Prima di tutto: qual è la definizione di valutazione immobiliare?
Per comprendere appieno cosa seguirà, è importante capire cos'è realmente una valutazione immobiliare.
Una valutazione immobiliare è il risultato del lavoro di un perito il cui obiettivo è determinare con precisione il valore di un immobile in un dato momento dando luogo a un accordo tra un acquirente e un venditore entro un periodo di tempo ragionevole.
Una stima è ottenuta da vari metodi di calcolo scelti in base alla specificità dell'immobile da valutare. La qualità di una valutazione immobiliare dipende principalmente dalla capacità del perito di scegliere il metodo o i metodi più pertinenti, ma anche di scegliere dati affidabili e di conoscere le tendenze del mercato immobiliare al momento della valutazione.
La stima migliore è quella di un perito che sarà in grado di dimostrarti che il prezzo è il più giusto.
Una stima viene restituita tramite un parere di valore o una perizia.
L'opinione di valore è solo a scopo informativo. Di solito è scritto da un consulente immobiliare (un agente immobiliare) come parte di una vendita o di un cacciatore immobiliare nel contesto di un acquisto).
Competenza immobiliare è generalmente redatto da un esperto immobiliare che, presentando la sua relazione, incorre nella propria responsabilità civile professionale. Una perizia immobiliare è quindi esecutivo e può essere utilizzato in tribunale.
Di quali documenti ho bisogno per preparare una valutazione immobiliare?
Per uno la stima deve essere il più accurata possibile, è importante fornire al perito tutte le informazioni che hai sulla tua proprietà. Più completo è questo elenco di documenti, più precisa sarà la stima, perché il perito sarà in grado di rilevare tutti i criteri che avranno un impatto positivo o negativo sul prezzo dell'immobile.
Pertanto, prima ancora di far valutare il tuo immobile, ti consigliamo di preparare i seguenti documenti :
- Il titolo della tua proprietà con il suo prezzo
- Gli ultimi 3 minuti dell'assemblea generale del vostro condominio
- La tua ultima chiamata di addebito
- Imposta sulla proprietà
- Le diagnosi immobiliari della tua proprietà, incluso il DPE
- La zona Carrez per un condominio
- L'elenco e la quantità di lavoro che hai svolto sulla tua proprietà (idealmente con le fatture)
- Il regolamento condominiale dell'edificio e tutte le sue modifiche
- Il registro di manutenzione dell'edificio
- E tutti gli elementi che ti sembrano importanti della tua proprietà che possono potenzialmente influire sul suo prezzo
Molti documenti sono generalmente disponibili nell'intranet del fiduciario. quindi non esitate ad andare a prenderli. Per connetterti al tuo spazio, consulta semplicemente l'ultima chiamata di addebito dove di solito si trovano nome utente e password. Una volta che il file è il più completo possibile, comunica tutti gli elementi al tuo valutatore. Oltre a fargli risparmiare tempo prezioso, guadagnerai anche tempo, perché dovrai comunicare quando venderai il tuo immobile tutti questi elementi al tuo notaio. Ridurrete così il tempo necessario per sottoscrivere un'eventuale promessa, il che limiterà i rischi di recesso da parte dell'acquirente.
Una stima dovrebbe includere le spese nette di venditore o di agenzia?
Qualsiasi esperto immobiliare ti dirà che il valore di un immobile deve essere calcolato nelle vendite nette.. Questo è del tutto giusto poiché ciò che vogliamo stimare è il suo valore intrinseco. Le spese di agenzia che vengono aggiunte al prezzo della proprietà non fanno effettivamente parte del valore della proprietà, ma questo approccio è teorico. Perché? Perché il prezzo reale di un immobile è soprattutto il prezzo su cui un acquirente e un venditore saranno d'accordo.. Nella maggior parte dei casi, il prezzo visualizzato è il prezzo che l'acquirente finale dovrà pagare. Se la proprietà è commercializzata da un'agenzia, le commissioni saranno quindi incluse. Per le persone che vendono direttamente la loro proprietà, il loro prezzo è spesso pari, e talvolta anche superiore, a quello che un agente immobiliare avrebbe potuto offrire. Pertanto, la valutazione immobiliare di un immobile deve essere calcolato in base ai dati di prezzo, comprese le commissioni di agenzia. Una volta ottenuto, sarà quindi facile, soprattutto per un singolo venditore, calcolare il prezzo netto di vendita che otterrà una volta venduto il suo immobile deducendo l'importo dei compensi dell'agenzia a cui lo ha affidato.
Quali metodi di calcolo vengono utilizzati nella valutazione immobiliare?
