1) Assicurarsi dell'esistenza legale del vostro spazio esterno
La prima cosa da verificare prima di acquistare un immobile dotato di uno spazio esterno è confermarne l’esistenza legale. Infatti, non è raro che proprietari poco scrupolosi creino spazi esterni senza alcuna autorizzazione, né del condominio né del Comune.
Alcuni proprietari, ad esempio, costruiscono verande sul proprio tetto-terrazza o in giardino senza averne fatto richiesta, trovandosi così in una situazione di irregolarità. In effetti, costruire una veranda senza aver ottenuto le autorizzazioni necessarie può costituire una violazione delle normative urbanistiche. In Francia, qualsiasi modifica dell’aspetto esterno di un edificio, come l’aggiunta di una veranda, richiede generalmente una dichiarazione preventiva di lavori o, a seconda dei casi, un permesso di costruire.
Se un proprietario realizza una costruzione senza tali autorizzazioni, può essere soggetto a sanzioni come multe, obbligo di regolarizzazione della situazione o persino demolizione della struttura non autorizzata. È quindi essenziale informarsi presso il Comune prima di fare un’offerta per questo tipo di immobile.
Allo stesso modo, è frequente che alcuni venditori annettano spazi esterni trasformandoli in terrazze senza alcuna autorizzazione, in particolare in contesti condominiali. In queste condizioni, prima di acquistare un immobile con spazio esterno – e di pagarlo eventualmente a caro prezzo – assicuratevi presso il venditore che il suo utilizzo sia autorizzato e a quali condizioni. Queste informazioni sono spesso specificate nel regolamento condominiale, soprattutto per gli spazi esterni situati in un edificio.
Nel contesto delle nostre ricerche immobiliari, ci siamo già imbattuti in venditori che presentavano spazi esterni come inclusi nella vendita di un appartamento, quando in realtà nessuna autorizzazione era stata ottenuta durante l’Assemblea Generale del Condominio per un utilizzo esclusivo.
È inoltre fondamentale verificare se questo spazio sia gravato da una servitù. In alcuni casi, potreste essere obbligati a consentire l’accesso al vostro spazio esterno, limitandone così l’utilizzo. Possiamo prendere l’esempio di un tetto-terrazza con tubazioni di aerazione alle quali occorre accedere per la manutenzione.
Il nostro consiglio: Prima di presentare un’offerta d’acquisto, verificate la validità giuridica di questo spazio esterno e i vostri diritti di utilizzo. A seconda delle risposte ottenute, ciò potrebbe influire al ribasso sul suo valore potenziale. Allo stesso modo, se siete venditori, preparate e fornite tutti i documenti necessari per informare chiaramente i potenziali acquirenti sull’esistenza giuridica del vostro spazio esterno. Questo vi permetterà di rispettare i vostri obblighi di informazione verso l’acquirente e di prevenire eventuali contestazioni future.
2) Valutare correttamente il prezzo del vostro spazio esterno
Tutti i venditori sono convinti che il proprio immobile, se dotato di uno spazio esterno, verrà venduto a un prezzo nettamente superiore al mercato. Questo è in parte vero, poiché un immobile con spazio esterno è molto ricercato e aumenta meccanicamente il numero potenziale di acquirenti.
Tuttavia, nonostante questo vantaggio indiscutibile, è fondamentale non perdere di vista il fatto che sopravvalutare un immobile, con o senza spazio esterno, non garantisce di venderlo a un prezzo superiore rispetto a quello che gli acquirenti sono realmente disposti a pagare. In caso contrario, rischiereste di prolungare la vendita per mesi e di doverlo cedere a un prezzo inferiore al suo valore reale, soprattutto in un mercato in calo.
Allo stesso modo, un potenziale acquirente attratto da un immobile con spazio esterno deve evitare di sopravvalutarlo solo per questa caratteristica. La valorizzazione di un immobile con spazio esterno è quindi fondamentale, ma anche più complessa di quanto sembri.
Per valutare uno spazio esterno, non basta moltiplicarne la superficie per il prezzo al metro quadrato locale. Una terrazza, ad esempio, non viene valorizzata allo stesso modo di un balcone o di un giardino, poiché ciascuno presenta specificità proprie.
Tradizionalmente, una superficie esterna viene ponderata al 33% in funzione delle sue caratteristiche e aggiunta alla superficie totale dell’immobile per determinarne il prezzo complessivo. Tuttavia, questa ponderazione può essere inferiore o superiore in base al carattere eccezionale dello spazio. Ecco tre esempi illustrativi:
a) Stima del prezzo di una terrazza
Desiderate acquistare un immobile nel 17° arrondissement. Un immobile che vi interessa dispone di una terrazza di 10 m² all’ultimo piano di un edificio esposto a sud, con una vista mozzafiato sulla Torre Eiffel. La sua ponderazione potrebbe arrivare fino al 50%, ovvero una superficie ponderata di 5 m².
