Non scegliete la vostra strategia basandovi esclusivamente sui criteri finanziari
Il nostro primo consiglio, e forse il più importante da tenere a mente per fare la scelta migliore, è di non acquistare una residenza principale come fareste con un investimento immobiliare a reddito. Il vostro obiettivo principale per questo tipo di acquisto deve essere sentirvi bene nella vostra futura abitazione, non realizzare un’operazione finanziaria. Anche se il criterio economico deve essere preso in considerazione, bisogna evitare il più possibile che diventi il criterio principale.
Il secondo aspetto da conoscere per determinare la migliore strategia di acquisto/vendita della vostra abitazione principale è che il guadagno finanziario non sarà necessariamente così importante come potreste immaginare, indipendentemente dalla strategia scelta. Per illustrare meglio questo concetto, ecco due esempi di situazioni alle quali potreste essere esposti:
Esempio 1: vendita prima dell’acquisto in un mercato immobiliare in calo
Il vostro primo riflesso sarà pensare che venderete a un prezzo più alto rispetto a quello al quale acquisterete. Grazie a questa strategia, potreste teoricamente guadagnare denaro. Tuttavia, si tende a dimenticare che tra la vendita e l’acquisto sarà probabilmente necessario affittare un alloggio temporaneo, affrontare due traslochi e pagare un deposito mobili… Di conseguenza, il prezzo del vostro futuro acquisto dovrà essere sensibilmente inferiore al prezzo di vendita per far sì che l’operazione sia davvero vantaggiosa, cosa che non sarà necessariamente così.
Esempio 2: vendita prima dell’acquisto in un mercato immobiliare in crescita
Rischiate di perdere denaro, poiché acquisterete a un prezzo più alto rispetto a quello di vendita. Tuttavia, se ricorrete a un mutuo, potreste guadagnare sul costo del finanziamento grazie a un tasso più vantaggioso proposto dalla banca in virtù dell’apporto derivante dalla vendita della vostra abitazione principale.
Come potete constatare, il vantaggio economico ottenuto, qualunque sia la strategia adottata, non sarà necessariamente evidente. Per fare la scelta giusta, dovrete quindi riflettere su molti altri criteri che vi presentiamo di seguito.
Pensate ad una soluzione abitativa temporanea se vendete prima di acquistare
Se vendete prima di acquistare, è molto probabile che trascorrano diversi mesi prima di poter entrare nella vostra futura abitazione. È quindi importante determinare in anticipo dove vivrete durante questo intervallo. Si presentano tre possibilità:
- L’affitto temporaneo: Anche se questa soluzione può sembrare semplice, affittare sta diventando sempre più difficile in Francia. L’offerta locativa continua a diminuire. Il nuovo DPE ne è in parte responsabile, soprattutto nelle grandi città come Parigi, Lione o Marsiglia. Ma questa scarsità di alloggi in affitto è dovuta anche al rallentamento degli acquisti immobiliari in Francia. Infatti, poiché molti acquirenti non riescono più a comprare a causa dell’aumento dei tassi di credito, molti si orientano verso l’affitto, aumentando così la domanda locativa. Questo doppio effetto genera oggi grandi difficoltà nel trovare una locazione. Pertanto, se scegliete di affittare dopo aver venduto, organizzatevi in anticipo, perché potreste ritrovarvi senza alloggio tra la vendita e il nuovo acquisto.
- Trasferirsi da amici o familiari: La seconda opzione consiste nell’andare a vivere temporaneamente presso amici o parenti in attesa di trovare il vostro futuro immobile. Questa soluzione è naturalmente la meno costosa. Tuttavia, dovete essere pronti a convivere con i vostri ospiti, cosa non sempre facile, soprattutto quando si è abituati a vivere nella propria casa. Ciò sarà ancora più difficile se siete in coppia o avete figli.
- La vendita con termine lungo: La terza soluzione consiste nel prevedere una vendita lunga. In altre parole, durante la vendita del vostro immobile negoziate con il futuro acquirente una firma dell’atto definitivo, ad esempio, dopo sei mesi. Questo vi lascia il tempo di trovare la vostra futura abitazione, ma attenzione: questa strategia può essere rischiosa sia dal punto di vista finanziario sia organizzativo. Potreste infatti perdere acquirenti impazienti che desiderano trasferirsi rapidamente. Anche la probabilità di vendere il bene a un buon prezzo sarà più limitata, poiché il numero di acquirenti disposti ad accettare questa condizione sarà inferiore. Inoltre, se la vendita supera i sei mesi, sarete costretti a traslocare e vi ritroverete in una delle situazioni precedentemente citate.