Metodo di confronto: il più conosciuto e il più utilizzato
Il metodo per confronto o il metodo dei comparabili, è quello più utilizzato sia dai privati che dai professionisti del settore immobiliare. Il principio è determinare il valore di un immobile sulla base di altri beni con le stesse caratteristiche (ubicazione, tipo di edificio, piano, disposizione, disposizione, condizioni generali o condizioni del condominio). Questo confronto viene effettuato sia sulla base di prezzi dei beni attualmente in vendita, ma anche beni venduti. Anche se, in linea di principio, questo metodo sembra relativamente facile da applicare per farsi un'idea precisa di una proprietà, quando entriamo nei dettagli, diventa molto più complesso e rischioso di quanto immaginiamo. Spiegheremo perché nel resto di questo articolo.
Metodo del reddito: ampiamente utilizzato dagli investitori
Questo metodo, noto anche come Metodo di rendimento, viene utilizzato principalmente come parte di un investimento locativo. Consiste nel determinare il prezzo di un immobile in base al reddito da locazione che può generare. È particolarmente adatto per la valutazione di immobili destinati principalmente all'affitto come monolocali o bilocali.
Metodo del valore precedente: utile, ma non molto preciso
Questo metodo consente di Determinare il valore di un immobile in base all'evoluzione del mercato immobiliare nel suo settore sin dalla sua ultima mutazione (l'ultima volta che è stato venduto). Inoltre, ci sono lavori che il proprietario avrebbe potuto eseguire applicando eventualmente un'obsolescenza del lavoro svolto. Anche se questo metodo è interessante sulla carta, Ha molti pregiudizi che comportano un confronto con gli altri metodi: Quindi non è un metodo di stima principale. In effetti, il prezzo di acquisto del precedente proprietario, che potrebbe essere stato sottopagato o pagato in eccesso, può essere uno dei principali fattori di deviazione da questo metodo, nonché la precisione dei dati sull'andamento dei prezzi a un indirizzo specifico.
Metodo obsoleto: rilevante per le proprietà con opere
Questo metodo, chiamato anche Metodo di costo, è ampiamente usato per beni bisognosi di lavoro. Consiste nel determinare il prezzo di un appartamento o di una casa in base allo stato di ristrutturazione in cui si trova. In altre parole, l'obiettivo è determinare il Prezzo di un immobile a partire dal suo prezzo massimo se era in perfette condizioni di ristrutturazione quando è stato venduto e poi sottrarre il costo stimato del lavoro. Sicuramente vi siete già detti prima di fare un'offerta: «Ma se aggiungo il prezzo dell'opera al prezzo di vendita, sarà troppo caro! » Sappiate bene che questo metodo è perfettamente rappresentativo della meccanica intellettuale di tutti gli acquirenti quando si tratta di fare un'offerta su un immobile che richiede lavori.
Altri metodi di valutazione esistenti sul mercato
Molti altri metodi consentono di stimare un immobile, come il metodo edonistico utilizzato per determinarne il valore di mercato nell'ambito di una valutazione immobiliare, ma anche il Pavimento e metodo di costruzione nella valutazione di una casa, il metodo del flusso di cassa scontato in particolare per la valutazione di un edificio, e l'elenco è lungo!
Come puoi immaginare, da ogni metodo, otterrai un prezzo diverso. Tutta l'arte sarà quindi quella di valutare l'importanza che darai a ciascun metodo e il metodo che utilizzerai in base ai dati di mercato di cui disponi e al tipo di immobile da valutare. Solo le tue conoscenze immobiliari ti permetteranno di ottenere questa ponderazione tra i metodi.
Detto questo, la cosa più importante è utilizzare i dati giusti per fare una stima affidabile e obiettiva, che è ciò che studieremo ora.
Quali dati dovresti prendere per una buona stima?
Le chiavi per una stima affidabile di un immobile residente nel qualità delle informazioni che utilizzerai per realizzarlo. Se i tuoi dati sono sbagliati, la tua stima è destinata a essere sbagliata! Ecco perché dovrai rielaborare alcuni dati raccolti su Internet o altrove prima di utilizzarli per la tua valutazione.
I prezzi dei beni attualmente in vendita: attenzione alla negoziazione
Come sapete, i prezzi che trovate sui siti di pubblicità immobiliare sono prezzi visualizzati e non prezzi dopo la negoziazione. Se li utilizzate senza ridurli, ci sono buone probabilità che la valutazione del vostro immobile venga sopravvalutata. Per effettuare un'analisi comparativa accurata, avrete quindi bisogno di applicare uno sconto di negoziazione stimato a questi valori, che permetterà determinare il prezzo reale stimato dopo la negoziazione.