Al contrario, un patio nello stesso edificio ma situato in un cavedio al piano terra, senza vista, potrebbe essere ponderato solo al 20%, cioè 2 m². Se il prezzo al m² nella zona è di 13.000 €, il valore della prima terrazza sarà stimato a 65.000 €, mentre quello della seconda sarà di appena 26.000 €.
Questo esempio mostra l’impatto significativo della ponderazione nella stima di un immobile con spazio esterno.
b) Stima del prezzo di un giardino
Il valore di un giardino dipende da numerosi fattori: esposizione, ombreggiatura, vista, rumore circostante, rischi di disturbo per i vicini, ecc.
Un giardino paesaggistico con essenze rare non verrà valorizzato allo stesso modo di un giardino trascurato. Infine, il prezzo di un giardino dipenderà soprattutto dal valore del terreno nella zona e non necessariamente dal prezzo al metro quadrato di una casa nello stesso quartiere.
c) Stima di uno spazio esterno atipico
Il prezzo di uno spazio esterno può variare anche in funzione della dimensione dell’appartamento o della casa a cui è collegato. Prendiamo l’esempio dell’acquisto di un appartamento con esterno nel 10° arrondissement: si tratta di un monolocale di 20 m² con una terrazza di 30 m² all’ultimo piano.
Anche trovandosi all’ultimo piano, sarebbe incoerente ponderare questa superficie esterna al 33%, poiché il suo impatto sul prezzo dell’immobile sarebbe eccessivamente elevato.
Come illustrano questi esempi, stimare il valore di uno spazio esterno è complesso. Ogni tipologia di spazio ha le proprie caratteristiche e quindi un proprio valore. Solo un professionista immobiliare con una conoscenza approfondita del mercato locale e delle caratteristiche specifiche del vostro spazio esterno può fornire una valutazione precisa.
È essenziale sottolineare che qualsiasi errore di valutazione può avere un impatto significativo sulla vendita o sull’acquisto di un immobile.
Il nostro consiglio: Se l’immobile che intendete acquistare o vendere dispone di uno spazio esterno, vi consigliamo vivamente di consultare un professionista immobiliare specializzato in questo tipo di beni. Sebbene gli strumenti di stima online possano sembrare allettanti, solo un Cacciatore Immobiliare che difende gli interessi dell’acquirente può fornire una valutazione oggettiva dell’immobile, consentendovi di acquistarlo al miglior prezzo possibile.
3) Verificate la qualità architettonica del vostro spazio esterno
È fondamentale verificare la qualità architettonica di uno spazio esterno prima di acquistarlo. Ad esempio, se state valutando l’acquisto di una casa con terrazza esterna, chiedete al proprietario quale tipo di fondazione è stata utilizzata per la sua costruzione: supporti in plastica, soletta in cemento, letto di sabbia, ecc.
Inoltre, informatevi sull’età della terrazza. Una costruzione recente potrebbe vedere le proprie fondamenta assestarsi nei mesi successivi, mentre una terrazza installata da diversi anni avrà maggiori probabilità di rimanere stabile nel tempo. Se la costruzione è recente, non dimenticate di richiedere la fattura dell’impresa che ha realizzato i lavori, così da poter beneficiare della garanzia decennale.
È inoltre importante verificare i certificati di conformità della rete di drenaggio e smaltimento delle acque. L’obiettivo è evitare che l’acqua piovana si accumuli ai piedi della casa, creando umidità e potenzialmente deteriorando la terrazza.
È altrettanto importante controllare il sistema di drenaggio della terrazza e dove vengono evacuate le acque piovane. Se scorrono vicino alla casa, ispezionate la cantina alla ricerca di eventuali segni di umidità.
Un altro punto cruciale riguarda il tipo di materiali utilizzati per la costruzione: per una soletta in cemento, assicuratevi che siano presenti giunti di dilatazione per prevenire crepe; per le tavole in legno, informatevi sulla manutenzione richiesta (impregnante, olio protettivo, saturatore, ecc.).
Per quanto riguarda un giardino, verificate che non si trovi in una zona soggetta a inondazioni. La buona notizia è che, per la vendita di una casa, esiste ormai un controllo obbligatorio relativo agli scarichi dell’acqua. Le acque non possono più essere evacuate nel giardino: è vietato! L’abitazione deve obbligatoriamente essere collegata al sistema di smaltimento delle acque piovane. In caso contrario, sarà necessario prevedere dei lavori.
Il nostro consiglio: Prima di acquistare un immobile con spazio esterno, è consigliabile farsi accompagnare da un architetto per valutare correttamente la qualità di questo spazio.
Per approfondire il comportamento degli acquirenti nei confronti degli spazi esterni, ho sviluppato questa analisi in un articolo pubblicato sul Journal de l’Agence.
