Comment réaliser une estimation immobilière précise et objective ?

Une estimation immobilière est démontrée mathématiquement

On ne fixe pas le prix d’un bien au doigt mouillé !

Lorsque nous estimons les biens que nous proposons à nos clients, nous utilisons le même process qu'un analyste financier. Après avoir effectué une recherche de données de marché et après analyse du produit visé, nous allons utiliser plusieurs méthodes de calcul pour déterminer le prix du bien. Même si la méthode des comparables est la plus connue et la plus utilisée, il en existe de nombreuses autres. Chacune de ces méthodes est ensuite pondérée pour obtenir un prix précis, validé et le plus proche possible de la réalité.

Vous devez utiliser des données validées et corrigées

Avez-vous déjà remarqué cette constante ? Lorsque vous réalisez l’estimation de votre appartement ou de votre maison sur les sites internet spécialisés en immobilier, vous obtenez des prix très différents d’un site à l’autre. Même l’estimation d’un bien basée sur les données du gouvernement peut vous donner des résultats très différents de ce que vous pouvez voir sur les annonces. C’est normal. Chaque site utilise des données qui ne sont pas forcément comparables entre elles. De plus, certains utilisent leur propre algorithme pour déterminer leur prix.

Pour réaliser une estimation immobilière la plus objective et précise possible, à la manière d’un journaliste qui croise plusieurs sources afin d’obtenir la bonne information, vous devez collecter des données provenant de plusieurs sources et surtout, vous devez ensuite corriger ces données pour les mettre sur une base de calcul comparable. A titre d'exemple, si vous souhaitez calculer un prix net vendeur, vous devez vérifier que les données que vous utilisez sont bien net vendeur. Si ce n'est pas le cas, il vous faudra modifier les données pour rester sur une même base de calcul.

Vous devez ensuite analyse la qualité du bien avec de très nombreux critères

Les simulateurs d’estimation de bien immobilier, vous demandent de renseigner 5 ou 6 critères et donnent le prix du bien que vous êtes en train d’estimer. Même si cette technique permet de se faire une première idée du prix d'un bien rapidement, il est selon nous impossible de déterminer avec précision la qualité de ce bien sur la base d’un nombre aussi restreint de critères. En effet, un bien est composé d'un très grand nombre de critères et chacun a son importance et sa valeur au regard des acquéreurs.

A titre d'exemple, chez Peter Jorgensen Consulting, nous analysons plus de 80 critères relatifs au bien et son environnement. Mais au-delà du nombre de critères, le plus important est de déterminer l’importance de chaque critère au regard des attentes des acquéreurs. Seul un algorithme donne la possibilité d'obtenir précisément la qualité d'un bien par le calcul. Une fois cette note obtenue, et uniquement lorsque ce travail est fait, il est ensuite possible positionner le bien étudié sur la fourchette de marché avec précision pour en déterminer le prix.