Qual è il valore soggettivo di un immobile?
Quando si valuta una proprietà, vengono determinati diversi valori. Il più difficile da determinare, ma anche il più importante, è il valore di mercato. In realtà, è il prezzo al quale è più probabile che un immobile venga venduto senza che il venditore e l'acquirente si sentano offesi o il prezzo in cui domanda e offerta si incontrano. In altre parole, questo valore è il prezzo effettivo dopo la trattativa. E' determinato secondo criteri oggettivi e dimostrabili matematicamente parlando. Usando diversi metodi di stima, come il metodo comparabile, il metodo del reddito, il metodo del valore precedente, ecc., è possibile spiegare con A+B quanto può effettivamente valere un immobile sul mercato. Attenzione: questo valore di mercato non è un valore venale, ma ve lo spiegheremo in un prossimo articolo!
Valutazione soggettiva è il prezzo massimo che un acquirente accetterebbe di pagare per un immobile. Questo valore è quindi privo di logica matematica e si basa essenzialmente sulle emozioni e La cotta che scatena il bene con un potenziale acquirente. Pertanto, questo valore soggettivo non tiene conto di una valutazione finanziaria oggettiva. Segue piuttosto una logica d'asta con la differenza che questo prezzo massimo sarà determinato in anticipo. Include anche una potenziale parte della negoziazione. Per un professionista del settore immobiliare, la determinazione di questo valore soggettivo dipende da la sua conoscenza della domanda del mercato e la qualità della proprietà venduta. Tuttavia, va notato che il numero potenziale di acquirenti disposti a pagare questo prezzo sarà limitato.
Per fare un esempio, supponiamo che una proprietà sia valutata a valore di mercato a 1.550.000 euro ma che le sue caratteristiche la rendono un prodotto raro e molto ricercato sul mercato (ultimo piano con ascensore, esposto a sud, con vista sulla Torre Eiffel e una disposizione perfetta). Il suo valore soggettivo (o prezzo massimo) sarà quindi, ad esempio, 1.550.000€ + 10% i.e. 1.705.000 euro. In altre parole, l'agente immobiliare deciderà che nessun acquirente accetterà di pagare per questa proprietà più di questo prezzo.
Perché questo valore soggettivo cambia nel tempo?
Questa differenza tra il valore di mercato (prezzo reale) e il valore soggettivo (Prezzo massimo) aumenta in base alla domanda e all'offerta. Maggiore è la domanda, maggiore può essere questo valore soggettivo. D'altra parte, in un mercato in cui il numero di acquirenti è limitato come in tempi di aumento dei tassi, sarà preferibile stimare il valore soggettivo il più vicino possibile al prezzo di mercato per non respingere i potenziali acquirenti mantenendo un piccolo margine di negoziazione.
Prendiamo l'esempio di Parigi, dove la domanda è spesso superiore all'offerta.. Pertanto, diversi acquirenti potrebbero essere interessati alla stessa proprietà contemporaneamente. In questo caso, il valore soggettivo può essere molto superiore al suo valore di mercato. Approfittando di questa frenesia di acquisto, gli agenti immobiliari, come i proprietari, sono tentati di gonfiare fortemente questa valutazione soggettiva fino a raggiungere aumenti, a volte del +15% e più, rispetto al prezzo reale!
Possiamo giustamente chiederci se ci sono persone che accettano di pagare il 15% in più di quanto vale oggi! Contro ogni previsione, la risposta è sì. È anche per questo motivo che aumenta o diminuisce in un mercato.
Rischio per il venditore di un valore soggettivo troppo elevato?
Per i venditori, è normale volere ottenere il prezzo più alto per la vendita del loro immobile. Tuttavia, se il valore soggettivo è troppo elevato, il venditore si assume il rischio di non ricevere chiamate e, peggio ancora, se l'appartamento rimane sul mercato troppo a lungo a questo prezzo massimo, si assume il rischio di venderlo al di sotto del suo valore di mercato. In altre parole, avendo gli occhi più grandi dello stomaco, un venditore rischia di perdere denaro. Ecco perché è essenziale affidarsi ai professionisti del settore immobiliare e non voler vendere a un prezzo superiore al prezzo massimo consigliato da quest'ultimo.
Questo rischio è ancora maggiore in contesti personali delicati come una separazione o un divorzio, dove le decisioni vengono spesso prese con urgenza o sotto pressione. Scopri i nostri consigli per l'acquisto di immobili in caso di divorzio, per evitare i classici errori che possono essere costosi.
Inoltre, non fate affidamento solo su I prezzi che vedi sulla stampa. Questa strategia vi fa anche correre rischi significativi.
Nell'ambito delle nostre ricerche immobiliari, rileviamo prodotti che si trovano di fronte a questo tipo di situazione. Il caso tipico è quello di una proprietà con uno o più difetti importanti come un appartamento buio, un piano alto senza ascensore per un appartamento familiare, un condominio mal tenuto, spese particolarmente elevate... con un prezzo di vendita di 11.500 €/m² ad esempio, mentre il suo valore di mercato è di 9.700 €/m² ad esempio. Questo errore nella valutazione del valore soggettivo significa che un immobile del genere rimane sul mercato per mesi senza trovare un acquirente. Chiamiamo questi prodotti appartamenti «grigliati». In qualità di cercatori immobiliari, abbiamo anche il ruolo di negoziazione per i nostri clienti acquirenti. Siamo lieti di negoziarli al di sotto del prezzo di mercato quando il venditore non è ottuso e capisce di aver commesso un errore.
Rischi per gli acquirenti di fronte a questa valutazione soggettiva?
In un mercato molto ristretto, di fronte alla carenza di merci, è difficile resistere e non fare un'offerta quando la proprietà corrisponde perfettamente alle proprie aspettative. Ma è anche il modo migliore per farsi ingannare se non si conosce il reale prezzo di mercato dell'ambita proprietà.
Prendiamo l'esempio di un appartamento esposto al prezzo di 1.500.000€, che corrisponde al suo valore soggettivo. Il suo prezzo di mercato è in realtà di 1.350.000 euro. Sapete che questa proprietà è sopravvalutata ma non sapete esattamente di quanto. Quindi vi dite che un'offerta di 1.380.000€ sarebbe una buona trattativa, cioè una differenza di 120.000€. Il venditore presenta una controproposta a 1.430.000 euro. Non volendo perdere la proprietà, accettate questa offerta. A proposito, avrete perso 80.000€ sul suo reale valore di mercato!
Al contrario, un immobile viene visualizzato a 1.200.000€. Dato che il venditore ha fretta, vuole venderlo velocemente ma voi non lo sapete. Decide quindi con l'agente immobiliare di metterlo in vendita al prezzo di mercato con un valore soggettivo dello 0%. Vedete questa proprietà e volete assolutamente comprarla. Tuttavia, siete convinto che il suo valore di mercato sia di 1.150.000 euro. Si avvia quindi una negoziazione di 50.000 euro. Allo stesso tempo, un altro acquirente più saggio, sapendo che questa proprietà è quotata al prezzo di mercato, fa un'offerta al prezzo e la sua offerta viene accettata immediatamente. Vi siete quindi perso questa proprietà quando forse era l'appartamento dei vostri sogni e che l'opportunità di trovare una proprietà comparabile può arrivare solo tra 6 mesi o 1 anno.
