltre, il rumore di un’effrazione è percepibile soltanto dai vicini del piano inferiore e non da quelli del piano superiore… semplicemente perché non ce ne sono. Questo riduce le probabilità che qualcuno possa allertare la polizia.

Quindi, se acquistate un appartamento all’ultimo piano, prevedete di proteggerlo con un buon sistema di allarme.

Conclusione: dovreste acquistare iun appartamento all'ultimo piano a Parigi?

Per poter rispondere a questa domanda, dovete valutare attentamente pro e contro dell’ultimo piano, verificando che nessuno degli svantaggi sopra citati rappresenti per voi un ostacolo insormontabile.

Successivamente, dovete riflettere sul tempo che avete a disposizione per trovare il vostro appartamento. Se avete fretta, considerate che l’offerta di immobili di qualità all’ultimo piano è limitata e la ricerca potrebbe richiedere tempo. Se invece non avete urgenza, potete lanciarvi serenamente.

Infine, chiedetevi se siete disposti a pagare potenzialmente il 15% in più rispetto a un appartamento situato a un piano inferiore e se il vostro budget lo consente.

Se la risposta è sì e se anche le domande precedenti hanno avuto esito positivo, non esitate a iniziare la ricerca di un appartamento all’ultimo piano a Parigi. In caso contrario, meglio orientarsi verso un piano inferiore.

Infine, se stai cercando un cacciatore di appartamenti, ecco un articolo che spiega» Come trovare un appartamento per cacciatori di appartamenti a Parigi»