Se nessuna di queste tre opzioni fa al caso vostro, non avrete altra scelta che acquistare il nuovo immobile prima di vendere quello attuale.
I costi nascosti se vendete prima di acquistare
Quando i prezzi diminuiscono, come spiegato in precedenza, molte persone pensano che vendere prima sia la soluzione economicamente più vantaggiosa. Sebbene questa strategia possa effettivamente essere conveniente, è importante tenere presente che dovrete affrontare anche numerosi costi nascosti:
- Il costo dell’affitto: Ovviamente, sarà necessario stimare il costo dell’affitto tra la vendita del vostro immobile e il trasferimento nella nuova abitazione. A titolo di esempio, per l’affitto di un appartamento familiare di 100 m² a Parigi, bisogna prevedere tra i 25 e i 30 €/m² al mese, ossia un costo mensile compreso tra 2.500 € e 3.000 €. Tale importo potrà essere ancora più elevato in alcuni arrondissement, come il 6°.
- Le spese di deposito mobili: Alla consegna delle chiavi dovrete svuotare completamente l’appartamento per consegnarlo vuoto all’acquirente. Non essendo ancora proprietari del nuovo immobile, sarete costretti a depositare i vostri mobili fino alla consegna delle chiavi della futura abitazione principale. La soluzione consiste quindi nell’utilizzare un deposito mobili. Il costo varia molto in funzione della localizzazione (i prezzi a Parigi sono nettamente più alti rispetto alla provincia, per esempio) e del livello di servizio desiderato. A Parigi, il costo mensile per uno spazio da 1 a 5 m² (equivalente a un volume da 2,5 a 14 m³) varia generalmente tra 70 € e 140 €. In provincia, per una superficie simile, il costo si aggira tra 45 € e 95 € al mese. Il costo potrà aumentare ulteriormente se il nuovo appartamento richiede lavori di ristrutturazione, poiché non potrete trasferire i mobili fino al completamento degli interventi.
- Il raddoppio delle spese di trasloco: Come potete immaginare, se vendete prima di acquistare, sarà necessario un primo trasloco verso il deposito mobili e poi un secondo dal deposito alla nuova abitazione. Si stima che un trasloco con deposito mobili costi il doppio rispetto a un trasloco classico.
- Eventuali danni durante i traslochi: Anche se disponete di un’assicurazione durante il trasloco, effettuare due traslochi aumenta il rischio di danneggiamenti. Anche questo costo potenziale dovrà essere preso in considerazione se l’assicurazione non copre i danni subiti.
In sintesi, prima di prendere una decisione, vi consigliamo di stimare tutti questi costi per scegliere la strategia migliore da adottare.
Acquistare o vendere prima: quale impatto psicologico?
La scelta di acquistare prima di aver venduto o di vendere prima di aver acquistato può avere anche effetti psicologici, in particolare sui figli. Infatti, se decidete di vendere prima, dovrete traslocare in attesa della vostra futura abitazione. Poiché i vostri effetti personali e quelli dei vostri figli saranno depositati in un deposito mobili, sarete obbligati ad affittare un appartamento arredato. I vostri figli potrebbero perdere i loro punti di riferimento. Inoltre, dovranno abituarsi a una nuova abitazione e accettare la separazione dalla loro vecchia camera. Se impiegate sei mesi prima di trasferirvi nella casa definitiva, dovranno affrontare un secondo trasloco proprio quando inizieranno ad abituarsi alla sistemazione temporanea. È quindi importante non sottovalutare questa fase, poiché potrebbe avere conseguenze significative sui vostri figli.