Ma Come trovare immobili comparabili all'immobile che vuoi vendere o acquistare? Questo primo lavoro è abbastanza semplice. Tutto quello che devi fare è consultare i siti pubblicitari online (SeLoger, PAP, Leboncoin ad esempio) e selezionare immobili che ti sembrano paragonabili in termini di superficie, tipo di costruzione e che vengono venduti nel settore della tua proprietà. Da questo esempio, tu dovrà rilevare l'indirizzo preciso della merce per selezionare solo quelli che si trovano nelle vicinanze della proprietà da stimare. Questo è piuttosto complesso, poiché poche agenzie o individui forniscono queste informazioni. Una volta determinato questo campione, dovrai seleziona solo le proprietà che hanno le stesse caratteristiche rispetto al tuo in termini di pavimento, stato di ristrutturazione... È solo dopo aver completato il campione preciso che è possibile rielaborare finalmente le cifre come abbiamo visto prima.
I prezzi dei beni venduti: attenzione alle spese di agenzia
La maggior parte dei prezzi provenienti da fonti di dati sulle merci vendute sono indicati come venditori netti. Per determinare il prezzo HAI dopo aver negoziato un immobile in vendita sul mercato, avrai quindi bisogno di aggiungere le spese di agenzia stimate. In alcuni database, L'importo del mobile può anche essere detratto del prezzo finale che ti viene comunicato. Sarà quindi potenzialmente necessario aggiungerlo per affinare il preventivo.
La data di aggiornamento del prezzo è essenziale per una buona stima.
Per illustrare il nostro punto, prendiamo l'esempio dei dati dei notai. I loro dati sono pubblicati trimestralmente. In un mercato molto attivo, i prezzi possono cambiare abbastanza rapidamente in pochi mesi. Pertanto, se l'ultima pubblicazione da parte dei notai risale a 3 mesi fa, si rischia di sottovalutare l'immobile se il mercato è vivace o di sopravvalutarlo se nel frattempo i prezzi scendono. Il problema è lo stesso se si decide di prelevare dati dal database DVF (Request for Land Values) pubblicato dallo Stato. Questo database pubblica le transazioni effettuate in Francia con un ritardo di 6 mesi. Se non risolvi questo pregiudizio, la tua stima potrebbe essere sbagliata. Pertanto, avrai bisogno Aggiorna questi numeri per ottenere un valore corrente che servirà da base per il calcolo.
Fai attenzione allo statodell’immobile nelle banche dati delle vendite
Le banche dati delle merci vendute sono generalmente povere di descrizioni. In effetti, è difficile, ad esempio, sapere se l'immobile fosse in buone condizioni al momento della vendita. Per affinare la stima, è necessario disporre di database professionali con una cronologia degli annunci immobiliari (quindi non più disponibili su Internet) che consentono di sapere, in base alle foto dei prodotti venduti, se erano o meno in buone condizioni.
Valori locativi: presta attenzione agli oneri e ai prezzi visualizzati
Anche in questo caso, i prezzi degli annunci immobiliari in affitto possono essere sopravvalutati. Inoltre, alcuni sono mostrati comprensivi di spese o escluse spese. Puoi anche ottenere i valori locativi in un settore tramite database, ma dovrai anche corretto in base al tipo di preventivo che utilizzerai per valutare la tua proprietà.
Costi di ristrutturazione: dipendono dall'ubicazione dell'immobile da stimare
Se vuoi utilizzare il metodo antiquato per stimare un immobile, dovrai stimare il più accuratamente possibile il lavoro da svolgere in modo che la proprietà sia considerata senza lavoro per la maggior parte degli acquirenti. In questo caso, dovrai convalidare la tua stima con un artigiano per evitare di sopravvalutarla o sopravvalutarla. Il prezzo dell'opera può variare da un settore all'altro. In effetti, a Parigi, ad esempio, dove il parcheggio è molto difficile per un artigiano, il prezzo del lavoro sarà molto più elevato rispetto alle regioni in cui il prezzo dei materiali può essere più basso e dove gli artigiani non hanno problemi con la consegna delle attrezzature. Il costo del rinnovamento energetico per migliorare i DPE come la ventilazione dovrebbe anche essere preso in considerazione.
L'evoluzione dei prezzi di mercato in un unico indirizzo: dati imprecisi
Se desideri utilizzare il metodo del valore precedente, dovrai stimare o trovare l'evoluzione dei prezzi a un determinato indirizzo nel modo più accurato possibile. Sfortunatamente, ora è molto difficile ottenere questi dati gratuitamente. In parte per questo motivo, questo metodo dovrebbe essere usato con il senno di poi.
