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L'estimation d'un bien immobilier : 

- Ses sources d'information sur les prix du marché lui permettent de déterminer plus précisément les prix réellement pratiqués dans un quartier, une rue ou un immeuble.

- Il est en mesure d'évaluer la qualité d'un produit pour ensuite déterminer si le prix d'achat ou de mise en commercialisation doit être sur la fourchette haute ou basse du marché.

- Confronté chaque jour au terrain, il est en mesure de détecter les tendances d'offres et surtout de demandes. Selon le volume des demandes d'acheteurs ou de vendeurs, la stratégie de prix la plus adaptée sera choisie pour vendre ou acheter le bien avec la plus forte probabilité de réussite.
Un exercice difficile à réaliser dont voici les clés
Estimation immobilière.jpg
Savoir estimer le juste prix d'un bien immobilier est essentiel tant pour les vendeurs que les acheteurs. La moindre erreur d'estimation d'un bien immobilier peut avoir des conséquences pouvant coûter parfois plusieurs centaines de milliers d'euros notamment pour les biens de luxe. Notre objectif est ici de vous expliquer comment vous éviter de faire des erreurs de base et surtout vous montrer pourquoi évaluer seul un bien immobilier peut être très risqué.

Principales erreurs commises pour faire l'estimation d'un bien :

Les prix des notaires sont les plus fiables mais attention :

Les prix des agences sont influencés par les vendeurs :

Le particulier vend souvent à un prix plus élevé que les agences :

L'avantage d'estimer un bien immobilier par un professionnel :

Rédaction : De Peter Jorgensen
Quel est donc le prix du marché pour acheter ou vendre mon bien ?
En vulgarisant, le prix du marché est le prix pour lequel l'acheteur et le vendeur se mettent d'accord.

Le premier réflexe est de regarder Internet pour connaître ce fameux prix que vous pensez être le prix du marché. Comme vous avez certainement pu le constater, chaque site d'estimation de bien immobilier en ligne présente des prix très différents pour une même adresse. Réaction humaine, les vendeurs vont se baser sur les prix les plus chers pour évaluer leur bien immobilier et le vendre au plus cher. Inversement, les acheteurs vont utiliser les prix les moins chers pour faire, pensent-ils, une bonne affaire. La grosse erreur est que ces prix ne sont pas comparables et contribuent à l'incompréhension généralisée.

Utiliser ce seul moyen pour estimer un bien, surtout quand la valeur subjective atteint des sommets, peut être une grave erreur.

Le deuxième réflexe est d'interroger à un agence immobilière de réaliser une estimation gratuite de votre bien. Et là, deuxième désillusion. Les vendeurs sont soit assommés par des prix nettement inférieurs à ce qu'ils avaient vu sur les sites Internet, soit nettement supérieurs à ce qu'ils avaient imaginé. Dans ce deuxième cas, il y a fort à parier que le professionnel interrogé vous propose ce prix alléchant pour que vous signiez avec lui.

Au final, dans cette cacophonie généralisée, les particuliers décident seuls, au doigt demi-mouillé, d'évaluer leur bien immobilier seul. C'est pour cette raison que nous en arrivons à des écarts de prix entre le prix affiché et le prix de marché pouvant atteindre 10 à 15%.

Nous allons vous expliquer ici quel est le fameux « prix du marché », et pourquoi faire seul une évaluation de son bien, sans l'aide d'un professionnel, est très risqué et peu faire échouer votre opération immobilière.

Les sites spécialisés permettent de donner une première idée des prix du marché, qui est certes utile, mais insuffisante et surtout trompeuse si vous n'êtes pas capable d'en interpréter, analyser et surtout corriger les facteurs de déviation.
Pourquoi les prix communiqués sur Internet sont-ils trompeurs ?
- Ces prix sont négociés ce qui veut dire que le prix de mise en commercialisation était dans la plupart des cas plus élevé.

- Ces prix sont dans la plupart des cas « nets vendeur » ce qui veut dire qu'ils ne prennent pas en compte les frais d'agence, lesquels peuvent être variables (2 à 10% selon le bien)

- Ces chiffres sont publiés trimestriellement or le marché de l'immobilier peut fortement varier d'un trimestre à l'autre.

- Ces prix sont des prix moyens d'un ensemble de biens pouvant porter sur un faible nombre de transactions ce qui parfois limite la pertinence des résultats.

- Ces prix ne sont pas segmentés par superficie, état du bien, état de la copropriété, étage... Il s'agit donc indirectement d'une moyenne de moyenne pouvant présenter des écarts très importants.

A noter : les principaux sites de valorisation disponibles sur Internet utilisent les données des notaires complétées par une méthodologie interne pour estimer les prix d'un quartier, d'une rue ou même d'une adresse donnée.

Bilan : L'impression des vendeurs est que les prix des notaires sont inférieurs à leurs attentes au regard des annonces disponibles dans leur quartier et les acheteurs utilisent ces chiffres pour négocier alors qu'ils ne sont pas comparables aux prix de commercialisation observés avant négociation.

Notons toutefois que ces prix sont les plus fiables puisqu'ils se basent sur des prix déjà négociés ; ils sont les plus proches des attentes des acheteurs et des vendeurs et donc du « prix du marché ».
- Le prix d'un bien immobilier est présenté frais d'agence inclus. Chaque agence à sa propre tarification. Il est donc difficile d'estimer les honoraires pratiqués pour obtenir un prix net vendeur sauf quand ils sont à la charge de l'acquéreur. De plus, ces honoraires sont variables selon la politique tarifaire de l'agence. Enfin, selon la conjoncture, les agences peuvent également faire varier leurs commissions selon le volume de transactions.

- Ces prix ne sont pas négociés. Le client vendeur se donne bien souvent une forte marge de négociation en espérant tirer au final le prix de vente le plus élevé mais du coup, impose des prix trop élevés aux agences.

- Les agences sont parfois poussées par leurs clients vendeurs à présenter un produit à un prix nettement au-dessus du marché et non au prix qui leur semble être le juste prix de commercialisation.

Bilan : ces prix sont globalement survalorisés et donnent l'impression aux acheteurs que les prix sont prohibitifs.

Bien souvent, les particuliers souhaitent empocher les frais d'agence en vendant en direct et affichent des prix comparables aux agences.

- Le particulier se base souvent sur la valorisation la plus élevée des agences immobilières.

- Il utilise également les chiffres disponibles sur Internet avec toutes les erreurs d'interprétation dont nous avons parlé.

- Le bien vendu par le particulier comporte une part d'affect importante (il y a vu grandir ses enfants, sa décoration lui ressemble) et bien souvent, ce bien représente pour lui le plus beau des biens. Son réflexe sera alors de proposer un prix plus élevé que le marché. Mais il ne faut pas oublier que ce qui lui plaît dans son appartement ne correspond pas forcément au plus grand nombre !

- Sa valorisation se base sur des ventes passées dans l'immeuble sauf que les ventes passées ne préjugent pas forcément des ventes futures surtout dans les conditions économiques actuelles. De plus, les biens ne sont pas, le plus souvent, comparables (étage, agencement, luminosité). Enfin, si la vente du voisin date de 3 à 6 mois, son prix ne peut plus être utilisé comme base de comparaison car le marché de l'immobilier bouge très vite.
Si vous souhaitez estimer votre bien immobilier avec précisions, vous pouvez nous contacter ou réaliser une estimation de votre bien par visioconférence avec un membre de notre équipe.

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