Anche per gli adulti questa fase di transizione non è priva di conseguenze psicologiche. Se decidete di vendere prima di acquistare, eviterete lo stress di non riuscire a vendere dopo aver già comprato il nuovo immobile. Tuttavia, potreste essere angosciati dall’idea di non trovare il bene ideale mentre siete in affitto. Questa situazione sarà ancora più stressante se, nel frattempo, i prezzi aumentano. Per questo motivo, se preferite vendere prima di acquistare, vi consigliamo di scegliere una locazione che non corrisponda necessariamente ai vostri criteri ideali. In questo modo, avrete voglia di lasciarla rapidamente per acquistare la vostra futura casa. Se invece scegliete una locazione con standard così elevati da risultare impossibili da sostenere economicamente, rischierete di fare fatica a lasciarla. Potreste rimanervi molto a lungo, con tutti i costi che ciò comporta, rimpiangendo il vostro status di proprietari per tornare a essere inquilini.
Il carico mentale dei genitori è inoltre un altro effetto psicologico da considerare. Se i vostri figli frequentano scuole lontane dal luogo della locazione temporanea in attesa del trasferimento definitivo, potreste dover gestire quotidianamente gli spostamenti. Peggio ancora, se avete più figli iscritti in istituti diversi, la gestione logistica sarà ancora più complessa. Pertanto, in caso di alloggio temporaneo, sarà necessario scegliere una locazione vicina alla zona in cui desiderate acquistare per evitare un eventuale cambio di scuola nel corso dell’anno.
Anche il rischio di tensioni con amici o familiari va preso in considerazione. Se decidete di vivere presso i vostri genitori o amici, non è impossibile che, col tempo, i rapporti si deteriorino. Dopo aver già avuto una casa vostra, vivere in coabitazione con altri, anche se molto amati, può risultare difficile.
Di conseguenza, prima di prendere qualsiasi decisione, tenete bene a mente l’impatto psicologico che la vostra scelta potrà avere su di voi e sui vostri cari, poiché potrebbe essere molto significativo.
Le soluzioni finanziare per acquistare prima di vendere un immobile
Nella grande maggioranza dei casi, la vendita di un immobile da parte dei proprietari che acquistano una seconda abitazione serve come apporto per il nuovo acquisto. Se acquistare prima di vendere è la soluzione più adatta alla vostra situazione, avete diverse possibilità per finanziare il progetto.
Il mutuo ponte classico per acquistare un immobile senza aver ancora venduto
Desiderate acquistare un immobile a 600.000 €, spese notarili incluse.
Il vostro immobile attuale è stimato a 400.000 € e vi restano ancora 50.000 € da rimborsare sul mutuo.
La banca vi concederà tra il 60 e l’80% del valore stimato della vendita del vostro immobile attuale, meno i 50.000 € ancora dovuti sul mutuo.
Otteniamo quindi il seguente risultato:
• 70 % × (400.000 € – 50.000 €), ossia un mutuo ponte di 245.000 €
• Per raggiungere i 600.000 € necessari all’acquisto, dovrete quindi sottoscrivere un secondo finanziamento, chiamato mutuo principale, pari a: 600.000 € – 245.000 € = 355.000 €
Immaginiamo ora che vendiate il vostro appartamento al prezzo stimato di 400.000 € dopo 5 mesi.
Rimborserete quindi i 245.000 € del mutuo ponte e il capitale residuo del vostro primo mutuo (con eventuali penali di estinzione anticipata se non negoziate in origine).
Vi resteranno dunque disponibili:
400.000 € – 245.000 € – 50.000 € = 105.000 € derivanti dalla vendita del vostro immobile.
Successivamente, sarete liberi di reinvestire tutto o parte di questo denaro nel mutuo principale (ricordatevi di negoziare l’assenza di penali su questa quota di rimborso) per ridurre la rata mensile o la durata del finanziamento, conservare tale somma come riserva di liquidità oppure finanziare eventuali lavori.
Buono a sapersi: quando sottoscrivete un mutuo ponte, potete scegliere se rimborsare mensilmente soltanto gli interessi (differimento parziale) oppure capitale e interessi in un’unica soluzione al momento della vendita dell’immobile (differimento totale). Questa seconda opzione evita esborsi immediati di liquidità, ma è più costosa.
Nota: con questo metodo, la banca che finanzia il vostro nuovo acquisto, ben consapevole del fatto che avete ancora un mutuo in corso sul vecchio immobile, predisporrà generalmente un differimento del rimborso del capitale sul nuovo mutuo a lungo termine. Dovrete quindi sostenere il vecchio mutuo + gli interessi del nuovo prestito e l’assicurazione mutuatario (in un esempio di mutuo a 25 anni al 4,50% con assicurazione dello 0,42% = 1.455,50 €/mese), oltre al mutuo ancora in essere sull’immobile in vendita.
