I prezzi dei notai sono i più affidabili, ma attenzione!
Quando si desidera effettuare la valutazione di un immobile senza l’aiuto di un professionista del settore, alcuni venditori o acquirenti vogliono rassicurarsi utilizzando esclusivamente i prezzi dei notai. Grave errore!
Sebbene questo approccio sia corretto, rischiate comunque di essere fuorviati. Ma perché?
I dati dei notai vengono pubblicati trimestralmente. In un mercato molto dinamico, i prezzi possono evolvere di diversi punti percentuali in pochi mesi. Pertanto, se l’ultima pubblicazione notarile risale a tre mesi prima, rischiate di sottovalutare il prezzo del bene se il mercato è favorevole oppure di sopravvalutarlo se nel frattempo i prezzi sono diminuiti.
Inoltre, la banca dati dei notai include sia prezzi netti venditore sia prezzi equivalenti a un prezzo comprensivo delle commissioni d’agenzia (onorari inclusi). È per questo motivo che spesso avete l’impressione che i prezzi dei notai siano inferiori ai prezzi mostrati negli annunci delle agenzie immobiliari. Non sapere correggere questi dati può quindi portarvi a commettere gravi errori.
Infine, la banca dati notarile fornisce soltanto un’informazione parziale sul prezzo di un immobile. Infatti, lo stato del bene, la sua distribuzione interna, la qualità delle finiture (marca della cucina, qualità dei materiali…), la qualità del condominio… non sono indicati. È quindi molto difficile farsi un’idea precisa dei prezzi consultando soltanto questo tipo di dati.
Solo un professionista immobiliare è in grado di correggere questi fattori di deviazione.
Il rischio degli annunci immobiliari per stimare un immobile
Molto spesso, i privati che non desiderano far valutare il proprio immobile da un professionista consultano annunci immobiliari su siti come SeLoger, Bienici, PAP…
Gli annunci pubblicati dai professionisti non mostrano i prezzi negoziati. In altre parole, il prezzo esposto include sia le commissioni d’agenzia, che possono variare considerevolmente da un’agenzia all’altra, sia un margine di negoziazione. Questi due elementi possono influenzare notevolmente il valore reale di un immobile e quindi indurvi in errore.
Inoltre, anche se la maggior parte dei professionisti del settore sa stimare un immobile, per ottenere un incarico di vendita possono lasciarsi influenzare dal venditore e accettare di mettere in commercializzazione un immobile a un prezzo nettamente superiore rispetto a quello inizialmente consigliato. È così che, nell’ambito delle nostre ricerche immobiliari, possiamo osservare immobili sopravvalutati dal 5 al 15%.
Infine, gli annunci dei privati sono molto spesso sovrastimati e il valore affettivo attribuito al proprio bene spinge frequentemente i proprietari a fissare un prezzo ben al di sopra della fascia alta del mercato. Inoltre, desiderando trattenere per sé il risparmio delle commissioni d’agenzia, il loro prezzo è spesso superiore a quello degli annunci delle agenzie. Basarsi su questi prezzi può quindi indurvi ugualmente in errore.
Pertanto, se stimate autonomamente il prezzo di mercato del vostro immobile senza ricorrere a un professionista del settore, rischiate di sopravvalutarlo e di non trovare un acquirente. Allo stesso modo, un acquirente rischia di pagare troppo un immobile pensando che il prezzo sia corretto semplicemente perché è quello visualizzato negli annunci immobiliari.
Attenzione ai siti gratuiti di valutazione online per stimare un immobile!
I siti specializzati permettono di ottenere una prima idea dei prezzi di mercato. Sotto questo aspetto, questo primo approccio è molto pertinente. Tuttavia, se vi fermate lì, rischiate di non riuscire a stimare con precisione il prezzo del vostro immobile. Questo primo approccio può persino essere fuorviante se non siete in grado di interpretare, analizzare e soprattutto correggere i fattori di deviazione. È per questo motivo che questi siti indicano sempre la necessità di rivolgersi a un professionista che si rechi presso il vostro immobile per effettuare la valutazione. Solo una visita in presenza o una stima a distanza tramite videochiamata consente di realizzare questo lavoro.
Fate una prova. Prendete 3 siti differenti di valutazione online. Inserite l’indirizzo dell’immobile che desiderate stimare e confrontate i risultati. Vi renderete rapidamente conto che il prezzo medio, il massimo e il minimo per uno stesso indirizzo possono differire notevolmente da un sito all’altro. Ma perché differenze di prezzo così importanti?
In primo luogo, alcuni siti utilizzano i prezzi degli immobili realmente venduti, mentre altri determinano un prezzo di mercato in funzione dei prezzi degli immobili attualmente in vendita. Il valore soggettivo attribuito ai beni può essere molto elevato, e i risultati ottenuti possono rapidamente indurvi in errore.
Successivamente, per determinare i prezzi, ogni sito utilizza un proprio algoritmo che, secondo la propria metodologia, definisce un prezzo di mercato specifico. Oggi, però, è difficile stabilire quale algoritmo sia il più corretto e comprendere fino a che punto questi dati siano stati rielaborati.
Infine, alcuni siti presentano un prezzo netto venditore (ciò che il venditore incassa realmente) mentre altri mostrano un prezzo comprensivo delle commissioni d’agenzia (prezzo netto venditore + costi di commercializzazione dell’immobile). Poiché le commissioni d’agenzia variano mediamente dal 2 al 5% in funzione delle caratteristiche del bene, se non correggete queste differenze rischiate rapidamente di sbagliare in modo significativo il prezzo di vendita o di acquisto del vostro immobile.
Un professionista del settore immobiliare possiede le competenze necessarie per rielaborare questi dati e determinare il reale prezzo di mercato del vostro immobile.
Leggete il nostro articolo dedicato all’affidabilità dei siti di valutazione online.