In conclusione, ciò che farà la differenza nella stima di un immobile sarà soprattutto la qualità dei dati utilizzati. Il minimo errore può infatti modificare completamente il risultato della stima. Ecco un elenco di domande da porsi per correggere i numeri utilizzati:
- I valori selezionati sono HAI o net seller?
- I prezzi sono prima o dopo la negoziazione?
- A quando risalgono i dati utilizzati?
- I mobili sono integrati nei dati che utilizzo o no?
- Gli alloggi che sto confrontando sono davvero paragonabili alla mia proprietà, soprattutto in termini di indirizzo?
- I dati sull'evoluzione del mercato sono pertinenti?
- Il costo stimato dei lavori sulla mia proprietà è stato valutato accuratamente?
Solo una volta raccolti e rielaborati questi dati è possibile calcolare una gamma di prezzi di mercato all'indirizzo preciso della proprietà stimata.
Che cos'è una gamma di prezzi di mercato a un indirizzo specifico?
Una fascia di mercato rappresenta il prezzo massimo, mediano e minimo di una proprietà a un determinato indirizzo. Ad esempio, possiamo immaginare che il prezzo minimo sia quello di un appartamento a un indirizzo specifico per un appartamento al piano terra, di fronte ai bidoni della spazzatura, da ristrutturare e nel buio quasi completo. Viceversa, il prezzo massimo stimato sarà quello di un immobile allo stesso indirizzo, situato all'ultimo piano, con ascensore, in perfette condizioni e in un ambiente tranquillo. Per ottenere questo intervallo, come spiegato in precedenza, dovrai rielaborare tutti i tuoi dati per metterli su una base comparabile. Una volta svolto questo lavoro, sarà necessario dare la priorità a questa o quella fonte per ottenere finalmente una gamma di mercato definitiva.
Segue l'analisi della qualità del tuo immobile da stimare per posizionarlo su questa fascia di mercato.
Come valutare con precisione la qualità di un immobile?
La qualità del tuo immobile, e quindi la visione d'insieme che un acquirente avrà su di esso prima di acquistarlo, dipenderà dalle sue caratteristiche. Pertanto, ogni criterio è di maggiore o minore importanza a seconda degli acquirenti. Ad esempio La disposizione di un appartamento sarà più importante del fatto che abbia un allarme. Per determinare la qualità di un immobile, è quindi necessario conoscere l'importanza di ciascuno Criteri agli occhi degli acquirenti per poi determinarne con precisione la qualità e quindi posizionare l'immobile sulla fascia di mercato calcolata in precedenza. Ad esempio, in Peter Jorgensen Consulting, analizziamo tramite il nostro Algoritmo con più di 80 criteri per determinare la qualità intrinseca di un asset.
Una volta effettuato questo calcolo, è quindi possibile determinare con precisione il posizionamento della proprietà stimata sulla fascia di mercato e quindi Imposta il prezzo finale in modo obiettivo. Attenzione però! Il lavoro non finisce qui, perché un immobile è composto da due prezzi minimi: il prezzo di mercato e il prezzo di presentazione di cui parleremo ora.
Qual è la differenza tra il prezzo di mercato e il prezzo di presentazione?
Il prezzo di mercato è quello per il quale, in teoria, un acquirente e un acquirente concordano. entro un periodo di tempo ragionevole. Il prezzo di presentazione è quello visualizzato in un annuncio immobiliare che spesso è superiore al prezzo di mercato per lasciare spazio alla negoziazione. Il valore soggettivo è il divario tra il prezzo di presentazione e il prezzo di mercato. Quindi, una volta determinato il prezzo di mercato, vale a dire quello che si considera il «vero» prezzo dell'immobile, è importante determinare il prezzo massimo al quale la proprietà deve essere presentata ai futuri acquirenti. La valutazione di questo prezzo è un'operazione delicata, perché è soggettiva e dipende essenzialmente da condizioni di mercato al momento della vendita. Se la domanda è elevata e, inoltre, il prodotto è raro, sarà possibile presentarlo a un prezzo molto superiore al suo prezzo di mercato. D'altra parte, se la domanda è bassa e vuoi vendere rapidamente la tua proprietà, ad esempio Durante una vendita in caso di divorzio, sarà preferibile dare un prezzo di visualizzazione vicino al prezzo di mercato. Tutto dipenderà dal mercato e dai tuoi obblighi in termini di durata della vendita. La cosa più importante è non superare questo prezzo massimo per evitare di sopravvalutare la proprietà che potrebbe essere fatale per la sua vendita o per la sua acquisizione. Allo stesso modo, se L'immobile che vuoi vendere presenta dei difetti, evita di fissare un prezzo di presentazione troppo lontano dal prezzo di mercato.