È quindi necessario avere la capacità finanziaria di sostenere due rate bancarie contemporaneamente.
Cogliamo l’occasione di questo articolo per sfatare l’immagine del mutuo ponte, spesso considerato molto costoso. Certamente, il suo costo non è trascurabile (garanzie sul finanziamento ponte, spese di istruttoria e interessi/assicurazioni durante il periodo di vendita), ma va relativizzato se preferite vendere prima di acquistare per evitare di sottoscriverlo. Oltre all’incertezza dei tempi tra vendita e acquisto, non dimenticate che dovrete sostenere tutti i costi nascosti illustrati in precedenza, il cui importo può risultare significativo e persino superiore al costo del mutuo ponte.
Questa soluzione richiede quindi una liquidità sufficiente per sostenere entrambe le rate bancarie, soprattutto se la vendita del vostro immobile si prolunga.
Inoltre, sommando il vecchio mutuo e il nuovo, rischiate facilmente di superare il vostro livello massimo di indebitamento.
Il mutuo ponte è quindi adatto se non avete più un mutuo da rimborsare sul vostro immobile attuale. In caso contrario, un’altra soluzione è rappresentata dal mutuo acquisto-rivendita.
Il mutuo acquisto-rivendita, diverso dal mutuo ponte ma poco conosciuto
Il mutuo acquisto-rivendita è sostanzialmente simile a un mutuo ponte, nel senso che consente di acquistare un immobile prima di aver venduto quello attualmente posseduto.
È persino più semplice da calcolare, poiché la banca che vi concederà il finanziamento riunirà tutto in un unico prestito:
- Il nuovo fabbisogno per l’acquisto di 600.000 €
- Il rifinanziamento del mutuo in corso di 50.000 € di capitale residuo, per un totale di 650.000 € da finanziare
- Mutuo ponte del 70% di 400.000 € = 280.000 €
- Mutuo a lungo termine della banca: 650.000 € – 280.000 € = 370.000 € + 1.500 € di penale per rimborso anticipato = 371.500 €
In questo modo, non dovrete più sostenere il vecchio mutuo e, dal momento della firma notarile del nuovo acquisto, avrete:
• il mutuo ponte, con gli interessi da rimborsare ogni mese (in questo esempio su 280.000 € = 933 €/mese, esclusa assicurazione, per esempio).
Potrete comunque richiedere un differimento totale, ma questa opzione sarà meno vantaggiosa dal punto di vista economico.
• il mutuo a lungo termine della banca (371.500 € nel nostro esempio) con le normali rate mensili del finanziamento classico da sostenere.
Ad oggi, la maggior parte delle banche preferisce proporre questo tipo di mutuo ponte, poiché consente loro di controllare l’intero rischio dell’operazione (sia sull’immobile in vendita sia su quello acquistato).
Il vantaggio di questo finanziamento rispetto al mutuo ponte classico è che, estinguendo il mutuo esistente, riducete automaticamente il vostro tasso di indebitamento.
Dal punto di vista economico, tra le due soluzioni e su una previsione di rivendita dopo 12 mesi, la differenza tra il metodo 1 (mutuo ponte) e il metodo 2 (mutuo acquisto-rivendita) è di soli 3.708 € su un periodo di 25 anni, ossia 150 €/anno.
Tabella riepilogativa dei due tipi di finanziamento:
Per ulteriori informazioni, non esitate a contattare Edouard LOUBES broker indipendente da 20 anni che hanno partecipato alla stesura di questa parte finanziaria dell'acquisto e della vendita di immobili.
L’apporto in liquidità, la soluzione più semplice ma non per tutti
Non tutti sono in grado di finanziare interamente un acquisto immobiliare con liquidità senza vendere il bene attuale. Tuttavia, se questo è il vostro caso, disponete di un enorme vantaggio! Infatti, non avete l’obbligo di vendere prima di acquistare né di ricorrere a un mutuo ponte. In questo caso, potrete fare un’offerta d’acquisto senza clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo, il che rappresenta un argomento molto forte per negoziare il prezzo di acquisto del vostro futuro immobile.
